Enriquecimiento sin causa. La adjudicación de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria por un valor inferior al de la deuda, siempre que cubra los límites legales, no supone un enriquecimiento sin causa del banco ni afecta a la supervivencia del remanente de la deuda no satisfecha.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2025 (Dª. RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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SEGUNDO.- Recurso de casación. Análisis conjunto de los dos motivos. Control de transparencia de la cláusula que contiene la fianza. No concurre una situación de sobregarantía ni hay enriquecimiento sin causa del banco. Desestimación

…

9.-Por último, aunque el recurso no lo plantea explícitamente (la posibilidad de que el banco se adjudique efectivos inmobiliarios por un importe inferior al de su valor real), debe añadirse que la adjudicación de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria por un valor inferior al de la deuda, siempre que cubra los límites legales, no supone un enriquecimiento sin causa del banco ni afecta a la supervivencia del remanente de la deuda no satisfecha.

La sentencia 1728/2025, de 26 de noviembre, que reitera la doctrina de la sentencia de pleno 1216/2023, de 7 de septiembre, trata esta cuestión y explica:

«iii)De los arts. 1858 CC, 681.1 LEC y 682.2 LEC se desprende la necesaria constancia de determinados extremos en la escritura de constitución de la hipoteca, como requisito para el ejercicio de la acción por la vía del procedimiento de ejecución hipotecaria, y entre ellos, como esencial, la tasación, esto es el precio en que los interesados tasan el bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

»iv)Una de las especialidades del proceso de ejecución hipotecaria se refiere al valor de adjudicación del bien hipotecado en caso de subasta desierta (art. 671.1 LEC), supuesto en que el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por un porcentaje de su valor de tasación (que ha oscilado entre el 50% y el 70% en las diferentes versiones de la norma) o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. [...]

Procedimiento a seguir para la recuperación por el actual titular de la posesión de una vivienda que ha sido adjudicada al ejecutante o a un tercero en una ejecución hipotecaria. Supuestos en que procede la acción de desahucio por precario o el lanzamiento debe instarse en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria. Inaplicación del plazo del art. 675 LEC. Posibilidad de acudir al desahucio por precario cuando se denegó la solicitud formulada en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.-Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho que se declaran acreditados en la instancia:

i) En virtud de escritura de fecha 15 de noviembre de 2001, la Caja de Ahorros del Mediterráneo concedió a los cónyuges D. Saturnino y D.ª Bibiana un préstamo en garantía de cuya devolución se constituyó a favor de la entidad crediticia una hipoteca sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, Redován (Alicante), perteneciente a. D. Saturnino y que tenía la condición de residencia habitual de los prestatarios.

ii) Ante el incumplimiento de la obligación de pago, la Caja de Ahorros del Mediterráneo formuló demanda de ejecución hipotecaria, que dio lugar a la incoación por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Orihuela del procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 971/2011, en el que por auto de fecha 13 de julio de 2012 se despachó ejecución contra D. Saturnino y Dña. Bibiana, en reclamación de 61.066,40 euros de principal, más otros 16.828 euros, provisionalmente calculados por intereses y costas de la ejecución.

iii) Previo requerimiento de pago, el deudor D. Saturnino compareció y se opuso a la ejecución, sustanciándose el oportuno incidente en el que, con fecha 31 de octubre de 2014, recayó auto por el que se declaró la nulidad por abusiva de la cláusula de intereses de demora, con requerimiento a la ejecutante para que practicara una nueva liquidación, que arrojó la cantidad de 60.966,63 euros. Entre tanto, la parte ejecutante había solicitado la sucesión procesal a favor de Banco de Sabadell S.A., lo que se acordó por decreto de 15 de enero de 2014.

iv) Seguido el procedimiento por sus trámites, el 19 de febrero de 2016 se celebró la subasta, que concluyó sin postores. La ejecutante ofreció la suma de 91.661,42 euros, equivalente al 60% del valor de tasación, y solicitó la adjudicación de la finca, lo que así se acordó por decreto de 13 de diciembre de 2018, que ordenó la cancelación de la hipoteca y la aplicación del sobrante al pago de las cargas posteriores.

El juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante. Obligación de entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria. La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario. En el presente caso, la acción de desahucio por precario frente a los ignorados ocupantes de una vivienda, fue promovida por una sociedad (Coral Homes, SL) cuyo único socio (Buildingcenter, S.A.) fue la cesionaria del remate de la entidad financiera ejecutante, que se adjudicó la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria (Caixabank, SA). La Sala Primera, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio, y 1128/2023, de 10 de julio, concluye que no puede atribuirse a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 7 de septiembre de 2023 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

i) El 30 de marzo de 2006, D. Bruno y su esposa D.ª Paula constituyeron una hipoteca sobre una vivienda de su propiedad (sita en DIRECCION001/ DIRECCION000, Alicante) en garantía de un préstamo concedido por Caixa D'Estalvis i Pensions de Barcelona, "La Caixa" (actualmente Caixabank), destinado a financiar la compra de otra vivienda para su hijo común. El préstamo fue novado el 29 de octubre de 2009 para incluir un periodo de carencia de 24 meses en el pago del capital.

ii) El préstamo dejó de pagarse a partir de julio de 2012, motivando que Caixabank iniciara un procedimiento de ejecución hipotecaria contra los referidos deudores (autos de ejecución hipotecaria n.º 748/2014 del Juzgado de Primera Instancia n.º3 de San Vicente de Raspeig), que concluyó con la adjudicación del inmueble a la ejecutante, quien posteriormente cedió el remate a su participada DIRECCION002. Mediante decreto de 16 de marzo de 2017 se acordó aprobar la cesión del remate y adjudicar el inmueble a DIRECCION002. No consta la entrega de la posesión de la finca a la cesionaria conforme a lo previsto en el art. 675 LEC.

iii) La cesionaria DIRECCION002 aportó dicha vivienda a DIRECCION003. (en adelante DIRECCION003), como aportación no dineraria, en virtud de una escritura de aumento de capital otorgada el 16 de noviembre de 2018. En virtud de esa aportación CH se convirtió en propietaria de la vivienda e inscribió su propiedad en el Registro de la Propiedad.

iv) De la escritura de apoderamiento (poder general para pleitos) otorgada por DIRECCION003 a favor del procurador, aportada a los autos, resulta que: (i) " DIRECCION003", unipersonal, fue constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada el 9 de agosto de 2018 (bajo la denominación inicial de " DIRECCION004."), inscrita en el Registro Mercantil de Madrid; (ii) su socio único en el momento del otorgamiento del poder era CAIXABANK, S.A.

El allanamiento, en la medida en que comporta una renuncia de derechos, debe ser claro e inequívoco. Preclusión de la posibilidad de oponer al adjudicatario la existencia de cláusulas abusivas en el contrato cuando el procedimiento de ejecución ha concluido y los derechos de propiedad sobre el bien hipotecado han sido transmitidos. Posibilidad de una acción de reparación en un procedimiento declarativo posterior. Doctrina jurisprudencial sobre la prohibición del enriquecimiento injusto. Requisitos. Especialidades para el caso las adjudicaciones realizadas en pública subasta en los procedimientos de ejecución hipotecaria. El caso de obtención de plusvalías muy relevantes tras la adjudicación en los casos del art. 671 LEC antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013. En el caso no concurren los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial sobre el enriquecimiento sin causa.

 Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 7 de septiembre de 2023 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1. Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

i) El 5 de enero de 2005, D. Calixto concertó un préstamo hipotecario con Caja de España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad (después Unicaja Banco, en adelante Unicaja), por importe de 135.000 euros.

En dicha escritura se contenía, en lo que ahora importa, una cláusula sexta bis («causas de resolución anticipada por la entidad prestamista») en la que se preveía como causa de vencimiento anticipado del préstamo, entre otros, el siguiente supuesto: «a) Si la parte deudora no hiciera efectivas las cuotas correspondientes de amortización o pago de intereses en los términos pactados». Y en la cláusula octava, para el caso de ejecución hipotecaria, se tasaba la finca, a efectos de que sirviese de tipo en la subasta, en 242.325 euros.

ii) El 4 de agosto de 2009, la entidad acreedora dio por vencido anticipadamente el préstamo tras el impago por la deudora de dos cuotas del préstamo. Conforme a la liquidación practicada entonces, resultaba una deuda total de 74.928,36 euros.

iii) El 6 de julio de 2010, Caja España interpuso una demanda de ejecución hipotecaria contra D. Calixto, que dio lugar al procedimiento núm. 1144/2010, del Juzgado de 1ª Instancia núm. 17 de Zaragoza.

iv) El 20 de julio de 2010, el juzgado de primera instancia dictó auto despachando ejecución. El 10 de abril de 2012 se celebró la subasta anunciada con la única comparecencia del ejecutante, por lo que se declaró desierta. El 14 de mayo de 2012, a solicitud de la acreedora, se dictó decreto de adjudicación a su favor haciendo entrega de la finca a Caja España por un valor de 102.721,78 euros, total de lo adeudado por todos los conceptos, resultante de adicionar a los 74.928,36 euros del total del capital vencido anticipadamente, 19.397,08 euros en concepto de intereses de demora, y 8.396,34 euros en concepto de costas generadas por la ejecución.

v) No consta que la adjudicataria haya transmitido la finca a un tercero.

2.- El 31 de enero de 2018, D. Calixto presentó una demanda contra la entidad prestamista en la que solicitó que (i) se declarara la nulidad, por su carácter abusivo, de las siguientes cláusulas: tercera, sobre límite mínimo de variabilidad del tipo de interés ordinario; quinta, sobre imputación de determinados gastos; sexta, sobre intereses de demora; sexta bis, sobre vencimiento anticipado; y que (ii) como consecuencia de la nulidad, se condenase a la demandada (a) a restituir al actor cualquier cantidad que se haya abonado en aplicación de la cláusula suelo; (b) a aplicar como interés de demora el interés remuneratorio pactado para los retrasos en el pago, restituyendo las cantidades cobradas por encima de dicho porcentaje; y (c) a restituir a la demandante la cantidad de 139.603,22 euros «por la que la demandada se enriqueció injustificadamente con la adjudicación de la vivienda». Además, se pedía que se condenase a la entidad demandada al pago de los intereses legales y las costas.

Arrendamientos urbanos. Adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que pueda justificar una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas; por el contrario, los demandados se encuentran, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 4 de noviembre de 2020 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los siguientes condicionantes.

1.- El objeto del proceso

Es objeto del proceso la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades adeudadas por tal concepto, desde el mes de octubre de 2014 a mayo de 2017, que ascienden a la suma de 16.403,24 euros, que es formulada por la entidad actora la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB) contra D. Carlos Antonio y D.ª Amparo, en concepto de arrendatarios, más las cantidades devengadas por tal concepto durante la sustanciación del litigio hasta el efectivo desalojo de la vivienda litigiosa por los demandados.

Son hechos admitidos por ambas partes y, por lo tanto, probados que:

i.- El 1 de mayo de 2014, la entidad mercantil Álvarez y Gestión y Proyectos, S.L., como empresa gestora de los arrendamientos de los inmuebles, propiedad de la mercantil AMC Gestión de Obras S.L., concertó con D. Carlos Antonio y D.ª Amparo, como arrendatarios, un contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un inmueble sito en PASAJE000, URBANIZACION000, Firgas (Las Palmas).

ii.-En el contrato de arrendamiento se pactó, en la cláusula cuarta, que la renta sería de 515 € mensuales, pagaderos entre los días 1 a 5 de cada mes. Dicha renta, sufriría una variación anual en el mismo porcentaje que experimentara el Índice de Precios al Consumo que a estos fines fijara el lnstituto Nacional de Estadística.

iii.- El Sareb, es la propietaria actual de la vivienda litigiosa, tras serle adjudicada en el procedimiento de ejecución hipotecaria 254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera lnstancia n.º 2 de Arucas, mediante decreto de adjudicación, de fecha 1 de septiembre de 2014.

iv.- Los demandados no abonaron las rentas correspondientes a los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017, por importe total de 16.403,24 euros

Principios de inoponibilidad y de fe pública registral. La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. No obstante, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso.

... 4.- Es preciso entrar en el análisis del segundo motivo de casación porque, a pesar de la estimación del primer motivo, como se ha dicho, la adquisición de la propiedad por el Ayuntamiento no sería suficiente para poder estimar su demanda si quedara acreditado que, con posterioridad, la demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad.

El recurrente impugna la valoración realizada por la Audiencia en el sentido de que la demandada estuviera de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

El motivo se estima por las siguientes razones.

1.ª) Partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH.

La sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 (Rec. 5299/1999) -que, por la época en que sucedieron los hechos, al igual que sucede en el presente litigio, hubo de aplicar el derecho anterior al art. 594 LEC del año 2000, que zanjó la cuestión- sentó como doctrina la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro».

Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

1. La parte recurrente, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, por interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, interpone recurso de casación que articula en dos motivos, de los que se inadmite el primero de ellos por plantear cuestiones procesales que exceden al ámbito de este recurso.

En el motivo segundo, la parte recurrente denuncia la infracción de los artículos 668.3 y 670 LEC, por infringir la doctrina de esta Sala respecto a que la adquisición de un bien hipotecado comporta también la subrogación del adjudicatario en la deuda que la hipoteca garantizaba. Cita en apoyo de su tesis las SSTS de 20 de junio de 1997 (núm. 562/1997) y de 30 de enero de 1999 (núm. 47/1999).

2. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser desestimado.

Aunque la literalidad del antiguo artículo 131 LH, particularmente de la correlación de sus reglas 8.ª, 10.ª y 13.ª, pudo presentar alguna duda de interpretación acerca del alcance de la subrogación legal establecido y su posible extensión a la propia obligación garantizada, no obstante, dicha cuestión quedó resuelta y aclarada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 2006 (núm. 435/2006) que, con referencia a dicho contexto normativo, declaró:

«[...] Es de aceptar dicho motivo, pues el «tercero» adquirente en subasta pública no es el «tercero hipotecario» al que se refiere el art. 34 LH, sino que es el de buena fe que participa en ella, del art. 114 LH, como traducción del principio de publicidad, y de. «no oponibilidad» del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley, según el que, si bien el acreedor hipotecario puede repetir (si no se le han pagado) por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que debía verificarse el reintegro del capital, si bien, en cuanto al tercero interesado en dichos bienes (como lo es el tercer poseedor de los mismos, de buena fe, adjudicatario en subasta judicial, que es a quien puede perjudicar tal repetición), no podrá exceder la garantía de la cantidad que por ella se reclame con arreglo al referido artículo 114».

Ejecución hipotecaria. Admisibilidad del Recurso de Apelación contra el Auto resolutorio del recurso de revisión formulado contra el Decreto de adjudicación de la finca subastada.

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (14ª) de 2 de octubre de 2015 (Dª. Marta Font Marquina).

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PRIMERO.- Los codemandados interponen el presente recurso de queja contra el Auto de 23 de enero de 2015 que deniega el recurso de apelación contra el Auto resolutorio del recurso de revisión formulado contra el Decreto de adjudicación de la finca subastada.

Se sostiene en el Auto resolutorio que el Decreto de adjudicación no es definitivo. Se sostiene en el recurso que una vez adjudicada la finca el procedimiento ha de entenderse formalizado, toda vez que los posibles actos posteriores son únicamente accesorios, todo ello, de conformidad al artículo 454.bis.3 de la LEC, en relación al artículo 455.1 de la misma LEC.

SEGUNDO.- La Sala es conocedora de que la cuestión presentada no es pacífica. En tanto unos entienden que a falta de previsión específica, el auto resolviendo el recurso de revisión es apelable, otros entienden lo contrario.

Pues bien, esta Sala ha de pronunciarse a favor de la posibilidad de apelar el auto que resuelve definitivamente la adjudicación, por el hecho de que ha de entenderse que pone fin al procedimiento, aunque falte formalizar la inscripción.

Aunque la parte puede acudir al procedimiento declarativo-plenario para hacer valer el derecho, no obsta que en el procedimiento hipotecario la parte afectada pueda alegar defectos o excepciones al auto de adjudicación a favor de tercero o de la propia acreedora, ya que los sucesivos actos, como la inscripción del Auto, no se erigen a entender de la Sala en la continuación del juicio, puesto que se trata de actos meramente formales que únicamente supone la inscripción a efectos jurídicos, pero es el Decreto lo que pone fin al procedimiento hipotecario, siendo por ello que cabe entender que el Auto es definitivo, y en consecuencia susceptible de recurso de apelación.