Arrendamientos urbanos. Acción de elevación de rentas de un contrato de arrendamiento de 1962, por tanto anterior a la LAU de 1964. Caducidad de la acción.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 18 de mayo de 2022 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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DÉCIMO.- Motivo primero.

Las normas que se consideran infringidas son los artículos 101.1 y 101.2.5.ª en relación con el artículo 108.1, todos ellos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 (en adelante LAU 1964), así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias del TS 416/2010, de 7 de julio, y 1393/2007, de 12 de enero, cuyo texto íntegro se acompaña como documentos dos y tres respectivamente. Por otra parte, esta vulneración de la doctrina jurisprudencial del TS hace que el presente recurso tenga interés casacional. La vulneración denunciada se produce por cuanto la sentencia recurrida no considera como una cantidad asimilada a la renta la repercusión al arrendatario del importe de las obras de reparación realizadas por el arrendador, contrariamente a lo establecido en el artículo 108.1 de la LAU 1964. Por el contrario, dicho precepto así como la doctrina contenida en las sentencias invocadas, consideran que las cantidades a pagar por el arrendatario, derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, son cantidades asimiladas a la renta. Consecuencia directa de esta doctrina es que el procedimiento para la elevación de la renta o conceptos que a la misma se asimilan (como es la repercusión por obras) será el fijado en el artículo 101 de la LAU 1964. Sin embargo, la sentencia recurrida infringe estos preceptos, así como la doctrina jurisprudencial, al fijar como ratio decidenci, en el último párrafo de su fundamento de derecho cuarto, que no es aplicable la caducidad de la acción contemplada en la regla 2.5.ª del artículo 101 de la LAU 1964, por tratarse de una repercusión por obras y no de renta, y ello a pesar de que todo el contenido del artículo 101, en el que figura el plazo de caducidad de la acción, se ha de aplicar tanto a los casos de elevación de la renta como a los de elevación de los conceptos que a la misma se asimilan. La modalidad de interés casacional que se invoca es la oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Actualización e incremento de la renta por fusión de la sociedad arrendada. La analogía como medio de integración normativa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- Con fecha 7 de febrero de 2000, Fabrega, Empresa Constructora S.A -demandante- y Ericsson España S.A - demandada-, suscribieron un contrato de arrendamiento urbano sobre el edificio denominado Merrimack-III, sito en las calle Josefa Valcárcel núm. 26 y Telémaco núm. 7 de Madrid, propiedad de Fabrega. Ericsson España se fusionó sucesivamente con Ericsson, S.A., el 7 de julio de 2000; con Ericsson Servicios Informáticos, S.A., el 24 de julio de 2002; con Ericsson Multimedia Móvil, S.A.U, el 26 de mayo de 2003, y con Ericsson Innova, S.A. el 12 de julio de 2004, sociedades todas ellas que fueron absorbidas por la demandada.

Partiendo de estos hechos, la sociedad actora solicitó a través de la demanda que se reconociese su derecho a elevar la renta pactada con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como en la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento, la cual, bajo el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente: " (...) Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria. No obstante lo anterior, la arrendadora autoriza a la arrendataria para que subarriende total o parcialmente las fincas objeto de arrendamiento a empresas que formen parte del Grupo Ericsson, entendiendo por éstas las que acredita la mente demuestren estar participadas en su capital social mayoritariamente por la sociedad TELEFOAKTIEBOLAGET LM ERICSSON, empresa matriz de la contratante arrendataria".

La sentencia de primera instancia, acogió las alegaciones de la mercantil demandada y desestimó la demanda considerando que la cláusula decimotercera del contrato excluía la aplicación de lo dispuesto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que aquélla no contemplaba la posibilidad del incremento de la renta, sólo facultaba al arrendador para resolver el contrato; que, por otra parte, en el presente caso, la sociedad absorbente era titular de todas las acciones de la absorbida; y que, finalmente la actora conoció las distintas fusiones operadas y, sólo cuando la arrendataria le comunicó su intención de desistir del contrato una vez transcurridos seis años, pretendió elevar la renta.

Por el contrario, la Audiencia Provincial consideró plenamente aplicable el artículo 32 LAU 1994.

Entiende acreditado que la arrendadora no tuvo conocimiento de las fusiones hasta que obtuvo la información necesaria en el registro mercantil y formuló su primera reclamación extrajudicial mediante burofax de fecha 28 de enero de 2005, pese a lo cual declara que la actualización debe operar únicamente a partir de ese requerimiento, y no a partir del momento en que cada una de las fusiones tuvo lugar. Para llegar a tal conclusión tiene en cuenta la sentencia de esta Sala de 5 de marzo de 2009 (RC 1014/2004) que establece la irretroactividad de las actualizaciones de la renta en los arrendamientos de vivienda, dado el carácter imperativo, para estos contratos, del artículo 18.3 LAU 1994. Por este motivo únicamente estima la reclamación de cantidad relativa a los incrementos de renta del 20% por cada fusión (artículo 34.3 LAU), desde la fecha del citado burofax, hasta febrero de 2005.

La parte actora ha formalizado recurso de casación.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Actulización de renta de un arrendamiento de larga duración. Cláusula “rebus sic stantibus”. Presupuestos exigidos por la jurisprudencia de esta Sala, para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula “rebus sic stantibus”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

QUINTO.- Los tres motivos de este recurso -el primero, acusa la infracción de los artículos 1091, 1281, 1255 y 1256 del Código Civil y la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a los requisitos necesarios para la aplicabilidad de la cláusula «rebus sic stantibus», contenida en las sentencias de esta Sala de 1 de marzo de 2007, 18 de enero de 1996, 4 de febrero de 1994, 24 de junio de 1993 y 8 de julio de 1991, que requiere una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el de celebración, una desproporción exorbitante de las prestaciones que ello acontezca con la sobrevenencia de circunstancias imprevisibles y que se carezca de otro medio para remediar el perjuicio o ausencia de previsiones revisorías de futuro, con la negativa de que se haya producido una «desproporción exorbitante fuera de todo cálculo», pues el canon superficiario, en la fecha de celebración del contrato, no es el indicado por la sentencia; (...)

La recurrente ha alegado que la Audiencia, con vulneración de los preceptos del Código Civil, que consagran el principio de autonomía de la voluntad de las partes, y la interpretación literal del contrato donde se plasma una cláusula de actualización de la renta, ha aplicado la cláusula «rebus sic stantibus», para dar un alcance y un contenido al convenio distinto a la voluntad de las partes contenida en la relación que les une, sin que concurran las circunstancias extraordinarias exigidas por la jurisprudencia de esta Sala, que permite su aplicación y, con ello, la alteración de un elemento esencial en el concierto suscrito por las partes, cual es la determinación de la cuantía de renta a la que debe hacer frente el arrendatario.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Notificación de la actualización de las rentas al arrendatario por parte del arrendador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2011. Pte: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. (1.374)

TERCERO.- Notificación de la actualización de las rentas al arrendatario por parte del arrendador.

Efectivamente, tal y como expone la parte recurrente, las SSTS reseñadas en el recurso de casación declaran que el derecho reconocido al arrendador, en cuanto al incremento de las rentas, ha de subordinarse a la notificación por escrito al arrendatario de la cantidad que éste debe pagar como aumento de renta.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Interés casacional. Forma de aplicar el sistema de actualización de la renta que recoge la Disposición Transitoria Tercera C) 6 regla 1ª la de la LAU 1994, para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011. (1.007)

PRIMERO.- El recurso en interés casacional formulado plantea la forma de aplicar el sistema de actualización de la renta que recoge la Disposición Transitoria Tercera C) 6 regla 1ª la de la LAU 1994, para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. La parte recurrente mantiene, tal como apreció la Sentencia de instancia, que para cada año de actualización por tramos hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización. Frente a esta postura, la Sentencia recurrida entiende que la regla 6ª de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 sólo contempla esta posibilidad de actualización del IPC, cuando se alcance el 100% de actualización. A juicio del recurrente no se han de contraponer ambas reglas, pues la regla 6ª está prevista sólo para cuando se alcance el 100% de la actualización, y la regla lª para antes de que se alcance dicho 100%. De haber querido el legislador tal facultad de aplicación del IPC anual durante el periodo de actualización en sus sucesivos tramos -dice la sentencia-, "así lo habría dispuesto, regulando dicha posibilidad únicamente `a partir del año en que se alcance el 100% de actualización, lo que literalmente implica que sea desde entonces y no durante, cuando se pueda aplicar el IPC anual a los efectos ya indicados". En parecido sentido se dictan las sentencias de la misma Audiencia de 24 de marzo de 2000 y 10 de diciembre de 2001.

El recurso se plantea por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias. Tal contradicción la expresa respecto de las sentencias que se citan de la Audiencia Provincial de Madrid, además de la recurrida, como las de 5 de febrero de 1999, de 24 de marzo de 2000 y de 10 de diciembre de 2001, que siguen el criterio de la recurrida. Por otro lado, las sentencias de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, con un criterio favorable tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización -Sentencias de 6 de abril de 1999, de 8 de marzo de 1999, 27 de octubre de 1998, 3 de febrero de 1998, 4 de octubre de 2005 y 7 de febrero de 2006 -.

Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Actualización de la renta. Interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Existencia de interés casacional.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2011.

TERCERO.- El recurso y la actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. La existencia de interés casacional por la distinta interpretación sostenida por las Audiencias Provinciales.

En el escrito de contestación al recurso, la parte recurrida se opone a su admisibilidad al amparo de lo establecido en el artículo 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como ya hizo en el escrito de personación (artículo 480.2 de la misma Ley). No obstante, el recurso ha de considerarse formalmente admisible y así se deriva del auto de admisión dictado por esta Sala en fecha 31 de marzo de 2009, que acordó la admisión pese a que -como ya se ha señalado- el recurrido había alegado las mismas causas de inadmisión en su escrito de personación ante esta Sala.

La norma, cuya distinta interpretación ha dado lugar a la controversia (Disposición Transitoria Segunda D.11. de la LAU 1994), establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 en consideración a las circunstancias económicas del arrendatario y poner en marcha el proceso en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».

Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Actualización de rentas. Doctrina dictada en Interés Casacional.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2010 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- La sentencia impugnada La Audiencia recurrida (fundamento de derecho primero) a la hora de resolver el recurso de apelación que se le planteaba, afirma que resulta doctrina constante, uniforme y reiterada de dicha Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, manifestada en sentencias de 11 y 17 de junio, 3 y 14 de julio de 1999, o 27 de julio de 2000, y en el mismo sentido las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de mayo y 12 de julio de 1999, y 27 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Cantabria de 22 de junio de 1999 y 11 de enero de 2000, o de la Audiencia Provincial de Orense de 27 de julio de 1998, que la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria Segunda D) 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, es un acto único, un único proceso, aunque se desarrolle gradualmente, en los plazos previstos en la regla 9ª, en el caso de ser procedente la actualización, de modo que, una vez iniciado el proceso de la actualización, con el concurso de sus presupuestos formales y materiales, la actualización se produce del modo dispuesto por la Ley, sin que la alteración posterior de las circunstancias afecte a su duración ni suspenda su eficacia.

Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Actualización de la renta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2010 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- La actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Dicha norma establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previo requerimiento al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».