Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.-Condenado el banco recurrente,
conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a devolver al comprador, hoy
recurrido, las cantidades anticipadas por este a la promotora más intereses, la
controversia en casación se centra en determinar si la Ley 57/1968 era o no
aplicable al caso, y en caso afirmativo, si fue conforme a la jurisprudencia de
esta sala la declaración de responsabilidad de la entidad bancaria recurrente
como receptora de los anticipos.
A tenor de lo declarado probado en la
sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración
por sentencias de esta sala referidas a viviendas de la misma promotora (en
particular la sentencia 792/2022, de 18 de noviembre, sobre este mismo
conjunto residencial « DIRECCION000»), para la decisión de los recursos, de
casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:
1.Hechos probados o no discutidos:
1.1. Con fecha 17 de septiembre de 2003 D.
Victor Manuel, de nacionalidad británica y residente en Gales, suscribió con
Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la
promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L., un
contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 1 de la
demanda) que tuvo por objeto la identificada como « DIRECCION001» perteneciente
al conjunto residencial « DIRECCION000», sito en el término municipal de
Fuengirola (Málaga).
1.2. Del contenido del contrato interesa lo
siguiente:
A) Según las condiciones particulares (también
doc. 1 de la demanda), el precio de 176.496,50 euros, IVA incluido, debía
abonarse de la siguiente forma:
-36.946 euros en el momento de la firma del
contrato.
-107.217,50 euros mediante la subrogación del
comprador en el préstamo hipotecario de la promotora.
-32.333 euros mediante la aceptación de dos
efectos cambiarios (letras de cambio), uno por importe de 24.927 euros y
vencimiento el 17 de marzo de 2004, y otro por importe de 7.406 euros y
vencimiento el 17 de julio de 2005.
B) Según la estipulación sexta del pliego de
condiciones generales (también doc. 1 de la demanda):
«Para el caso de que se instase la resolución
de este contrato por las causas previstas en el Art. 3 de la Ley 57/1968
de 27 de julio, las cantidades recibidas le serán devueltas al adquirente en
unión de sus intereses legalmente correspondientes».
C) Según la estipulación duodécima:
«La parte compradora se compromete y obliga
expresamente a no ceder a terceros el uso de la vivienda objeto del presente
contrato por ningún título, incluido arrendamiento, hasta el momento en que se
haya abonado del precio señalado a excepción del importe del préstamo si
existe».
1.3. El comprador anticipó a la promotora un
total de 69.279 euros, cantidad que resulta de sumar los 36.946 euros del pago
correspondiente al momento de la firma y las dos letras de cambio de 24.927 y
7.406 euros (doc. 3 del escrito de 5 de abril de 2018 aportado por la
administración concursal).
Los referidos 36.946 euros se abonaron en tres
pagos:
-3.005 euros, en concepto de reserva, mediante
ingreso efectuado el día 10 de julio de 2003 en la cuenta terminada en NUM000
de la promotora en Banco de Andalucía S.A. (luego Banco Popular Español S.A.,
en adelante BP, y actualmente Banco Santander S.A., en adelante BS). Esta
cantidad es objeto de reclamación en este litigio.
-9.567,10 euros, el día 15 de septiembre de
2003.
-24.374,39 euros, mediante ingreso efectuado
el día 22 de septiembre de 2003 en la cuenta de la promotora en Banco de
Andalucía S.A. terminada en NUM001. Esta cantidad también es objeto de
reclamación en este litigio.
El comprador ha reconocido (escrito de la
parte demandante aportando más documental de fecha 18 de abril de 2018) que
dichos pagos fueron hechos a través de la mercantil Ash y Poplar, S.L., en
adelante Ash. En este sentido, consta probado (doc. 1 del referido escrito de
18 de abril de 2018) que con fecha 29 de agosto de 2003 el comprador transfirió
a Ash la cantidad de 23.655,48 libras esterlinas (33.811,28 euros según
equivalencia no discutida) desde una cuenta suya (en «Natwest») a una cuenta de
Ash en Banco de Andalucía S.A. terminada en NUM002, indicando la identidad del
ordenante («Ordered by: C.PETRIE WEST WALES AMUSEMENTS»), y en los detalles de
pago, la vivienda y promoción a la que pertenecía («Payments details:
DIRECCION000»), así como que posteriormente (septiembre de 2003) Ash transfirió
los referidos 24.374,39 euros a la cuenta de la promotora en Banco de Andalucía
terminada en NUM001, sin que conste documentalmente acreditado ningún dato
sobre el ingreso de los 3.005 euros de la reserva, que en todo caso no pueden
corresponder con la transferencia del comprador a Ash dado que la reserva se
pagó en julio de 2003 mientras que la transferencia ya se ha dicho que se hizo
a finales de agosto de ese año, ni tampoco que al ingresar los 24.379,39 euros
en Banco de Andalucía, S.A. Ash indicara el concepto al que correspondía este
pago, ni en concreto, que se trataba de un pago a cuenta del precio de la
vivienda del comprador.
Según la información ofrecida por el Registro
Mercantil (doc. 5 de la contestación a la demanda), Ash se constituyó en 2001 y
tenía por objeto social la «intermediación en la adquisición, transmisión,
alquiler, administración, venta y promoción de bienes inmuebles rústicos y
urbanos, etc». De esta documentación no resulta que el comprador ocupara cargo
alguno en esta entidad.
Las letras (cuyo importe no se reclama en este
litigio) fueron satisfechas mediante descuento bancario efectuado por la
entidad Banco Español de Crédito, S.A., Banesto (luego también BS).
1.5. En abril de 2005 el comprador compró a
Aifos otra vivienda, esta perteneciente a la promoción denominada «
DIRECCION000», de Benalmádena (Málaga).
1.6. La obra no se terminó en plazo y la
promotora fue declarada en concurso (actuaciones n.º 947/2009 del Juzgado de lo
Mercantil n.º 1 de Málaga), procedimiento en se acordó aprobar el plan de
liquidación presentado por la administración concursal que contemplaba la
resolución universal de la totalidad de los contratos suscritos por la
concursada.
2.Al no recuperar las cantidades anticipadas y
no ser atendido el requerimiento extrajudicial hecho a BP en noviembre de 2016
(doc. 13 de la demanda), a finales de diciembre de ese año el comprador formuló
la demanda de este litigio contra dicha entidad bancaria (según se decía, como
sucesora universal de Banco de Andalucía S.A.) interesando su condena conforme
al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 a devolver una parte del total
anticipado a cuenta del precio de su vivienda ingresado en cuentas de la
promotora en dicha entidad (en concreto reclamaba 3.005 + 24.374,39 = 27.379,39
euros), más intereses legales «desde el día de interposición de la presente
demanda».
En síntesis, y en lo que ahora interesa,
alegaba que, al no haber llegado la construcción a buen fin, el banco demandado
debía responder como receptor de ambos anticipos por haberlos aceptado a
sabiendas de que eran pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción
sin velar porque estuvieran debidamente garantizados. A estos efectos decía que
la realidad de los pagos y su ingreso resultaba del doc. 3 de la demanda, y
aunque aludía a la existencia de pólizas colectivas suscritas por BP, no obstante,
citaba expresamente como fundamento de su demanda el art. 1-2.ª de la Ley
57/1968 y la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, y pedía
expresamente la condena del banco con fundamento en dicho precepto. En la
demanda no se alegaba nada sobre la finalidad de la compra, únicamente se decía
que el comprador había actuado «en calidad de persona física y consumidor».
3.BP admitió ser el sucesor a título universal
de Banco de Andalucía S.A. y se opuso a la demanda alegando, en lo que ahora
interesa y en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no
ser el comprador un consumidor y no tener la compraventa una finalidad
residencial, habida cuenta que nada se decía en la demanda sobre el destino de
la vivienda, que el demandante tenía su domicilio en el Reino Unido y que
ostentaba cargos en varias sociedades, alguna de ellas (Pefkos Limited) con
actividad en el sector inmobiliario; (ii) que la mención a las pólizas era
irrelevante ya que la demanda se fundaba en el art. 1-2.ª de la Ley
57/1968; (iii) que de considerarse aplicable esta ley, no podía exigírsele
responsabilidad como receptor porque el demandante no había probado la realidad
de los pagos ni mucho menos su ingreso en BP, constando además que alguno de
los pagos se había hecho a través de una mercantil intermediaria (Ash); y (iv)
que en el hipotético caso de que se le condenara no procedería imponerle el
pago de intereses.
4.La sentencia de primera instancia estimó la
demanda y condenó al banco a restituir los citados 27.379,39 euros de
principal, más intereses desde la demanda (por ser lo solicitado) y costas.
Sus razones fueron, en lo que ahora interesa y
en síntesis, las siguientes: (i) la Ley 57/1968 era aplicable al caso porque no
constaba que la vivienda fuese a tener un destino distinto al de su ocupación
como residencia de vacaciones, a lo que se sumaba que, según la estipulación
sexta del contrato, las partes aceptaron someterse a dicha ley, por lo que
incumbía al banco probar la falta de finalidad residencial, no constando prueba
directa ni indicio al respecto, al no poder considerarse indicio de una finalidad
inversora que el comprador adquiriese dos viviendas; y (ii) del conjunto de la
prueba, en particular, de la documental consistente en el contrato de reserva,
el contrato de compraventa, los documentos acreditativos del pago de los
efectos, el certificado emitido por los administradores concursales y los
extractos de cuenta y las transferencias, resultaba acreditado el pago de los
referidos 27.379,39 euros, no siendo necesario para responsabilizar al banco
«que tales cantidades fueran ingresadas en cuentas de Aifos en entidades
bancarias hoy absorbidas por Banco Popular Banco Santander...pues se considera
exigible a la demandada la cantidad reclamada con base en las pólizas de
garantía suscritas con Banco Pastor y Banco de Andalucía».
5.Contra dicha sentencia interpuso recurso de
apelación el banco interesando la desestimación de la demanda, a cuyo fin
reiteraba, en síntesis: (i) que la Ley 57/1968 no era aplicable por falta de
finalidad residencial; (ii) que en todo caso el banco no debía responder
conforme al art. 1-2.ª de dicha ley por no haberse probado los ingresos, y en
cualquier caso, por no haberse ingresado en cuenta especial ni haberse indicado
como concepto que se trataba de pagos a cuenta del precio de una vivienda en
construcción; y (iii) que eran improcedente fundar la responsabilidad del banco
en las pólizas colectivas.
El comprador se opuso al recurso reiterando:
(i) que la Ley 57/1968 era aplicable al caso por ser el comprador un consumidor
y tener la compraventa una finalidad residencial; (ii) que se había probado el
ingreso de los dos pagos en BP, con independencia de que fueran hechos
directamente por el comprador o a través de la sociedad mercantil que actuó
como «agencia intermediaria»; y (iii) que además el banco debía responder como
avalista colectivo.
6.La sentencia de segunda instancia desestimó
el recurso, confirmó íntegramente la sentencia apelada e impuso al banco las
costas de esta instancia.
Sus razones son las siguientes: (i) son
impertinentes para este caso los argumentos relacionados con la póliza general
otorgada por BP porque en la demanda se le exige responsabilidad conforme
al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968; (ii) esta ley es aplicable al caso: a)
porque se trata de una sola vivienda que fue adquirida «dentro de su esfera
privada» por el comprador, es decir, al margen de la actividad de las
mercantiles de las que era administrador; b) porque aunque adquirió un segundo
inmueble a Aifos, lo hizo en abril de 2005 y en una población distinta; y c)
porque aunque intermediara una mercantil, los pagos fueron hechos con fondos
propios del demandante, tal y como resultaba de las explicaciones ofrecidas al
respecto por el demandante durante su interrogatorio; y (iii) la documental
aportada (doc. 3 de la demanda) probaba tanto el ingreso en BP de las
cantidades reclamadas como que el banco pudo conocer, y por tanto controlar,
dichos pagos, toda vez que sabía la actividad a la que se dedicaba la promotora
y su «modus operandi en el mercado inmobiliario».
7.Contra esta sentencia el banco-apelante ha
interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, compuesto de un
solo motivo en el que se propugna la vulneración de las reglas que rigen la
carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso de casación por
interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial
de esta sala, articulado en tres motivos, en los que se propugna que la Ley
57/1968 no es aplicable al caso por no tener la compraventa finalidad
residencial sin que pueda oponerse al banco el supuesto pacto de sumisión a
dicha ley de las partes compradora y vendedora (motivos primero y segundo), y
que en todo caso el banco no debe responder como receptor por no haber podido
controlar los ingresos, entre otras razones, por hacerse por un tercero, una
sociedad mercantil (motivo tercero).
8.El comprador-recurrido se ha opuesto a los
recursos pidiendo su desestimación.
Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO.-En el único motivo, formulado al
amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, y fundado, según se desprende
no del encabezamiento sino del desarrollo del motivo, en infracción
del art. 217.2 LEC, se argumenta, en síntesis, que la sentencia recurrida
yerra al inferir que la vivienda no tuvo una finalidad residencial a pesar de
que, conforme a dicho precepto y a los principios de disponibilidad y facilidad
probatoria, incumbía al comprador demandante probar la finalidad residencial de
la compraventa, lo que no hizo, y de la existencia de indicios contrarios a
dicha finalidad como que adquiriese otra vivienda en Benalmádena y que
ostentase cargos en cinco empresas, con facultades para la compra y venta de
inmuebles y su arrendamiento.
El comprador se ha opuesto al recurso
alegando, en síntesis, que en su interrogatorio dejó claro que compró la
vivienda para uso personal y familiar, que a esta finalidad residencial hizo
expresa alusión tanto en la demanda como en el acto del juicio, y en fin, que
no es cierto que la sentencia recurrida haya infringido las reglas que regulan
la carga de la prueba, pues no atribuyó al banco la carga de probar la
finalidad no residencial ni le atribuyó las consecuencias negativas de no
haberlo probado, sino que basó su decisión en la prueba practicada.
TERCERO.-Según recordó la sentencia
1521/2023, de 6 de noviembre, dictada también en un caso de la Ley 57/1968, es
jurisprudencia constante que el problema de la carga de la prueba es el de la
falta de prueba, vulnerándose únicamente el art. 217 LEC «si se
atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no
compete su demostración», y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y
practicada (p.ej. sentencias 31/2020, de 21 de enero, y 7/2020, de 8 de
enero, citadas por la 582/2022, de 26 de julio).
La referida sentencia 1521/2023, con
cita de las sentencias 582/2022, de 26 de julio, y 460/2020, de 3 de
septiembre, también sobre la Ley 57/1968, recuerda que la finalidad de las
reglas sobre carga de la prueba es determinar contra cuál de los litigantes
deben operar las consecuencias desfavorables de la falta de demostración de los
hechos controvertidos relevantes para la decisión del litigio, por lo que no
entran en juego más que en casos de falta de prueba de esos hechos, y que por esta
razón, según la sentencia 274/2019, de 21 de mayo (que cita con valor
de síntesis jurisprudencial las sentencias 533/2018, de 28 de septiembre,
y 160/2018, de 21 de marzo), «metodológicamente, antes de examinar si se
ha infringido o no la regla sobre la carga de la prueba que recoge el art.
217 LEC, se habrá de indagar sobre si existe o no prueba de los hechos
constitutivos de la pretensión».
Finalmente, también es pertinente recordar (sentencia
520/2021, de 12 de julio, citada por la 36/2023, de 17 de enero), que no
cabe plantear mediante el recurso extraordinario por infracción procesal
cuestiones procesales carentes de autonomía o sustantividad propia respecto de
las sustantivas que sean objeto del recurso de casación, en particular,
referidas no a la valoración fáctica sino a las consecuencias jurídicas que
derivan de los hechos probados, pues la apreciación de estas consecuencias
entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación.
CUARTO.-La aplicación de la doctrina
jurisprudencial expuesta determina que el motivo deba ser desestimado por las
siguientes razones:
1.ª) En su formulación se atisban graves
defectos susceptibles de integrar las causas de inadmisión de incumplimiento de
los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos (art. 473.2 en
relación con el art. 471 LEC), ahora en sentencia apreciables como razones
para su desestimación (p.ej. sentencias 400/2024, de 19 de marzo,
y 232/2017, de 6 de abril, esta última de pleno), por no citar de forma
precisa en su encabezamiento la norma procesal infringida (art. 471 LEC), que
solo es posible identificar tras la lectura del desarrollo argumental del
motivo (en este sentido p.ej. sentencias 487/2018, de 12 de septiembre,
y 518/2018, de 20 de septiembre, ambas citadas por la más reciente
1296/2024, de 11 de octubre), y por mezclar de forma improcedente cuestiones
procesales heterogéneas, atinentes a la carga de la prueba y a su valoración,
cada una de las cuales ha de plantearse separadamente, en motivos distintos y
por el cauce correspondiente, que no es ordinal 2.º sino el 4.º del art.
469.1 LEC cuando se pretenda revisar la valoración de la prueba (en este
sentido la citada sentencia 582/2022), cuestiones que además no cabe en
este caso deslindar de la cuestión de fondo a la que se refieren los dos
primeros motivos de casación.
2.ª) En este sentido, basta la lectura del
desarrollo argumental del motivo para colegir que la discrepancia del banco no
solo no tiene que ver con la carga probatoria, sino que ni tan siquiera es
puramente fáctica, pues de lo que verdaderamente discrepa es de la inferencia
del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica, sobre la
existencia de una finalidad residencial, por entender el banco que dicha
inferencia no se compadece con los indicios contrarios a dicha finalidad
residencial que, según la parte recurrente, se desprenden de los hechos
probados, en concreto, según dice, que el comprador ostentara cargos en varias
sociedades, algunas relacionadas con el sector inmobiliario, y que además
comprara después otra vivienda a la misma promotora.
3.ª) En suma, la sentencia recurrida considera
que existe prueba de los hechos constitutivos de la pretensión de la parte
demandante, lo que excluye la infracción de las reglas que rigen la carga de la
prueba; su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial
se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la
prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado por el cauce adecuado y en los
estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala; y dado
el planteamiento de los dos primeros motivos de casación, es en este recurso
donde procede examinar si dicho juicio de valoración jurídica es o no conforme
con la doctrina jurisprudencial al respecto, partiendo del obligado respeto a
los hechos probados.
Recurso de casación
CUARTO.-Los dos primeros motivos,
estrechamente relacionados entre sí, lo que justifica su examen conjunto,
propugnan que la Ley 57/1968 no es aplicable al contrato. En el caso del motivo
primero, fundado en infracción del art. 1 de dicha ley, porque la conclusión de
la sentencia recurrida favorable a la existencia de una finalidad residencial
se opone a la doctrina jurisprudencial que excluye dicha finalidad ante
indicios similares (según el banco, estos indicios serían la condición de
administrador de sociedades con actividad en el sector inmobiliario que tenía
el comprador, que además este hubiera adquirido otra vivienda, y la existencia
en el contrato de compraventa litigioso de una estipulación que permitía la
cesión de la vivienda a tercero en el momento de escriturar). En el caso de
motivo segundo, fundado en infracción del art. 1257 CC, desde la
perspectiva de que no hubo expresa sumisión de las partes a la Ley 57/1968,
pues la simple mención en el contrato del art. 3 de dicha ley solo
tuvo por objeto reconocer al comprador la facultad de resolver el contrato en
caso de incumplimiento de la promotora, además de que dicho pacto en ningún
caso sería oponible al banco receptor.
El comprador se ha opuesto a ambos motivos
alegando, en cuanto al primero, que los indicios apuntados por el banco no
desvirtúan la conclusión del tribunal sentenciador dado que el comprador aclaró
en el acto del juicio que compró la vivienda con una finalidad residencial
propia y de su familia; y en cuanto al motivo segundo (en puridad, las
alegaciones a este motivo son también extensibles al motivo tercero), que la
jurisprudencia sobre la responsabilidad de las entidades de crédito receptoras
de cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción desmiente su
carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor.
QUINTO.-Como recuerdan, p.ej. y entre las más
recientes, las sentencias 205/2024 y 203/2024, las dos de 19 de
febrero, según jurisprudencia constante de esta sala:
1. La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes
adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales,
«por lo que su aplicación no depende de la condición de consumidor del
comprador».
2. A estos efectos son factores o indicios
que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración para
apreciar la existencia de finalidad inversora (por lo que ahora interesa) el
número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias
460/2020, de 24 de junio, 385/2021, de 7 de junio, 573/2021, de 23 de
julio, todas ellas citadas por la 379/2022, de 5 de mayo, y sentencia
52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de persona vinculada con
el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia 587/2023, de 21 de
abril, con cita de las sentencias 360/2016, de 1 de junio, 623/2020,
de 19 de noviembre y 53/2022, de 31 de enero); que el comprador
tuviera ya otras viviendas (p.ej. 529/2023, de 18 de abril, 379/2022, 52/2022,
573/2021 y 385/2021); que el comprador guarde silencio en su demanda sobre la
finalidad residencial de las compras (p.ej. sentencias 420/2016, de 24 de
junio, 675/2016, de 16 de noviembre, 385/2021, 573/2021, 379/2022 y 587/2023);
que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas, ambiguas,
inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención
inversora opuesta por el banco (sentencias 573/2021, 53/2022, 379/2022 y 587/2023);
y, en fin, que en el contrato se incluya una cláusula que permita al comprador
ceder su posición jurídica a terceros (sentencia
587/2023, con cita de las sentencias
623/2020, 385/2021, 573/2021 y 27/2022, de 31 de enero).
SEXTO.-De aplicar la doctrina jurisprudencial
anteriormente expuesta a los dos primeros motivos se desprende que deben ser
desestimados porque, como en el caso de la citada sentencia
205/2024, tampoco en este caso «los indicios en contra de la finalidad
residencial son suficientes, valorados junto con los favorables a tal
finalidad, para desvirtuar el juicio de dicho tribunal al respecto ni, por
tanto, para casar su sentencia», aun cuando algunos de los razonamientos del
tribunal sentenciador sobre la cuestión controvertida no se ajusten a la
jurisprudencia, cual sucede con los relativos a la condición de consumidor del
comprador.
En este sentido, si bien es cierto que
concurren algunos indicios contrarios a una finalidad residencial (como que las
alegaciones del demandante sobre la finalidad residencial de la compraventa,
tanto en su demanda como posteriores, fueran poco concluyentes, por limitarse a
afirmar sin más que su intención era destinarla a residencia vacacional, o como
que en el contrato se le facultara para ceder la vivienda a terceros una vez
quedara solo por pagar el precio que debía satisfacerse en el momento de otorgar
la escritura pública de compraventa) son más determinantes en este caso los
indicios favorables a dicha finalidad residencial toda vez que: (i) la
compraventa tuvo por objeto una sola vivienda y no dos o más de la misma
promoción (circunstancia que, de haber acontecido, constituiría un «muy
cualificado indicio» de una finalidad no residencial según declaró la sentencia 858/2024, de 17 de junio); (ii) no se discute
que la segunda vivienda comprada a Aifos se adquirió dos años después y
pertenecía a otra promoción ubicada en otra localidad, no constando probado que
el comprador fuera propietario de otras viviendas cuando adquirió la del
presente litigio; (iii) el banco se aparta de los hechos probados al vincular
indiscutiblemente al comprador con el sector inmobiliario con el fin de
atribuir a la compraventa una finalidad especuladora, pues en algunos casos su
nombramiento fue posterior a la fecha de la compraventa objeto de este litigio
(DWS Wholesale Limited y DWS Pub Co. Limited), tampoco resulta de la información
registral que en dicha fecha de compra ostentara cargo alguno en la mercantil
Ash a través de la cual se hicieron los pagos de las cantidades que se
reclaman, y en fin, dadas las concretas circunstancias del caso, el mero hecho
de que fuera administrador de una entidad (Pefkos Limited) dedicada a la
construcción de inmuebles no permite descartar la finalidad residencial de una
vivienda que iba a ser construida por terceros.
No es óbice para esta conclusión lo que alega
el banco en el motivo segundo de casación sobre las consecuencias de la
supuesta sumisión expresa de las partes a la Ley 57/1968, fundamentalmente,
porque se trata de una apreciación del banco por completo ajena a la razón
decisoria de la sentencia recurrida, que como se ha dicho, si considera
aplicable la ley no es por la existencia de un pacto entre las partes sino
únicamente tras apreciar la existencia de los referidos indicios que la
jurisprudencia viene asociando con una finalidad residencial, a lo que cabe
añadir que de los propios términos de la jurisprudencia que extracta la parte
recurrente en la pág. 18 del escrito de interposición resulta que se trata de
una doctrina referida a casos distintos a este en que la demanda se dirigía
contra la entidad avalista.
SÉPTIMO.-El motivo tercero se funda en
infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia
que se cita para justificar la existencia de interés casacional, toda ella
referida a la improcedencia de responsabilizar a las entidades receptoras de
los anticipos cuando no pueden controlar los ingresos vinculándolos con pagos a
cuenta del precio de viviendas en construcción.
En su desarrollo argumental se sostiene que la
doctrina jurisprudencial es aplicable al presente caso porque la sentencia
recurrida considera suficiente para que el banco conociera o no pudiera
desconocer el origen de los ingresos con que supiera que Aifos era una
promotora y conociera su modus operandi, obviando que los dos pagos cuyo
importe se reclama fueron hechos por un tercero, la mercantil Ash, sin indicar
al hacer los pagos el concepto por el que se hicieron.
El comprador ha pedido la desestimación del
motivo limitándose a afirmar que el banco supo o debió saber que eran pagos a
cuenta de una vivienda en construcción.
OCTAVO.-Conforme a la consolidada doctrina
jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las
entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley
57/1968 (p.ej. y entre las más recientes, sentencias
1315/2024, de 14 de octubre, 1046/2024, de 22 de
julio, y 1001/2024, de 15 de julio), tal
responsabilidad, que no depende de que la cuenta en la que se ingresen sea la
especial a que se refiere la norma, no es una responsabilidad «a todo trance a
modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace
del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera
cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo por ello lo
relevante si esta conoció o tuvo que conocer (que «supo o tuvo que saber»,
según dijo literalmente la sentencia 733/2015, de
21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de
viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la
posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de
viviendas.
Por ello, esta sala ha matizado que no incurre
en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta
conociera que los ingresos realizados en una cuenta de la promotora en dicha
entidad se correspondieran con anticipos a cuenta del precio de una vivienda en
construcción por haber sido realizados dichos ingresos por un tercero, en
concreto por una sociedad mercantil (sentencias
503/2018, de 19 de septiembre, 411/2019, de 9 de julio, 623/2019, de 20 de noviembre, 644/2019, de 27 de noviembre, 147/2020, de 4 de marzo, 189/2020,
de 19 de mayo, 406/2020, de 7 de julio, 453/2020, de 23 de julio, 479/2020,
de 21 de septiembre, 59/2021, de 8 de
febrero, 107/2021, de 1 de marzo, 584/2022, de 26 de julio, 682/2023,
de 8 de mayo, 587/2024 y 588/2024, las dos de 6 de mayo, 735/2024,
de 27 de mayo, y 1315/2024).
NOVENO.-La aplicación de esta jurisprudencia
al caso determina que este tercer motivo deba ser estimado porque consta que,
con relación a las cantidades que se reclaman, el comprador-recurrido utilizó
sin justificación alguna una mecánica de pagos en virtud de la cual no fue él
mismo o la promotora quienes las ingresaron en una cuenta de la promotora (no
siendo lo relevante si esta cuenta era la indicada en el contrato ni su
carácter) sino que tales ingresos los realizó un tercero ajeno al contrato, en concreto
la sociedad mercantil Ash, además, sin que conste que hiciera indicación alguna
del concepto al que correspondían esos ingresos ni que mencionara al comprador
por cuya cuenta hizo los pagos, toda vez que solo se aporta el justificante de
la transferencia desde la cuenta del comprador en el extranjero a la cuenta de
Ash (documento en el que sí consta que el comprador se identificó por su nombre
y apellidos e indicó el concepto al que respondía dicha transferencia), pero no
consta en las actuaciones documentación alguna relativa a los ingresos de Ash
en la cuenta de la promotora en BP más allá de la aportada por la
administración concursal, que solo refleja el dato contable del ingreso pero no
que al hacerlo se dieran al banco receptor datos sobre su concepto.
Este modo de proceder impidió que el comprador
pudiera ser identificado por el banco recurrente como tal, es decir, como
titular de los derechos irrenunciables de la Ley 57/1968, habida cuenta que el
banco solo podría haber conocido la procedencia de los ingresos realizando una
verdadera labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en las cuentas de
promotora, que no era legal ni jurisprudencialmente exigible, máxime, como
declaró la sentencia 735/2024 «cuando
también es jurisprudencia reiterada que la Ley 57/1968 no ampara las compras de
vivienda por sociedades mercantiles (sentencias
358/2023, de 10 de marzo, 401/2023, de 29 de
marzo, y 438/2023, de 29 de marzo)». En este
sentido, más allá de que ni tan siquiera las cantidades reclamadas tengan
correspondencia en el contrato (pues en este se prevé un solo pago a cuenta al
tiempo de la firma y no varios pagos, además de que ni tan siquiera existe una
correspondencia exacta entre el importe de los dos ingresos que se reclaman y
la cantidad superior transferida por el comprador a Ash), lo determinante en
este caso parar revisar en casación el juicio de valoración jurídica del
tribunal sentenciador sobre la capacidad de control del banco a partir del
obligado respeto a los hechos probados es que en circunstancias similares a las
de este caso - cuenta destinadas a múltiples finalidades- la jurisprudencia
viene reiterando, en contra de la sentencia recurrida, que para inferir que el
banco receptor pudo conocer y por tanto controlar los ingresos no es suficiente
el mero hecho de que el banco supiera que las cuentas pertenecían a una
sociedad promotora o dedicada a la actividad inmobiliaria (p.ej. sentencia 1046/2024, de 22 de julio, con cita de las sentencias 127/2021, de 8 de marzo, 623/2019, 147/2020 y 453/2020).
En definitiva y como concluyó la citada sentencia 1315/2024 «la total contradicción entre
los términos del contrato y el tiempo y la forma del anticipo reclamado en la
demanda no permiten imponer al banco una responsabilidad tan rigurosa como es
la del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 cuando, como es el caso, ha
habido una absoluta falta de rigor en el cumplimiento de los términos del
contrato de compraventa relativos a los anticipos a cuenta del precio de la
vivienda».
DÉCIMO.-La estimación del tercer motivo de
casación determina la estimación del recurso y que proceda casar la sentencia
recurrida para, en su lugar, estimando el recurso de apelación del banco,
desestimar íntegramente la demanda.
UNDÉCIMO.-En cuanto a las costas, conforme
al art. 398.1 y 394.1 LEC, procede imponer a la parte recurrente
las costas del recurso extraordinario por infracción procesal, dada su
desestimación.
Conforme al art. 398.2 LEC, no procede
imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación, dada su
estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso de
apelación tenía que haber sido estimado.
Y en cuanto a las costas de la primera
instancia, conforme al art. 394.1 LEC, procede imponérselas al demandante
dado que la demanda se desestima en su totalidad.
DUODÉCIMO.-Conforme a la d. adicional
15.ª. 8 LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito
constituido para recurrir en casación, y conforme al apdo. 9 de la misma
disposición dicha parte recurrente perderá el depósito constituido para
recurrir por infracción procesal (en este sentido, p.ej. la referida sentencia 203/2024, con
cita de la 36/2020, de 21 de enero).
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