Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.-En el presente recurso de casación el
banco demandado, ahora recurrente, sostiene que la Ley 57/1968 no es aplicable
al caso por no tener la compraventa litigiosa una finalidad residencial, y que
de considerarse aplicable, el banco no ha de responder con base en el art.
1-2.ª de la citada ley de lo anticipado e ingresado por la parte compradora con
anterioridad a la firma del contrato de compraventa, en una cuenta abierta en
dicho banco por la mercantil Overseas Property Porfolios, S.L. (en adelante
Overseas), identificada en el contrato no como promotora sino como titular de
los derechos de venta de las viviendas de la promoción « DIRECCION000».
Cuestión esta última ya examinada en sentencias 306/2024, de 4 de marzo,
y 344/2024, de 11 de marzo, la primera resolviendo un recurso del mismo
banco y ambas respecto de otras viviendas en construcción de la misma
promoción.
Para la resolución del recurso son
antecedentes relevantes los siguientes:
1.Como la construcción del complejo
residencial ni tan siquiera llegó a iniciarse, la hoy recurrida formuló la
demanda de este litigio contra la entidad bancaria hoy recurrente (Caixabank
S.A., en adelante Caixabank) reclamando con base en el citado art. 1-2.ª un
total de 36.525 euros en concepto de principal (más intereses legales y
moratorios), importe del anticipo a cuenta del precio de su vivienda que
efectuó en julio de 2005 (es decir, antes del contrato, que fue suscrito el 5
de septiembre de 2005 -doc. 2 de la demanda-) mediante una transferencia desde
una cuenta suya en el extranjero a una cuenta de Overseas en Caixabank
terminada en NUM000 (doc. 5 de la demanda).
2.En lo que ahora interesa el banco, además de
negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso por no tener la compraventa
una finalidad residencial y porque a su juicio Overseas no actuó en el contrato
como promotora, también negó su responsabilidad como receptor del anticipo por
no haber podido controlar dicho pago.
3.La demanda fue estimada en primera instancia
y esta decisión fue confirmada en apelación al concluirse, en síntesis y por lo
que ahora interesa, que la ley era aplicable por no haberse desvirtuado por el
banco que la compraventa tuviera una finalidad residencial (dado que se trató
de una sola vivienda y que no era relevante que la demandante hubiera comprado
otra vivienda en España en fecha posterior), que Overseas era promotora y que
el banco debía responder con base en el citado art. 1-2.ª porque, como declararon
otras secciones de la misma Audiencia Provincial frente a reclamaciones de
otros compradores de viviendas de la misma promoción, con un mínimo de
diligencia (teniendo en cuenta los múltiples ingresos y transferencias
realizados por diversos compradores a favor de la vendedora) Caixabank pudo
conocer el concepto por el que se hizo el ingreso de la demandante y, por
tanto, vincularlo con un pago a cuenta del precio de su vivienda en
construcción.
4.El banco ha interpuesto recurso de casación
por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina
jurisprudencial de esta sala, articulado en tres motivos. En los dos primeros,
idénticos a los del recurso formulado por el mismo banco resuelto por la
citada sentencia 306/2024, lo que esencialmente propone es que no debe
responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por una
cantidad ingresada por la parte compradora en una cuenta de una mercantil que
no era la promotora de la vivienda litigiosa y sobre la que el banco carecía de
elementos para considerarla destinada al pago de una vivienda en construcción.
En el motivo tercero reitera lo que adujo al contestar a la demanda y al
recurrir en apelación de que la citada ley no es aplicable al caso por no tener
la compraventa una finalidad residencial habida cuenta que la demandante no ha
probado residir en DIRECCION000 en todo este tiempo, ni siquiera con carácter
temporal, constando según el poder aportado con la demanda que residía en Madrid,
y porque antes de resolver la compraventa objeto de este litigio adquirió otra
vivienda «en la misma provincia costera», que desde entonces ha venido
explotando en régimen de arrendamiento.
5.La compradora-recurrida ha pedido la
inadmisión del recurso, y subsidiariamente, su desestimación, si bien en
puridad solo aduce causas de inadmisibilidad respecto de los dos primeros
motivos (falta de justificación del interés casacional invocado y marginación
de la base fáctica de la sentencia recurrida), argumentando, en cuanto al
fondo, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida aplica correctamente
el art. 9 de la Ley 38/1999 al considerar promotora a Overseas, ya
que efectivamente lo era; (ii) que el banco, pese a poder conocer el concepto
por el que se hizo el anticipo en una cuenta que pertenecía a una promotora,
Overseas, incumplió su deber de vigilancia y control al no exigir a Overseas la
apertura de cuenta especial debidamente garantizada; y (iii) que la ley es
aplicable al caso por las razones tomadas en consideración por la sentencia
recurrida tras valorar la prueba en su conjunto, sin atribuir indebidamente al
banco la carga de probar la falta de finalidad residencial, siendo la verdadera
intención del banco recurrente cuestionar esa valoración probatoria del
tribunal sentenciador.
Procede examinar en primer lugar el motivo
tercero por cuanto su estimación haría innecesario el examen de los dos
primeros.
SEGUNDO.-Es jurisprudencia constante
de esta sala, sintetizada por la reciente sentencia 205/2024, de 19 de
febrero, que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con
finalidad no residencial, sean o no profesionales, y que a estos efectos son
factores o indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en
consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, por lo que
ahora interesa, el número de viviendas adquiridas de la misma promoción
(p.ej. sentencias 460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de
junio, 573/2021, de 23 de julio, todas ellas citadas por la 379/2022,
y sentencia 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de
persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador
(p.ej. sentencia 587/2023, con cita de las sentencias 360/2016, de 1
de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de
enero); que el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, 379/2022,
52/2022, 573/2021, 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda
sobre la finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016,
de 24 de junio, 675/2016, de 16 de
noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023); y
que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas,
inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención
inversora opuesta por el banco (sentencias
573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023).
TERCERO.-La aplicación de esta doctrina
jurisprudencial al motivo tercero determina que deba ser desestimado al ser
conforme con dicha jurisprudencia la conclusión del tribunal sentenciador sobre
la inexistencia en este caso de indicios suficientes para desvirtuar la
finalidad residencial de la compraventa litigiosa, pues, además de tratarse de
una sola vivienda, adquirida por quien no tenía la condición de promotor o de
persona vinculada con el sector inmobiliario, ni el hecho de que la compradora
fijara su residencia en la demanda en Madrid, a esos solos efectos procesales,
ni el hecho de que adquiriera años después (en 2018) otra vivienda en la misma
provincia de Málaga (en la que tenía su residencia cuando se encontraba en
España, según el poder aportado con la demanda) son datos que por sí excluyan
que cuando en 2005 compró la vivienda objeto de este litigio fuera su intención
residir en ella, siquiera temporalmente, en vacaciones.
CUARTO.-En cuanto a los dos primeros motivos,
conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala contenida en las
citadas sentencias 306/2024 y 344/2024, procede estimar únicamente el
motivo segundo por las siguientes razones:
1.ª) No concurren los óbices de admisibilidad
alegados por la parte recurrida porque son sustancialmente idénticos a los que
rechazó la sentencia 306/2024 -la dirección letrada de la parte
recurrida, entonces y ahora, es la misma-. En consecuencia, también en este
caso las cuestiones jurídico-sustantivas están correctamente planteadas, con
cita de las normas y jurisprudencia pertinentes y pleno respeto a los hechos
probados relevantes.
2.ª) El motivo primero debe ser desestimado,
porque el planteamiento del banco recurrente -consistente en negar que la
entidad titular de la cuenta bancaria en la que se ingresó el anticipo tuviera
la condición de promotor a los efectos de la Ley 57/1968 por ostentar
únicamente los derechos de venta- «desconoce que a estos efectos lo relevante
no es la denominación formal de quien reciba los anticipos, sino su
responsabilidad frente al comprador por recibirlos».
3.ª) En cambio, el motivo segundo debe ser
estimado conforme a la jurisprudencia constante sobre que «la responsabilidad
del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad a todo
trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador (sentencia
838/2023, de 30 de mayo, con cita de las sentencias 24/2021, de 25 se
enero, 574/2021, de 27 de julio, y 883/2021, de 20 de diciembre) y que no
cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola
circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad
titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad
inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a
recibir anticipos de compradores de viviendas, no puede exigirse al banco una
labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la
promotora (en este sentido, sentencia 127/2021, de 8 de marzo, con
cita de las sentencias 623/2019, de 20 de noviembre, 147/2020, de 4 de
marzo, y 453/2020, de 23 de julio)» (sentencia 3/2024, de 8 de enero).
En este caso la valoración jurídica del
tribunal sentenciador (que motiva por remisión a sentencias dictadas por la
misma Audiencia Provincial) de que el banco demandado pudo conocer con un
mínimo de diligencia que el destino del ingreso hecho por la compradora era la
promoción inmobiliaria no se ajusta a dicha jurisprudencia por concurrir
circunstancias muy similares a las de los casos resueltos por las
referidas sentencias 306/2024 y 344/2024: en primer lugar,
porque la transferencia se hizo antes de que se suscribiera el contrato de
compraventa (doc. 5 de la demanda, folios 36, 39, 39 vuelto, 40 y 53 de las
actuaciones de primera instancia); en segundo lugar, porque en la transferencia
no se indicó concepto alguno que permitiera identificarla con un anticipo a
cuenta del precio de una vivienda en construcción, constando que en el extracto
de los movimientos de dicha cuenta solo figuran los datos «TRANSF. DIVISAS»,
«More details: MR. Juan Miguel»; y en tercer lugar, porque la gran cantidad de
movimientos, tanto ingresos como gastos, de la cuenta de Overseas, siempre sin
indicaciones relativas a viviendas o promociones inmobiliarias, no podía
traducirse en exigir a Caixabank un escrutinio inquisitivo que la determinase a
no admitir ingresos si Overseas no abría una cuenta especial debidamente
garantizada.
QUINTO.-La estimación del motivo segundo
determina que proceda casar la sentencia recurrida para, en funciones de
instancia, estimar el recurso de apelación y desestimar íntegramente la
demanda.
SEXTO.-Conforme al art. 398.2 LEC, no
procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación,
dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso
de apelación tenía que haber sido estimado.
Y conforme al art. 394.1 LEC, procede
imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, dado que la
demanda se desestima íntegramente.
SÉPTIMO.-Conforme a la disposición
adicional 15.ª.8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito
constituido.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por la demandada Caixabank, S.A., contra la sentencia dictada.
2.º-Casar la sentencia recurrida para, en su
lugar, estimar el recurso de apelación de dicha entidad y desestimar
íntegramente la demanda.
3.º-No imponer a ninguna de las partes las
costas del recurso de casación ni las de la segunda instancia e imponer a la
parte demandante las costas de la primera instancia.
4.º-Y devolver a la parte recurrente el
depósito constituido.
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