Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Contrato de agencia. Diferenciación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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SEGUNDO.- El motivo primero del recurso se formula por infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil y aplicación indebida del artículo 12.1 b) de La Ley 12/1992, de 27 mayo, del Contrato de Agencia y de la doctrina jurisprudencial, con cita de las sentencias de esta Sala números 777 y 860 del año 2011, de fechas 9 de noviembre de 2011 y 10 de enero de 2012, en cuanto ha de considerarse inaplicable la Ley de Contrato de Agencia a la relación de mediación inmobiliaria que presenta, según el recurrente, caracteres distintos.

Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995) afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia de 2 de octubre de 1999; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 ».

La Geria, Lanzarote. http://www.turismodecanarias.com/

Civil – Contratos. Contrato de mediación. Cláusula de exclusividad. Incumplimiento. Indemnización de daños y perjuicios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 5ª) de 23 de julio de 2013 (Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ).

QUINTO.- El contrato de mediación en que la actora funda su reclamación, se configura por la jurisprudencia como aquél, por el que uno de los contratantes se obliga a pagar al otro una remuneración para que realice una actividad encaminada a ponerle en relación con un tercero a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna, por requerir para su eficacia el concurso de voluntades a que se refiere el art. 1262 CC, y según se desprende del 1257, en relación con el 1091 y 1258 del mismo cuerpo legal, únicamente produce sus efectos entre quienes en él intervinieron. De suerte tal, que la retribución del último cuando su gestión se haya referido a la venta de fincas ya se ajuste en su cuantía a lo pactado, o a las Tarifas de los Colegios Oficiales, debe exigirse exclusivamente del comitente u oferente o de la persona o personas que hicieron el encargo, que son los únicos contra los que está activamente legitimado el gestor para reclamar su comisión. Según ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo, dicho contrato se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 CC, y si bien mantiene aproximaciones de mandato, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora (Ss. 26 de marzo y 21 de mayo de 1992), de modo que el mediador, salvo pacto expreso en otro sentido, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente pregestoria, al hacer posible el contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio (Ss. 2 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988 y 6 de octubre de 1990) y no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación salvo, como ya se ha dicho, pacto expreso que contemple otra mediación como consecuencia de la actividad desplegada.

Civil – Contratos. Contrato de mediación. Buena fe contractual.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- (...) 1ª) El argumento de que la conducta de la mediadora no fue contraria a la buena fe por ser posterior al agotamiento de su prestación y no encontrarse expresamente prohibida en el contrato no puede aceptarse porque la regla del art. 1091 CC, según la cual las obligaciones nacidas de los contratos deben cumplirse al tenor de los mismos, tiene su complemento en la regla del art. 1258 del mismo Código, según la cual los contratos obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe.

2ª) Según la jurisprudencia, la buena fe a que se refiere el art. 1258 CC se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas, siendo su elemento fundamental la protección de la confianza (SSTS 7-12-09 y 29-2-00) y exigiendo el cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (SSTS 30-1-03, 20-2-00, 21-9-87 y 26-1-80).

Civil – Contratos. Contrato de mediación. Factor notorio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- Los tres temas de derecho material que se plantean, como quaestio iuris, son: si hubo o no contrato de mediación, si el firmante de las comunicaciones era factor notorio y la cuantía de la retribución.

El primero no se presenta como motivo independiente, sino la supuesta mediación la refiere al poder de la persona que la reconoció y se obligó al pago de la remuneración: son los dos primeros motivos del recurso; el tercero constituye el motivo tercero.

Lo que no debe obviarse es la base de todo ello, que es el contrato de mediación, tal como lo ha calificado y doctrina y jurisprudencia. Es aquel por el que se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contacta con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.

Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Derecho al cobro de honorarios del mediador.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 9 de febrero de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- A la vista de lo anteriormente consignado constituye el objeto esencial del procedimiento objeto de este recurso, determinar si ha existido contrato de mediación entre el demandante y los demandados o con alguno de ellos. En principio, la ausencia de documentación de dicho contrato, no sería óbice para declarar su existencia si bien, dificulta su prueba cuando, como en el caso presente, es negada de contrario la relación jurídica invocada sosteniendo que la intervención del demandante lo fue en concepto de interesado y negando su intervención en las negociaciones del contrato suscrito con ENYPESA.

Como punto de partida, parece conveniente delimitar brevemente el alcance y contenido de la relación jurídica sobre el contrato de mediación o corretaje, sobre cuya existencia discrepan las partes. El Tribunal Supremo en sentencia de fecha 21 de marzo de 2007, recopilando la doctrina establecida al efecto, señala que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993) o, como dice el art. 1754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes3 por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y la obligación de retribuir al mediador nace, salvo estipulación en contrario, de la perfección del contrato mediado (SSTS de 21 de mayo de 1992, 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006). Se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas).

Partiendo de dicha configuración jurídica, el solo encargo de intermediación no es suficiente para que surja el derecho del mediador a percibir cantidad alguna por ello, sino que es preciso, por un lado, que la mediación concreta que se invoca se haya producido efectivamente y, por otro, que como consecuencia de ella se haya perfeccionado la compraventa para cuyo fin se realizó la intermediación.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Naturaleza y objeto. Los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 2011 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

OCTAVO.- (...) La STS de 30 de abril de 1998 declara lo siguiente: "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SSTS de 26 de marzo 1991, 10 de marzo, 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 marzo de 1994 v 17 julio 1995). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio 1994, 4 de noviembre y 5 febrero 1996)".

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Agencia inmobiliaria. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 21 de septiembre de 2011 (D. ANTONIO CARRIL PAN).

PRIMERO.- La apelación se alza contra la estimación de la demanda y la condena de los demandados a pagar la retribución de una mediación en la venta de un hotel adquirido por los demandados.

SEGUNDO.- En la sentencia de 14 de enero de 2010 ya tuvimos oportunidad de señalar que: "Como ya señaló en su día la sentencia del TS de 21 de mayo de 1992, "El contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en S. 26-3- 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final [SS. 21-10-1965 (RJ 1965\4600), 3-3-1967 (RJ 1967\1243RJ 1988\1540) y 6-10-1990 (RJ 1990\7478)]. Lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19-6-1981 (RCL 1981\1817 y 2024), que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General".

Por su parte la sentencia del mismo Tribunal de 30/4/1998  señala "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991 [RJ 1991\2447 ], 10 marzo 1992 [RJ 1992\2167 ], 19 octubre  y 30 noviembre 1993 [RJ 1993\7744 y RJ 1993\9222], 7 marzo 1994 [RJ 1994\2198] y 17 julio 1995). Y la de 20 de mayo de 2004 señala que "ciertamente la jurisprudencia de esta Sala viene exigiendo para que el contrato de agencia inmobiliaria genere derechos económicos a favor del agente, el requisito de la eficacia de la intervención profesional del agente (sentencias de 5 de febrero de 1996, 21 de octubre de 2000 EDJ 2000/35377 y 9 de marzo de 2001 EDJ 2001/2046)".

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (s. 1ª) de 15 de diciembre de 2011 (D. JOSE ANTONIO SAN MILLAN MARTIN).

SEGUNDO.- Como viene interpretando este Tribunal, (ad exemplun, St.26-9-03, R. Ap. Nº 335/03), siguiendo la doctrina del propio Tribunal Supremo (vid, Sentencia de 4-11-94) al efecto, ya ha tenido ocasión de pronunciarse, en el sentido de interpretar que tal modalidad contractual constituye un vínculo innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes, el corredor, se compromete a indicar a la otra, la comitente, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución; parece evidente, conforme a la normativa general de las obligaciones y contratos obtenida en los Títulos I y II y Libro IV del Código Civil, que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, o sea, en el caso, desde que por su mediación "haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa" cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una y el otro se hayan entregado, articulo 1.450 del Código Civil, a no ser que el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrara sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor, comitente en el corretaje, haya cobrado íntegramente el precio de la venta", y en el mismo sentido las SS. del T.S. 1# de 22- XII-1992 y 4-VII-1994. En mismo sentido, las Sentencias de esta Audiencia Provincial, Sección 3ª, de fechas de 15-9-94, 21-10-95, 5-12-97, 12-6-00, y de la Sección 1ª de fecha de 14-6-95, entre otras muchas.

Civil – Contratos. Mediación o corretaje. Momento de perfección del contrato y en el que se consuma el derecho a percibir los honorarios por parte del agente inmobiliario o comisionista.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 8ª) de 27 de octubre de 2011 (D. JESUS GAVILAN LOPEZ).

SEGUNDO.- Motivo del recurso: sobre la valoración de la prueba e interpretación del contrato.-

1.- Doctrina y jurisprudencia.- Dice la Sentencia de esta A.P. de Madrid, Sección 9ª de 24 de Noviembre de 2.005 citando la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5ª, de 19 de marzo de 2003, que respecto al contrato de corretaje o comisión: "La sentencia de esta misma Sala de 16-07-97 señala que "Como se ha afirmado en las sentencias de 17-10-94 y 13-10-95 de esta Sala así como la de 16-07-91 de la Sala 1 ª de esta Audiencia, el contrato de corretaje es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación. Al carecer de específica regulación en nuestro ordenamiento, ha de regirse por las normas generales de los art. 1.254 y siguientes del CC. Y la analógica aplicación de las normas de otros tipos contractuales afines al mismo, como el mandato, comisión mercantil o arrendamiento de servicios. En cuanto al devengo de honorarios por el corredor, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto.

Como se ha afirmado en las sentencias del TS. De 21-10-654, 18-12-86, 3-1-89 EDJ 1989/18, 11-2-91 EDJ 1991/1367, 26-3-91 EDJ 1991/3266 y 23-9-91 EDJ 1991/8843, los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Remuneración. Opción de compra. Distinción de la compraventa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- 1.- Tal como sintetiza la sentencia de esta Sala de 18 de marzo de 2010, el contrato de mediación o corretaje es aquel por el que se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contacta con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.

"Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Honorarios del agente inmobiliario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 4ª) de 5 de septiembre de 2011 (Dª. AMPARO RIERA FIOL).

SEGUNDO.- Conviene señalar de entrada que las partes litigantes celebraron un contrato de mediación o corretaje, que se manifiesta cuando el mediador indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión. Se trata de un contrato atípico, con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores (SSTS de 3 de mayo de 1963 y 14 de noviembre de 1970).

Así, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, esto es, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada (SAP Barcelona de 15 de diciembre de 2009).

De forma que, según expone la SAP Barcelona de 23 de abril de 2010, sin desconocer que algún autor pueda defender la tesis conforme a la cual la remuneración del intermediario inmobiliario pierde eficacia en caso de que la compraventa por él intermediada no se consume por razones imputables al comprador o al vendedor, lo cierto es que la legislación vigente y la jurisprudencia que la interpreta enfatiza la fuerza obligatoria de los contratos (artículos 1256, 1258 y 1261 del Código Civil y SSTS de 20 de mayo de 2004, 30 de marzo de 2007 y 6 de marzo de 2008).

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Agencia inmobiliaria. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (s. 6ª) de 30 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ).

PRIMERO.- La cuestión planteada se centra en estudiar si han concurrido los requisitos que el contrato de mediación exige para que quien actúa de mediador tenga derecho a percibir honorarios.

Por ello conviene recordar que el contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988, 6 de octubre de 1990, 21 de mayo de 1992, 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994, 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 entre otras.

Civil – Contratos. Contrato de mediación. Retribución u honorarios del mediador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

PRIMERO.- (...) Este contrato se califica como contrato de mediación. Contrato por el que una parte -mediador (demandante, señor  Epifanio)- se compromete a indicar a la otra -comitente (demandada, ORDEN DE AGUSTINOS)- la oportunidad de celebrar un negocio jurídico con un tercero o servirle de intermediario, a cambio de la retribución pactada. Como dice la sentencia de 30 de abril de 1998, la función del mediador radica en la conexión y contacto negociador que procura entre el vendedor y el futuro comprador y añade: su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender. Y, como dicen también las sentencias de esta sala de 2 de octubre de 1999, 13 de junio de 2006 y 30 de marzo de 2007, en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Remuneración.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 1ª) de 12 de septiembre de 2011. Pte: ANTONIO RAMON RECIO CORDOVA. (1.428)

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada en los términos referidos en el numeral anterior, conviene comenzar por afirmar que el supuesto de hecho de la demanda configura un contrato de mediación o corretaje celebrado entre los ahora litigantes, viniendo obligado el vendedor del contrato de compraventa al pago de la correspondiente comisión, que se manifiesta cuando el mediador o corredor indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión (STS 4 diciembre 1953 y 28 febrero 1957); es un contrato atípico, facio ut des, con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores (STS 17 mayo 1963, 3 marzo 1967 y 14 noviembre 1970) La Jurisprudencia ha precisado el contenido de este contrato declarando que la retribución del corredor se determinará con arreglo al uso y práctica mercantil en la plaza de cumplimiento de la actividad del corretaje, por analogía con lo dispuesto en el artículo 277.2º del Código de Comercio, y depende del cumplimiento del encargo que se le hubiere confiado, o, según proclaman las sentencias 5 de julio de 1946, 16 de abril de 1952 y 20 de noviembre de 1956, cuando el contrato quede perfeccionado.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana (s. 1ª) de 30 de junio de 2011. Pte: AURORA DE DIEGO GONZALEZ. (1.299)

SEGUNDO. Como ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencias de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992, doctrina recordada por esta Audiencia en anteriores resoluciones, el contrato de mediación es un contrato revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil y que si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado oferte a la venta determinados bienes. Como se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992, recordada por la posterior STS de 4 de julio de 1994, el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado «facio ut des», principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el Corredor) se compromete a indicar a la otra (la comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución.

Civil – Contratos. Contrato de corretaje o mediación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería (s. 2ª) de 21 de junio de 2011. Pte: MANUEL ESPINOSA LABELLA. (1.295)

SEGUNDO.- De la prueba practicada en estos autos resalta que nos encontramos ante la cuestión debatida de si existe un contrato por el que el demandado encargó al demandante que le busque unos compradores para su finca.

Nos encontramos, por tanto, ante un pretendido contrato de corretaje o mediación, que es definido por la jurisprudencia, sentencias del Tribunal Supremo de 21 de mayo y 22 de diciembre de 1992, 4 de julio y 4 de noviembre de 1994) como aquel contrato por el que una de las partes (el corredor) se comprometa a indica a la otra (la comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o a servirle de intermediario a cambio de una retribución; predomina en él la gestión mediadora, por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador citando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final. Sus notas características son: 1) el corredor pone en contacto a dos o más personas para que concluyan entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir personalmente en el contrato como representante de una de las partes; 2) el corredor sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado pues no depende de su voluntad que el contrato llegue o no a celebrarse; 3) el corredor se limita a buscar y a aproximar a las partes, pero no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes: acerca a las partes para que éstas contraten entre sí.

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Aplicación analógica de las normas del contrato de mandato. Revocación del mandato.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 14ª) de 18 de julio de 2011. (1.078)

1. EL CONTRATO DE MEDIACIÓN.

Como recuerda el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de marzo de 2010 por el contrato de mediación o corretaje se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contrata con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.

Como precisan las sentencias de 30 de marzo de 2007 y 25 de mayo de 2009: "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas). " Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada.

Civil - Contratos. Contrato de mediación o corretaje.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2011.

TERCERO.- (...) Como se declara, entre otras, en SSTS de 30 de marzo de 2007 [ 1474/2000 ] y 25 de mayo de 2009 [ RC n. º 283/2005 ], el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas). Según esta misma jurisprudencia, la naturaleza de dicho contrato exige que el mediador ponga en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que pueda llegar a concluirse un contrato; el mediador tiene derecho a cobrar el premio cuando el contrato llegue a celebrarse, estando sometido a la condición suspensiva de su celebración, salvo pacto expreso (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004, 13 de junio de 2006, 30 marzo 2007 [ 1474/2000 ] y 10 de octubre de 2007 [ RC n.º 4049/2000 ]).

Civil - Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Plazo de prescripción de la acción de reclamación de comisiones formulada por los agentes de la propiedad inmobiliaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2010 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- Los dos motivos del recurso, que coinciden en denunciar la infracción de lo dispuesto en los artículos 1964 y 1967-1º del Código Civil, han de ser desestimados, ya que esta Sala ha declarado la aplicación a la reclamación de comisiones formulada por los agentes de la propiedad inmobiliaria del plazo trienal previsto en el nº 1º del citado artículo 1967 del Código Civil.

Ya lo daba por supuesto la sentencia de 27 de febrero de 1997 y lo reiteran las más recientes de 22 de enero de 2007, 25 de febrero y 15 de octubre de 2009.

La sentencia de 22 enero 2007 establece claramente la aplicación de dicho plazo trienal de prescripción a las relaciones jurídicas de agencia. La de 25 febrero 2009, citando las anteriores de 18 abril 1967 y 22 enero 2007, confirma «la inclusión en la expresión genérica del artículo 1967-1º ("agente ") a todos los que tienen por oficio gestionar negocios ajenos, con independencia por tanto, ha de entenderse, de si se desempeña tal función con carácter esporádico o de forma estable, justificando tal interpretación del precepto controvertido en virtud del precedente representado por el artículo 1972-3º del Proyecto de Código Civil de 1851, que se refería a "la obligación de pagar: a los agentes de negocios, sus salarios"». De la doctrina anterior se deriva que dicha inclusión lo es con independencia de si se desempeña tal función con carácter esporádico o de forma estable».

Por último, la sentencia de 15 de octubre de 2009, con cita de la doctrina sentada por las dos anteriores, vuelve a declarar que las acciones de reclamación por parte de los agentes prescriben en el plazo trienal que establece el artículo 1967 del Código Civil, por ser aplicable su regla 1ª.

[Ver: Tirant On Line – CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TSJ, AP y JM)]