Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente proceso
partimos de los antecedentes siguientes:
1.º-El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.,
concedió un préstamo con garantía hipotecaria a la mercantil Mediterráneo
Investment Properties, S.L., que se formalizó en una escritura pública de fecha
16 de febrero de 2007. El referido préstamo fue novado el 30 de julio de 2010,
y la garantía hipotecaria recayó sobre determinadas fincas inscritas en el
Registro de la Propiedad n.º 3 de Roquetas de Mar, titularidad de la entidad
prestataria.
2.º-Ante la falta de pago del préstamo, el
BBVA formuló demanda de ejecución hipotecaria sobre las 31 fincas registrales
dadas en garantía contra Mediterráneo Investment Properties, S.L., que fue
tramitada con el número 232/2012 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5
de Roquetas de Mar. En dicho procedimiento se dictó auto de 30 de mayo de 2012,
despachando ejecución por la cantidad de 5.510.292,49 euros de principal y
1.000.000 de euros en concepto de intereses y costas. El requerimiento de pago
de la demandada se llevó a efecto mediante edictos.
3.º-La subasta tuvo lugar sin que se hubieran
presentado pujas por lo que la entidad demandante BBVA se adjudicó los bienes
dados en garantía hipotecaria y cedió el remate a favor de la mercantil Anida
Operaciones Singulares, S.A.U.
Así las cosas, el 29 de marzo de 2017, el
Letrado de la Administración de Justicia dictó decreto de adjudicación de los
bienes hipotecados a nombre de la sociedad cesionaria por la suma de
7.045.870,31 euros, con cancelación de las correspondientes anotaciones
registrales una vez que dicha resolución fuese firme.
4.º-Anida Operaciones Singulares, S.A.U.,
transmitió los bienes adjudicados en el procedimiento de ejecución hipotecaria
a Divarian Propiedad, S.A.U., por título de aportación social por aumento de
capital que se formalizó mediante escritura pública de 10 de septiembre de
2018. A consecuencia de dicho acto jurídico, los bienes dados en garantía
hipotecaria figuran inscritos a nombre de Divarian.
5.º-En fecha 2 de mayo de 2019, Mediterráneo
Investment Properties, S.L., formuló incidente de nulidad de actuaciones en el
procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos de notificación, que fue
desestimado por auto de 28 de octubre de 2019, con el argumento de que la
diligencia de notificación y requerimiento de pago era plenamente válida de
conformidad con los dispuesto en los arts. 682 y 686 LEC, ya que el acto de comunicación se practicó en el
domicilio que, a efecto de notificaciones, constaba en la escritura pública del
préstamo hipotecario.
Contra dicha resolución se interpuso por la
deudora Mediterráneo Investment Properties, S.L., recurso de amparo, que fue
acogido por sentencia 187/2020, de 14 de diciembre, de la Sección Segunda
del Tribunal Constitucional, por no haber agotado el juzgado las posibilidades
legales para la localización de la entidad ejecutada, en cuya parte dispositiva
se acordó:
«1º Declarar que ha sido vulnerado su derecho
fundamental a la tutela judicial efectiva sin indefensión (art.
24.1 CE).
»2º Restablecerle en su derecho y, a tal fin,
declarar la nulidad del auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de
Roquetas de Mar de 28 de octubre de 2019, dictado en procedimiento ejecución
hipotecaria núm. 232-2012, así como de todo lo actuado a partir del
requerimiento de pago, inclusive.
»3º Retrotraer las actuaciones al momento
inmediatamente anterior al requerimiento de pago al demandado para que se le
comunique el despacho de ejecución en legal forma».
6.º-Divarian Propiedad, S.A.U. promovió una
demanda de protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la
Propiedad, al amparo de los arts. 38 y 41 de la Ley Hipotecaria y 250.1.7.º de la LEC,
contra los ignorados ocupantes de la finca hipotecada, sita en la DIRECCION000,
de Aguadulce (Almería), que resultó ser Dª. Rocío, que fue admitida a trámite
mediante decreto de 31 de julio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia n.º 6
de Roquetas de Mar.
7.º-La demandada se opuso a la acción
ejercitada al amparo del art. 444.2.2.º de la LEC,
mediante la alegación de que era un poseedor con título consistente en el
contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 2017, concertado
con la entidad Mediterráneo Investment Properties, S.L., y aporta certificado
de hallarse al corriente del pago de todos los gastos y mensualidades de
alquiler, al tiempo que sostenía que la actora no era titular de un asiento sin
contradicción alguna, lo que conforma un presupuesto indeclinable de la
viabilidad de la acción deducida.
En el contrato de arrendamiento, consta:
«TERCERO.- DURACIÓN.- El plazo de duración del
presente contrato se establece por un período inicial de tres años, iniciándose
en el día de hoy 1 de enero de 2017 y teniendo su vencimiento el próximo día 31
de diciembre de 2019.
»CUARTO.- PRÓRROGA.- Llegado el vencimiento
del plazo pactado, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo
mínimo de treinta (30) días de antelación al vencimiento del contrato, éste se
prorrogará por iguales plazos trienales».
8.º-Seguido el procedimiento, en todos sus
trámites, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de
Roquetas de Mar que, al acoger el motivo de oposición esgrimido por la
demandada, desestimó la acción ejercitada.
9.º-Contra la precitada sentencia se interpuso
recurso de apelación por la entidad actora. Su conocimiento correspondió a
la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Almería, que dictó sentencia
22 de noviembre de 2022, en la que revocó la pronunciada por el juzgado y
estimó la demanda deducida.
En dicha resolución se razonó, en síntesis,
que es cierta la STC 187/2020, de 14 de diciembre, que anuló el
procedimiento de ejecución hipotecaria 232/2012 del Juzgado de Primera
Instancia número cinco de Roquetas de Mar, pero añade:
«Ahora bien, no consta a la Sala que a fecha
de interposición de la demanda- ni con posterioridad- se haya anulado o
rectificado ese asiento registral a favor de la actora por cauce registral o
mediante resolución judicial tras el oportuno procedimiento, con lo que por
efecto de su titularidad registral, ex art 1 y art 38 de la LH está legitimada activamente en el
presente proceso sumario, sin que la Sala pueda ni deba analizar en este
procedimiento, si es o no tercer hipotecario de buena fe. En tanto el asiento
no sea anulado, la Sala debe amparar la inscripción (art.
1 de la Ley Hipotecaria) pues está bajo la salvaguarda de los Tribunales,
entendiendo que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien
tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión
de los mismos».
Además, con cita de las SSTS 212/2021, de
19 de abril y 783/2021, de 15 de noviembre, argumentó que:
"2.- La demandada aportó un contrato
privado de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Enero de 2.017 con el
representante de la entidad MEDITERRANEO INVESTMENT PROPERTIES, S.L. y en el
que se fijó en la cláusula tercera como plazo de duración: un período inicial
de tres años, iniciándose en el día de hoy 1 de enero de 2017 y teniendo su
vencimiento el próximo día 31 de diciembre de 2019. No consta haber sido
elevado a escritura pública ni por tanto haber accedido al Registro de la
Propiedad, ni tampoco, del tenor literal del mismo que se encuentre vigente a
la fecha de la interposición de la demanda (31 de marzo de 2020).
»3.- A lo anteriormente expuesto se aplica la
normativa referida en el fundamento precedente, y ello conlleva necesariamente
la estimación del recurso interpuesto y por consiguiente la acción que ejercitó
la demandante ya que, conforme al artículo 13 de
la LAU anteriormente transcrito y constando haber sido adjudicado el
inmueble objeto del presente en el proceso de ejecución hipotecaria a la
entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.U., como resulta del decreto de fecha
veintinueve de marzo de dos mil diecisiete, y de conformidad con el certificado
aportado junto con el escrito de demanda, donde aparece inscrito a favor de
DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., con C.I.F. A-81.036.501, por título de aportación
social por aumento de capital, formalizada en la escritura autorizada el día 10
de septiembre de 2.018, el arrendamiento quedó extinguido por ministerio de la
ley desde el momento que se consumó la enajenación forzosa de la finca».
10.º-Contra la sentencia se interpusieron
recursos de infracción procesal y casación que fueron admitidos por auto de 12
de febrero de 2025.
SEGUNDO.- Inexistencia de óbices
formales de inadmisibilidad
La parte demandante se opone a la
admisibilidad del recurso por entender que prescinde de la base fáctica fijada
por la audiencia. No aceptamos dicho alegato, ya que confunde apreciación
probatoria con valoración jurídica de los hechos que es cuestión distinta. La
recurrente no combate los hechos que son de constatación documental objetiva,
sino la procedencia de la acción deducida en la demanda.
Por otra parte, es procedente la admisión del
recurso interpuesto, puesto que, independientemente de que en estos
procedimientos especiales las cuestiones procesales y de derecho material o
sustantivo confluyen, es jurisprudencia reiterada expresada en las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre y 1634/2024, de 5 de diciembre, entre otras, la que señala
que:
«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de
las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del
pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones
posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de
noviembre; 667/2016, de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más
recientemente 142/2021, de 15 de marzo; 629/2021,
de 27 de septiembre; 658/2021, de 4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022,
de 4 de abril, 1032/2022, de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras muchas. Según
tal doctrina:
»"[...] puede ser suficiente para pasar
el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta
identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun
indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una
exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de
fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de
admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es
adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la
sentencia (sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017,
de 2 de marzo)"».
En este caso, nos encontramos ante una
cuestión de naturaleza jurídica, perfectamente delimitada y de interés general,
que respeta y no discute los hechos probados, y sobre la que además se
pronunció este tribunal, con posteridad a dictarse la sentencia recurrida, en
supuestos que guardan plena identidad de razón con el que ahora nos ocupa, al
reproducirse la problemática suscitada entre la misma actora y distintos
arrendatarios de las fincas registrales objeto del procedimiento de ejecución
hipotecaria del que dimana el título de la demandante (SSTS
1064/2024, de 23 de julio, y 316/2025, de 27 de
febrero).
TERCERO.- Examen del motivo primero
por infracción procesal
El motivo primero se interpone, al amparo
del artículo 469.1 2.º de la LEC, por infracción
de los artículos 228 y 439.2. 3.º de la LEC, en relación con el artículo 55.1 LOTC y 33
LH.
La misma problemática, que suscita el motivo
del recurso, la hemos abordado en la STS
316/2025, de 27 de febrero, en la que señalamos:
"El desarrollo de ese motivo se sostiene
que, conforme a lo dispuesto en el artículo
439.2.3.º de la LEC, no se admitirá a trámite el procedimiento, si no se
acompaña con la demanda una certificación literal del registro de la propiedad
que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento
que legitime al demandante, y, en este caso, este requisito no se cumple dado
que la STC 187/2020 decretó la nulidad del
procedimiento de ejecución hipotecaria, y la retroacción de actuaciones para
que se practique debidamente el requerimiento de pago a los deudores.
»Esta cuestión la hemos resuelto, en un caso
dimanante de un procedimiento del art. 41 de la
LH, con origen en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, en la STS 1064/2024, de 23 de julio, en la que señalamos:
»"A los efectos decisorios del presente
litigio, es necesario ponderar que la sentencia del Tribunal Constitucional no
se refiere a la validez y eficacia del título con que cuenta la entidad
demandante, precisamente obtenido a extramuros del procedimiento de ejecución
hipotecaria en el que no ha sido parte, la cual goza de la presunción iuris
tantum derivada del art. 38 de la LH, para cuya
tutela se estableció el procedimiento de protección de los derechos reales
inscritos. La registradora denegó la cancelación de la inscripción registral de
la demandante.
»Lo que proclamó la STC
187/2020, es la lesión del derecho de la deudora hipotecaria a la tutela
judicial efectiva sin indefensión que reconoce el art.
24.1 CE. No cuestionó la validez del préstamo concertado, ni la garantía
hipotecaria constituida, ni tampoco el auto despachando ejecución, sino que lo
que ordena es que le sea notificada a Mediterráneo esta última resolución con
retroacción del procedimiento para que pueda ejercitar sus vulnerados derechos
de defensa.
»El juzgado, como la audiencia, determinaron
la improcedencia de abrir un incidente, en el curso del procedimiento de
ejecución hipotecaria, para acreditar la buena o mala fe de Divarian en
aplicación del art. 698.1 LEC, según el cual:
»'[...] cualquier reclamación que el deudor,
el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle
comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad
del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se
ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de
suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente
capítulo'.
»Lleva, por consiguiente, razón el tribunal
provincial cuando atribuye a la demandante la condición de titular registral en
virtud de un asiento vigente y sin contradicción, que le legitima activamente
para promover este procedimiento.
»En efecto, los asientos constituyen un título
de legitimación; o dicho de otra manera, un signo suficiente de habilitación
del sujeto que figure como titular de los derechos reales inscritos en la forma
que manifiesta el Registro.
»El art. 38 LH establece
la presunción de exactitud de los derechos reales inscritos, de manera tal que
si éstos aparecen tabularmente a nombre de una persona física o jurídica
determinada, se presume que le pertenecen y, por consiguiente, que se halla
legitimada para hacerlos valer con la finalidad de adecuar la realidad
registral con respecto a la existente a extramuros del Registro, y no convertir
a dicha oficina pública en un mera proclamadora de titularidades formales
carentes de eficacia defensiva alguna.
»La presunción registral de exactitud, que
legitima a la entidad demandante para el ejercicio de la presente acción,
perdura y prevalece en el tiempo, mientras que el asiento se mantenga vigente,
dado que, como es natural, la protección desaparece cuando aquel pierda su
vigor, bien por haber sido cancelado, bien por haber sido rectificado por mor
de una resolución judicial, o bien por la transmisión por negocio jurídico del
derecho a favor de persona distinta.
»No es de extrañar, entonces, que el art. 41 de la LH norme que '[...] estas acciones,
basadas en la legitimación registral que reconoce el art.
38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la
vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente', así como que,
conforme a lo dispuesto en el art. 439.2.3.º LEC,
no se admita a trámite el procedimiento, '[...] si no se acompañase a la
demanda certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite
expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al
demandante'.
»La determinación de la vigencia no es
requisito que deba plantear demasiadas dificultades, pues un asiento se
encuentra vigente en tanto en cuanto no haya sido cancelado. Al expedir su
certificación, el registrador comprobará la vigencia registral del asiento.
»Con respecto al otro de los requisitos
precisos, habrá contradicción, que cercene la posibilidad del ejercicio de la
presente acción, cuando, por ejemplo, se hubiera extendido nota expresiva de la
posible existencia de doble inmatriculación de la forma reseñada en el art. 313.3.ª del Reglamento Hipotecario; o, también,
cuando exista un asiento de presentación en el libro diario, acreditativo de un
título contradictorio con una inscripción registral, incluso si ha sido objeto
de una anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable (art. 65 LH).
»No obstante, las cosas no son tan claras y se
ha planteado una discusión doctrinal con criterios judiciales divergentes, con
respecto a la problemática de la consideración como asiento contradictorio del
correspondiente a la anotación preventiva de demanda, al amparo de lo normado
en el art. 42.1 de la LH, según el cual podrá
obtenerla 'el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la
constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real'.
»Ahora bien, en este caso, al librarse la
certificación registral, incluso al dictarse la sentencia recurrida, tal
anotación no se había practicado, ni respondía a un proceso seguido entre la
demandada arrendataria y el titular registral.
»Por último, señalar que, sin perjuicio de que
tal cuestión se resuelva, en su caso, en el juicio declarativo promovido por
Mediterráneo, en tanto en cuanto el recurrente alega la infracción del art. 33 LH, hemos dicho en la STS
208/2020, de 29 de mayo, que:
»'Con el fin de despejar dudas sobre el
alcance de la aplicación del art. 34 LH es
preciso recordar que sí resultaría protegido por la fe pública quien es tercero
respecto del título de adquisición nulo y que adquiere de manera válida de un
titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo. Esto último es lo que
sucedió en el caso de la sentencia de esta sala
139/2017, de 1 de marzo, que tras declarar la nulidad de la ejecución por no
haberse suspendido a pesar de la interposición de una tercería, dejó a salvo la
transmisión de los adjudicatarios a unos terceros subadquirentes, cuyo título
de adquisición no era nulo y por tanto quedó protegido por el art. 34 LH. Parecidamente, con anterioridad, en la sentencia 147/2009, de 6 de marzo, se declaró que la
nulidad de la subasta y del auto de adjudicación al amparo del art. 33 LH por un error de identificación no
afectaba al subadquirente, es decir, a quien adquirió del adjudicatario y quedó
protegido por el art. 34 LH'"».
CUARTO.- Examen y estimación del
segundo motivo del recurso por infracción procesal
Este motivo se interpuso, al amparo del artículo 469.1 2.º de la LEC, por infracción de
los artículos 250.1.7.º y 444.2. 2.º de la LEC, en relación con el artículo 38 y 41 LH.
En su desarrollo, se sostiene que la
recurrente es titular de un contrato de arrendamiento vigente con quién sigue
siendo titular material de la finca arrendada en virtud de la declaración de
nulidad de actuaciones antes invocadas, sin que quepa, en el procedimiento
del artículo 41 de la LH, resolver cuestiones
relativas a la validez del título esgrimido por la parte demandada, siendo la
cuestión litigiosa compleja y además pendiente de un procedimiento declarativo.
De nuevo, este mismo motivo de recurso de
casación, lo resolvimos en las precitadas sentencias
1064/2024, de 23 de julio, y 316/2025, de 27 de
febrero, cuya identidad razón con el que ahora nos ocupa es evidente, y así en
dicha resoluciones razonamos:
«En definitiva, se sostiene que el demandado
es un poseedor con título por mor de una relación jurídica oponible a la
entidad demandante, al ser arrendatario de la finca litigiosa en virtud de un
contrato concertado con una anterior titular registral como era Mediterráneo
Investment Properties, S.L. Además, se suscita la problemática jurídica
derivada de la declaración de la nulidad de actuaciones decretada por el
Tribunal Constitucional, sin que quepa, en estos procedimientos sumarios,
abordar cuestiones de naturaleza compleja sobre el título posesorio de la parte
demandada, con cita al respecto de la STS
44/2020, de 22 de enero, en cuanto proclama que:
»Como señala la doctrina, el remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir
cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el
Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la
cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con
razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún
fundamento, la acción no podrá prosperar".
»El art. 444.2.
2.º de la LEC, que se considera infringido por el demandado, establece como
legítimo motivo de oposición del procedimiento de protección registral
promovido:
»"Poseer el demandado la finca o
disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquiera relación jurídica
directa con el último titular, o con titulares anteriores, o en virtud de
prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito".
»La estimación de este motivo de oposición
requiere que el demandado sea un poseedor con título, bien lo sea de derecho
real o de derecho personal, como puede ser, por ejemplo, el contrato de
arrendamiento opuesto por el recurrente.
»La mentada relación jurídica directa ha de
existir con respecto al titular registral actual o con titulares registrales
anteriores. En este caso, el demandado aporta un contrato de arrendamiento de
13 de noviembre de 2017, concertado con la deudora hipotecaria Mediterráneo
Investment Properties, S.L., anterior titular registral de la vivienda
litigiosa [-en el caso que ahora nos ocupa es de 1 de junio de 2016-].
»Este motivo de oposición es coherente con la
naturaleza de presunción iuris tantum del principio de exactitud registral
del art. 38 de la LH, y con la existencia de
derechos personales que pueden amparar una posesión legítima del demandado. La
Ley exige una relación jurídica por lo que quedarán al margen las puramente
fácticas, como las derivadas de los hechos meramente tolerados (art. 444 del CC) o las simples relaciones familiares,
por lo que no ofrece duda el ejercicio de la acción del art. 41 de la LH contra el precarista (STS 1436/2023, de 18 de octubre).
»Dada la redacción del art. 444 2.2.º LEC, el legislador se refiere a una
relación jurídica derivativa que deberá ser acreditada por quien se opone a la
demanda. Ahora bien, siempre, claro está, con un exigible rigor jurídico, sin
perjuicio de que no sea necesaria una prueba plena, ni dirimir por este cauce
cuestiones de naturaleza compleja referentes a la existencia, validez o
eficacia del título invocado por el demandado.
»Pues bien, resulta que la sentencia de la
audiencia entendió extinguido, por ministerio de la ley, el contrato de
arrendamiento al producirse la enajenación forzosa de la vivienda en el
procedimiento de ejecución hipotecaria, conforme a lo dispuesto en el art. 13.1 de la LAU, en su redacción dada por la Ley
4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019,
según el cual si, durante la vigencia del contrato, el derecho del arrendador
quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria quedará extinguido el arrendamiento, sin que, en este caso, dicho
contrato hubiera accedido al registro con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del arriendo.
»Esta extinción ope legis es declarada por la
jurisprudencia de esta sala (SSTS 577/2020, de 4
de noviembre; 109/2021, de 1 de marzo, 212/2021, de 19 de abril y 379/2021,
de 1 de junio).
Ahora bien, en este caso, concurren dos
circunstancias que determinan que el automatismo defendido por la audiencia no
deje de constituir una cuestión controvertida compleja, dado que la enajenación
forzosa, que es previa a la concertación del contrato de arrendamiento, fue
dejada sin efecto por la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional, amén
de que, al celebrarse el contrato, la deudora hipotecaria seguía siendo titular
registral, dado que no se había cancelado su inscripción en el registro, puesto
que el título de la cesionaria de remante no se inscribe, según proclama la
audiencia, hasta 19 de diciembre de 2017; es decir, más de un mes después de la
concertación del contrato, en un momento en el que la arrendadora desconocía la
existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria.
»Por otra parte, deviene indiscutible que, a
la fecha de interposición de la demanda, el 8 de julio de 2020, que es la
situación que debemos contemplar (arts. 410 y 411 LEC), el contrato de arrendamiento estaba en vigor y
las rentas se venían abonando puntualmente.
»Por todo ello, concurre el motivo de
oposición esgrimido por el demandado».
En este caso, el contrato de arrendamiento de
1 de enero de 2017 es previo a la venta forzosa de la vivienda litigiosa en el
procedimiento de ejecución hipotecaria. Ahora bien, dicha venta, de la que
dimana el título de la actora, fue dejada sin efecto por la STC 187/2020, de 14 de diciembre, al decretar la nulidad
de actuaciones y retrotraer el procedimiento al trámite de requerimiento de
pago al deudor. Por otra parte, el piso que posee la recurrente se alquiló por
quien entonces era su titular registral, Mediterráneo Investment Properties,
S.L., con lo que concurre el supuesto de oposición contemplado en los motivos
tasados del art. 444.2 LEC. Además, el contrato
está vigente, en régimen de prórroga, con abono de la renta correspondiente.
QUINTO.- El motivo único del recurso
de casación
El motivo se formula, al amparo de lo
establecido en el artículo 477.3 de la LEC, por
infracción de los artículos 38 y 41 LH y existir una jurisprudencia contradictoria
entre Audiencias Provinciales.
Este motivo debe ser acogido.
La nueva ley
procesal civil modifica, en su Disposición Final Novena, el art. 41 de la LH, al que da la redacción siguiente:
«Las acciones reales procedentes de los
derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en
la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes,
sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio.
Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el art. 38,
exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia,
sin contradicción alguna, del asiento correspondiente».
Con la nueva redacción del art. 41 LH se derogaron las disposiciones
procesales que contenía dicho precepto, que pasan ahora a recogerse en la
nueva LEC 1/2000 en los arts. 439.2 y 6, 441.3, 444.2 y 447.3, con
su tramitación por los cauces del juicio verbal (art.
250.1.7º LEC), y con las especialidades que establecen.
Este procedimiento constituye una
manifestación del principio de legitimación registral que recoge el art. 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual:
«A todos los efectos legales se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la
posesión de los mismos».
Al aspecto negativo del referido principio, se
refiere el art. 97 de la LH cuando norma
que:
«Cancelado un asiento se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento se refiere».
En definitiva, el art.
38 LH consagra el principio de exactitud de los derechos reales inscritos
en el Registro de la Propiedad. En su virtud, se presume que pertenecen a su
titular y que además ostenta la posesión de ellos. El juego de la presunción
otorga legitimación para hacerlos valer procesalmente a través del ejercicio de
acciones judiciales. En definitiva, dicho precepto implica presunción de
titularidad y legitimación para actuar.
La justificación de este tratamiento tuitivo
deriva de razones de seguridad jurídica y del respeto que merece el sistema de
publicidad registral, al hallarse bajo el control de legalidad que, a través de
la calificación (art. 18 LH), se lleva a efecto por
parte de los registradores de la propiedad.
Pues bien, no se han vulnerado dichos
preceptos en tanto en cuanto no se ha negado la legitimación activa de la
sociedad demandante, nacida de la titularidad de un asiento registral vigente y
sin contradicción alguna, lo que sucede es que la presunción de exactitud no es
absoluta, sino iuris tantum(salvo prueba en contrario), y concurre
el motivo de oposición esgrimido al amparo del art.
444.2 4.º LEC, que legitima la posesión de la demandada, cual es la existencia
de una relación jurídica directa con un titular registral anterior, como
consecuencia, en este caso, de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo
de interponerse la demanda, y sin que corresponda a este procedimiento
privilegiado y sumario, de cognición judicial limitada, resolver la cuestión
determinante de la validez o eficacia del título esgrimido bajo el contexto y
premisas antes referenciadas, sin perjuicio de los derechos que la parte
demandante considere le pertenezcan dado que esta sentencia no produce efectos
de cosa juzgada.
Por lo tanto, con asunción de la instancia,
procede confirmar la sentencia del juzgado.
SEXTO.- Costas y depósito
La estimación de los recursos interpuestos
conduce a que no proceda la imposición de las costas (art.
398 LEC), así como que se acuerde la devolución del depósito constituido para
recurrir (disposición adicional 15.ª, apartado 8, de
la Ley Orgánica del Poder Judicial).
La desestimación del recurso de apelación
conlleva a que se impongan las costas de la alzada a la parte apelante y se
decrete la pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar los recursos por infracción
procesal y casación interpuestos por D.ª Rocío contra la sentencia de 22 de noviembre de 2022, de la sección 1.ª
de la Audiencia Provincial de Almería, dictada en el recurso de apelación
1451/2021, que dejamos sin efecto, todo ello sin hacer especial condena en
costas, y con devolución de los depósitos constituidos para recurrir.
2.º-Casar la referida sentencia, y con
desestimación del recurso de apelación interpuesto por Divarian Propiedad,
S.A.U., confirmar la sentencia 74/2021, de 15 de
abril, del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Roquetas de Mar, con
imposición de costas a la parte apelante y pérdida del depósito constituido
para recurrir.
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