Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.-El presente recurso de casación se
interpone en un litigio promovido por nueve cooperativistas contra el banco
receptor de sus aportaciones con base en el art.
1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en el recurso resuelto por la sentencia de esta sala 498/2024, de 15 de abril, en que
fueron parte recurrida el mismo banco y parte recurrente otros cooperativistas
de la misma cooperativa y promoción, la controversia en casación se reduce, a
tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para desestimar la
demanda, a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta
que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela
sobre la que ostentaba un derecho de superficie.
A tenor de lo declarado probado en la
sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración
por la referida sentencia 498/2024, para la
decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:
1.Hechos probados o no discutidos:
1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida
el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus
estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales
edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar
dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de
«unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita
en el término municipal de Parla (denominada « DIRECCION000"») sobre la
que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.
1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D.
Borja y D.ª Consuelo firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento,
«al consejo rector» de la cooperativa (doc. 9 de la demanda), en el que cada
uno de ellos (solicitantes «en régimen de 50%») manifestaba «estar interesado
en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser
beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes
anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».
- En la misma fecha D.ª Lucía (según el poder
aportado como doc. 7 de la demanda, aunque en la demanda y en algunas
actuaciones se la identifique como D. Lucía) firmó un documento de adhesión
similar para adquirir otra vivienda de dicha cooperativa y promoción (doc. 64
de la demanda).
- En la misma fecha D. Gumersindo y D.ª Sara
firmaron un documento de adhesión similar para adquirir otra vivienda de dicha
cooperativa y promoción (doc. 74 de la demanda).
- D.ª Carina se adhirió para adquirir otra
vivienda de dicha cooperativa y promoción por documento de fecha 12 de marzo de
2004 (doc. 27 de la demanda).
- D. Leopoldo y D.ª Laura se adhirieron a la
cooperativa para adquirir otra vivienda de la misma cooperativa y promoción en
virtud de documento de fecha 1 de abril de 2014 (doc. 49 de la demanda).
- D. Candido y D.ª Camila se adhirieron a la
cooperativa para adquirir otra vivienda de dicha cooperativa y promoción por
documento de 3 de junio de 2014 (doc. 36 de la demanda).
1.3. Del contenido de tales documentos cabe
destacar, en lo que ahora interesa, que los referidos cooperativistas:
(i) Afirmaban ser peticionarios de «una
vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados (una segunda plaza de
garaje)».
(ii) Se comprometían con la cooperativa «a
realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para
adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de
fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos
correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a
subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la
Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda
a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».
(iii) Declaraban conocer y aceptar los
estatutos sociales de la cooperativa, así como haber recibido con anterioridad
una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.
(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos
existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L. (identificada
en los documentos como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre
la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo
adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha
veintiocho de octubre de 2011), y conocer y aceptar el principio de acuerdo
existente entre dicha adjudicataria y Caixabank S.A. (en adelante Caixabank)
para la financiación de la promoción (a cuyo efecto el cooperativista
manifestaba su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y
cobrara el correspondiente préstamo).
(v) Declaraban en particular conocer, por
haber sido informados con anterioridad:
«[...] que las viviendas y anejos vinculados
que formaran parte de esta Promoción, están sujetas a las prohibiciones y
limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución
de un Derecho de Superficie para la Construcción y Explotación de Unidades de
Alojamiento Temporal para Jóvenes y Mayores, que se indican a continuación,
obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad:
»Que el Derecho de Superficie es por el plazo
de 75 años.
»Que el solicitante se encuentra inscrito como
demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones
establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas
familiares, empadronamiento, etc.
»Que se dedique a domicilio habitual y
permanente de sus ocupantes legales».
(vi) Manifestaban adquirir el compromiso
expreso y aceptar que se les diese de baja de la cooperativa «en caso de
sobrevenirle condiciones particulares que impliquen el incumplimiento de alguno
de los requisitos exigidos por Pliego de Condiciones Técnicas...».
1.4. A cuenta del precio de sus respectivas
viviendas los citados cooperativistas realizaron las siguientes aportaciones:
- D. Borja y D.ª Consuelo abonaron un total de
16.085 euros. De ellos:
3.000 euros el 23 de octubre de 2012, mediante
transferencia bancaria a una cuenta de la gestora Edimed en Caixabank terminada
en NUM000, indicando en el concepto «Reserva Piso en DIRECCION000 en Parla
DIRECCION000. DIRECCION001» (doc. 11 de la demanda).
1.000 euros el 11 de septiembre de 2013,
mediante ingreso en efectivo en una cuenta de Edimed y «Coeptum Fides S.L.»
terminada en NUM001, indicando en el concepto del ingreso DIRECCION001 (doc. 12
de la demanda).
6.837 euros el 29 de octubre de 2013, mediante
transferencia a una cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM002,
indicando en el concepto «entrada inicial compraventa en DIRECCION000 en parla
DIRECCION001» (doc. 11 de la demanda).
2.748 euros entre mayo de 2014 y febrero de
2015, mediante diez recibos (uno por mes) por importe de 274,80 euros cada uno
(docs. 14, 15, 16, 17 y 19 a 24 de la demanda) en los que, según los
justificantes expedidos por el banco de los cooperativistas, figuraba como
concepto del cargo «aportación a vivienda».
2.500 euros en agosto de 2014, mediante un
recibo por ese importe con el concepto «pago extra julio» (doc. 18 de la
demanda).
- D.ª Lucía abonó un total de 18.830,30 euros.
De ellos:
15.000,70 euros el 1 de octubre de 2013,
mediante transferencia bancaria a la cuenta de la cooperativa en Caixabank
terminada en NUM002, indicando en el concepto « DIRECCION000 Lucía» (doc. 66 de
la demanda).
3.829,60 euros entre mayo de 2014 y febrero de
2015, mediante diez recibos (uno por mes) por importe de 382,96 euros cada uno
(docs. 67 a 72 de la demanda) en los que, según los justificantes expedidos por
el banco de la cooperativista, figuraba como concepto del cargo «aportación a
vivienda».
- D. Gumersindo y D.ª Sara abonaron un total
de 16.585,10 euros. De ellos:
1.000 euros el 14 de noviembre de 2013,
mediante transferencia bancaria a la cuenta de Edimed en Caixabank terminada en
NUM001, indicando en el concepto « Gumersindo/ DIRECCION001» (docs. 76 y 76
vuelto de la demanda).
11.837 euros el 29 de noviembre de 2013,
mediante transferencia a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en
NUM002, indicando en el concepto « Gumersindo/ NUM003» (doc. 77 de la demanda).
3.748,10 euros entre mayo de 2014 y febrero de
2015, mediante diez recibos (uno por mes) por importe de 374,81 euros cada uno
(doc. 78 de la demanda) en los que, según el extracto de movimientos del banco
de la cooperativista Sra. Sara, figuraba como concepto del cargo «
DIRECCION000».
- D.ª Carina abonó un total de 16.348,48
euros. De ellos:
363 euros el 22 de febrero de 2014, mediante
entrega en efectivo a la cooperativa en concepto de reserva de la vivienda
identificada como DIRECCION002 (doc. 29 de la demanda).
1.000 euros el 3 de marzo de 2014, mediante
transferencia a una cuenta de Caixabank terminada en NUM004 (doc. 30 de la
demanda).
9.700 euros el 25 de marzo de 2014, mediante
transferencia a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM002,
indicando como concepto « Carina» (doc. 31 de la demanda).
2.287 euros el 29 de mayo de 2014, mediante
transferencia a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM002.
2.998,48 euros entre mayo y diciembre de 2014,
mediante ocho recibos (uno por mes) por importe de 374,81 euros cada uno (doc.
33 y 34 de la demanda) en los que, según el extracto de movimientos del banco
de la cooperativista, en siete de ellos figuraba como concepto del cargo «
DIRECCION000» y, según el justificante expedido por ese mismo banco, en el
octavo figuraba como concepto «aportación a vivienda» (doc. 34 de la demanda).
- D. Leopoldo y D.ª Laura abonaron un total de
16.948,10 euros. De ellos:
1.499,30 euros el 20 de marzo de 2014,
mediante transferencia a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en
NUM002, indicando como concepto, según el certificado emitido por el banco de
los cooperativistas, « Laura, RESERVA DIRECCION003» (doc. 51 de la demanda).
11.700,70 euros el 2 de abril de 2014,
mediante transferencia a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en
NUM002, indicando como concepto, según el certificado emitido por el banco de
los cooperativistas, « Laura, RESERVA DIRECCION003»(doc. 52 de la demanda).
3.748,10 euros entre mayo de 2014 y febrero de
2015, mediante diez recibos (uno por mes) por importe de 374,81 euros cada uno
(doc. 53 a 62 de la demanda) en los que, según el extracto de movimientos del
banco de los cooperativistas, figuraba como concepto del cargo «Recibo LOS
LAGOS DEL ESTE».
- D. Candido y D.ª Camila abonaron un total de
10.004,80 euros. De ellos:
550 euros el 24 de mayo de 2014, mediante
entrega en efectivo a la cooperativa en concepto de reserva de la vivienda
identificada como DIRECCION004 (doc. 38 de la demanda).
6.000 euros el 12 de junio de 2014, mediante
transferencia a la cuenta de la cooperativa en Caixabank terminada en NUM002,
indicando como concepto «ENTRADA INICIAL (PAGO A CUENTA), COMP» y «VIVIENDA
DIRECCION004 RESIDENC» (doc. 39 de la demanda).
3.454,80 euros entre julio y febrero de 2015,
mediante ocho recibos (uno por mes) por importe de 431,85 euros cada uno (doc.
40 a 47 de la demanda) en los que, según el extracto de movimientos del banco
de los cooperativistas, figuraba como concepto del cargo «Los Lagos Este
SCoop», «Aportación a vivienda».
1.5. No consta que la cooperativa suscribiera
aval o seguro que garantizara la devolución de los anticipos.
2.En abril de 2017 los referidos
cooperativistas (D. Candido diciendo actuar también en beneficio de la sociedad
de gananciales integrada con su esposa D.ª Camila) formularon la demanda de
este litigio contra Caixabank pidiendo se declarara su responsabilidad, con
base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y en
consecuencia se condenara al banco a reintegrar a los demandantes las
aportaciones realizadas por ellos, con sus intereses legales desde la fecha de
su respectivo pago (los cuales cuantificaban hasta el 3 de marzo de 2017) y los
procesales desde la sentencia, y al pago de las costas.
Argumentaban, en síntesis, que siendo los
demandantes cesionarios de viviendas amparadas por el régimen tuitivo de
la Ley 57/1968, al haber fracasado el proyecto,
en ausencia de garantías, el banco demandado debía responder con base en el
citado art. 1-2.ª, puesto que todas las aportaciones reclamadas fueron
ingresadas en dicha entidad y el banco aceptó los ingresos sin exigir la
apertura de cuenta especial debidamente garantizada pese a que pudo conocer el
concepto al que respondían dichos ingresos por su relación con la cooperativa,
porque «se postuló como avalista», llegando a expedir avales individuales antes
de la constitución de la cooperativa, porque negoció financiar la promoción
-siendo la imagen de dicha entidad como entidad financiadora de la promoción la
que aparecía en la oferta publicitaria y en la valla ubicada en la propia
parcela- y, en fin, porque elaboró el documento estandarizado que se entregaba
a los cooperativistas para que estos hicieran los ingresos y se encargó de
gestionar el cobro de los recibos a través del «SERVICIO DE LÍNEA ABIERTA»
(hecho tercero de la demanda, págs. 14 vuelto a 16 vuelto de las actuaciones de
primera instancia).
3.El banco se opuso a la demanda esgrimiendo
como argumento fundamental que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso. A este
respecto alegaba, en síntesis: (i) que no existía contrato de compraventa
alguno que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, sino
únicamente un documento de adhesión de los demandantes a una cooperativa que
además estaba destinada a la promoción de viviendas de protección oficial, lo
que conforme al art. 1 de dicha ley las excluía expresamente de su ámbito de
aplicación; (ii) que, en este sentido, el hecho de que la Ley 57/1968, tras la
reforma llevada a cabo por la Ley 38/1999, fuera aplicable también a las
viviendas promovidas por cooperativas, no se traducía en que su ámbito de
aplicación se extendiera a las cooperativas de protección oficial; (iii) que
además la cooperativa no tenía derecho de propiedad sobre la parcela en la que
se iban a construir las viviendas, sino un derecho de superficie que, por
tanto, no permitía vender las viviendas sino tan solo ceder su uso
temporalmente en arrendamiento; (iv) que las aportaciones de los demandantes no
estaban cubiertas por la ley en atención a la reforma llevada a cabo por la Ley
20/2015, dado que se hicieron antes incluso de que se adquiriera el derecho de
superficie y se obtuviera la licencia de obras, y en una cuenta corriente
ordinaria abierta por la promotora en la demandada con carácter previo a toda
actividad de la promoción; y (v) que no todas las viviendas estaban destinadas
a una finalidad residencial, ya que D. Leopoldo y D.ª Laura eran propietarios
de una vivienda sita en Pilar de la Horadada (Alicante), en la que residían
(doc. 6 de la contestación), D. Candido era propietario de una vivienda en
Parla (Madrid), en la que residía (doc. 7 de la contestación), D. Borja era
propietario de una vivienda en Cubas de la Sagra, (doc. 8 de la contestación),
y D. Gumersindo y D.ª Sara habían adquirido con posterioridad -en 2016- una
vivienda en Madrid (doc. 9 de la contestación), de forma que, al no tener
ninguno de ellos «necesidades de vivienda en Parla», tampoco podían ser
adjudicatarios de vivienda alguna de la referida promoción.
4.La sentencia de primera instancia estimó
íntegramente la demanda.
En síntesis, razonó lo siguiente: (i) la Ley
57/1968 sí era aplicable al caso porque lo que adquirían los cooperativistas
era un derecho de superficie, no un arrendamiento, y porque dicha ley «no
parece distinguir acerca de la forma o título jurídico» por el cual los
interesados acceden a su vivienda, dado que habla de «cesionario en términos
generales», no de comprador; (ii) constaba acreditada la frustración total y
definitiva del proyecto al no acometerse la construcción comprometida y
extinguirse en consecuencia el derecho de superficie con reversión de las
parcelas a favor del Ayuntamiento de Parla; (iii) aunque el art. 1 de la Ley 57/1968 excluía de su ámbito de
aplicación las viviendas de protección oficial, en todo caso la pretensión de
los demandantes de recuperar sus aportaciones tenía amparo legal en la
normativa sectorial sobre esta clase de viviendas; (iv) la Ley 20/2015 no era
aplicable al caso al ser posterior a la fecha (años 2013-2014) en que se
firmaron los contratos de adhesión objeto de este litigio; (v) el banco no
había aportado base probatoria suficiente para desvirtuar la presunción de que
los demandantes adquirieron sus viviendas con una finalidad residencial; y (vi)
conforme a la jurisprudencia que interpreta el art.
1-2.ª de la Ley 57/1968, acreditadas las aportaciones, su ingreso en Caixabank,
la falta de garantías y el fracaso de la promoción, la entidad bancaria
receptora de las aportaciones debía responder conforme al referido precepto
toda vez que pudo saber el concepto por el que se hacían los pagos, dado que
«conoció los detalles de la operación inmobiliaria pues intervino como avalista
individual en los primeros meses de 2013», procedió a abrir la cuenta corriente
terminada en NUM002 en la que debían ingresarse las aportaciones de los
cooperativistas, contrató el «SERVICIO LÍNEA ABIERTA» para la gestión de cobro
de los recibos domiciliados, era la entidad en la que tenían abiertas cuentas
la gestora Edimed y la UTE Coeptum Fides, la imagen de la Caixa figuraba como
entidad financiera en las vallas publicitarias, y en fin, fue quien elaboró el
«modelo de autorización» para efectuar los ingresos.
5.El banco demandado recurrió en apelación
pidiendo la desestimación de la demanda por algunas de las razones ya expuestas
en su escrito de contestación y, además, por no estar acreditados los ingresos
en dicha entidad ni, por tanto, que el banco hubiera podido controlarlos. En
síntesis, alegó: (i) que como ya había razonado la SAP
Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 [que es la sentencia
recurrida en el caso resuelto por la citada sentencia
de esta sala 498/2024] la Ley 57/1968 no era objetivamente aplicable al caso,
fundamentalmente porque no existía un contrato de compraventa de vivienda en
construcción que hubiera sido incumplido por la cooperativa promotora, ya que
esta solo tenía un derecho de superficie sobre la parcela en la que se iban a
construir las viviendas, las cuales estaban destinadas a su cesión temporal en
régimen de arrendamiento; (ii) que la ley tampoco era aplicable por razones
subjetivas, ya que ninguno de los demandantes cumplía los requisitos
administrativos fijados por el Ayuntamiento de Parla -que todos declararon
conocer y aceptar- para poder acceder a las viviendas, en el caso de se
hubieran construido, sin que pudiera verse favorecidos a este respecto por una
«presunción de verificación de las condiciones subjetivas»; (iii) que la Ley
20/2015 permitía interpretar el articulado de la Ley 57/1968 en el sentido de
excluir de protección anticipos que, como era el caso, se realizaron antes de
que se otorgara la licencia de obras; y (iv) que en todo caso Caixabank no
había incurrido en incumplimiento alguno y, por tanto, no debía responder
(págs. 14 a 18 del escrito de interposición del recurso de apelación), ni como
avalista, ya que avaló a otra sociedad distinta, respecto de otra parcela distinta,
ni con base en el art. 1-2.ª de dicha ley, porque no pudo controlar los
ingresos, ya que Caixabank no financiaba la promoción, los ingresos se hicieron
«entre septiembre de 2013 y febrero de 2014», antes de que la cooperativa
adquiriera derecho alguno sobre la parcela, y además, ni tan siquiera los
demandantes habían probado todos los ingresos («ni figuran tales ingresos, de
ningún demandante, por tales importes, o siquiera parecidos, y desde 2014,
fecha en la que supuestamente se ingresaban las remesas de efectos, los únicos
ingresos son por (i) transferencias o (ii) imposición en efectivos, por lo que
queda perfectamente claro que esos recibos no entraron en la cuenta de la
cooperativa y que la demandante incumplió su obligación de acreditar los ingresos
en una cuenta de Caixabank, S.A.»); y (v) que era improcedente fijar el
comienzo del devengo del interés legal en la fecha de las entregas a cuenta,
pues en todo caso dichos intereses debían computarse desde la fecha del primer
requerimiento al banco, lo que en este caso aconteció con la interposición de
la demanda.
Los demandantes se opusieron al recurso
alegando, en síntesis y en lo que ahora interesa: (i) que la Ley 57/1968 era
plenamente aplicable al caso, tanto objetiva como subjetivamente, porque su
protección alcanza a cualquier cesionario y no solo a los compradores, porque
dicha norma, tras su reforma por la Ley 38/1999, no excluye las viviendas de
protección oficial, porque no había prueba de que los demandantes no tuvieran
intención de destinarlas a una finalidad residencial, y porque el cumplimiento
o incumplimiento de los requisitos administrativos exigidos por el Ayuntamiento
de Parla era una cuestión «ajena totalmente al deber de garantizar las
cantidades»; (ii) que no discutiéndose la frustración de la promoción,
Caixabank debía responder de la devolución de las aportaciones reclamadas
porque la realidad de los ingresos, no puesta en duda por el banco al contestar
a la demanda, había sido documentalmente acreditada por los demandantes
mediante extractos bancarios y remesas de recibos, y porque el banco pudo
controlar esos ingresos, al saber que eran pagos a cuenta del precio de
viviendas en construcción promovidas por la cooperativa, ya que Caixabank avaló
inicialmente la promoción, se ofreció a financiarla, apareció en la publicidad
como entidad financiadora, abrió las dos cuentas en las que se hicieron los
ingresos y gestionó el cobro de los recibos; y (iii) que conforme a la
jurisprudencia, los intereses se devengaban desde la fecha de cada ingreso por
ser remuneratorios.
6.La sentencia de segunda instancia, estimando
el recurso del banco, desestimó la demanda con remisión a la citada SAP Madrid, 8.ª, de 24 de junio de 2019, rec. 854/2018 (que
reproduce), es decir, por considerar que la Ley 57/1968 no era aplicable al
caso. Por tanto, como entonces, no examinó las demás cuestiones planteadas por
el banco en su recurso de apelación.
Sus razones son las siguientes: (i) de la
interpretación conjunta del art. 1 de la Ley
57/1968 y de la exposición de motivos de esta norma cabe colegir que «las
cantidades entregadas a cuenta garantizadas por la Ley son las que aportan los
adquirentes de viviendas en construcción, sin que en el término
"adquirente" pueda quedar incluido todo aquel que no va a pagar un
precio para hacer suya la vivienda y destinarla a domicilio o residencia
habitual, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental
o circunstancial»; (ii) aunque por el uso del término «cesionario» pudiera
parecer que la ley se extiende a los que ostentan un título distinto al de mero
comprador, lo cierto es que solo ampara las entregas a cuenta «para adquirir la
vivienda», siendo esta interpretación y no otra la que resulta de la SAP Madrid, 9.ª, de 31 de octubre de 2013; y (iii) en
este caso, los documentos contractuales acreditan que los demandantes sabían
que la cooperativa promovía viviendas que no estaban destinadas a ser
adquiridas en propiedad por los cooperativistas, sino que su destino era la
cesión temporal de su uso en régimen de arrendamiento siempre que los
destinatarios fueran jóvenes o mayores que cumplieran los requisitos
establecidos en el pliego de condiciones del contrato público municipal para la
constitución del derecho de superficie («el derecho de superficie concedido se
refiere a la facultad de construir en suelo ajeno y aunque adquiere la
explotación de lo construido por el plazo que dura el derecho, lo es siempre
dentro de las condiciones que el Ayuntamiento estableció, y por tanto, no era
para la construcción de viviendas que pudiera vender o adjudicar a los
cooperativistas, por estar dispuesto que se destinaran a alojamiento temporal
de jóvenes y mayores»).
7.Contra dicha sentencia los
demandantes-apelados interpusieron recurso de casación por interés casacional
tanto en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala
(motivo primero) como en la de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales (motivo segundo), propugnando en sus dos motivos, en síntesis, que
la Ley 57/1968 es aplicable «a toda clase de viviendas» y, por tanto, aunque la
vivienda litigiosa no estuviera destinada a ser entregada a los demandantes en
propiedad. Terminan solicitando que se case la sentencia recurrida y se
confirme la de primera instancia.
8.El banco ha pedido la desestimación del
recurso por causas tanto de inadmisión como de fondo.
SEGUNDO.-El motivo primero se funda en
infracción de los arts. 1-2.ª, 3 y 7 de la Ley
57/1968 y de la jurisprudencia contenida, entre otras, en la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, así como en
infracción de la d. adicional primera de la Ley
38/1999, y de los arts. 114.3 de la Ley 4/1999,
de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, 9, 117.1 y 120.3 de la
Constitución y 1.7 CC. En síntesis se
argumenta: (i) que según la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, esta tiene una
finalidad tuitiva y ampara a cualquier persona que anticipe cantidades a cuenta
de viviendas en construcción destinadas a una finalidad residencial, incluyendo
a quienes, como es el caso de los hoy recurrentes, son cesionarios del uso y
disfrute de viviendas por un periodo máximo de 75 años; (ii) que el propio
sistema de fuentes, en particular la normativa especial sobre cooperativas
vigente en la Comunidad de Madrid, somete la adquisición del uso y disfrute de
la vivienda a la Ley 57/1968 -pues esta se aplica a las cooperativas y aquella
prevé la cesión de uso como método de adquisición-, sin que proceda limitar su
aplicación a los que adquieren la propiedad mediante un contrato de
compraventa; (iii) que a la misma conclusión se llega por vía de analogía
legal; y (iv) que, en consecuencia, la decisión del tribunal sentenciador de
excluir la aplicación al caso de la Ley 57/1968, fundándose en que la vivienda
no iba a ser objeto de compraventa ni que por tanto se iba a transmitir la
propiedad, sino que su uso iba a cederse temporalmente en arrendamiento, además
de no explicar por qué tal criterio es mejor que contrario, seguido por otras
secciones (como la 19.ª) de la misma Audiencia Provincial, es solo la
consecuencia de prescindir del sistema de fuentes aplicable al caso y supone
una improcedente interpretación restrictiva de dicha doctrina jurisprudencial
contraria a la referida finalidad tuitiva de la norma, toda vez que obvia que
lo relevante es que la cooperativa tenía por finalidad construir viviendas que
iban a destinarse a una finalidad residencial, aunque fuera accidental o
circunstancial como admite la ley.
El motivo segundo se funda en infracción de
la d. adicional primera de la Ley 38/1999, y de
los arts. 114.1 de la Ley 4/1999, de Cooperativas
de la Comunidad de Madrid, y 1-2.ª, 3 y 7 de la Ley
57/1968, en síntesis, por existir jurisprudencia contradictoria de la Audiencia
Provincial de Madrid sobre esta cuestión (como ejemplo del criterio jurídico
contrario al de la sentencia recurrida se cita y extracta la SAP Madrid, 19.ª, de 1 de julio de 2020, rec. 524/2019,
dictada en otro caso sobre la misma cooperativa y promoción).
Termina la parte solicitando que se case la
sentencia recurrida y que se dicte otra «más ajustada a Derecho, en los
términos postulados con acogimiento íntegro de la demanda».
El banco se ha opuesto a ambos motivos
alegando: (i) que el recurso se funda en hechos distintos de los probados, pues
«bajo ningún concepto los demandantes adquirieron un inmueble, siquiera con
carácter temporal, para sí», obviando los recurrentes la razón decisoria de la
sentencia recurrida, consistente en que la cesión temporal del uso «no puede
equipararse a adjudicación de vivienda en los términos de la ley especial»;
(ii) que la infracción invocada en el motivo primero, más allá de que no se
identifique con precisión por la acumulación de preceptos, heterogéneos además,
es inexistente porque «hay jurisprudencia del Tribunal Supremo real y actual
que da cobertura a la solución de la sentencia recurrida»; y (iii) que tampoco
existe interés casacional por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales ya que no se justifica mediante la debida aportación de las
sentencias contradictorias.
TERCERO.-Los óbices de admisibilidad alegados
por el banco no concurren. Como razonamos en la sentencia
498/2024, también en este caso el planteamiento de los dos motivos identifica
con precisión el problema jurídico, consistente en si procede aplicar la Ley
57/1968 a un caso como este en que las viviendas promovidas por la cooperativa
no estaban destinadas a ser entregadas en propiedad a los demandantes, y esta
cuestión se plantea desde el esencial respeto a los hechos probados relevantes
para examinar la pretensión de la parte recurrente, lo que ha permitido a la
entidad recurrida oponerse al recurso con pleno y cabal conocimiento de dicha
cuestión jurídica, siendo también notorio el interés casacional en la modalidad
de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, por la
existencia de respuestas diferentes de secciones de la Audiencia Provincial de
Madrid al mismo problema jurídico.
CUARTO.-Entrando en el fondo, los dos motivos
del recurso, cuyo examen conjunto es procedente, deben ser estimados por las
mismas razones dadas por la sentencia 498/2024 para
justificar la procedencia de aplicar la Ley 57/1968 a esta misma promoción y
considerar incompatible con su jurisprudencia la valoración jurídica del
tribunal sentenciador sobre el destino de las viviendas:
1.ª) La jurisprudencia viene reiterando que la
Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, también a
las construcciones en régimen de cooperativa, y en consecuencia ha considerado
plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la
garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en el art. 1,
condición 1.ª de dicha ley, como un derecho irrenunciable según el art. 7;
incluso, como declaró la sentencia 540/2013, de
13 de septiembre, de pleno, para la fase inicial o embrionaria de adquisición
del solar, lo que permite rechazar los argumentos del banco de que las
viviendas eran de protección oficial y que los anticipos se hicieron antes
incluso de que se adquiriera el derecho de superficie y se obtuviera la
licencia de obras.
2.ª) Lo que determina la protección que
dispensa la Ley 57/1968 a los cesionarios de viviendas en construcción que
realicen aportaciones a cuenta del precio para sufragar su construcción es que
las viviendas estén destinadas a una finalidad residencial, la cual,
contrariamente a lo que concluye el tribunal sentenciador, no resulta excluida
por la documentación contractual teniendo en cuenta: a) que los estatutos de la
cooperativa (aportados prueba en el pleito al que se refiere la sentencia 498/2024) se refieren a que su fin era procurar
a los socios viviendas; b) que los cooperativistas manifestaron desde un
principio su voluntad de adherirse a la cooperativa con el fin de que se les
adjudicara una concreta vivienda para dedicarla «a domicilio habitual y
permanente»; c) que a los cooperativistas se les informó de que la promotora
tenía un derecho de superficie con una duración de 75 años, lo que sin duda
determinó que aceptaran un precio (que no consta probado en este litigio, pero
que según lo acreditado en el otro pleito estaba sobre los 90.000 euros) que no
habrían aceptado de estar destinadas al arrendamiento; d) que realizaron
entregas a cuenta para financiar su construcción por cuantías tan importantes
que no cabe vincular con el abono de una renta o alquiler (sobre lo que además
nada se decía en dicha documentación); y e) que se previó que se subrogaran en
el préstamo con garantía hipotecaria, garantía que no podría haberse
constituido si se hubiera convenido la mera cesión del uso de la futura vivienda
en arrendamiento. Por todo ello, la citada sentencia
498/2024 concluyó que la inferencia del tribunal sentenciador sobre el
derecho al que correspondían los pagos de los demandantes -arrendamiento y no
un derecho real de superficie- no es coherente, pues además de que la sentencia 1110/2002, de 26 de noviembre, ya declaró que
el derecho de superficie era una figura de «especial relieve» por su «utilidad
para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración,
incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo», tampoco es razonable pensar que
los demandantes habrían asumido tales obligaciones contractuales si solo fueran
a tener derecho a disfrutar la vivienda en régimen de arrendamiento, régimen
que no es compatible ni con las entregas a cuenta a una cooperativa de
viviendas ni con la subrogación en un préstamo hipotecario, ni en fin, con un
precio cuantitativamente tan importante.
3.ª) Tampoco concurren en este caso los
indicios que la jurisprudencia viene ponderando para negar la finalidad
residencial, pues cada parte compradora adquiría una sola vivienda, en el
propio contrato figuraba que iba a destinarse a residencia y, entre las
circunstancias concurrentes, el dato aislado al que se refirió el banco en su
escrito de contestación para negar la finalidad residencial de que algunos
demandantes (en concreto el Sr. Leopoldo y la Sra. Laura, el Sr. Candido, el
Sr. Gaspar, y el Sr. Gumersindo y la Sra. Sara) eran propietarios de otras
viviendas, no es bastante para inferir que las viviendas de este litigio se
fueran a destinar a inversión. En este sentido, debe ponderarse que en el caso
del Sr. Leopoldo y la Sra. Laura esa otra vivienda, adquirida en el año 2000,
estaba ubicada en una zona de costa, dato compatible con que su destino fuera
servir como residencia vacacional y que no excluye que la de este litigio se
adquiriera para destinarla a servir de residencial habitual. En el caso del Sr.
Candido, que, aunque se trataba de una vivienda en Parla, no consta su fecha de
adquisición, además de que su titularidad tampoco permite descartar que fuera
su residencia hasta que se le entregara la vivienda objeto de este litigio. En
el caso del Sr. Gaspar, que se trataba de un inmueble adquirido por título de
herencia, sin constar fecha de adquisición. Y en el caso de los dos últimos,
Sr. Gumersindo y Sra. Sara, que se aporta documentación acreditativa de que la
compra se produjo en agosto de 2016, es decir, con posterioridad a la
adquisición de la vivienda objeto de este litigio, y seguramente, a resultas de
conocer la frustración de la promoción del presente litigio.
QUINTO.-La estimación del recurso de casación
determina que esta sala, en funciones de instancia, examine las demás
cuestiones suscitadas por el banco en apelación. En concreto, si acertó la
sentencia de primera instancia al considerar que concurren en este caso los
requisitos del art. 1-2.ª de dicha ley y su jurisprudencia para responsabilizar
al banco como receptor de las cantidades anticipadas por los
cooperativistas-demandantes a la promotora a cuenta del precio de la vivienda
y, en cuanto a los intereses de la Ley 57/1968, sí fue correcta la decisión de
la sentencia de primera instancia de fijar el comienzo de su devengo en la
fecha de cada entrega.
Con relación a la primera cuestión, la
citada sentencia 498/2024 razonó que al
respecto basta recordar que desde la sentencia
733/2015, de 21 de diciembre, es jurisprudencia constante (sintetizada por
la sentencia 1127/2023, de 10 de julio, y
reiterada p.ej. en las recientes sentencias
3/2024, de 8 de enero, y 132/2024, de 5 de
febrero) que el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 establece
una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito que no cabe
confundir con la de la entidad garante (avalista o aseguradora) y que nace del
incumplimiento por la entidad de crédito («bajo su responsabilidad») de su
deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en
la propia entidad de crédito, de modo que la efectividad de dicha
responsabilidad conforme al art. 1-2.ª no depende
de que la cuenta en que se ingresen las cantidades anticipadas por los
compradores a cuenta del precio de su vivienda sea la especial a que se refiere
la misma norma, sino únicamente de que la entidad de crédito conozca o no pueda
desconocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015) que los compradores estaban
ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción.
Sobre el comienzo del devengo del interés
legal, la misma sentencia 498/2024 recordó
que conforme a la consolidada jurisprudencia de esta sala contenida, p.ej. y
entre las más recientes, en las sentencias
130/2024, de 5 de febrero, y 1753/2023 y 1751/2023, las dos de 18 de diciembre -estas dos
últimas sentencias en casos como este de aportaciones a una cooperativa de
viviendas-, los intereses a que se refieren la Ley
57/1968 (art. 3) y la d. adicional primera de la
Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción aplicable al caso se
devengan desde la fecha de cada anticipo, porque se trata de intereses
remuneratorios y no moratorios.
SEXTO.-Como en el caso de la sentencia 498/2024, la aplicación de esta jurisprudencia
al presente caso determina la procedencia de desestimar el recurso de apelación
del banco, para, en su lugar, confirmar íntegramente la sentencia de primera
instancia. Esta conclusión se funda en las siguientes razones:
1.ª) En cuanto al principal, porque, como
aconteció en el caso de la sentencia 498/2024,
también en este caso ocurre que el banco, al contestar a la demanda, no
cuestionó su condición de receptor de las aportaciones ni adujo incapacidad de
control, sino que fue en apelación cuando negó dicha condición y que hubiera
podido conocer y por tanto controlar los ingresos.
En todo caso, como se indicó en el resumen de
antecedentes, existe prueba documental acreditativa de que todas las
aportaciones reclamadas fueron ingresadas en Caixabank y de que el banco pudo
conocer, y por tanto controlar, los ingresos. A este respecto basta decir: a)
que los importes más elevados se abonaron mediante transferencias en las que,
además del cooperativista ordenante-pagador y de la cooperativa beneficiaria,
se indicaba que el pago se correspondía con entregas a cuenta de viviendas, y
la mayoría de las veces, también se aportaban otros datos (como «reserva»,
«entrada inicial», « DIRECCION000», «Los Lagos Este») que, como concluyó
la sentencia 498/2024 ante circunstancias
similares, permitían además vincularlos sin dificultad con esta promoción e
incluso con una concreta vivienda; y b) que ninguna duda cabe del ingreso en
Caixabank del importe de los recibos mensuales, por cuanto que, como también
declaró la citada sentencia 498/2024, dicha
entidad de crédito era la encargada de la gestión integral de los recibos
contratada por la cooperativa, «y en cuanto a la posibilidad de controlar estos
pagos, una vez se ha acreditado que los recibos se emitieron desde dicho banco
por orden de la cooperativa, este dato es prueba suficiente de que Caixabank
sabía que se trataba de cantidades anticipadas a cuenta del precio de una
vivienda, lo que a su vez explica que el banco pagador reflejara en los
justificantes de pago que entregaba a sus clientes el concepto "aportación
a vivienda"».
2.ª) En cuanto a los intereses legales
remuneratorios de la Ley 57/1968, porque la fijación del comienzo del devengo
en la fecha de ingreso de cada anticipo es lo que se pidió en la demanda, lo
que resulta conforme con la jurisprudencia de esta sala y lo que decidió la
sentencia de primera instancia que los demandantes han pedido confirmar en su
totalidad.
SÉPTIMO.-Conforme al art.
398. 2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso
de casación, dada su estimación.
Y conforme al art.
398.1 en relación con el 394.1, ambos de la LEC,
procede imponer a la entidad demandada-apelante las costas de la segunda
instancia, dado que su recurso de apelación tenía que haber sido desestimado.
Por tanto, la confirmación de la sentencia de primera instancia en su
integridad incluye la imposición de las costas de la primera instancia a la
parte demandada.
OCTAVO.-Conforme a la d. adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la
parte recurrente el depósito constituido.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por los demandantes D.ª Carina, D. Candido, D. Gumersindo, D.ª Laura, D.ª Sara,
D. Leopoldo, D.ª Consuelo, D.ª Lucía, D. Borja contra la sentencia dictada el 27 de mayo de 2020 (auto de
complemento de sentencia de 30 de septiembre de
2020) por la sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de
apelación n.º 647/2019.
2.º-Casar la sentencia recurrida para, en su
lugar, confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, incluidos sus
pronunciamientos sobre intereses y costas.
3.º-No imponer a ninguna de las partes las
costas del recurso de casación e imponer a la entidad demandada las costas de
la segunda instancia.
4.º-Y devolver a la parte recurrente el
depósito constituido.
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