Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente proceso
partimos de los siguientes antecedentes relevantes.
1.º-Es objeto del proceso la acción
reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios del edificio
litigioso, sito en la DIRECCION000 de Madrid, con respecto a dos trasteros que
aparecen identificados con los números DIRECCION001 y DIRECCION002 del
DIRECCION003 del inmueble que son utilizados, en exclusiva, y respectivamente
por la demandada la Sra. Leocadia, propietaria del piso NUM000, que lleva como
anejo el trastero n.º NUM001, y por la codemandada la Sra. Azucena, propietaria
del NUM002, que tiene como anejo los trasteros NUM003 y NUM004. La demandante
considera que se trata de elementos comunes, por lo que solicita se declare que
los citados trasteros pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las
demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procede la
restitución de su posesión.
2.º-A esta pretensión se oponen las demandadas
con el argumento de que han adquirido los trasteros por prescripción
adquisitiva, al sostener que eran disfrutados, antes de la constitución del
régimen de propiedad horizontal, por sus propietarias las hermanas Adela,
dueñas en proindiviso de todo el inmueble, y siguieron utilizándolos tras el
otorgamiento de la escritura pública de extinción del proindiviso sobre el
inmueble, adjudicación de los pisos a las propietarias y constitución del
régimen de propiedad horizontal mediante instrumento público de 30 de noviembre
de 1962, por el que se dividió el edificio en 15 pisos, cada uno con sus anejos
en el DIRECCION003 del edificio, sin que conste la adjudicación de los
trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002, que son utilizados únicamente por las
codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están
cerrados con la llave correspondiente de la que disponen solo las codemandadas.
3.º-La demanda fue repartida al Juzgado de
Primera Instancia número 53 de Madrid, que estimó la acción ejercitada, y
declaró que los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes,
tal y como se había acordado en la junta de propietarios celebrada el 29 de
noviembre 2016, cuya validez no ha sido impugnada, condenando a las demandadas
a desalojarlos y ponerlos a disposición de la comunidad demandante, con la
correlativa desestimación de la reconvención formulada por medio de la cual
estas pretendían que se declarase la adquisición de la propiedad de los
trasteros por prescripción adquisitiva o usucapión.
4.º-Contra dicha resolución judicial se
interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Sección
Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia
revocatoria de la pronunciada por el juzgado en la que desestimó la demanda y
acogió la acción reconvencional.
A tales efectos, el tribunal provincial partió
de la base de que los trasteros son elementos comunes por destino con respecto
a los cuales cabe su adquisición por prescripción adquisitiva, conclusión que
apoya en sentencias dictadas por la propia audiencia provincial. A
continuación, concluye que, a la fecha celebración de la junta el 29 de
noviembre de 2016, las codemandadas habían consumado su adquisición por haber
transcurrido más de 30 años, y concurrir los requisitos de posesión en concepto
de dueñas, pública, pacífica y no interrumpida conforme al artículo 1941
del Código Civil, lo que se justifica a través de un pormenorizado examen de la
prueba practicada en los autos, que conduce al tribunal provincial a la
decisión de que la reconvención debe ser acogida, sin que sea óbice lo acordado
por la comunidad de propietarios en la precitada junta de 29 de noviembre 2016,
ya que el acuerdo adoptado al respecto adolece de nulidad radical, al privar a
las demandadas de su titularidad dominical sobre los trasteros, lo que supone
la vulneración de normas legales distintas a las que constituyen el bloque
normativo de la Ley de Propiedad Horizontal.
5.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la
comunidad de propietarios el correspondiente recurso de casación.
SEGUNDO.- Examen del primero de los
motivos del recurso de casación
El primer motivo se construye sobre la base de
la vulneración del artículo 1933 del Código Civil (en adelante CC), y
de los artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en
adelante LPH). Si bien, el mentado motivo cita normas heterogéneas tales como
el art. 1933 del CC, relativo a la prescripción adquisitiva o usucapión en
provecho de los comuneros, el art. 5 de la LPH, relativo a la modificación
del título de la propiedad horizontal, y el art. 17.6 LPH sobre las
mayorías necesarias para proceder a la adopción de acuerdos, lo que, por sí
solo, sería suficiente para rechazar el recurso, comoquiera que plantea un
problema jurídico relativo a si cabe la prescripción con respecto a los
elementos comunes por destino, a través de una generosa aplicación del derecho
fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, y toda vez que
con la admisión del recurso no se causa indefensión alguna a la contraparte,
que perfectamente entendió las razones de la impugnación como resulta de su
escrito de oposición al recurso de casación, procederemos a su examen.
En el desarrollo del recurso se razona, en
síntesis, que la prescripción de un copropietario aprovecha a todos los demás,
que no ha habido previamente una desafectación del elemento común acordada por
unanimidad, sino que, por el contrario, se celebró una junta de propietarios,
el 29 de noviembre de 2016, en la que se acordó la naturaleza de elementos
comunes de los trasteros y su devolución a la comunidad. Se citan distintas
sentencias de esta sala con fundamento en las cuales entiende la parte recurrente
que su recurso debe prosperar.
TERCERO.- Desestimación del motivo
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación, partimos de las consideraciones siguientes que sistematizamos en
los apartados de este fundamento de derecho con la finalidad de cumplir las
exigencias constitucionales de motivación impuestas por el art. 120 CE.
3.1 La propiedad horizontal como un
régimen de propiedad especial.
La exposición de motivos de la Ley 49/1960, de
21 de julio, sobre propiedad horizontal explica cuál es la esencia de esta
forma de titularidad dominical, cuando proclama que:
«La propiedad horizontal hizo su irrupción en
los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El
progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a
subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que
introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo trescientos noventa y seis
del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que
reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la
comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando
elementos comunes».
En este esfuerzo delimitador de la esencia de
la propiedad horizontal señalamos, por ejemplo, en las SSTS 1643/2023, de
27 de noviembre y 105/2024, de 30 de enero, las especiales
connotaciones jurídicas que caracterizan esta forma de propiedad, en los
términos siguientes:
«En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el
derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con
la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes,
mediante la fijación de una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad (art. 3 LPH y 396 CC)».
En definitiva, confluyen elementos privativos,
de titularidad dominical individual, con otros comunes a todos los
copropietarios de los pisos o locales que forman parte del edificio; o dicho de
otro modo, es una forma especial de propiedad privativa vinculada a una
copropiedad. Este régimen legal no es incompatible con la posibilidad de un uso
privativo de los elementos comunes, toda vez que el art. 9.1 a) de su ley
reguladora, proclama que son obligaciones de cada propietario:
«Respetar las instalaciones generales de la
comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de
cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen
daños o desperfectos».
Este régimen jurídico determina un haz de
relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de
ser desconocidos, engendran el planteamiento legítimo de acciones judiciales (STS
217/2023, de 13 de febrero).
3.2 Elementos comunes por naturaleza y
la posibilidad de desafectación de los comunes por destino.
La regla general, que opera bajo el régimen de
propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no
ostenta la condición de privativo la tiene de común, al tiempo que se distingue
entre elementos comunes por naturaleza o por destino.
Los primeros son aquellos que no pueden
transmutar su condición de común a privativa pues son imprescindibles para el
disfrute de la cosa propia, inescindibles del derecho singular de propiedad, y
no susceptibles de división y apropiación, de manera tal que solo podrán ser
enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa
de la que son anejo inseparable; mientras que los segundos -comunes por destino
o accesorios- pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica
de común a privativa.
Esta distinción es admitida por la
jurisprudencia sin fisuras, y buena muestra de ello la encontramos en la STS
402/2012, de 18 de junio, cuando se expresa en los términos siguientes:
«Los edificios sometidos al régimen de
propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de
los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su
propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los
primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para
asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el
edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través
del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por
acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de
desafectación».
De igual forma, se expresa la STS
623/2024, de 8 de mayo, cuando insiste en tal doctrina, al disponer:
«Lo cierto es que, en sede de propiedad
horizontal, la jurisprudencia ha venido admitiendo la distinción entre
elementos comunes por naturaleza y por destino. Los elementos comunes por
naturaleza lo son cuando su propia existencia viene exigida para el uso y
aprovechamiento de las unidades privativas, cuando son "necesarios para su
adecuado uso y disfrute" en palabras del art. 396 CC. Pero puede
haber elementos comunes por conveniencia, cuando así se acuerde, para un mejor
disfrute de los elementos privativos. Ello es coherente con lo dispuesto en
el art. 396 CC, que no excluye totalmente la autonomía privada, puesto que
en su último párrafo establece que "esta forma de propiedad se rige por
las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la
voluntad de los interesados"».
En efecto, la jurisprudencia reconoce que es
posible la desafectación de elementos comunes no esenciales, y recuerda que
el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad, y de esta forma se
expresa la STS 80/2024, de 23 de enero, cuya doctrina reproduce y hace
propia la STS 623/2024, de 8 de mayo, que dispone:
«La desafectación de elementos comunes no
esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su
totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum (sentencia 265/2011, de 8 de
abril, y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario
título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por
acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse
carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no
siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los
muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los
patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio,
etc.».
Por consiguiente, a los efectos de determinar
cuándo un elemento del inmueble tiene carácter privativo o común, habrá de
estarse a lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal
-reserva de titularidad- o a un posible acuerdo unánime de desafectación, que
puede ser, por lo tanto, originaria si se contiene en el título constitutivo o
posterior en virtud de un acuerdo de desafectación adoptado por unanimidad.
Por su parte, el art. 397 CC proclama
que: «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para
todos», y la jurisprudencia ha admitido que dicho consentimiento sea no solo
expreso sino también tácito.
De esta forma, se manifiesta la STS
617/2013, de 15 de octubre, cuando advierte que:
«En esta sede se ha manifestado como posible
que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto,
con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los
hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como
consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este
modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un
silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado
como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes
entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias
que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como
asentimiento (SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005 ] y 16
de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras). (STS, Civil del 05
de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008)».
Ahora bien, no cabe equiparar el simple
conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como manifestación de
voluntad; por ello, habrá de estarse a las concretas circunstancias de cada
caso judicializado para determinar si el silencio puede entenderse como
expresión de voluntad, y siempre y cuando sea elocuente en el sentido de que
constituya una expresión inequívoca de conformidad, de manera que provoque en
el destinatario la lógica creencia de que se consentía; y, todo ello, en virtud
de las exigencias dimanantes de la buena fe o de los usos generales del tráfico
(SSTS 471/2021, de 29 de junio; 1686/2023, de 4 de diciembre; 107/2024,
de 30 de enero y 486/2024, de 11 de abril).
Ahora bien, además de estas forma de
desafectación, la jurisprudencia ha admitido una suerte de desafectación por
ministerio de la ley, en el caso de que un elemento común por destino devenga
en privativo como consecuencia de la prescripción adquisitiva o usucapión, y,
por lo tanto, constituya un título legítimo para privar de su uso y disfrute al
resto de los comuneros, que pasivamente y, de forma consciente, no han objetado
esa posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, por
el plazo que la ley establece.
En este sentido, nos pronunciamos en la STS
623/2024, de 8 de mayo, cuando señalamos que:
«En la medida en que los elementos comunes por
naturaleza, en cuanto que presupuestos consustanciales a la propia existencia
de la propiedad horizontal deben ser necesariamente comunitarios, no podrían
configurarse como privativos, ni originaria ni posteriormente en virtud de
desafectación. Por la misma razón tampoco sería posible que se adquiriera su
propiedad por usucapión. Pero no sucede lo mismo con las zonas a las que se
atribuye carácter comunitario cuando no sean necesarias para el uso o disfrute
de los elementos privativos».
El artículo 1.936 del CC proclama
que son susceptibles de prescripción «todas las cosas que están en el comercio
de los hombres»; por consiguiente, si hay elementos comunes por destino,
susceptibles de entrar en el tráfico jurídico y ser objeto de desafectación,
podrán ser entonces usucapidos siempre, claro está, que concurran los
requisitos para ello. Por su parte, el art. 609 del CC, en su último
párrafo, admite la prescripción como forma de adquisición de la propiedad.
3.3 La prescripción en el caso de
comunidad de propietarios
No es impedimento para la estimación de la
reconvención, lo dispuesto en el art. 1933 del CC, cuando establece que
«la prescripción ganada por un comunero aprovecha a los demás», lo que
significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la
usucapión para que ésta expanda su eficacia en beneficio del resto de los
integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario
cualquiera de ellos puede oponer la prescripción adquisitiva ganada.
Ahora bien, dicho precepto, rectamente
entendido, no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la
prescripción en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros, siempre que
mude o invierta el título de posesión de la cosa común, de manera tal que lo
haga como dueño, de forma exclusiva y excluyente, mediante la ejecución de
actos públicos de inequívoca significación dominical, y como tales obstativos o
impeditivos del derecho de sus consortes, momento a partir del cual se computa
el plazo para que opere el juego normativo del instituto y se adquiera el
dominio entero de la cosa o derecho.
En tal sentido, como no podía ser de otra
forma, se expresa la STS 659/1969, de 4 de diciembre, cuando señala que:
«[e]ste Tribunal tiene declarado
reiteradamente que no es incompatible la existencia de una comunidad con la
usucapión a favor de uno de los comuneros, siempre que éste con actos claros y
manifiestos evidencie la posesión de la cosa común en concepto de dueño y
transcurra el tiempo marcado por la Ley ante la pasividad y silencio del
condueño o condueños de la parte o partes poseídas».
De igual forma, la STS 259/2011, de 27 de
abril, admite la operatividad de la usucapión a favor de uno solo de los
comuneros, siempre que ejerza su dominio sobre la cosa con carácter exclusivo y
no en concepto de copropietario, al establecer que:
«[l]a sentencia de 15 de diciembre de
1993 (rec. 524/91), que a su vez se funda en la de 4 de diciembre de 1969, lo
que se declara es que "para que la finca propiedad común pueda ser
usucapida por uno o más condueños frente a otro u otros" es necesario
"que aquellos ejerciten su posesión precisamente en concepto de
dueños", lo que "comporta el carácter exclusivo de la posesión a
título de dominio", de modo que cuando se ejerce un dominio en concepto de
copropiedad, no de propiedad exclusiva, se da una "situación de copropiedad
incompatible con la usucapión"».
3.4 Valoración de las circunstancias
concurrentes
Pues bien, en el caso presente, como consta de
los hechos acreditados por la sentencia del tribunal provincial, las
codemandadas venían poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida
con el resto de los copropietarios del edificio, puesto que eran las únicas que
los disfrutaban y las únicas, también, que tenían el acceso a ellos mediante
las oportunas llaves, lo que constituía una manifestación, en el tráfico
jurídico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos
externos, y no a través de una simple intención, excluían de forma pública, no
clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios, la
posibilidad de su aprovechamiento por la comunidad vecinal, que toleró dicha
situación durante más de treinta años, sin oponerse, ni interrumpirla.
CUARTO.- Segundo motivo del recurso de
casación
Se fundamenta, en esta ocasión, en la
vulneración de los arts. 6.3 y 396 del CC, 18.1, 18.3 y 18.4
de la LPH. En su desarrollo, el recurrente sostiene que la sentencia de la
audiencia declara la nulidad absoluta, radical o de pleno derecho del acuerdo
adoptado en la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 29
de noviembre de 2016, independientemente de que no se haya producido su
impugnación judicial dentro del plazo de caducidad establecido en la ley. La
recurrente sostiene que no se trata de un acuerdo que infrinja una ley
imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el
caso de contravención, o que sea contrario a la moral o el orden público o
implique un fraude de ley; por consiguiente, perfectamente válido y vinculante.
QUINTO.- Desestimación del motivo
Tampoco el motivo puede correr mejor suerte
que el anterior.
El plazo de caducidad para el ejercicio de las
acciones derivadas de la normativa de propiedad horizontal es de tres meses
desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios
a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
En las SSTS 12/2022, de 12 de enero y 332/2024,
de 6 de marzo, expusimos la jurisprudencia al respecto.
«Por otro lado, también es doctrina
jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de
28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6
de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que
entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la
respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de
nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley
imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el
caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público
o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno
derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil, y por
tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (SSTS 29 de octubre de 2010,
RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de
junio)».
Por su parte, la STS 342/2018, de 7 de
junio, proclamó que:
«En el ámbito del art. 18.3 LPH ha
sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin
sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a
plazo.
»En principio, los actos contrarios a la Ley
son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto
añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su
contravención".
»Precisamente es lo que hace el art. 18.1
a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley
o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la
Comunidad.
»En este sentido la sala ha consolidado un
cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por
tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto
para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.
»En el primer grupo estarían comprendidos
aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de
Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el
segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o
prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que
sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de
ley (SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de
febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).
»Por tanto, es de sumo interés y esencial, a
los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de
Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen
calificarse como nulos (sentencias de 25 de enero de 2005)».
Pues bien, en este caso, el acuerdo de la
comunidad de propietarios consiste en la proclamación de que los trasteros
litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo
no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas
para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los
trasteros a la comunidad.
Es evidente, que no podemos considerar dicho
acuerdo firme y ejecutivo, de manera tal que defina de forma definitiva la
titularidad dominical de los trasteros y que, por lo tanto, las demandadas
deban indefectiblemente desalojarlos y reponerlos a la comunidad. En efecto, no
corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza,
privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a
las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen,
lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la
propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes
del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no
sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.
SEXTO.- Costas y depósito
1.-Procede imponer las costas procesales del
recurso interpuesto a la parte demandante, al ser desestimado (art. 398 LEC).
2.-Acordamos la pérdida del depósito
constituido para recurrir (disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ).
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