Ley 57/1968. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera los ingresos de la parte compradora en una cuenta del promotor en dicha entidad por haber sido realizados por una sociedad mercantil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si la entidad de crédito demandada, ahora recurrente, debe responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute) del total de las cantidades anticipadas por los demandantes a cuenta del precio de su vivienda y sus intereses, por constar acreditado que fueron ingresadas en una cuenta de la promotora en dicha entidad, pero no por los compradores ni por la promotora-vendedora sino por un tercero (una sociedad mercantil).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y de los hechos no controvertidos, son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes: (i) el 10 de mayo de 2005 D. Higinio y D.ª Josefa suscribieron con Huma Mediterráneo, S.L. (en adelante HM o la promotora) un contrato de compraventa que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada como modelo: Tarifa; manzana n.º NUM000; parcela n.º NUM001; sector n.º SALM -002) perteneciente a la DIRECCION000» que la promotora iba a construir en la localidad almeriense de Cuevas de Almanzora (doc. 2 de la demanda); (ii) a cuenta del precio de 124.120 euros, IVA incluido, los compradores anticiparon un total de 61.675 euros, a razón de 3.000 euros el 9 de junio de 2005, 27.645 euros el 28 de junio de 2005 y 31.030 euros el 7 de octubre de 2005; (iii) todos los anticipos se abonaron mediante transferencia bancaria a una cuenta de la mercantil Masa Internacional S.A.U. (en adelante Masa), que fue la que se encargó de ingresarlos después (en concreto en fechas 10 de junio, 29 de junio y 10 de octubre de 2005) en la cuenta indicada en el contrato (terminada en NUM002) abierta por la promotora en Banco Popular Español, S.A. (en adelante BP, luego Banco Santander, S.A., en adelante BS); (iv) por tanto, los ingresos de las cantidades reclamadas como principal en este litigio no se hicieron por los compradores ni por la promotora sino por un tercero, la mercantil Masa, sin indicar esta entidad el concepto de dichos pagos ni, por tanto, que se tratara de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción (según el extracto de la cuenta de BP, folios 108 vuelto, 131 vuelto y 138 de las actuaciones de primera instancia, únicamente se indicó «Transferencia de Masa Internacional SA»), además de que solo el tercero de los pagos tenía plena correspondencia cuantitativa en el calendario de pagos pactado (folio 25 de las actuaciones de primera instancia); (v) por sentencia (firme al no ser apelada) dictada el 10 de junio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Murcia en actuaciones de juicio ordinario n.º 243/2008 (doc. 4 de la demanda), se declaró resuelto el contrato a instancia de los compradores, por incumplimiento de la promotora (que se allanó a la demanda), y se condenó a HM a devolver a los compradores-demandantes la totalidad de lo anticipado más intereses (al tipo del 6%) desde cada entrega; (vi) la promotora fue declarada en concurso el 5 de abril de 2013 (actuaciones n.º 394/2012 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Murcia); (vii) como el banco no atendió el previo requerimiento extrajudicial de dichos compradores fundado en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (doc. 10 de la demanda), a mediados de febrero de 2018 estos presentaron la demanda del presente litigio solicitando la condena de BP (BS) a devolver la cantidad total de 61.680 euros (toda vez que cifraban la cantidad anticipada como reserva en 3.005 euros y no en 3.000 euros), con los intereses legales de los anticipos desde su entrega, todo ello con base en el referido art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (se citaba expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por haber aceptado el banco demandado los ingresos en la cuenta de la promotora indicada en el contrato, realizados a través de la mercantil Masa (que los demandantes identificaban también con la entidad «Abaco Asesoría Legal y Fiscal»), sin velar porque su importe se ingresara en una cuenta especial debidamente garantizada; (viii) el banco, además de considerar que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, según decía, por no tener los compradores la condición de consumidores ni la compraventa una finalidad residencial, también negó su responsabilidad como receptor de los anticipos al no poder vincularlos con pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, por realizarse los únicos ingresos que consideraba documentalmente acreditados (de 31.030 y 2.300 euros cada uno) no por los compradores ni por la promotora sino por dos sociedades mercantiles (el primero por Masa y el segundo por «Abaco asesoría legal y fiscal», que, como se ha dicho, los demandantes identificaban con la propia Masa), sin indicar estas sociedades que se tratara de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción y sin que existieran tampoco indicios que permitieran al banco conocer dicho concepto; (ix) la sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al banco a devolver los referidos 61.680 euros más intereses legales desde la fecha de cada pago, razonando, en síntesis y en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 sí era aplicable al no haberse probado que la compraventa tuviera una finalidad especulativa, y que el banco debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por aceptar los ingresos de las cantidades cuyo importe total se reclamaba como principal sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y su devolución estuviera debidamente garantizada, y no ser óbice el sistema de pagos (consistente en que los ingresos en BP se realizaron por Masa) para que el banco conociera que se trataba de pagos a cuenta del precio de venta de una vivienda en construcción promovida por HM, dado que BP financiaba la promoción, la cuenta en la que se ingresaron los anticipos estaba indicada en el contrato, y era irrelevante que no fuera especial; (x) el banco apeló insistiendo en la finalidad especulativa de la compraventa y, en lo que ahora interesa, negando su responsabilidad por no haber podido controlar los ingresos por hacerse por una sociedad mercantil «sin indicar concepto alguno y sin que los mismos guarden relación alguna con los pagos pactados en el contrato», y por no ser relevante a estos efectos que el banco financiara la promoción; y (xi) la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del banco y confirmó íntegramente la sentencia apelada, al concluir, en síntesis, que la Ley 57/1968 era aplicable por no haberse acreditado una finalidad especulativa, no residencial, y en lo que ahora interesa, que con una mínima diligencia BP pudo conocer que las cantidades ingresadas por Masa en la cuenta de la promotora en BP eran pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que el banco «conocía o debía conocer» que HM se dedicaba a la promoción de viviendas (por el objeto social de la promotora y porque BP financiaba esta concreta promoción) y que la cuenta en la que se hicieron los ingresos, aunque no fuera especial, fue expresamente indicada en los contratos como cuenta de pago, revelando el volumen de anotaciones que otros muchos compradores de viviendas de la misma promoción la utilizaron con ese fin.

SEGUNDO.-En el único motivo de su recurso de casación el banco impugna su responsabilidad, como receptor de los anticipos, alegando infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que cita para justificar la existencia de interés casacional (contenida en las sentencias 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio, y 479/2020, de 21 de septiembre), toda ella referida a la improcedencia de responsabilizar a las entidades receptoras de los anticipos cuando los ingresos no se hacen por los compradores sino por una sociedad mercantil intermediaria, doctrina jurisprudencial que dice aplicable al presente caso al constar probado que la totalidad de lo reclamado fue transferido al banco recurrente, no por los compradores ni por la promotora, sino por la mercantil Masa, sin indicar el concepto de los ingresos ni el nombre de los compradores por cuya cuenta se realizaban los pagos. El banco añade que la circunstancia de que financiara la promoción a la que pertenecía la vivienda de este litigio no es óbice para aplicar dicha jurisprudencia.

Los compradores han pedido la desestimación del recurso porque, según afirman, la exención de la responsabilidad del banco receptor en los casos en que los ingresos se hacen por una sociedad intermediaria depende de las concretas circunstancias, sin que las que singularizan el presente caso coincidan con las que llevaron a la sala a fijar la doctrina jurisprudencial que se cita como vulnerada habida cuenta que los ingresos se hicieron en la cuenta indicada en el contrato y que en esta cuenta era también donde debía ingresarse el último pago, mediante subrogación de los compradores en la hipoteca concedida por el banco al promotor.

TERCERO.-Conforme a la consolidada doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.

Por ello, esta sala ha matizado que no incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en concreto por una sociedad mercantil (sentencias 503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre, 644/2019, de 27 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020, de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio (las tres últimas citadas por el banco recurrente), 453/2020, de 23 de julio, 479/2020, de 21 de septiembre (también citada por el banco recurrente), 59/2021, de 8 de febrero, 107/2021, de 1 de marzo, 584/2022, de 26 de julio, 682/2023, de 8 de mayo, 587/2024 y 588/2024, las dos de 6 de mayo, y 735/2024, de 27 de mayo).

CUARTO.-La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el recurso deba ser estimado porque los compradores-recurridos utilizaron sin justificación alguna una mecánica de pagos en virtud de la cual no fueron ellos mismos o la promotora los que ingresaron los pagos a cuenta del precio de su vivienda en una cuenta de la promotora (no siendo lo relevante si esta cuenta era la indicada en el contrato ni su carácter) sino que tales ingresos los realizó un tercero ajeno al contrato, en concreto la sociedad mercantil Masa, además, sin hacer indicación alguna del concepto al que correspondían los ingresos ni mencionar a los compradores por cuya cuenta se hacían esos pagos, toda vez que la única documentación relativa a los ingresos de Masa en la cuenta de la promotora en BP (el extracto de la cuenta aportado tras la audiencia previa, folios 111 y ss.) permite constatar que solo se indicó el nombre de dicha entidad como ordenante de las transferencias.

Este modo de proceder impidió que los compradores-demandantes pudieran ser identificados por el banco recurrente como tales, es decir, como titulares de los derechos irrenunciables de la Ley 57/1968, habida cuenta que el banco solo podría haber conocido la procedencia de los ingresos (y vincularlos con pagos realizados por dichos compradores a cuenta del precio de su vivienda) realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora. En este sentido, más allá de que ni tan siquiera todas las cantidades ingresadas por los compradores en Masa y luego por Masa en BP tenían correspondencia en el contrato, lo determinante en este caso parar revisar en casación el juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador sobre la capacidad de control del banco a partir del obligado respeto a los hechos probados es que en circunstancias similares a las de este caso - cuenta destinadas a múltiples finalidades- la jurisprudencia viene reiterando que para inferir que el banco receptor pudo conocer y por tanto controlar los ingresos, ni es determinante que el banco receptor fuera el que financiaba la promoción (pues p.ej. la citada sentencia 59/2021 consideró que el hecho de que el banco receptor -Bankia, S.A.- no financiara la promoción no era razón suficiente para excluir la responsabilidad de dicho banco conforme al art. 1-2.ª de concurrir los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente), ni es suficiente el mero hecho de que el banco supiera que la cuenta pertenecía a una sociedad promotora o dedicada a la actividad inmobiliaria (p.ej. sentencia 1046/2024, de 22 de julio, con cita de las sentencias 127/2021, de 8 de marzo, 623/2019, 147/2020 y 453/2020).

QUINTO.-La estimación del recurso de casación determina que se case la sentencia recurrida para desestimar íntegramente la demanda.

SEXTO.-En cuanto a las costas, conforme al art. 398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de apelación tenía que haber sido estimado.

Y conforme al art. 394.1 LEC, procede imponer a los demandantes las costas de la primera instancia, dado que la demanda se desestima en su totalidad.

SÉPTIMO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación.

F A L L O

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto por la demandada Banco Santander S.A. (antes Banco Popular Español S.A.) contra la sentencia dictada el 16 de noviembre de 2020 por la sección 14.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación n.º 175/2020.

2.º-Casar la sentencia recurrida para en su lugar, estimando el recurso de apelación interpuesto en su día por dicha parte, desestimar íntegramente la demanda.

3.º-No imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación ni las de la segunda instancia e imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia.

4.º-Y devolver a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en casación.