Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
[Ver
esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10548503?index=0&searchtype=substring]
PRIMERO.-El presente recurso dimana de un
litigio en el que dieciocho compradores (en once contratos) de viviendas en
construcción pertenecientes al residencial «Trampolín Hills Golf Resort»
reclamaron de la avalista colectiva (Caixabank S.A., en adelante Caixabank) la
totalidad de las cantidades entregadas en su día a la promotora a cuenta del
precio de cada una de ellas (más intereses desde las respectivas entregas).
Habiéndose desestimado la demanda respecto de los recurrentes en casación, en
el recurso se plantea ante esta sala si dicha entidad bancaria-recurrida debe
responder como avalista colectiva de las cantidades que se reclaman, todas
ellas previstas en los contratos, si bien ha de examinarse con carácter previo
la cuestión (suscitada por el banco al oponerse al recurso) de si están
amparados o no por el régimen de garantías de la Ley 57/1968.
A tenor de lo declarado probado en este
litigio y de los antecedentes tomados en consideración por la doctrina
jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de
Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial
«Trampolín Hills Golf Resort», para la decisión del recurso son relevantes los
siguientes datos:
1.Hechos probados o no discutidos:
1.1. A) Tras formalizar su reserva el 27 de
febrero de 2006, con fecha 4 de abril de 2006 D. Ezequiel, con domicilio en
DIRECCION000 (Murcia), suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort
S.L. (en adelante Trampolin o la promotora) un contrato privado de compraventa
(doc. I-2 de la demanda, folios 348 y ss. de las actuaciones de primera
instancia) que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada en el
contrato como « DIRECCION001») de la DIRECCION002», promovida por la vendedora
en una parcela de su propiedad sita en Campos del Río (Murcia).
En el contrato, en concreto en el párrafo
segundo de la estipulación séptima, fruto de negociación individual, se pactó
que la parte compradora, antes de la finalización del segundo pago
correspondiente del total de la vivienda y antes de escritura pública, podía
«vender o ceder a terceros».
En esa fecha era administrador único de dos
sociedades (Disel Telecomunicaciones, S.L. y Xpress, S.L., cuya actividad
principal era la realización de instalaciones eléctricas (fundamento de derecho
quinto, apdo. 6.-, de la sentencia de primera instancia, confirmada en este
punto por la sentencia de segunda instancia) aunque en su objeto social se
hiciera también referencia, entre otras actividades, a la promoción de
inmuebles (doc. 32 de la contestación a la demanda).
Siguiendo el calendario de pagos pactado en el
contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregó un
total de 31.000 euros, 6.000 como señal (en dos pagos, de 3.000 euros cada uno)
y 25.000 euros en el momento de la firma del contrato (docs. I-3 a I-5 de la
demanda, folios 382 vuelto y ss. de las actuaciones de primera instancia).
B) Tras formalizar su reserva el 18 de marzo
de 2006, con fecha 22 de abril de 2006 D. Abelardo (según el poder aportado con
la demanda, casado y residente en DIRECCION003 de Zeneta, Murcia) y D.ª Nuria
(según el referido poder, casada y residente en DIRECCION004 de Zeneta, Murcia)
suscribieron con dicha promotora un contrato privado de compraventa de vivienda
en construcción que tuvo por objeto la vivienda de la referida promoción
identificada como « DIRECCION005 (2)» (doc. F1 de la demanda, folios 312 y ss.
de las actuaciones de primera instancia).
En el contrato, en concreto en el párrafo
segundo de la estipulación séptima, fruto de negociación individual, se pactó
que la parte compradora, antes de la finalización del segundo pago
correspondiente del total de la vivienda y antes de escritura pública, podía
«vender o ceder a terceros».
Consta probado (según el fundamento de derecho
quinto de la sentencia de primera instancia, pág. 16, razonamiento no
desvirtuado por la sentencia recurrida) que los referidos compradores no
estaban casados entre sí ni eran pareja, y que según la documentación aportada
con por el banco aparecían como «propietarios de otros inmuebles en San Pedro
del Pinatar, incluso en fechas cercanas al contrato objeto de autos (documento
nº 29 de la contestación)». En concreto, el referido documento acredita, en lo
que ahora interesa (folios 972 y ss. de las actuaciones de primera instancia)
que D. Abelardo estaba casado en régimen de gananciales, que desde 2003 era
dueño, junto a su esposa, de un apartamento sito en San Pedro del Pinatar
(hecho admitido por la propia parte al recurrir en apelación, folio 13 de su
escrito de interposición) y que con fecha 24 de julio del mismo año 2006
adquirió con su esposa en régimen ganancial una vivienda en esa misma localidad
costera de la provincia de Murcia, distante unos 70 kilómetros de Campos del
Río.
Siguiendo el calendario de pagos pactado en el
contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregaron
6.000 euros como señal (en dos pagos, de 2.000 y 4.000 euros cada uno) y 25.000
euros en el momento de la firma del contrato (doc. F-3 de la demanda, folio 314
y vuelto de las actuaciones de primera instancia).
C) El 26 de abril de 2007 D. Jesús Manuel y
D.ª Begoña, casados y con domicilio en DIRECCION006.º, de Yecla (Murcia),
suscribieron con dicha promotora un contrato privado de compraventa de vivienda
en construcción que tuvo por objeto la vivienda de dicha promoción identificada
como « DIRECCION007» (doc. L2 de la demanda, folios 379 y ss. de las
actuaciones de primera instancia).
En el contrato, en la estipulación
«décimo-octava», fruto de negociación individual, se pactó que la parte
compradora «podía ceder o vender su contrato de compraventa a un tercero en
cualquier momento» sin necesidad de obtener consentimiento de la vendedora.
En esa fecha, además de la vivienda que
constituía su residencia habitual, eran dueños en régimen ganancial de otra
vivienda sita en la DIRECCION008.º, de Yecla (doc. 33 de la contestación a la
demanda).
Siguiendo el calendario de pagos pactado en el
contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregaron
un total de 25.680 euros, 6.000 euros como señal y 19.680 euros como primer
pago a cuenta a realizar en el momento de la firma del contrato (docs. L-3 a
L-5 de la demanda, folios 386 vuelto y ss. de las actuaciones de primera
instancia).
1.2. Caixabank era avalista colectiva de la
promotora y garantizaba la devolución de las cantidades anticipadas por los
compradores de viviendas de dicha promoción.
1.3. La construcción ni siquiera llegó a
iniciarse y la promotora fue declarada en concurso, procedimiento en el que se
acordó la apertura de la fase de liquidación y se reconoció a las respectivas
partes compradoras un crédito por importe del total anticipado por cada una de
ellas.
2.A mediados de abril de 2017 los citados
compradores, junto con otros trece de la misma promoción, interpusieron la
demanda de este litigio contra dicho banco interesando su condena, como
avalista colectivo, al pago del total de las cantidades anticipadas por las
respectivas viviendas más sus intereses desde que hicieron los respectivos
pagos. Por lo que ahora interesa, se alegaba que todas las compraventas (por
tanto, también las de los ahora recurrentes) eran «para uso y disfrute propio y
de sus respectivas familias» (hecho primero, pág. 5 de la demanda) y que ante
el incumplimiento contractual de la promotora la demandada debía responder como
avalista colectiva de la promoción, en lo que ahora interesa, por la
suficiencia de dicha garantía y por estar los pagos correspondencia en los
contratos.
Caixabank se opuso a la demanda alegando, en
lo que ahora interesa: (i) que ninguno de los ahora recurrentes estaba amparado
por la Ley 57/1968 dado que sus compraventas no tuvieron una finalidad
residencial, al ser indicios de ello: a) en el caso de D. Abelardo y D.ª Nuria,
que no fueran matrimonio ni pareja, que residieran cerca de la localidad en la
que se ubicaba la promoción, que tuvieran otras propiedades, incluso en zonas
de playa de la misma provincia (aludía en concreto a que el doc. 29 de la contestación
probaba que D. Abelardo y su esposa eran dueños desde 2003 de un apartamento
sito en San Pedro del Pinatar y que en julio de 2006, solo un par de meses
después de comprar la vivienda objeto de este litigio, adquirió otra en esa
misma localidad murciana), y que en el contrato se incluyera la referida
cláusula de cesión a terceros; b) en el caso de D. Ezequiel, que fuera
administrador único de dos sociedades dedicadas, entre otras actividades, a la
promoción de inmuebles, que fuera ya dueño de otras propiedades en Murcia y que
en el contrato se incluyera la referida cláusula de cesión a terceros; y c) en
el caso de D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, que fueran ya dueños de otras
propiedades en Yecla, localidad cercana a Campos del Río, y que se incluyera en
su contrato la referida cláusula de cesión a terceros; y (ii) que en cualquier
caso Caixabank no debía responder frente a los demandantes como avalista
colectiva a falta de avales individuales porque las pólizas no eran un seguro
colectivo ni un seguro de caución, y por incurrir además los compradores en
retraso desleal en el ejercicio de la acción.
3.La sentencia de primera instancia, estimando
en parte la demanda, estimó íntegramente las pretensiones de catorce
compradores (entre ellos D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña) y desestimó
las pretensiones de los cuatro restantes (D. Abelardo y D.ª Nuria; D. Pedro
Miguel y D.ª Adelina). Todo ello, sin imponer las costas a ninguna de las
partes.
Sus razones fueron, en síntesis y por lo que
ahora interesa, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 no era aplicable a los
referidos cuatro compradores por no tener sus compraventas una finalidad
residencial, en el caso de la compraventa de D. Abelardo y D.ª Nuria, por las
razones anteriormente expuestas; (ii) la ley sí era aplicable al resto; a) en
el caso de D. Ezequiel, porque no constaba que, al margen de su vivienda
habitual sita en El Palmar (Murcia), fuera dueño de otros inmuebles al tiempo
de comprar la vivienda objeto de este litigio, y porque las dos sociedades de
las que era administrador no tenían como actividad principal la promoción
inmobiliaria sino la realización de instalaciones eléctricas; y b) en el caso
de D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, porque no era indicio suficiente de una
finalidad no residencial que, además de la vivienda donde residían, también
fueran propietarios de otra vivienda en la misma ciudad de Yecla; y (ii)
Caixabank debía responder como avalista colectiva de la promoción al estar
probados los pagos y su correspondencia en los contratos, no depender la
responsabilidad del banco de la existencia de avales individuales ni de que las
cantidades se ingresaran en cuenta alguna de la promotora, y no ser aplicables
los límites cuantitativos del aval.
4.Contra dicha sentencia interpusieron recurso
de apelación tanto los cuatro demandantes cuyas pretensiones fueron
desestimadas en primera instancia como el banco demandado.
Por lo que ahora interesa, los citados
compradores argumentaron, en síntesis, que la Ley 57/1968 sí era aplicable a
todos ellos porque todos eran consumidores, y en el caso de D. Abelardo y D.ª
Nuria, porque no se había probado que desempañaran una actividad profesional de
inversión o especulación inmobiliaria, porque tenían vínculos personales (eran
cuñados) y profesionales (eran socios de un negocio de carpintería) y porque el
mero hecho de ser D. Abelardo dueño de otro inmueble sito en San Pedro del Pinatar
al tiempo de comprar la vivienda de este litigio o el mero hecho de adquirir
poco después otro en la misma localidad junto a su esposa no eran indicios de
una finalidad inversora.
El banco insistió en la no aplicación de la
Ley 57/1968 a otros compradores, entre ellos D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª
Begoña (pág. 22 del escrito de interposición del recurso de apelación de
Caixabank), por las razones expuestas en su contestación, y en la insuficiencia
de la línea de avales, en particular, porque dicha garantía no cubría los pagos
en efectivo a la promotora ni los anticipos ingresados en una cuenta ordinaria
no especial, y añadió que la acción debía considerarse caducada conforme a la
reforma introducida por la Ley 20/2015, así como que no procedía la imposición
de intereses por retraso desleal.
Cada parte se opuso al recurso de la
contraria. En concreto el banco adujo que la Ley 57/1968 tampoco era aplicable
a D. Abelardo y D.ª Nuria por concurrir los indicios de una finalidad no
residencial a los que se refirió en la contestación, los cuales fueron tomados
en cuenta por la sentencia apelada (en particular, que tuvieran otros inmuebles
en la provincia de Murcia), y porque los argumentos de la apelante sobre que
eran socios no hacían sino incidir en dicha finalidad inversora. Los
compradores-apelantes opusieron que la decisión de la sentencia apelada de
considerar que los compradores D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña
adquirieron con una finalidad residencial era correcta por ser consumidores, no
haber probado el banco lo contrario, ser la actividad principal de las empresas
de las que era administrador el primero las instalaciones eléctricas, y no ser
indicio suficiente respecto a los dos últimos que fueran propietarios de una
segunda vivienda en Yecla.
5.La sentencia de segunda instancia, estimando
en parte ambos recursos, revoca en parte la sentencia apelada en el sentido de
desestimar íntegramente las pretensiones de D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª
Begoña, y estimar solo en parte las de los apelantes D. Pedro Miguel y D.ª
Adelina. En consecuencia, confirma la sentencia apelada en el resto de
pronunciamientos, incluyendo la desestimación de las pretensiones de los
también apelantes D. Abelardo y D.ª Nuria. Todo ello, sin imponer a ninguna de
las partes las costas de la segunda instancia.
En lo que ahora interesa, la sentencia
recurrida razona lo siguiente: (i) en los contratos «se describen situaciones
diferentes», pues en unos la garantía se identifica como «Aval solidario», en
otros como «Aval empresarial», en otros se usa la expresión «Garantía del
promotor», en otros la garantía se identifica con una fianza solidaria y en el
caso de D. Pedro Miguel y D.ª Adelina la garantía se presta a través de una
póliza de afianzamiento prestada por otra entidad, teniendo todos en común que
en ningún caso se cita a Caixabank como avalista; (ii) en ninguno de los
contratos se indica como cuenta de pago la especial asociada a la garantía, si
bien en la mayoría se indica como cuenta de pago la cuenta terminada en NUM000
y en un caso la NUM001, no constando indicación de cuenta alguna en tres
contratos; (iii) todos los compradores hicieron sus anticipos en efectivo, lo
que no es óbice para que estén cubiertos por la garantía colectiva si se
constata que el banco pudo controlar esos pagos dado que «los pagos en efectivo
implican una mayor dificultad de control»; (iv) en los casos en que no se
menciona en los contratos cuenta alguna (caso del contrato de D. Abelardo y D.ª
Nuria, y del contrato de D. Ezequiel) Caixabank «no podía sospechar siquiera
que fuese ella la responsable de garantizar una operación de compra donde ni de
modo indiciario podía deducirse que el vendedor creó en el comprador la
apariencia de un responsable solidario que avalara su incumplimiento»; (v)
Caixabank tampoco debe responder de las cantidades anticipadas por D. Jesús
Manuel y D.ª Begoña, porque en su contrato se indicó como cuenta de pago la de
otra entidad, siendo por tanto imposible para Caixabank controlar dichos pagos;
(vi) acierta la sentencia apelada al apreciar una finalidad residencial en las
compraventas de los demandantes cuyas pretensiones fueron estimadas en dicha
instancia (entre ellos D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña), si bien la
cuestión no es si se compraron con una finalidad inversora sino si lo fueron con
una finalidad especulativa, por ser esta última la que excluye la aplicación de
la Ley 57/1968, de forma que la garantía subsiste aunque el comprador tenga
otras viviendas si son susceptibles de proporcionarle utilidades diferentes; y
(vii) dado que D. Abelardo y D.ª Nuria realizaron sus entregas a cuenta, en
efectivo y fuera del marco de control exigible a la demandada, este dato «hace
innecesario valorar si, además en su caso existen indicios suficientes para
apreciar la finalidad de explotación de la vivienda». En todo caso, dada la
escasa prueba practicada [por el banco] al no pedirse ni tan siquiera el
interrogatorio de dichos demandantes, «la ausencia de relación conyugal entre
ellos y de convivencia en el mismo domicilio no es un dato de entidad suficiente
para tener por demostrado el destino de explotación, pues puede compartirse el
uso del inmueble por dos familias, especialmente si, como afirman estos
recurrentes, son cuñados».
6.Contra esta sentencia los cinco compradores
-de tres viviendas- cuyas pretensiones han sido desestimadas (D. Abelardo y D.ª
Nuria, D. Ezequiel, y D. Jesús Manuel y D.ª Begoña) han interpuesto recurso de
casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina
jurisprudencial de esta sala, articulado en dos motivos en los que se defiende
la efectividad de las garantías colectivas suscritas por Caixabank respecto de
esta promoción y su extensión a todos los anticipos por su correspondencia en
los contratos, aunque fueran pagos en efectivo que no se ingresaron.
7.El banco-recurrido ha solicitado la
desestimación del recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo, y en
cualquier caso ha insistido en que la Ley 57/1968 no es aplicable a las
compraventas de los recurrentes por carecer de finalidad residencial al
concurrir los indicios valorados por la jurisprudencia de esta sala para
excluir tal finalidad, en concreto, respecto de todos ellos, la inclusión en
los contratos de la citada cláusula de cesión a terceros. Con carácter
subsidiario pide que el final del devengo del interés legal se fije en la fecha
de declaración del concurso de la promotora.
SEGUNDO.-No concurren las pretendidas causas
de inadmisibilidad alegadas por el banco, consistentes en el incumplimiento de
los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos, toda vez que a
estas alturas no puede desconocer que el interés casacional del recurso es
notorio (en este sentido p.ej. sentencias 1597/2023, de 20 de
noviembre, 587/2023, de 21 de abril, 379/2022, de 5 de
mayo, 305/2022, de 19 de abril, y 27/2022, de 18 de enero), dada la
existencia de otros muchos recursos sobre viviendas de la misma promoción en
los que, con sustento en motivos de un tenor idéntico o muy similar a los que
integran el presente recurso de casación -en los que se citan los preceptos
pertinentes de la Ley 57/1968, así como la jurisprudencia también pertinente,
con pleno respeto a los hechos probados- se ha suscitado en casación la misma
cuestión jurídica-sustantiva consistente en el alcance de la responsabilidad de
la entidad avalista colectiva respecto las cantidades anticipadas previstas en
el contrato y no ingresadas en cuenta, todo lo cual permitió entonces y ha
permitido ahora a Caixabank oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento
de la cuestión jurídica planteada.
TERCERO.-Conforme a la doctrina
jurisprudencial que recuerda la reciente sentencia 858/2024, de 17 de
junio, la primera cuestión que debe examinar la sala es si las compraventas de
los recurrentes estaban amparadas por la Ley 57/1968, toda vez que el banco
viene negándolo desde la contestación a la demanda, la cuestión ha sido objeto
de debate en las dos instancias (en el caso de D. Abelardo y D.ª Nuria, porque
estos recurrieron expresamente en apelación la desestimación de sus
pretensiones en primera instancia que se fundó en no tener su compraventa una
finalidad residencial, y en el caso de D. Ezequiel, D. Jesús Manuel y D.ª
Begoña, porque Caixabank recurrió en apelación la estimación de sus
pretensiones en primera instancia insistiendo el banco en que sus compraventas
no tuvieron una finalidad residencial), y en fin, la sentencia recurrida ha
desestimado la demanda de todos los demandantes hoy recurrentes (por más que lo
haya hecho por otras razones) y, en esta situación, que imposibilitaba al banco
recurrirla por falta de interés legítimo (p.ej. sentencias 55/2924, de 17
de enero, 587/2023, de 21 de abril, 53/2022, de 31 de
enero, 161/2018, de 21 de marzo, y 582/2017, de 26 de octubre), el
banco ha insistido sobre ello al oponerse al recurso de casación.
CUARTO.-Entrando por tanto a decidir si dichos
recurrentes están o no amparados por la Ley 57/1968, ya que solamente en caso
afirmativo procedería que el banco respondiera como avalista colectivo según se
pretende en el recurso de casación, la respuesta ha de ser negativa en el caso
de D. Abelardo y D.ª Nuria, D. Jesús Manuel y D.ª Begoña, por las siguientes
razones:
1.ª) Con respecto a D. Abelardo y D.ª Nuria,
la apreciación jurídica de una finalidad no residencial, contenida en la
sentencia de primera instancia, no revocada por la sentencia recurrida (que
desestima el recurso de apelación de dichos compradores por considerar que sus
anticipos no estaban garantizados por Caixabank, lo que lleva al tribunal
sentenciador a considerar «innecesario valorar si, además, en su caso existen
indicios suficientes para apreciar la finalidad de la explotación de la
vivienda») es conforme con la jurisprudencia constante de esta sala
(p.ej., entre las más recientes, sentencias 858/2024, de 17 de
junio, 203/2024, de 19 de febrero, y 1229/2023, de 14 de septiembre)
porque se sustenta en factores o indicios, debidamente aducidos por el banco,
que dicha jurisprudencia viene tomando en consideración para descartar la
existencia de una finalidad residencial.
Tales indicios son:
a) que tales compradores guardaran silencio en
su demanda al respecto del destino de la vivienda (p.ej. sentencias
1229/2023, 587/2023, 53/2022, de 31 de mayo, 27/2022,
y 623/2020, de 19 de noviembre, las cuatro últimas referidas además a
casos como este de compra de una sola vivienda de esta misma promoción),
limitándose a indicar, como el resto de los compradores, que querían la
vivienda para uso y disfrute propio y de sus familias. Esta omisión es un dato
especialmente relevante en el presente caso porque, como en el caso de
la sentencia 587/2023, D. Abelardo y D. Nuria no eran matrimonio, ni
pareja, ni convivían, ni alegaron nada en su demanda sobre sus vínculos
familiares o profesionales, ni explicaron por qué no compraron con sus
respectivos cónyuges;
b) que uno de ellos fuera ya dueño de una
segunda vivienda ubicada en zona de costa, adquirida en 2003 junto a su esposa,
y además comprara una tercera vivienda en la misma localidad costera poco
después de comprar la que es objeto de este litigio (p.ej. sentencias
203/2024 y 529/2023, esta última con cita de la sentencia
623/2020), pues en las expresadas circunstancias en las que se encontraban, no
parece lógico que su verdadera intención fuera usar la vivienda objeto del
presente litigio para su disfrute vacacional al contar uno de los compradores
con otros inmuebles que podía usar para tal fin;
c) que los compradores se limitaran en
apelación a alegar que eran consumidores (obviando que es jurisprudencia
constante, contenida p.ej. en las sentencias 1521/2023, de 6 de noviembre,
y 636/2022, de 3 de octubre, que la aplicación de la Ley 57/1968 no
depende de tal condición) y a defender que su intención era utilizar la
vivienda para residir en ella con argumentos -que eran cuñados y socios de un
negocio de carpintería- en sus circunstancias «nada o poco determinantes» (sentencia
203/2024, con cita de las sentencias 573/2021, de 26 de julio,
y 53/2022, de 31 de enero, y la referida sentencia 1521/2023). En
particular, como adujo el banco al oponerse al recurso de apelación de los
compradores, que D. Abelardo y D.ª Nuria fueran socios debe considerarse, en
sus circunstancias, un indicio de una finalidad inversora más que un factor que
permita descartarla.
No es óbice para las anteriores razones que la
sentencia recurrida se pronuncie sobre esta cuestión obiter dicta,es
decir, con razonamientos que no integran la razón de decidir, pues, como
reitera la jurisprudencia (p.ej. sentencia 398/2024, de 19 de marzo,
citada por la 627/2024, de 10 de mayo), tales argumentos han de considerarse
«casacionalmente irrelevantes (sentencias 454/2007, de 3 de
mayo; 230/2008, de 24 de marzo; 374/2009, de 5 de
junio; 258/2010, de 28 de abril; 737/2012, de 10
diciembre; 185/2014, de 4 de abril; y 85/2019, de 12 de febrero)».
2.ª) Con respecto a D. Jesús Manuel y D.ª
Begoña, la inferencia de la sentencia de primera instancia que compraron con
una finalidad residencial, confirmada en apelación por considerar el tribunal
sentenciador que la decisión de la sentencia apelada era fruto de un análisis
«pormenorizado y cuidado», se opone a la jurisprudencia expuesta,
fundamentalmente, porque es un hecho probado que cuando compraron la vivienda
objeto de este litigio, sita en Campos del Río, ya eran propietarios de una
segunda vivienda en Yecla, municipio donde residían, situado en el interior de
la provincia de Murcia, como Campos del Río, dato que, en circunstancias muy
similares a las de este caso (en el que los demandantes nada dijeron en la
demanda sobre la finalidad de la compraventa, nada explicaron sobre por qué
compraban una tercera vivienda en un municipio también del interior, y que,
ante la oposición del banco, se limitaron a ofrecer en apelación como únicas y
ambiguas razones, que eran consumidores, que el banco no había probado la
finalidad inversora y que esta no se podía deducir del hecho de que fueran ya
dueños de una segunda vivienda en Yecla) ha sido valorado por esta sala como
indicio contrario a la existencia de una finalidad residencial, siquiera
vacacional (p.ej. la sentencia 573/2021, citada por la 53/2022, que
habla de la relevancia de «la lejanía de las viviendas de playas y zonas de
ocio»).
QUINTO.-En cuanto al recurrente D. Ezequiel,
la apreciación de una finalidad residencial por la sentencia de primera
instancia, con argumentos que la recurrida hace suyos, sí es conforme con la
jurisprudencia expuesta porque se sustenta sobre una base fáctica, no revisable
en casación, según la cual no cabe concluir que fuera promotor inmobiliario o
se dedicara a dicha actividad, pues las mercantiles de las que era
administrador no tenían por objeto principal la actividad inmobiliaria sino la
realización de instalaciones eléctricas, además de que tampoco los hechos
probados revelan que fuera dueño de otras viviendas en la fecha en que adquirió
la que es objeto de este litigio. En estas circunstancias, el mero dato de que
en su contrato también figurase una cláusula de cesión a terceros no es
suficiente para presumir una intención inversora.
SEXTO.-Limitada, por tanto, la aplicación del
régimen de garantías de la Ley 57/1968 al recurrente D. Ezequiel, procede
reiterar que conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver
recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de
la promotora del residencial «Trampolín Hills Golf Resort», dicha entidad debe
responder frente a los compradores de las cantidades previstas en el contrato y
anticipadas por ellos aunque no se ingresaran en una cuenta de la promotora (p.ej. sentencias
906/2024, de 24 de junio, 655/2024 y 656/2024, las dos de 13 de
mayo).
Como quiera que el banco ya no discute esta
doctrina, su aplicación al caso de este comprador determina que proceda estimar
en parte el recurso y casar en parte la sentencia recurrida para, en su lugar,
desestimando el recurso de apelación del banco únicamente en relación con las
pretensiones de dicho comprador y confirmando la sentencia recurrida en todo lo
demás, confirmar la sentencia de primera instancia en sus pronunciamientos
sobre dicho comprador, incluido su pronunciamiento sobre intereses al corresponderse
con lo que se pidió en la demanda y con lo que establece la jurisprudencia de
esta sala sobre el comienzo y el final de su devengo.
Todo ello porque la sentencia recurrida no
respeta esa jurisprudencia al eximir de responsabilidad a la avalista con
fundamento en que no pudo controlar las entregas a cuenta de dicho comprador
por falta de indicación en el contrato de una cuenta donde realizar los
ingresos, obviando que lo relevante para responsabilizar a la avalista
colectiva era que todas las cantidades que este comprador entregó a la
promotora a cuenta del precio de su vivienda y que se reclaman como principal
en este litigio tenían correspondencia en el calendario de pagos pactado como
anticipos a cuenta del precio.
La cuestión que plantea el banco al oponerse
al recurso de casación de si en este caso concreto procedería fijar el final
del devengo de los intereses (dies ad quem)en el momento en que la
promotora fue declarada en concurso es una cuestión nueva que no ha integrado
el debate en las instancias y que, por tanto, no procede examinar por vez
primera en casación, a lo que se une que la sentencia de apelación no fija el pretendido
límite temporal final y que, como solo ha recurrido la parte demandante, fijar
ahora ese límite infringiría el principio de prohibición de reforma peyorativa
(p.ej. sentencias 237/2022, de 28 de marzo, y 420/2023, de 28 de
marzo, respecto de otras viviendas de la misma promoción y respondiendo a
idénticas alegaciones de Caixabank).
SÉPTIMO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no
procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación,
dada su estimación parcial, ni las de la segunda instancia, dado que subsiste
la estimación parcial de los dos recursos de apelación. Por tanto, la
confirmación de la sentencia recurrida en todo lo demás incluye la no
imposición de las costas de la primera instancia a ninguna de las partes.
OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8
LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º-Estimar en parte el recurso de casación
interpuesto por los codemandantes D. Abelardo, D.ª Nuria, D. Ezequiel, D. Jesús
Manuel y D.ª Begoña contra la sentencia dictada el 21 de octubre de 2020
por la sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de
apelación n.º 390/2020.
2.º-Casar en parte la sentencia recurrida
para, en su lugar, desestimar en parte el recurso de apelación interpuesto en
su día por la demandada Caixabank S.A., y revocar la sentencia recurrida en el
único sentido de confirmar la sentencia de primera instancia en su decisión de
estimar íntegramente la demanda formulada por D. Ezequiel, incluidos sus
pronunciamientos sobre intereses y costas de la primera instancia, confirmando
la sentencia recurrida en todo lo demás, incluido su pronunciamiento sobre las
costas de la segunda instancia.
3.º-No imponer a ninguna de las partes las
costas del recurso de casación.
4.º-Y devolver a la parte recurrente el
depósito constituido.
No hay comentarios:
Publicar un comentario