Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación partimos de los hechos siguientes:
1.º- Las partes litigantes D.ª Emilia, en
condición de arrendadora, y la mercantil DIRECCION000., como arrendataria, se
encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento con destino distinto al
de vivienda, suscrito con fecha 1 de junio de 2015. La renta pactada ascendía a
900 € al mes, más el IVA correspondiente. Se acordó el abono de la merced
arrendaticia por meses anticipados, dentro de los 5 primeros días de cada mes,
en la cuenta designada por la parte arrendadora y propietaria. La dedicación
pactada del local era para uso de confección y venta de sombreros y ropa a
medida. Se autorizó a la arrendataria la ejecución de obras de adaptación del
local al giro comercial del establecimiento que quedarían, al extinguirse el
contrato, en beneficio de la propiedad. Igualmente, se convino una opción de
compra a favor de la sociedad arrendataria por el plazo de los 10 años de
duración del contrato.
2.º- El 17 de abril de 2020, la arrendadora
presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento
correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción
se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril
de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €.
Se advirtió que la sociedad demandada había
ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio
prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo
que no cabía una nueva enervación de la acción.
Se dejó constancia en la demanda de que la
demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta
por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora y se
señala:
«[c]omo no debe de ser de otra manera, en su
caso, mientras no se modifique el contrato como consecuencia de una situación
prolongada y permanente de cierre del local, no parece razonable que el primer
mes parcial de cierre del local se produzca el impago de parte de la renta».
En el suplico de la demanda se postuló la
condena de la arrendataria a abonar a la actora la cantidad de 418 €,
correspondientes a la parte de la renta impagada del mes de abril de 2020, más
las rentas que se devenguen hasta la fecha de la sentencia resolutoria del
contrato de arrendamiento o hasta el momento en que se dé posesión a la
demandante del local arrendado, así como declarar resuelto el contrato por
falta de pago de la renta y cantidades contractualmente asimiladas, llevando a
cabo el lanzamiento de la arrendataria si fuera necesario.
3.º- La demanda fue repartida el 12 de
mayo de 2020, así como notificada a la parte demandada el 25 de agosto
siguiente. En la contestación a la demanda, la arrendataria alegó que, el 14 de
marzo de 2020, se declaró el cierre del local arrendado como consecuencia de la
crisis sanitaria del COVID-19, en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto
463/2020, de 14 de marzo. Esta situación determinó una disminución relevante de
los ingresos de la entidad demandada. En atención a las circunstancias expuestas,
se intentó negociar con el abogado de la demandante, toda vez que ésta
manifestó no querer hablar con la arrendataria, a los efectos de obtener un
aplazamiento parcial del pago de la renta.
Se reflejó en el escrito de contestación que:
«Por tanto la demanda se presenta en plena
vigencia del estado de alarma, con el local de mis representados cerrado al
público, cuando se adeuda menos de la mitad de la renta correspondiente a ese
mismo mes y apenas han transcurridos11 días de retraso y cuando existe una
expresa y diáfana recomendación a todos los abogados de este partido judicial
de no presentar ninguna demanda o escrito iniciador antes del día 26 de abril.
»Mi representada abonó el lunes 20 de abril la
cantidad pendiente relativa a esa mensualidad. Por un error aritmético fruto de
tener que realizar el pago de esa mensualidad en 5 ingresos quedaron pendientes
18 € que ya han sido abonados una vez percibido el error.
»Resulta también sorprendente y acorde a la
mala fe que inspira toda la demanda, que la demandante no haya puesto de
manifiesto al juzgado que el día 20 de abril (lunes) mi representada había
abonado esa cantidad y que ha pagado el importe de la renta correspondiente a
los meses de mayo (7g), junio (7h), julio (7i), agosto (7j) y septiembre (7k)
de 2020, que la demandante ha aceptado sin objeción ni reparo alguno.
»Conviene resaltar que el pago realizado el
día 20 de abril, así como los correspondientes a los meses Mayo, Junio, Julio y
Agosto se han efectuado por mi representada sin tener conocimiento de la
existencia de la presente demanda, lo que da muestra de la voluntad cumplidora
y la buena fe de mi representada a pesar de su dificilísima situación económica
en razón del cese de la actividad.
»Se acompaña como documento 7 acreditación de
los pagos de renta desde el 20 de abril a la vigente correspondiente al mes de
Septiembre».
En definitiva, se entendió que la demandante
obró de mala fe, que prescindió de la singularidad de la situación derivada de
la pandemia del Covid-19, vulnerando la doctrina de la cláusula rebus
sic stantibus e incurriendo en un abuso de derecho y en un ejercicio
antisocial del mismo.
4.º- Seguido el procedimiento, en todos
sus trámites, se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia
número 5 de Valladolid, por la que desestimó la acción resolutoria del contrato
de arrendamiento y accedió a la reclamación del pago de los 418 euros, si bien
admitió que habían sido abonados después de la presentación de la demanda. En
dicha resolución figuran, entre otros, los argumentos siguientes:
«[c]onsta en el documento 5 de la contestación
las solicitudes de la parte demandada de prestación por cese de actividad
consecuencia de la declaración del estado de alarma por el Real Decreto antes
mencionado, y a los efectos previstos en el Real Decreto Ley y concordantes.
»Consta que a fecha 21-04-20 abonó la parte
demandada la cantidad pendiente de la mensualidad de abril de 2020 y consta que
con fecha 25-08-20 conocieron por la diligencia de notificación, citación y
requerimiento de la demanda presentada.
»[...] sopesando el momento utilizado para la
presentación de la demanda, apreciando que solamente se adeudaba y reclamaba la
renta parcial de aquel negro mes de abril de 2020, que pueda entenderse
desproporcionada al amparo del Artículo 7 del
Código Civil la petición del desahucio, sobre un arriendo que data del año
2015, cuya duración se conviene por 10 años, que se convino durante el plazo de
7 años una opción de compra a ejercitar a partir del 1 de enero de 2016 y de 10
años desde la fecha del contrato; que se autorizaron a la arrendataria las
obras de acondicionamiento del local para la actividad y uso acordado de
confección y venta de sombreros y ropa a medida, obras que quedarían en
beneficio de la arrendadora "sin derecho a reclamación alguna o
indemnización de cualquier clase por parte de la arrendataria" (cláusula
4ª) y, que en fin la situación de la declaración del estado de alarma motivó
ese retraso del abono de parte de la renta de un solo mes del contrato que nos
concluye ahora a no atender la acción de desahucio, ante la alteración
extraordinaria y sustancial de las circunstancias existentes en el momento de
formalización del contrato, sin que se produzca reducción/limitación del pago
de la renta, encontrándonos insistimos -al dictado de esta sentencia- al día en
el pago aceptado de contrario».
5.º- Interpuesto recurso de apelación fue
turnado a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valladolid, que
dictó sentencia de 12 de julio de 2021, por la que desestimó el recurso
interpuesto. Entre otros razonamientos constan los siguientes:
«[f]rente a lo manifestado por la recurrente,
no parece razonable pensar que la estrategia de la demandada fuera forzar
torticeramente una renegociación o quita de la renta pactada en el contrato,
pues lo cierto es que el impago no se prolongó tras ese primer incumplimiento,
sin que el pago de las rentas que se fueron devengando con posterioridad se
pueda atribuir a la presentación de la demanda, pues la incoación de ésta se
demoró por causa de la situación de estado de alarma. De este modo, difícilmente
puede justificarse el impago de parte de la mensualidad de abril de 2020 como
una estrategia de presión, cuando la arrendataria asumió luego el cumplimiento
puntual de sus obligaciones contractuales hasta el momento de dictarse
sentencia.
»Por otro lado, el reproche que se dirige en
el recurso de apelación respecto a la no acreditación de la imposibilidad de
pago de la renta a cargo de quien ostenta la personalidad jurídica de sociedad
mercantil, cabe decir que es igualmente cierto que no se han aportado datos
contables o financieros que permitan desmentir tal alegación, pero también lo
es que la situación que afectaba en nuestro país en el mes de abril de 2020
resultaba excepcional, de emergencia a todos los niveles (sanitario, económico,
social), de modo que puede considerarse hecho notorio que el cierre general de
la actividad económica desde el día 14 de marzo de ese año conllevó una
paralización total de la actividad que debe ser valorada desde la perspectiva
social que ha imprimido la doctrina constitucional del derecho de la propiedad
privada.
»En este sentido, puede admitirse que una
sociedad mercantil solvente debería poder asumir el pago de la renta del
alquiler correspondiente al siguiente mes a la declaración del estado de
alarma, pues otra cosa significaría que se encontraba en un estado de total
asfixia financiera y cuando, como se ha dicho, hizo pago posteriormente de la
deuda devengada y las rentas posteriores.
»Lo relevante, pues, es valorar la conducta
desplegada por la arrendadora ante ese puntual incumplimiento, acudiendo de
manera inmediata al procedimiento de resolución contractual y desahucio sin que
conste previa comunicación en orden a requerir la regularización del pago, a
sabiendas de la posición de la arrendataria ante la imposibilidad de acudir a
la enervación, y en reclamación de un importe de poco más de 500 € de deuda,
cantidad que no cabe reputar -dada la ausencia de datos en este sentido- como
esencial para la subsistencia de la actora.
»Y la conclusión no puede ser otra, asumiendo
el criterio de la juzgadora de instancia, que apreciar el uso abusivo por
antisocial del derecho que asistía a la arrendadora, pues ni aparecía
justificado por la gravedad del incumplimiento de la arrendataria, ni por
razones de imperiosa necesidad económica de aquella, y cuando todos los ámbitos
de la convivencia social debían regirse por principios de solidaridad en el
escenario de excepcional crisis social, de modo que la presentación de la
demanda con la precipitación con que lo hizo la demandante no puede
considerarse acorde a la definición constitucional del derecho de propiedad,
procediendo, en definitiva, la desestimación del recurso».
6.º- Contra dicha sentencia se interpuso
por la arrendadora demandante el correspondiente recurso de casación, que fue
admitido a trámite por auto de 23 de febrero de 2022. Al evacuar el traslado
conferido del recurso interpuesto, la parte demandada se opuso, solicitando su
desestimación.
SEGUNDO.- Examen del primer motivo del
recurso de casación interpuesto
El primer motivo del recurso de casación se
formula de la manera siguiente:
«Infracción de la doctrina jurisprudencial
dimanante de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil,
num. 755/2008, de 24 de julio de 2008, Rec. 508/2022, la cual establece
doctrina. De igual manera, se considera infringida la doctrina jurisprudencial
que ha seguido la misma línea argumental de la ya citada sentencia (STS núm.
193/2009, de 26 de marzo 2009; STS núm. 684/2009, de 20 de octubre de
2009, Rec. 1559/2004; STS núm. 771/2020, de 22 de noviembre de 2010, Rec
2200/2006».
El motivo no debió ser admitido, de manera
que, en este trance decisorio, se convierte en causa de desestimación.
En efecto, en las sentencias 487/2018, de
12 de septiembre, 518/2018, de 20 de septiembre, así como más
recientemente en las sentencias 676/2024, de 13 de mayo y 1075/2024,
de 9 de septiembre, entre otras muchas, declaramos que:
«Hemos interpretado los arts. 481.1 y 487.3 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido de que la indicación precisa
de la norma infringida ha de realizarse en el encabezamiento de cada uno de los
motivos en que se funde el recurso, sin que sea suficiente que pueda deducirse
del desarrollo de los motivos y sin que tenga que acudirse al estudio de su
fundamentación", recordando, entre otras, las sentencias 220/2017, de
4 de abril, 338/2017, de 30 de mayo, 380/2017, de 14 de
junio, 901/2021, de 21 de diciembre y 293/22, de 5 de abril, que
el motivo del recurso de casación debe estar en el "conflicto jurídico
producido por la infracción de una norma sustantiva aplicable al objeto del
proceso".
»Esta sala ha venido insistiendo en que es
esencial identificar esa norma jurídica infringida al exponer el motivo de
casación, y más concretamente, en su encabezamiento (sentencias 121/2017, de 23
de febrero, 645/2017, de 24 de noviembre, 293/2018,
de 22 de mayo, 330/2019, de 6 de junio, 574 y 575/2020, de 4
de noviembre, 135/2021, de 9 de
marzo y 997/2023, de 20 de junio entre
otras)».
La referencia a la existencia de oposición a
la jurisprudencia del Tribunal Supremo, único contenido del encabezamiento de
este motivo del recurso interpuesto sirve para justificar, en su caso, el
interés casacional, pero no es propiamente motivo de casación, sino un
presupuesto de este. El verdadero motivo debe estar en el «conflicto jurídico
producido por la infracción de una norma sustantiva aplicable al objeto del
proceso» (entre otras, SSTS 220/2017, de 4 de
abril, 338/2017, de 30 de mayo, 380/2017, de 14 de junio y 333/2021,
DE 18 de mayo entre otras).
Pues bien, la cita de la norma sustantiva
infringida brilla por su ausencia en el encabezamiento del motivo.
Como hemos declarado en numerosas ocasiones
(por todas, sentencias 228/2021, de 27 de
abril; 719/2023, de 12 de mayo y 1075/2024, de 9 de septiembre), el recurso de casación es
un recurso muy diferente a los ordinarios como el de reposición o el de
apelación. Su regulación establece exigencias técnicas muy concretas, incluso
un mayor rigor formal que en los recursos ordinarios, consecuencia de su
función de generar jurisprudencia; esto es, asegurar la interpretación uniforme
del ordenamiento jurídico, más que otorgar a las partes la posibilidad de que
su litigio vuelva a ser revisado por otro tribunal, pues la tutela judicial
efectiva en los procesos civiles se satisface ordinariamente con dos
instancias.
El Tribunal Constitucional ha afirmado en
numerosas resoluciones que «[l]a comprobación de los presupuestos procesales
para la viabilidad de la acción puede volverse a abordar o reconsiderarse en la
sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un
pronunciamiento de inadmisión por falta de tales presupuestos» (por
todas, SSTC 32/2002, de 11 de febrero; 204/2005, de 18 de julio; 237/2006,
de 17 de julio; 7/2007, de 15 de enero; 28/2011, de 14 de marzo; 29/2011
de 14 de marzo; 69/2011, de 16 de mayo; y 200/2012, de 12 de noviembre).
La causa de inadmisión se convierte, en este
momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación. No obsta
que en su día fuera admitido a trámite, dado el carácter provisorio de la
admisión acordada inicialmente, por hallarse sujeta a un examen definitivo en
la sentencia (sentencias 97/2011, de 18 de
febrero, 548/2012, de 20 de septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, 146/2017,
de 1 de marzo, 997/2023, de 20 de junio; 676/2024, de 13 de mayo y 1075/2024,
de 9 de septiembre).
TERCERO.- Examen del segundo motivo
del recurso interpuesto
El segundo motivo es por inaplicación
del artículo 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El recurso interpuesto, toda vez que el
procedimiento se tramitó por razón de la materia, ha de ser por interés
casacional, lo que implica que la resolución recurrida «[s]e oponga a doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los
que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o
aplique normas que no lleven más de cinco años en vigor, siempre que, en este
último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
relativa a normas anteriores de igual o similar contenido», conforme al art. 477.2 3.º y 3 de la
LEC, en su redacción vigente al tiempo de interposición del presente recurso.
Pues bien, en el recurso no se cita cuál es la
jurisprudencia de esta sala que ha resultado infringida o los criterios
jurisdiccionales divergentes existentes entre distintas secciones de las
audiencias provinciales, ni tampoco se trata de norma que lleve menos cinco
años en vigor, lo que constituye causa de inadmisión y en este trance de
desestimación.
Además, el recurso de casación ha de
fundamentarse en el «conflicto jurídico producido por la infracción de una
norma sustantiva aplicable al objeto del proceso» (entre otras, SSTS 220/2017, de 4 de abril; 338/2017,
de 30 de mayo; 380/2017, de 14 de
junio y 333/2021, de 18 de mayo entre
otras). Y, en este caso, la razón de decidir de la sentencia del tribunal
provincial no consiste en que se desconozca que el impago de la renta es causa
resolutoria del contrato, sino en que la actuación de la arrendadora lesiona
el art. 7 del CC.
CUARTO.- Fundamento del tercero de los
motivos del recurso de casación
Este motivo se basa en la infracción del artículo 7 del Código Civil y, en su desarrollo, se
cita la jurisprudencia de esta sala que se
considera infringida, concretamente la sentencia 673/2009, de 30 de octubre, en
la que se señala que:
«[s]i las razones expuestas implican que el
arrendatario verdaderamente incumplió su obligación de pago, siendo causa
justificada para que el arrendador promoviera judicialmente el desahucio,
parece claro que en ningún caso el arrendatario que se limita a instar en un
proceso un derecho contractual y legalmente reconocido pueda incurrir en
conducta contraria a las exigencias del artículo
7 1 y 2 del Código Civil».
La sentencia
684/2009, de 20 de octubre, igualmente alegada como fundamento del recurso
establece:
«[a]l arrendador no le es indiferente el
momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no
tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de
la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la
enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho
procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le
pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra
cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de
ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra
cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a
ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual
de la renta».
En el desarrollo del recurso se señala por la
parte recurrente:
«Sostiene la audiencia-asumiendo el criterio
del juzgado de instancia- que no se trata de un grave incumplimiento de la
arrendataria, sino un "puntual incumplimiento", y que la arrendadora
no precisaba para subsistir del pago de la renta; sin embargo, y a la vista
está, yerran ambas resoluciones al considerar insolidaria la actitud de esta
parte, ya que más bien al contrario, dicha actitud está respaldada por una
doctrina jurisprudencial que se ha mantenido y que sirve para dar respuesta a
supuestos de hecho como el de autos. Es indiferente la capacidad económica de
la arrendadora, pues lo que se trata de hacer valer es su derecho a resolver el
contrato arrendaticio, a la luz de los incumplimientos en el pago por parte de
la entidad arrendataria. No es posible justificar que por poseer una mayor
capacidad económica, se deba de permitir que la otra parte contratante -la
arrendataria- incumpla sus obligaciones para con mi representada. De otro modo,
podría incluso concluirse que el abuso del derecho se pone de manifiesto en la
actitud de la parte demandada, que ya hizo uso de su derecho a enervar el
desahucio y no ha acreditado una situación tal de insolvencia o dificultad
económica que guíe al incumplimiento de abonar la renta y las cantidades
asimiladas a la renta a mi representada. Más aún y de ser esto así, podría, en
el ámbito procesal haber reconvenido y pretendido la aplicación de la cláusula
rebus sic stantibus, pues de ser cierto la imposibilidad económica sobrevenida
para hacer frente al pago de la renta, podría haber desplegado la actividad
probatoria necesaria para obtener una modificación y/o exoneración de las
condiciones económicas del contrato que la vincula a la arrendadora».
QUINTO.- Decisión del recurso
interpuesto
A los efectos decisorios del recurso partimos
de las consideraciones siguientes:
5.1 La base normativa
Es evidente y deviene indiscutible que es
causa de resolución del contrato de arrendamiento «la falta de pago de la renta
o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o
corresponda al arrendatario» conforme al art.
27.2 a) Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), aplicable también
a los contratos de arrendamiento para uso distinto a la vivienda en virtud de
lo dispuesto en el art. 35 de la precitada
disposición general.
No es discutible que la renta debería abonarse
por meses anticipados, dentro de los cinco días de cada mes, y que hubo un
retraso en el pago parcial de parte de la renta, que no fueron satisfechos
hasta el 21 de abril.
El art. 7 del
Código Civil (en adelante CC) proclama por su parte:
«1. Los derechos deberán ejercitarse conforme
a las exigencias de la buena fe.
»2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el
ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su
autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase
manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para
tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las
medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».
5.2 El contexto del incumplimiento en
el retraso del pago parcial de la renta
Por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que
fue modificado por el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo, se declaró el
estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada
por el COVID-19. De su exposición de motivos destacamos:
«La Organización Mundial de la Salud elevó el
pasado 11 de marzo de 2020 la situación de emergencia de salud pública
ocasionada por el COVID-19 a pandemia internacional. La rapidez en la evolución
de los hechos, a escala nacional e internacional, requiere la adopción de
medidas inmediatas y eficaces para hacer frente a esta coyuntura. Las
circunstancias extraordinarias que concurren constituyen, sin duda, una crisis
sanitaria sin precedentes y de enorme magnitud tanto por el muy elevado número
de ciudadanos afectados como por el extraordinario riesgo para sus derechos».
La duración del estado de alarma se acordó por
15 días, que fue posteriormente ampliándose por mor de otras disposiciones del
mismo rango normativo. En lo que ahora nos interesa, al hallarse dentro del
marco temporal del proceso, se prorroga el estado de alarma hasta las 00:00
horas del día 12 de abril de 2020, por los arts.
1 y 2 del Real Decreto 476/2020, de 27 de
marzo (BOE-A-2020-4155) y, posteriormente, hasta las 00:00 horas del día
26 de abril de 2020, por los arts.
1 y 2 del Real Decreto 487/2020, de 10 de
abril (BOE-A-2020-4413).
A consecuencia de ello, se limitó la libre
circulación de las personas en los términos del art. 7 de aquella disposición
general, así como se suspendió la apertura al público de los locales y
establecimientos minoristas, con las excepciones indicadas en el art. 10,
dentro de las cuales no se encontraba el establecimiento que explotaba la
sociedad demandada.
También, conforme a su Disposición adicional
segunda, apartado 1, se estableció que:
«Se suspenden términos y se suspenden e
interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes
jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que
pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del
mismo».
Por su parte, la Comisión Permanente del
Consejo General del Poder Judicial, en acuerdo de 14 de marzo de 2020, tomó la
decisión de suspender todas las actuaciones judiciales programadas y los plazos
procesales que tal decisión conlleva, salvo en los supuestos de servicios
esenciales, entre los cuales no se encontraban precisamente los juicios de
desahucio por impago de la renta.
Por su parte, el Real Decreto-ley 8/2020, de
17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto
económico y social del COVID-19, en su preámbulo daba un nuevo testimonio de la
situación que se vivía en los términos siguientes:
«La crisis sanitaria se está transmitiendo a
la economía y a la sociedad a una velocidad inusitada, afectando tanto a la
actividad productiva como a la demanda y al bienestar de los ciudadanos».
Con la finalidad de paliar la situación que
generaba la paralización de las actividades de las pymes y autónomos, se dictó
el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (BOE de 22 de abril), de medidas
urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, convalidado por
Acuerdo del Congreso de los Diputados por resolución de 13 de mayo de 2020,
que, aunque se dicta fuera del marco temporal del presente proceso, dado que,
al entrar en vigor, ya se había abonado la renta por la demandada, sí conforma
un elemento de juicio más para valorar el contexto en el que se produjo la
demora del pago de la renta. Pues bien, dicho real decreto establece en su
preámbulo:
«Como consecuencia de las medidas
excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el
que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis
sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han
visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.
»En virtud de lo anterior, la falta de
ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de
alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para
hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de
renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus
actividades.
»A falta de acuerdo entre las partes, la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de
exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de
alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la
habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser
aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.
»Asimismo, si se acude a la regulación del
Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea
porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede
justificar la resolución contractual en los casos más graves.
»Ante esta situación, procede prever una
regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de
elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las
obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos:
imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de
la prestación debida y buena fe contractual.
»Se considera conveniente ofrecer una
respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para
que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las
rentas de los alquileres de locales».
Es decir, el propio real decreto es consciente
de la situación generada por el cese obligatorio de las actividades económicas,
y para paliar sus efectos remite a los acuerdos que puedan alcanzar las partes
como consecuencia de la situación desencadenada, imprevisible a la fecha de
suscripción de los contratos de arrendamiento e inevitable para los litigantes,
y además establece una regulación normativa.
De esta manera, en su artículo 2, para los
arrendamientos de uso distinto del de vivienda, concertados con un arrendador
que no sea un gran tenedor, como es el caso de la demandante, y que el
arrendatario cumpla los requisitos del art. 3,
es decir, se trate de una pyme, que no supere los límites establecidos en
el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo
1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Sociedades de Capital y que su actividad haya quedado suspendida como
consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo,
requisitos que concurren en la persona de la arrendataria, pueda solicitar de
la arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real
Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta,
siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado
por ambas partes con carácter voluntario, incluso aplicar la fianza al pago de
la renta.
Aunque dicha norma entró en vigor después de
que se hubiera presentado la demanda de desahucio e incluso tras haberse pagado
la renta del mes de abril de 2020, sirve como referencia de que un aplazamiento
temporal del pago de la renta o una rebaja de su importe, siempre que las
partes no la hubieran acordado voluntariamente, constituía una medida adecuada
y proporcionada a las circunstancias desencadenadas por la pandemia del
Covid-19. La norma reputaba además como hecho notorio que la suspensión de la actividad
de una pyme implica una correlativa disminución de ingresos, y máxime cuando se
trata de una pequeña empresa, como la gestionada por la entidad demandada, que
tramitó las correspondientes ayudas administrativas.
Lo que es obvio, es que la pandemia del
COVID-19 generó una crisis sanitaria que el mundo moderno no había vivido hasta
entonces, con una indiscutible repercusión negativa en la vida social. El
legislador de emergencia se vio obligado a dictar un conjunto de normas para
abordar tan excepcional situación, que alcanzó una magnitud desorbitada, con la
finalidad de evitar la destrucción de empresas y empleos, inspiradas en
principios de justicia distributiva acordes con el orden constitucional, toda
vez que los instrumentos ordinarios del derecho privado encontraban
dificultades para buscar las soluciones más adecuadas ante tan excepcional
estado de las cosas.
5.3 Algunas referencias de lege
ferenda (para una futura reforma de la ley)
En la propuesta de texto articulado de Código Civil elaborada por los profesores de derecho
civil de nuestras universidades, en el art. 526.5, relativo a la «alteración
extraordinaria de las circunstancias básicas del contrato», figura la redacción
siguiente:
«1. Si las circunstancias que sirvieron de
base al contrato cambian de forma extraordinaria e imprevisible durante su
ejecución de manera que esta se haga excesivamente onerosa para una de las
partes o se frustre el fin del contrato, puede pretenderse su revisión para
adaptar su contenido a las nuevas circunstancias o su resolución.
»2. Lo dispuesto en el apartado anterior solo
procede cuando:
» a) El cambio de
circunstancias es posterior a la celebración del contrato;
» b) No es equitativo exigir
al contratante perjudicado, atendida especialmente la distribución contractual
y legal del riesgo, que permanezca sujeto al contrato; y
» c) El contratante
perjudicado haya intentado de buena fe una negociación dirigida a una revisión
razonable del contrato.
»3. El juez solo puede estimar la pretensión
de resolución cuando no sea posible o razonable imponer la propuesta de
revisión ofrecida. En este caso el juez ha de fijar la fecha y las condiciones
de la resolución».
Por su parte, en la propuesta de modernización
del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, que se encuentra en la
Comisión General de Codificación, texto de 2023, bajo el título de «alteración
sobrevenida de las circunstancias», consta una redacción del artículo 1238 del Código Civil del siguiente tenor
literal:
«1. Cada parte contratante deberá cumplir sus
obligaciones incluso cuando, por haberse alterado la equivalencia entre las
prestaciones previstas en el contrato, el cumplimiento de ellas le resulte más
oneroso, sea porque su coste haya aumentado, sea porque el valor de la
contraprestación haya disminuido.
»2. No obstante lo dispuesto en el apartado
anterior, si las circunstancias que sirvieron de base al contrato cambian de
forma extraordinaria, de manera que su ejecución resulta excesivamente onerosa
para una de las partes y no es razonable exigir a esta que permanezca vinculada
en los términos inicialmente pactados, dicha parte podrá pedir a la otra entrar
en negociaciones con el fin de lograr un acuerdo de adaptación o de resolución
del contrato.
»Solicitadas las negociaciones, ambas partes
quedan obligadas a desarrollarlas conforme a la buena fe.
»3. Para que la parte afectada tenga el
derecho previsto en el apartado anterior, será necesario:
»1º. Que el cambio de circunstancias sea
posterior a la celebración del contrato.
»2º. Que no hubiera sido ni podido ser tenido
en cuenta de modo razonable en el momento de la celebración del contrato.
»3º Que el riesgo que el cambio de
circunstancias implica no hubiera sido asignado por el contrato».
También, el art. 6:111 de los Principios del
Derecho Europeo de la Contratación (PECL) establece que:
«1.- Las partes deben cumplir sus compromisos
aun cuando sean más onerosos como consecuencia de un aumento de los costes de
la ejecución o por disminución del valor de la contraprestación que reciben.
»2.- Sin embargo, las partes tienen la
obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo
si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un
cambio de las circunstancias, siempre que:
»a) Dicho cambio de circunstancias haya
sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato.
»b) En términos razonables, en el momento de
la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en
consideración el cambio acaecido.
»3.- Si en un plazo razonable las partes no
alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá:
»a) Poner fin al contrato en los términos o
fecha que considere adecuado. Resolución del contrato.
»b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y
ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las
partes de forma equitativa y justa. La modificación del contrato debe primar
sobre la resolución.
»En cualquiera de los casos, el juez o
tribunal podrá ordenar que la parte que se negó a negociar o que rompió dicha
negociación de mala fe, proceda a reparar los daños causados a la parte que
sufra dicha negativa o dicha ruptura».
También, en el Proyecto de un marco común de
referencia para el Derecho privado europeo (Draft Common Frame of
Reference-DCFR), se contempla como derecho la solicitud de renegociación en
circunstancias como las expuestas, así como un deber de colaboración de las
partes en el desarrollo del contrato con el establecimiento de los deberes
derivados de la buena fe, así como los surgidos de un «cambio de
circunstancias» que pueda considerarse relevante.
5.4 El principio de la buena fe y el
abuso de derecho
El art. del CC positiviza un principio general
del Derecho, cual es el de la actuación de buena fe. Su inclusión en el Título
Preliminar le otorga una dimensión general, no reducida al ámbito estrictamente
patrimonial, al tiempo que pierde su carácter defectivo para ser de inmediata y
directa aplicación, sin que quede subordinado su juego normativo a la ausencia
de ley o costumbre aplicable al caso, y ello sin perjuicio de que se encuentre
normativizado en otros preceptos del Código como, por ejemplo, en los arts. 451 y siguientes, 464, 1705, 1940 y 1950, o más
específicamente, con respecto al contenido de las obligaciones contractuales,
en el art. 1258 CC.
Con respecto a las razones de su
reconocimiento explícito, en la Exposición de Motivos del Decreto 1.836/1974,
de 31 mayo, se dice:
«Sin pretender una alteración del juego
concreto de la buena fe en cada una de las instituciones jurídicas, ha parecido
pertinente enunciarla como postulado básico por cuanto representa una de las
más fecundas vías de irrupción del contenido ético-moral en el orden jurídico».
En las SSTS
988/2011, de 13 de enero de 2012 y 356/2020,
de 24 de junio, se ha calificado la buena fe como un concepto jurídico
indeterminado en el que ha de quedar subsumida la conducta de que se trate,
mediante una operación que puede ser sometida a la revisión casacional. Se
trata de una norma general que impone la actuación «conforme a las exigencias
de la buena fe», y que se extiende tanto en la fase de constitución de
relaciones y situaciones jurídicas como en el marco de su desenvolvimiento.
La doctrina y la jurisprudencia han elaborado
una serie de supuestos típicos, que encierran un desleal ejercicio de los
derechos subjetivos al margen de los postulados de la buena fe, en tanto en
cuanto la misma veda ir en contra de los actos propios (sentencias
320/2020, de 18 de junio; 63/2021, de 9 de
febrero o 386/2021, de 7 de junio, entre
otras muchas), es incompatible con el retraso desleal en el ejercicio de los
derechos (sentencias 769/2010, de 3 diciembre; 872/2011, de 12 de diciembre y 634/2018, de 14 de noviembre, entre otras), contraria a
abusar de la nulidad por motivos formales, cuando se cumple o se acepta
conscientemente el negocio jurídico que adolece de un defecto de tal clase (sentencias de 12 de diciembre de 1985 y 23 de mayo de 1987), o exige la observancia de la
regla tu quoque, según la cual no debe admitirse la invocación de
las reglas jurídicas por el mismo sujeto que las despreció o no cabe imputar a
otro una conducta en la que la propia parte ha incurrido (sentencias
104/1995, de 17 febrero; 489/2010, de 15 de
julio o 120/2020, de 20 de febrero), entre
otras manifestaciones al respecto.
En la STS
502/2016, de 19 de julio, hemos dicho que:
«Dicha infracción del principio de buena fe
también resulta comprensiva de todas aquellas conductas que aun sin contar con
el referido animus nocendi o intención de perjudicar, no obstante, vulneren los
deberes de conducta diligente, no abusiva y razonable que cabe exigir a las
partes en relación a la determinación y ejecución de sus respectivas
obligaciones, deberes implícitos que acompañan a todo ejercicio de una facultad
o derecho».
Por su parte, la STS
9/1986, de 17 de enero, como fundamento vinculante de las consecuencias que
completan el programa contractual, se refiere a que el «[p]rincipio general de
la buena fe, que impide el perjuicio como el beneficio injustificado, aparte de
las derivadas del uso o de la ley, es decir, el ajuste o equivalencia de las
prestaciones».
En la STS
137/2021, de 11 de marzo, señalamos los requisitos para apreciar la
concurrencia del abuso de derecho:
«Conforme a la jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 567/2012, de 26 de
septiembre, que cita las anteriores sentencias
20/2006, de 1 de febrero y 383/2005, de 18
de mayo, "la doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de
unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio
de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada,
una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad
una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando
efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios)".
»La formulación de los presupuestos para la
apreciación del abuso de derecho se contiene, entre otras, en la sentencia 690/2012, de 21 de noviembre:
»"para apreciar el abuso del derecho es
precisa la concurrencia de los siguientes requisitos: a) el uso de un derecho
objetivo y externamente legal; b) daño a un interés, no protegido por una
específica prerrogativa jurídica, y c) la inmoralidad o antisocialidad de ese
daño, manifestada en forma subjetiva (ejercicio del derecho con intención de
dañar, con animus nocendi), o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho,
de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo) [ Sentencias 455/2001, de 16 de mayo, y 722/2010, de 10 de noviembre], ya que, en otro caso, rige
la regla qui iure suo utitur neminem laedit (quien ejercita su derecho no daña
a nadie)».
5.5 Las concretas circunstancias
fácticas concurrentes en el proceso cuya decisión nos corresponde
En el caso presente, la entidad demandada
había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a que el
local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la segunda
mitad de la precitada mensualidad, así como se había abonado más de la mitad de
la renta del mes de abril, pese a que el local seguía sin actividad durante
dicho periodo de tiempo. Hubo unos contactos previos entre las partes respecto
de los que la actora señala que la demandada pretendía una condonación de la renta,
y la demandada un aplazamiento del pago de la merced arrendaticia.
En cualquier caso, la demandante, sin aviso a
la contraparte, interpuso el 17 de abril de 2020, la demanda resolutoria del
contrato, en un momento en que la actividad de los órganos jurisdiccionales
estaba suspendida, salvo los servicios mínimos establecidos.
La parte de la renta pendiente del mes de
abril se abonó el 21 de abril siguiente, aunque el local llevaba más de un mes
cerrado, con unas expectativas de apertura próxima realmente negativas, y los
eventuales clientes de la demandada confinados en sus viviendas. En ese
momento, la sociedad arrendataria desconocía, además, que la arrendadora había
interpuesto la demanda resolutoria del contrato que les vinculaba. La
demandante no comunicó al juzgado tal pago, ni tampoco desistió del ejercicio
de la acción una vez recibió el pago pendiente. El resto de las rentas de las
sucesivas mensualidades fueron oportunamente satisfechas.
La arrendataria había llevado a efecto
importantes inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la
acción de desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.
En su recurso de casación señala la
arrendadora que yerran las sentencias de ambas instancias al considerar su
comportamiento contractual como insolidario, así como que es indiferente su
capacidad económica, pues de lo que se trata es de hacer valer su derecho a
resolver el contrato a la luz de los incumplimientos de la parte arrendataria.
De existir abuso de derecho, se señala, lo sería de la demandada, que no ha
acreditado su situación de insolvencia económica. Podría haber reconvenido,
alegando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y
desplegado la actividad probatoria necesaria para obtener una modificación y/o
exoneración de las condiciones económicas del contrato.
No podemos aceptar los argumentos del recurso.
Las sentencias que cita la demandante,
relativas a la inaplicación de la doctrina del abuso de derecho a los supuestos
del impago de la renta, se encuentran descontextualizadas con relación a las
circunstancias concurrentes en el caso que nos ocupa, en plena pandemia del
Covid 19, con una clausura impuesta de los locales comerciales, confinamiento
de la población en sus domicilios y previsiones poco optimistas sobre el
levantamiento de tan excepcionales medidas.
En la tesitura expuesta, la solicitud de la
arrendataria de proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las
condiciones del contrato a la excepcional situación existente se encontraba
perfectamente justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas
de la declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia.
El deber moral de atender a la petición de la demandada de abrir un periodo de
negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe. Es más, fue una práctica
habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango
normativo.
La petición de la parte arrendataria de abrir
una ventana al reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe
calificarla de coactiva para la arrendadora cuando se había abonado más de la
mitad de la renta del mes de abril, ni respondía a la intención de imponer el
impago de la merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes
de que la locataria conociera la interposición de la demanda interpuesta por la
arrendadora. No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad
demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una
solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación
de la obligación de pago.
Es, por ello, que no cabe calificar su
comportamiento de abusivo, tal y como sostiene la arrendadora en su escrito de
interposición del recurso de casación antes reproducido y entrecomillado. Hemos
referido, además, cuál es la posición de la doctrina sobre el deber ético
jurídico de negociar, expuesta en el apartado 5.3 de este fundamento jurídico,
con respecto al cual hay un consenso generalizado de que deriva de las
exigencias que impone el principio de la buena fe.
Las expectativas, pues, de la demandada de
abrir una negociación leal estaban bien fundamentadas.
Sin embargo, la arrendadora, lejos de
desplegar un esfuerzo auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone
la demanda de resolución del contrato, tan solo doce días después de que se
produjera el impago parcial de la renta, por lo que carece de consistencia su
argumento de que la arrendataria no formuló reconvención, postulando la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para obtener
«una modificación y/o exoneración de las condiciones económicas del contrato
que la vincula a la arrendadora»; pues, de entenderla realmente acreedora de
tal facultad, no se entiende la rotura de las negociaciones y la interposición
prematura de su demanda -que además requiere un tiempo de estudio y
preparación-, cuando un comportamiento leal y ético, conforme a las pautas
sociales y a la práctica solidaria que se desarrolló entre arrendadores y
arrendatarios de modulación de la obligación de pago, luego elevada a rango de
norma legal, requería un proceso negociador de buena fe para que la situación
surgida, independiente de la voluntad de las partes, se pudiera adaptar a la
conservación del contrato, de cuya permanencia intentó desvincularse sin dar
oportunidad alguna a la locataria para atender a su obligación de pago en
mejores condiciones dada la excepcional situación que se estaba viviendo, y
consciente, además, de que la enervación anterior impedía la persistencia del
arrendamiento como indicó en su escrito de demanda resolutoria.
No es un problema de capacidad económica, sino
de lealtad contractual ante una situación excepcional que afectaba a las
prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un
local comercial, con actividad abierta al público, herméticamente cerrado,
implica una consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una
consecuencia natural según el normal devenir de las cosas, mientras que una
conclusión distinta sería excepcional o anómala, situación que se ve además refrendada
por las ayudas económico administrativas solicitadas por la demandada.
En las condiciones expuestas, antes
explicitadas, el ejercicio de la acción resolutoria del contrato, ante un
impago parcial de la renta y una demora de tan solo dieciséis días en el abono
completo de la merced arrendaticia, cuando el arrendatario no podía destinar el
local arrendado al giro comercial que le era propio y con unas expectativas
escasamente optimistas del levantamiento de tales medidas, al menos
prorrogadas, al abonarse la renta, hasta el 26 de abril, implica un ejercicio
anormal del derecho contrario a la buena fe, con evidente daño a la parte
demandada, por lo que entendemos que el recurso de casación interpuesto no
puede ser acogido.
SEXTO.- Costas y depósito
La desestimación del recurso interpuesto
conlleva la condena en costas (art. 398 LEC), con
pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª apartado 9, de la LOPJ.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
Desestimar el recurso de casación interpuesto
por D.ª Carina contra la sentencia 136/2020, de
22 de mayo, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de
Valladolid, en el rollo de apelación 45/2021, con imposición de costas y
pérdida del depósito para recurrir.
Líbrese al mencionado tribunal la
certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Notifíquese esta resolución a las partes e
insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
VOTO PARTICULAR
que formula el Excmo. Sr. Magistrado D.
Antonio García Martínez a la sentencia dictada en el recurso de casación
7492/2021.
Los motivos primero y segundo del recurso de
casación deben ser desestimados. En esto, coincido con la mayoría. Sin embargo,
el motivo tercero debió estimarse, lo que habría llevado a la casación de la
sentencia impugnada, a la estimación del recurso de apelación y, en
consecuencia, a la estimación íntegra de la demanda interpuesta. Como la
mayoría no lo ha entendido así, en este punto discrepo.
Por lo anterior, formulo este voto particular,
al amparo de los artículos 206 y 260 LOPJ, y 205 LEC, con
fundamento en las siguientes consideraciones.
El pago de la renta en un contrato de
arrendamiento no es una obligación meramente indicativa ni sujeta a las
circunstancias coyunturales que atraviese el arrendatario. Es el núcleo
esencial del contrato, aquello que lo sostiene y que justifica el derecho del
arrendador a percibir una contraprestación por la cesión del uso del inmueble.
En este caso, es un hecho incontrovertido que la arrendataria no cumplió
puntualmente con su obligación de abonar íntegramente la renta del mes de abril
de 2020. Hasta aquí, no hay discusión posible: la obligación existía, el pago
no se realizó de forma íntegra en el plazo acordado y la arrendadora tenía
derecho a reaccionar ante ese incumplimiento.
Ahora bien, ¿por qué no pagó la arrendataria
en el plazo convenido? En principio, podría pensarse que la pandemia de
COVID-19 y la suspensión de la actividad desarrollada en el local arrendado
generó en ella una imposibilidad económica sobrevenida. Sin embargo, los hechos
desmienten esta hipótesis: la arrendataria sí disponía de los medios para
pagar, y de hecho lo hizo pocos días después, el 21 de abril. No solo eso, sino
que continuó pagando regularmente en los meses siguientes, lo que deja claro
que no se trataba de una insolvencia real o de una imposibilidad material de
hacer frente al pago de la renta.
Lo que realmente parece haber sucedido es que
la arrendataria, ante una situación excepcional que afectaba a la explotación
de su negocio, pretendió una renegociación del contrato en términos más
favorables para ella. Como reconoce la mayoría «Hubo unos contactos previos
entre las partes respecto de los que la actora señala que la demandada
pretendía una condonación de la renta, y la demandada un aplazamiento del pago
de la merced arrendaticia». Esto es completamente legítimo siempre y, más si
acaso, en una situación de crisis. Es natural que una parte intente reducir su
carga económica y que la otra se resista a ver disminuidos sus derechos. Pero
hay una diferencia sustancial entre solicitar una renegociación y pretender
imponer unilateralmente una alteración de las condiciones contractuales. Y esto
es precisamente lo que hizo la arrendataria al decidir no pagar en plazo y de
forma íntegra la renta que había sido pactada sin que existiera un acuerdo al
respecto.
En este punto hay un dato que considero de
gran relevancia: la falta de prueba sobre el contenido concreto de las
conversaciones. A mi juicio no es razonable sostener que la arrendadora actuó
de forma abusiva por no renegociar el contrato -que no por negarse hablar, pues
las partes hablaron, aunque lo hicieran a través de sus abogados, si bien no
llegaron a un acuerdo- si no se explica mínimamente qué propuso concretamente
la arrendataria y si esta, como es el caso, no ha acreditado que su propuesta
fuera razonable y equitativa a la luz de las circunstancias. La carga de la
prueba del abuso de derecho recae sobre quien lo alega, y en este caso, la
arrendataria no ha aportado elementos que permitan concluir que la negativa de
la arrendadora fue desproporcionada o carente de fundamento. Sin una prueba
clara del contenido de la negociación, no es posible inferir que la arrendadora
rechazó arbitraria o injustificadamente una solución equitativa. El mero hecho
de que las partes no llegaran a un acuerdo no prueba el abuso de derecho, pues
no puede imponerse a un arrendador la obligación de aceptar modificaciones
contractuales en contra de su voluntad sin que existan razones jurídicas de
peso para ello. Es más, si dichas modificaciones son desmesuradas, por qué razón
va a tener que aceptarlas la arrendadora, en un caso así ¿quién actúa con
abuso, esta o la arrendataria?
Se podría argumentar que la arrendadora, en un
gesto de comprensión y solidaridad, debería haber seguido negociando hasta
alcanzar un acuerdo, pero no cabe afirmar que estuviera obligada a hacerlo. La
propia regulación excepcional que se aprobó con posterioridad, en el Real
Decreto-ley 15/2020, estableció mecanismos para que el arrendatario pudiera
solicitar de la persona arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario
de la renta o una rebaja de esta, pero no impuso en ningún caso que el arrendador
que no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor,
debiese aceptar dicha petición o continuar las conversaciones hasta consensuar
una solución. Y, además, esta norma entró en vigor después de que la demanda ya
hubiera sido interpuesta, por lo que difícilmente puede servir como fundamento
para reprochar la conducta de la arrendadora.
La pregunta clave es si la arrendadora abusó
de su derecho al interponer la demanda de desahucio el 17 de abril. Para
responder a ello, es fundamental considerar dos aspectos. El primero es que la
arrendataria ya había incumplido en una ocasión anterior, lo que justifica que
la arrendadora tuviera una especial precaución y actuara con rapidez ante un
nuevo impago. El segundo es que, cuando se deja de pagar la renta o parte de
ella, el tiempo es un factor determinante: si el incumplimiento se prolonga y la
demanda de desahucio se dilata, el daño para el arrendador se incrementa. En
este sentido, la rapidez con la que actuó la arrendadora no puede considerarse
una precipitación injustificada, sino una reacción lógica ante un
incumplimiento contractual que, además, no era la primera vez que se producía.
Por otro lado, el hecho de que la arrendataria
abonara la totalidad de la renta el 21 de abril tampoco puede interpretarse
como un elemento que invalide la interposición de la demanda. Aunque se ha
señalado que en esa fecha la arrendataria aún no había sido formalmente
notificada de la misma, resulta difícil de creer que desconociera la inminencia
de una acción legal. La sentencia de la mayoría parece sugerir que este pago
fue espontáneo y que la arrendataria desconocía en ese momento la interposición
de la demanda. Sin embargo, esta afirmación es, cuando menos, dudosa. La
negociación entre las partes no había llegado a buen fin y la arrendataria
sabía que el impago de la renta, en circunstancias normales, conllevaría
consecuencias inmediatas. Es perfectamente razonable pensar que la arrendataria
decidió pagar en ese momento porque era consciente de que la arrendadora no iba
a dejar pasar el incumplimiento y que, muy probablemente, ya había tomado
medidas legales, tras mantener conversaciones que no prosperaron. Por tanto, lo
más lógico es concluir que el pago se efectuó precisamente porque la
arrendataria sabía que la demanda era inminente, lo que refuerza la idea de que
su impago inicial no obedeció a una situación de imposibilidad sino a una
estrategia de presión negociadora.
Finalmente, hay un punto fundamental que no se
debe perder de vista: la arrendataria, al contestar la demanda, defendió su
postura con un argumento revelador. Afirmó:
«[S]in perjuicio de lo anterior, la regulación
contenida en el Real Decreto Ley 15/2020 respalda la improcedencia de la
pretensión instrumentada, a la que nos oponemos. Tanto si la demandante es o no
gran tenedora de inmuebles, lo que quedará acreditado en el acto del juicio,
resultaba obligado y exigible jurídicamente posibilitar el fraccionamiento, la
demora o la facilitación del cumplimiento de las obligaciones de pago de la
renta por parte de una sociedad limitada, como mi representada, que es una pequeña
empresa sustancialmente afectada por las medidas incorporadas en la declaración
de estado de alarma. Mi representada solicitó el aplazamiento del pago de una
parte de la renta del mes de abril; la demandante debió aceptarlo y facilitar
el cumplimiento de las obligaciones. No lo hizo, y mi representada pagó la
parte restante.».
Lo anterior pone de manifiesto con total
claridad que la arrendataria en lugar de centrarse en justificar su
incumplimiento concreto, sostuvo que la situación excepcional de la pandemia la
facultaba a exigir un fraccionamiento, una demora una facilitación del
cumplimiento de su obligación y que la arrendadora estaba obligada a
concedérselo. Esta forma de plantear el problema es crucial, porque pone de
manifiesto que la arrendataria no consideraba que estuviera incumpliendo su
obligación de pago, sino que creía tener derecho a modificarla. En otras
palabras, no se trata de un caso en el que alguien deja de pagar porque no
puede hacerlo, sino de alguien que decide no pagar porque considera que tiene
derecho a hacerlo en unas condiciones distintas a las pactadas.
Y esto es lo verdaderamente problemático de la
sentencia de la mayoría. Si se acepta como regla general la idea de que un
arrendatario, ante una crisis económica o una situación excepcional, puede
imponer unilateralmente una modificación del contrato sin que el arrendador
tenga derecho a exigir el cumplimiento de la obligación en sus términos
originales, se genera una grave inseguridad jurídica y un factor de distorsión
en el mercado de arrendamientos que no puede ser ignorado.
En conclusión, la arrendadora actuó dentro de
sus derechos y no puede considerarse que haya incurrido en un abuso. La
arrendataria incumplió su obligación de pago sin una justificación objetiva,
pues no ha demostrado que careciera de medios para afrontarla ni ha acreditado
haber planteado una modificación contractual que, atendidas sus concretas
condiciones, cualquier arrendador razonable habría considerado equitativa y
aceptable en el contexto excepcional de la situación. Por más que la suspensión
de su actividad le causara una indudable pérdida de ingresos, ello no le
confería el derecho a trasladar o compartir ese perjuicio con la arrendadora.
La rapidez con la que esta interpuso la demanda estaba plenamente justificada
por la necesidad de proteger sus intereses ante un nuevo incumplimiento de una
arrendataria que ya había incumplido en el pasado. El pago realizado el 21 de
abril no cambia la naturaleza del incumplimiento, ni puede interpretarse como
una circunstancia que elimine la legitimidad de la demanda, ya que es más que
razonable suponer que la arrendataria era consciente de la inminencia de la
acción judicial y que por eso decidió regularizar la situación en ese momento.
La sentencia de la mayoría, al fundamentarse
en consideraciones extracontractuales y en una concepción de la buena fe que
impone al arrendador una obligación de solidaridad que la ley no contempla y
que resulta muy discutible, introduce un criterio peligroso para la seguridad
de las relaciones arrendaticias. No se trata de negar que la pandemia generó
dificultades excepcionales ni de desconocer que muchos arrendadores y
arrendatarios llegaron a acuerdos razonables en ese contexto. Pero lo que no
puede aceptarse es que, en ausencia de un acuerdo, el derecho de una parte a
exigir el cumplimiento del contrato quede condicionado por consideraciones
subjetivas sobre lo que habría sido una actitud más solidaria o moralmente
deseable. El derecho es claro: si hay una obligación de pago, debe cumplirse;
si no se cumple, el acreedor tiene derecho a reaccionar. La arrendadora lo hizo
conforme a derecho, y su demanda de desahucio, no habiéndose acreditado una
actuación nítidamente abusiva y desproporcionada, debió ser íntegramente
estimada.
Dado en Madrid en la misma fecha de la
sentencia de la que se disiente.
Antonio García Martínez
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