Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.-El presente recurso de casación se
interpone en un litigio en el que el ahora recurrente, comprador de un
apartamento perteneciente a una promoción que debía construirse en Brasil,
reclama del banco demandado, ahora recurrido, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, el total de las cantidades
anticipadas por él a cuenta del precio de dicho inmueble más intereses desde
las fechas de entrega. La demanda ha sido desestimada en segunda instancia por
no ser aplicable la legislación española, y en todo caso, por no serlo la Ley
57/1968 por no tener la compraventa una finalidad residencial, ambas razones
combatidas en casación.
A tenor de lo declarado probado en la
sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración
por la sentencia 636/2022, de 3 de octubre, sobre otros apartamentos de la
misma promoción, para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los
siguientes:
1.Hechos probados o no discutidos:
1.1. Tras formalizar su reserva con fecha 20
de octubre de 2006 (doc. 2 de la demanda), el 12 de enero de 2007 D. Aquilino y
la promotora brasileña Lagoa Do Coelho Emprendimientos Turísticos LTDA (en
adelante Lagoa o la promotora), representada por la mercantil española
DIRECCION001. (en adelante DIRECCION002) en la persona de su administrador
único D. Simón, suscribieron en Murcia un contrato privado de compraventa (doc.
3 de la demanda) que tuvo por objeto un apartamento (identificado como
«apartamento de la fase 1, Tipo B, número DIRECCION000») perteneciente al
conjunto residencial « DIRECCION000» que la promotora proyectaba construir en
una finca de su propiedad ubicada en el municipio y comarca de Touros, Estado
de Rio Grande del Norte (Brasil).
1.2. Según la cláusula primera, parágrafo
primero, del contrato de compraventa, el complejo residencial contaría con
12.858 «viviendas», así como servicios comunes tales como «tres centros
comerciales, con más de 300 establecimientos (tiendas, restaurantes, bares,
bancos, cines, guarderías, etc.), Auditorio, Teatro para 1.800 plazas, o salas
de conferencia para 700 plazas)», «Clínica Médico estética y odontológica,
Centros deportivos y de ocio (parques acuáticos....), Marinas de embarcaciones,
Helipuerto, Hotel de Lujo y Seguridad 24 horas».
Según el parágrafo segundo de la misma
cláusula, la promoción debía ejecutarse «en virtud del sistema previsto en la
Ley n.º 4.591/64 de la República Federativa de Brasil».
Según la cláusula quinta las obras debían
concluirse en junio de 2008.
Según la cláusula décima «Subrogación de la
parte Compradora» se facultaba al comprador a «ceder en subrogación a favor de
tercero que designe libremente, los derechos y obligaciones del presente
contrato».
Según la cláusula decimotercera «Sumisión
expresa: para el ejercicio de aquellas acciones dimanantes del presente
contrato susceptibles de ser ejercitadas en España, las partes se someten a la
competencia y jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de la ciudad de
Madrid».
1.3. Siguiendo el calendario pactado (cláusula
cuarta del contrato de compraventa), a cuenta del precio del apartamento el
comprador anticipó a la promotora, a través de DIRECCION002, las siguientes
cantidades:
-4.500 euros, como señal, el 17 de octubre de
2006 (es decir, tres días antes de la firma del «contrato de reserva»),
mediante transferencia bancaria a una cuenta de DIRECCION002 en Banco Popular
Español, S.A., en adelante BP, actualmente Banco Santander S.A., en adelante
BS, terminada en NUM000 (docs. 2 y 4.1 de la demanda).
-10.380 euros el día 22 de enero de 2007 (esto
es, diez días después de firmar el contrato de compraventa) mediante
transferencia a dicha cuenta de DIRECCION002 en BP (doc. 4.1 de la demanda).
-24.800 euros mediante un pagaré de fecha 31
de enero de 2007 y vencimiento el 30 de junio de 2007, que fue endosado a BP
(BS) y que esta entidad cobró al comprador a su vencimiento (doc. 4 de la
demanda).
1.4. La promotora no entregó aval en garantía
de devolución de los anticipos (el requerimiento expreso del comprador,
efectuado en mayo de 2008, no fue atendido).
1.5. La obra no se terminó en plazo.
1.6. Seguida causa penal contra D. Simón, como
representante legal de DIRECCION002 y de la sociedad promotora brasileña, a
resultas de la querella interpuesta por varios compradores de apartamentos de
la referida promoción, dicho procedimiento culminó con la sentencia
602/2018, de 28 de noviembre, de la Sala Segunda de este Tribunal
Supremo (doc. 8 de la demanda), que, en lo que ahora interesa, acordó lo
siguiente:
«1) Absolver a Simón del delito de estafa
continuada en concurso medial con un delito de falsificación continuada,
revocando y dejando sin efecto la declaración de nulidad de los contratos de
compraventa relativos a la promoción DIRECCION000, revocando y dejando sin
efecto también la condena a Simón a indemnizar a los compradores relacionados
en los hechos probados de la sentencia impugnada en las cantidades que pagaron
a Simón y a su sociedad DIRECCION001., incluidos los pagarés emitidos por los
compradores y que hayan sido cobrados por el acusado o su sociedad
DIRECCION001. o por un tercero por endoso y en las cantidades que se pudieran
haber acreditado en ejecución de sentencia pagadas por los compradores a las
entidades bancarias derivadas de la emisión y retención judicial de los
pagarés.
»2) Reservar para su ejercicio ante la
jurisdicción civil el derecho que corresponde a los compradores relacionados en
los hechos probados de la sentencia impugnada y a cualesquiera otros
perjudicados el derecho a reclamar por el incumplimiento de los contratos de
compraventa relativos a la promoción inmobiliaria LAGOA RESORT.
1.7. En el año 2009 DIRECCION002 fue declarada
en concurso (auto del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Murcia en actuaciones
n.º 83/2009). En este procedimiento la administración concursal emitió informe
de fecha 9 de septiembre de 2016 en el que, en lo que ahora interesa, animaba a
los compradores afectados a que reclamasen de la entidad de crédito receptora
de sus anticipos conforme al art. 1-2.ª de la
Ley 57/1968 y su jurisprudencia.
2.A finales de mayo de 2019 el comprador
interpuso la demanda de este litigio interesando la condena de BS a devolverle
la totalidad de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio del
apartamento (39.680 euros) más intereses legales desde las respectivas
entregas. Todo ello porque, al no haber llegado la construcción a buen fin, el
banco demandado debía responder conforme al art.
1-2.ª de la Ley 57/1968 por haber aceptado los ingresos sin asegurarse de
que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada. Sobre la
finalidad de la compraventa únicamente se decía que las viviendas del complejo
eran «viviendas vacacionales», que estaba prevista la construcción de un
aeropuerto en la ciudad de Natal con conexión directa con Madrid y que el
comprador estuvo interesado en su adquisición como «vivienda vacacional donde
pasar determinadas temporadas con su familia».
3.El banco se opuso a la demanda alegando, en
lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que conforme al art. 10.5 CC y al Reglamento Roma I, la ley
aplicable al contrato no era la española sino la brasileña, libremente elegida
por las partes según la referida cláusula decimotercera del contrato de
compraventa; (ii) que así lo entendió también la referida sentencia
602/2018 de la Sala Segunda de este Tribunal Supremo; (iii) que en todo caso,
aunque se entendiera aplicable al contrato la legislación española, no
resultaría aplicable al contrato la Ley 57/1968, tanto porque su propia
Exposición de Motivos restringía su aplicación a los inmuebles sitos en España
como porque según el art. 10 CC, en la redacción
vigente en 1968, los inmuebles debían regirse por la ley del país en el que
estuvieran radicados; (iv) que en todo caso, la Ley 57/1968 no sería aplicable
al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial sino especulativa,
de inversión, habida cuenta que en el contrato se incluyó una cláusula de
cesión a terceros y que el demandante no había probado «el carácter con el que
adquiría la vivienda», por haberse limitado a decir que iba a servir como
domicilio vacacional sin ninguna prueba a este respecto; (v) que en todo caso
BS no debía responder como receptor por no serle posible controlar los ingresos
ya que los pagos no se hicieron al promotor sino a terceros; (vi) que el
comprador había incurrido en retraso desleal; y (vii) que no procedía condenar
a BS al pago de los intereses reclamados.
4.La sentencia de primera instancia, estimando
íntegramente la demanda, declaró la responsabilidad del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y condenó a dicha
entidad a devolver al demandante el total de las cantidades anticipadas por él
a cuenta del precio de su vivienda más los intereses legales devengados por
dichas cantidades desde cada pago.
Sus razones fueron, en síntesis, las
siguientes: (i) aunque el contrato de compraventa contaba con un elemento
extranjero, no obstante, en virtud de la referida cláusula decimotercera, los
contratantes se sometieron voluntariamente a la legislación española (citaba y
extractaba la SAP Madrid, 21.ª, de 11 de junio de 2019, sobre otra
compraventa de la misma promoción, que a su vez mencionaba la SAP Madrid,
21.ª, de 26 de febrero de 2019, que fue la sentencia recurrida en el recurso de
casación resuelto por la referida sentencia de
esta sala 636/2022); (ii) la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso porque la
prueba descartaba que el comprador-demandante fuera un inversor ya que
«adquirió una sola vivienda», era «un particular con una actividad ajena al
negocio inmobiliario», y el inmueble fue definido en el propio contrato como
residencia de temporada, no siendo óbice para apreciar la finalidad residencial
que se pactase la posibilidad de subrogar a un tercero; (iii) el banco
demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de dicha ley dado que la
vivienda no se construyó, el comprador anticipó a cuenta del precio las
cantidades reclamadas en este litigio y el banco demandado aceptó dichas
cantidades a sabiendas de su destino, sin exigir de la promotora la apertura de
cuenta especial debidamente garantizada; (iv) para declarar la responsabilidad
del banco como receptor no eran óbices ni que la cuenta no fuera especial ni el
hecho de que perteneciera a DIRECCION002 y no la promotora, toda vez que en el
propio contrato constaba que DIRECCION002 representaba a la promotora y era la
entidad encargada de recibir los pagos a cuenta; y (v) no cabía apreciar
retraso desleal en el ejercicio de la acción ya que hasta que no concluyó la
causa penal los compradores de la promoción no pudieron «comprobar la
inviabilidad de la promoción y la imposibilidad de recuperar su crédito».
5.El banco interpuso recurso de apelación
reiterando, en lo que ahora interesa: (i) que la compraventa no se regía por la
legislación española, en particular por la Ley 57/1968, siendo este caso
distinto a otros enjuiciados por la misma Audiencia Provincial en los que los
contratos sí previeron expresamente la aplicación de la legislación española;
(ii) que en todo caso dicha ley no amparaba al demandante por las razones
aducidas en la contestación sobre la ubicación del inmueble y la finalidad
especulativa y no residencial de la compraventa; (iii) que en todo caso el
banco no debía responder como receptor por haberse ingresado las cantidades
reclamadas en una cuenta ordinaria, que además no era de la promotora sino de
un tercero, y porque además no pudo controlar los pagos al no poder conocer el
concepto por el que se hicieron; y (iv) que no procedía condenar al banco al
pago de intereses desde la fecha de las entregas, procediendo su imposición, en
su caso, únicamente desde la interposición de la demanda o desde la primera
reclamación extrajudicial al banco.
El comprador-demandante se opuso al recurso
alegando, en lo que ahora interesa: (i) que el contrato estaba sometido a la
legislación española, en concreto a la Ley 57/1968, al no ser óbice que la
promoción estuviera ubicada en Brasil ni que su construcción se ajustara a la
legislación brasileña (Ley n.º 4.591/64), siendo lo relevante que el contrato
de compraventa se celebró en España, que las partes se sometieron
voluntariamente a la jurisdicción de los Tribunales de Madrid y que
DIRECCION002 era una empresa española; (iii) que la Ley 57/1968 era aplicable
al caso dado que la vivienda estaba destinada a una finalidad residencial sin
que el banco hubiera probado el «supuesto fin especulativo o de inversión»; y
(iii) que el banco debía responder como receptor al no ser óbice para ello
ninguna de las razones que esgrimía el citado banco, en particular, al no serlo
que los pagos se hicieran a DIRECCION002, dado que representaba a la promotora,
ni la pretendida imposibilidad de controlarlos, pues «era vox populi tanto la
actividad inmobiliaria del DIRECCION001 como la construcción del resort de lujo
en Brasil», además de que en las órdenes de transferencia «sí se especificaba
cual era el concepto y destino de las cantidades» y que el banco no podía
desconocer que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en
construcción dado que fueron numerosos los pagos hechos por otros compradores
de la misma promoción.
6.La sentencia de segunda instancia, estimando
el recurso de apelación, desestimó íntegramente la demanda, sin imponer las
costas de dicha instancia a ninguna de las partes e imponiendo las de la
primera instancia al demandante.
Sus razones son, en lo que ahora interesa y en
síntesis, las siguientes: (i) la legislación aplicable al contrato no es la
española sino la brasileña pues conforme al art.
10.5 CC el primer criterio a tomar en consideración al respecto es la
voluntad de las partes, que en este caso fue exteriorizada en las cláusulas
primera y decimotercera en el sentido de que la construcción debía regirse por
la Ley n.º 4.591/1964 de la República Federativa de Brasil y en el sentido de
someterse a la jurisdicción de los Tribunales de Madrid, pero siendo ley
sustantiva aplicable al contrato la brasileña, la cual no contemplaba un
régimen de responsabilidad de las entidades bancarias receptoras de cantidades
anticipadas a cuenta del precio de viviendas en construcción similar al
contemplado en la Ley 57/1968 y su jurisprudencia; (ii) que aunque lo anterior
es suficiente para desestimar la demanda, en todo caso la Ley 57/1968 no es
aplicable al contrato al no haber acreditado el demandante que la compraventa
tuviera una finalidad residencial, por limitarse a solicitar la aplicación de
dicho régimen tuitivo sin aportar «elemento de prueba suficiente mediante el
que se acredite o deduzca de manera lógica y razonable que el apartamento iba a
servir de residencia propia o familiar, aunque fuera accidental», constituyendo
indicio contrario a dicha finalidad residencial que en la cláusula décima se
pactara la posible cesión de la vivienda a un tercero; y (iii) que «No siendo
aplicable para la resolución del presente litigio la legislación española y no
siendo en todo caso aplicable a la compraventa aquí analizada la normativa
proteccionista establecida en la Ley 57/1968, no procede analizar las demás
cuestiones interesadas».
7.Contra esta sentencia el
comprador-demandante interpuso recurso de casación por interés casacional en su
modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado
en siete motivos, estrechamente relacionados entre sí (lo que justifica su
examen conjunto) en los que, resumidamente, se propugna que la ley aplicable al
contrato no es la brasileña sino la española, en concreto, la Ley 57/1968.
8.El banco recurrido se ha opuesto al recurso
pidiendo su completa inadmisión por interposición defectuosa, alegando que en
todos los motivos menos en uno se citan acumuladamente normas heterogéneas,
alguna incluso procesal, y en todo caso, que todos los motivos deben
desestimarse por razones de fondo, con imposición de las costas a la parte
recurrente en cualquiera de los casos.
SEGUNDO.-No se aprecian los óbices de
admisibilidad invocados por la parte recurrida.
Según jurisprudencia constante y sobradamente
conocida, es suficiente para superar el test de admisibilidad la correcta
identificación del problema jurídico planteado y una exposición adecuada que
ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso
partiendo del respeto a los hechos probados. Estos requisitos se cumplen en el
planteamiento de todos los motivos porque, más allá de que sea criticable la
mezcla de preceptos heterogéneos en su enunciación, e improcedente la cita de
preceptos procesales, lo esencial es que se citan las normas pertinentes (del
CC y de la Ley 57/1968) para resolver en casación las dos cuestiones
jurídico-sustantivas antes mencionadas, debidamente identificadas por el
recurrente y consistentes en si el contrato de compraventa de este litigio se
rige por la legislación española, en particular, por la Ley 57/1968,
planteándose la infracción normativa y jurisprudencial con sustancial respeto
de los hechos probados que integran la base fáctica de la sentencia recurrida,
pues lo único que se cuestiona es la valoración jurídica del tribunal
sentenciador, todo lo cual ha permitido que el banco recurrido se haya podido
oponer al recurso de casación con pleno y cabal conocimiento de ambas
cuestiones.
TERCERO.-El motivo primero se funda en
infracción del art. 1-2.ª Ley 57/1968 y en
vulneración de la jurisprudencia recogida en las sentencias
de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre de 2.015, 142/2016,
de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, y 645/2019, de 28 de noviembre, y lo que se argumenta, en
síntesis, es que la entidad demandada supo o tuvo que saber que los pagos
efectuados por el recurrente fueron pagos a cuenta por la compra de una
vivienda en construcción dado que se ingresaron en una cuenta abierta por
DIRECCION002 que venía siendo usada por numerosos compradores de viviendas de
la misma promoción.
El motivo segundo se funda en infracción
del art. 10.5 CC y en vulneración de la
jurisprudencia recogida en las sentencias de 16
de enero de 2015, 636/2017, de 23 de noviembre,
y 320/2019, de 5 de junio, y lo que se argumenta,
en síntesis, es que aunque existiera pacto de sumisión a la legislación de
Brasil, no sería de aplicación el art. 10.5
CC puesto que no estamos ante una responsabilidad derivada de una
obligación contractual, sino ante una responsabilidad derivada de una
obligación legal, que no tiene encaje en el art.
10.5 CC.
El motivo tercero se funda en infracción de
los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, y 12.4
CC en relación con los arts.
6.3 y 4 CC, y en vulneración de la
jurisprudencia que contienen las sentencias de
esta sala de 21 de diciembre de 2.015 y 420/2017,
de 4 de julio, y lo que se argumenta, en síntesis, es que al haberse ejercitado
la acción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, que
nace de una norma imperativa, a tenor de lo dispuesto en el art. 12.4 CC no se puede acudir a la aplicación de
normas de conflicto para eludir la aplicación de la Ley 57/1968.
El motivo cuarto se funda en infracción de
los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, y 12.3
CC, y en vulneración de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre,
y 420/2017, de 4 de julio, y en la STJUE de 28 de julio de 2016 (asunto C-191/15),
argumentándose, en síntesis, que la Ley 57/1968 no limitaba su aplicación a las
promociones llevadas a cabo en suelo español, ni limitaba su aplicación a los
promotores españoles, sino de forma objetiva se aplicaba a toda persona física
o jurídica, que en el preámbulo de la ley se decía que se pretendía mantener la
paz social, y en fin, que por todo ello aplicar una norma de derecho extranjero
que no contiene una norma tuitiva similar supone poner en riesgo el orden público,
lo que excluiría la aplicación del derecho extranjero al amparo del art. 12.3 CC.
El motivo quinto se funda en infracción de
los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, arts.
82 y 90 del Real Decreto Legislativo
1/2007, de 16 de noviembre (TRLGDCU), en relación con el art. 67 del mismo texto, y arts.
3.1 y 4.1, en relación con el 6.1, de la
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas
abusivas en los contratos celebrados con consumidores, por inaplicación del
derecho comunitario europeo y de la Jurisprudencia del TJUE y de la Sala
Primera del Tribunal Supremo contenida (entre
otras) en la sentencia 52/2020, de 23 de enero, así como vulneración de la
jurisprudencia de esta sala contenida en las
sentencias 733/2015, de 21 de diciembre, y 420/2017,
de 4 de julio, y lo que se argumenta, en síntesis, es la inexistencia de pacto
de sumisión expresa a la Ley Brasileña. En este sentido se aduce que el mero
hecho de que se pactara que la normativa que iba a regular la construcción de
la edificación era la Ley Brasileña solo implicaba que la edificación debía
respetar las normas urbanísticas o constructivas del lugar, pero no significaba
que existiera un pacto de sumisión expresa a dicha legislación brasileña, y que
el tribunal sentenciador interpreta las cláusulas primera, párrafo segundo, y
decimotercera, sin tener en cuenta que conforme al art.
90.3 TRLGDCU debieron tenerse por no puestas.
El motivo sexto se funda en infracción de
los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, y del art.
217 LEC, en relación con el art. 1, apdos.
2 y 3 de la Ley 26/1984, de 19 de julio,
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGCU), vigente a la
fecha en que se firmó el contrato («hoy recogido en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la
Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias»), y en
vulneración de la jurisprudencia de esta sala
contenida, entre otras, en las sentencias de pleno 540/2013, de 13 de
septiembre, 778/2014, de 20 de enero de
2015, 781/2014, de 16 de enero de 2015, y en la sentencia 360/2016, de 1 de junio, y lo que se
alega, en síntesis, es que de acuerdo con la doctrina jurisprudencial de esta
sala la cuestión de si la compraventa tiene o no una finalidad residencial no
es un problema de carga de la prueba, ni de valoración probatoria de
documentos, sino de valoración jurídica de la responsabilidad del banco en
función del contenido de unos documentos que nadie discute, de tal forma que
exigir al demandante que acredite que no es inversor y que no fue una compra
especulativa es tanto como exigirle una prueba diabólica.
El motivo séptimo se funda en infracción de
los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, 217 y 385.2 y 386
LEC, 3.1 y 3.2
de la Directiva 1993/13/CEE, y en vulneración de la jurisprudencia contenida en
las sentencias de esta sala 150/ 2016, 10 de
marzo, 265/2015, de 22 de abril, y 222/2015, de 29 de abril, y lo que se alega, en síntesis,
es que la cláusula que autorizaba a ceder los derechos del contrato a un
tercero no puede significar que el comparador tenía que probar que compró para
usar la vivienda y que no era un especulador, pues esa interpretación supone
presumir que esa cláusula ha sido negociada, pese a que estaba incluida en
todos los contratos de la promoción, y trasladar la carga de la prueba al
consumidor obligándole a probar un hecho negativo.
El banco recurrido se ha opuesto a todos los
motivos por las causas de inadmisibilidad ya desestimadas y por razones de
fondo consistentes, resumidamente (i) en cuanto al motivo primero, en que el
planteamiento hace supuesto de la cuestión y no combate la razón decisoria de
la sentencia recurrida consistente en que la ley aplicable al contrato no era
la española; (ii) en cuanto al motivo segundo, en que el motivo está mal
planteado y tampoco combate que la ley aplicable al contrato sea la brasileña;
(iii) en cuanto al motivo tercero, en que tanto el art.
10.5 CC como el Reglamento (CE)
595/2008 corroboran la conclusión de la sentencia recurrida de que la ley
aplicable al contrato es la brasileña, porque fue la elegida por las partes y,
en todo caso, según el art. 4.1. de dicho
reglamento, porque el inmueble radicaba en Brasil, no siendo óbice que la Ley
57/1968 tenga carácter tuitivo y sea norma imperativa pues este carácter
solo puede desplegarse en el ámbito de aplicación de la norma, lo que excluye que
en este caso el banco deba responder frente al comprador-demandante con base en
el art. 1-2.ª de dicha norma; (iv) en cuanto al
motivo cuarto, en que es una repetición del anterior motivo donde el recurrente
parte erróneamente de atribuir a la Ley 57/1968 la consideración de norma de
orden público obviando que no puede aplicarse fuera del territorio español; (v)
en cuanto al motivo quinto, en que la condición de consumidor del demandante es
irrelevante; (vi) en cuanto al motivo sexto, en que, más allá de que su
planteamiento es improcedente, por fundarse en una norma procesal como el art. 217 LEC, no es cierto que obligar al demandante a
probar la finalidad residencial de la compraventa sea una prueba diabólica,
pues le incumbe acreditar los hechos constitutivos de su pretensión; y (vii) en
cuanto al motivo séptimo, en que además de fundarse indebidamente en normas
procesales, el planteamiento del recurrente obvia que la sentencia recurrida no
funda su conclusión en la prueba de presunciones sino en el contrato, que es
prueba documental, así como que la compra de una vivienda no presume la
finalidad residencial ni por tanto excluye per se la finalidad inversora o
especulativa.
CUARTO.-El recurso debe ser desestimado por
las siguientes razones:
1.ª) La citada sentencia
636/2022, dictada respecto de tres viviendas de la misma promoción que se
construía en Brasil, excluyó la aplicación de la Ley 57/1968 al no apreciar la
existencia de una finalidad residencial valorando a estos efectos el silencio
de los compradores-demandantes, «que nada dijeron en su demanda sobre el
destino de las viviendas y que tan solo alegaron ambiguamente al oponerse al
recurso de apelación del banco que las querían para el disfrute del matrimonio
y de sus hijas», que el banco «sí opuso desde un primer momento, y reiteró en
apelación, la finalidad no residencial de las compraventas en atención no solo
a que los compradores tuvieran una intención inversora, sino también a indicios
como el número de viviendas y su ubicación (tres apartamentos pertenecientes a
una misma promoción que iba a construirse en el extranjero), en la medida en
que cabía razonablemente deducir que un matrimonio y sus hijas no podían usar a
la vez tres viviendas en el extranjero, dada la exagerada distancia además de
su domicilio, ni siquiera como residencia de temporada o circunstancial», y en
fin, que frente a tales indicios de una finalidad no residencial la sentencia
entonces recurrida se había limitado a descargar en el banco las consecuencias
negativas de la falta de prueba de esa finalidad no residencial y a valorar
como único indicio el hecho de que los compradores no ejercieran una actividad
perteneciente al sector inmobiliario, «ignorando la concurrencia de los
restantes indicios cualificados de la finalidad no residencial, en especial el
número de viviendas compradas por un mismo matrimonio y su ubicación».
2.ª) En el presente caso, aunque el demandante
hoy recurrente compró una única vivienda, concurren circunstancias
sustancialmente semejantes a las del caso de la sentencia
636/2022 que permiten también excluir la existencia de una finalidad
residencial, fundamentalmente, que mientras el demandante se limitó en su
demanda a afirmar que las viviendas del complejo eran «viviendas vacacionales»
y que estaba interesado en su adquisición como «vivienda vacacional donde pasar
determinadas temporadas con su familia», el banco ha alegado y acreditado
algunos indicios que la jurisprudencia viene considerando contrarios a esa
finalidad residencial, como la ubicación de la vivienda o la existencia de una
cláusula que permitía cederla a terceros, siendo las alegaciones posteriores de
la parte demandante vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no
determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco, en la
medida que tanto al oponerse al recurso de apelación como ahora en casación
sostiene la tesis, incompatible con la jurisprudencia de esta sala, de que no
ha de ser el comprador el que pruebe la finalidad residencial sino el banco el
que acredite su inexistencia, lo que aún tiene menos sentido tratándose de la
compra de un apartamento que, según el contrato y las alegaciones de la
demanda, formaba parte de un enorme complejo con servicios comunes e
instalaciones propias (auditorio, salas de conferencias) de alojamientos
destinados a un uso turístico-hotelero, pues es jurisprudencia reiterada (p.ej. sentencias 827/2024 y 828/2024,
las dos de 10 de junio) que la Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda
para ese uso no residencial sino negocial.
3.ª) La no aplicación al caso de la Ley
57/1968 hace innecesario analizar la controversia sobre si el contrato de
compraventa debe regirse por la legislación brasileña o por la española pues,
aunque se estimara la tesis del recurrente al respecto, contraria a que el
contrato se rija por la legislación brasileña, aun así el fallo de la sentencia
recurrida habría de ser confirmado, ya que, como se ha razonado, su decisión de
excluir la aplicación de la Ley 57/1968 por la inexistencia de una finalidad
residencial es conforme con la jurisprudencia de esta sala. En este sentido,
p.ej. la sentencia 858/2024, de 17 de junio,
recuerda que conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia
de efecto útil «"no puede producir efecto casacional un motivo que no
determine una alteración del fallo recurrido" (sentencia
1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, "pese al
fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser
mantenido con otros argumentos" (sentencia 440/2012,
de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias
652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de
marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016,
de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo,
y 52/2018, de 1 de febrero)».
QUINTO.-Conforme a los arts. 487.2 y 398.1
en relación con el art. 394.1, todos de la LEC,
procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas del recurso a la
parte recurrente, que además, conforme a la d.
adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá el depósito constituido.
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