Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución de contrato de arrendamiento por ruina técnica o económica prevista en el artículo 118.2 de la LAU de 1964.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011. (1.165)

TERCERO.- Resolución de contrato de arrendamiento por ruina técnica o económica prevista en el artículo 118.2 de la LAU de 1964.

A) La jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964, resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica (STS de 30 de junio de 2009).

B) El motivo interpuesto en el recurso de casación ha de desestimarse. Efectivamente, tal y como indica la parte recurrente, las SSTS fijan como doctrina jurisprudencial que tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento.

Pues bien dicha doctrina no solo no ha resultado infringida por la sentencia recurrida, sino que ha sido aplicada estrictamente, puesto que esta respetando plenamente aquella línea jurisprudencial, para determinar sobre la existencia de causa resolutiva por ruina técnica o económica, se limita a la valoración económica de las obras que resultaría necesario ejecutar sobre la vivienda objeto de arrendamiento, concretamente la situada en la planta NUM001 del edificio situado en la C/ CALLE000 nº NUM001 de Sevilla, incluyendo en su caso la parte proporcional que corresponde a los elementos comunes del edificio, y no a la totalidad del edificio, pese a que el informe emitido por la Sra. Elvira, y valorado exhaustivamente por la Audiencia Provincial, se refiera al edificio en su conjunto. De la línea jurisprudencial establecida por la recurrente no puede concluirse, tal y como expone la parte recurrente en el recurso de casación, que el informe pericial, como prueba esencial en estos procedimientos, haya de referirse y concretarse única y exclusivamente a las dependencias que adolezcan de deficiencias tales que el valor de su reparación pueda superar el 50% del valor de la vivienda, sino que, para la estimación de la causa de resolución establecida en el artículo 118.2 de la LAU de 1964, tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento.

La Sala, por lo demás, no puede entrar en valoraciones meramente fácticas como la que se propone en el recurso, en el sentido de considerar que no resulta adecuado el informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en el cual se basa sustancialmente la sentencia recurrida para estimar la causa de resolución esgrimida subsidiariamente en la demanda así como que por la parte demandante no se ha demostrado o probado la concurrencia de la pérdida técnica o económica de la vivienda arrendada, Lo cierto es que la sentencia recurrida, no solo se limita a efectuar una valoración jurídica de los hechos y de la norma en conflicto, sino que aplica la doctrina jurisprudencial que la propia parte recurrente considera infringida, por lo que ha de concluirse que, por la sentencia objeto de recurso de casación no se ha infringido ni el artículo 118.2 de la LAU de 1964 ni la doctrina jurisprudencial asociada al mismo.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]