Demanda de desahucio por precario basada en que los demandados poseían gratuitamente y sin título una vivienda que es propiedad de los actores, los demandados invocaron y aportaron un título de compraventa y la justificación de haber pagado una parte del precio. El TS confirma la sentencia de la AP que desestima la demanda al entender que la ocupación de los demandados no lo fue por mera tolerancia de los dueños sino, y aun cuando no se indique en el contrato, en el marco del contrato de compraventa suscrito por las partes. Dicho contrato, dicen los demandantes que está resuelto y afirman los demandados que no lo está, aludiendo cada una de las partes a determinados incumplimientos, razón por la cual no estamos ante el procedimiento adecuado para resolver sobre dichas cuestiones, lo que habrá de dilucidarse en el proceso declarativo que corresponda si las partes no llegan a un acuerdo que lo evite. Pero lo que es evidente es que, siendo discutida la resolución, la posesión que ostentan los demandados no puede decirse que carezca de título porque se enmarca en el ámbito del contrato de compraventa, sin que sea este el procedimiento adecuado para resolver acerca de si, pese a la posesión que ostentaban los demandados de la finca objeto de compraventa, ésta se había o no perfeccionado o consumado, o cual de las partes incumplió el contrato. El marco del juicio por precario es totalmente inadecuado para resolver las cuestiones pendientes entre las partes, con independencia del derecho de los actores si lo consideraban oportuno al correspondiente juicio ordinario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- 1.Son hechos acreditados en la instancia, tal como constan en la sentencia recurrida:

«En el caso objeto de análisis, los actores, como vendedores, y los demandados, como compradores, suscribieron respecto de la finca objeto de autos contrato de compraventa el 15/2/21 por precio de 243.600 €, habiendo satisfecho los compradores la suma de 15.000 € el 25/11/20 y comprometiéndose a pagar 3000 € entre los meses de marzo y junio de 2021, y el resto, 225.600 €, coincidiendo con la entrega de llaves y firma de la escritura pública antes del 30/6/21, en total 18.000 €.

»Los demandados constan empadronados en la vivienda desde el 17/3/21.

»Mediante acta de notificación y requerimiento formalizada por el notario Don Oscar Margarit el 19/10/21 en la finca de autos ocupada por los demandados, se requirió a los demandados, a la vista de que no habían formalizado escritura pública antes del 30/6/21, a fin de que el 25/10/21 compareciesen ante notario a fin de elevar a público el contrato de compraventa y pagasen el resto del precio pactado en el contrato de compraventa.

»El 25/10/21 se levantó por el mismo notario acta de manifestaciones en la que los demandantes manifestaron su voluntad de proceder al otorgamiento aportando la documentación necesaria, y el demandado Sr. Carlos Alberto declaró la imposibilidad de proceder al otorgamiento al no haber podido obtener financiación bancaria (doc. 2 acompañado a la demanda).

»Mediante acta levantada por el mismo notario el 16/11/21 (doc. 3 acompañado a la demanda) se notificó a los demandados la comunicación de los demandantes por la que manifestaban su decisión irrevocable de dar por finalizada la cesión gratuita de dicho bien, requiriéndoles para que la desocuparan en el plazo de 15 días naturales depositando las llaves en la notaría Margarit».

Civil – D. Reales. Acción reivindicatoria. Requisto del título. Castastro. Limitada eficacia probatoria.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 4ª) de 21 de abril de 2014 (D. Jesús Ángel Suárez Ramos).

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SEGUNDO. Acción reivindicatoria. Título.

La acción reivindicatoria deriva de lo previsto en el Código Civil y se ha venido estudiando como la forma más típica de protección del dominio.

Artículo 348. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

"El derecho de propiedad privada, es reconocido en nuestra Constitución cuyas bases más firmes radican en la regulación que, de tal derecho, se efectúa en el Código Civil. Desde el derecho romano ha estado protegido tal derecho por una serie de mecanismos procesales, entre los que destaca como medio emblemático, la acción reivindicatoria, para cuya comprensión más inmediata, debe ser definida, según tradicional corriente doctrinal, como la que se ejercita por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Pues bien, para el éxito de dicha acción reivindicatoria, es preciso que concurran, según constante y práctica doctrina jurisprudencial emanada de la jurisprudencia de esta Sala, los siguiente requisitos: a) título legitimo del reclamante que debe probar; b) identificación de la cosa reclamada que ha de acreditarse con la debida precisión; y c) la posesión injusta de quien posea la cosa, y a quien en definitiva se proclama", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30-10-1997 .

Civil – D. Reales. Adquisición del dominio. Compraventa. Teoría del título y el modo. La transmisión del dominio mediante compraventa no es el pago del precio, sino que el contrato o acuerdo de voluntades venga acompañado de la tradición en cualquiera de las formas admitidas en derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- (...) 2.- En cuanto a la demanda reconvencional, la calificación es la contraria. El matrimonio británico Nicolasa Constancio celebra contrato de compraventa el 6 octubre 2000 por el que compra a doña Sacramento la vivienda "libre de cargas..." y adquieren la posesión de la misma.

En la acción declarativa que han ejercido, interesan la declaración de dominio (sentencias de 3 junio 2004 y 30 diciembre 2004) como simplemente que se declare su derecho de propiedad, haciendo abstracción de que resta por pagar una parte del precio y de que se mantenga o no el embargo anotado.

El Derecho español recoge explícitamente la doctrina del título y el modo como modo de adquirir el derecho de propiedad, conforme a los artículos 609 y 1095 y copiosa jurisprudencia: sentencias del 10 mayo 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2010 . El título es el acto por el que se establece la voluntad de enajenación del derecho. El modo es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición por el adquirente. A su vez, el modo está ligado al título en que se basa y le da su fundamento jurídico. Es decir, nuestro Derecho acoge la teoría del título y el modo, con el sistema de tradición (modo) basada en el negocio jurídico precedente (título): tradición causal.

Civil – D. Reales. Adquisición del dominio. Ineficacia de la donación verbal que no va acompañada de la entrega simultánea de los bienes como justo título para justificar la prescripción adquisitiva ordinaria sobre estos bienes. Prescripción adquisitiva extraordinaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2014 (IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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14. (...) La ineficacia de la donación verbal que no va acompañada de la entrega simultánea de los bienes, conforme al art. 632 CC, en el presente pleito tan sólo conlleva que no pueda considerarse la donación como justo título para justificar la prescripción adquisitiva ordinaria sobre estos bienes, prevista en el párrafo primero art. 1955 CC, en relación con el art. 1940 CC. Pero descartado que hubiera existido este justo titulo, nada impide que pueda operar la prescripción adquisitiva extraordinaria regulada en el párrafo segundo del art. 1955 CC. Lo verdaderamente relevante es que concurran los requisitos legales para este tipo de prescripción, previstos en el reseñado art. 1955 CC, que se integra, como veremos, con el art. 1941 CC y con el art. 1956 CC.

Civil – D. Reales. Dominio. La transmisión de la propiedad requiere tanto la existencia de título como de modo o "traditio" o entrega de la cosa que constituye objeto del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- La cuestión que ahora ha de abordarse es si el demandante don Prudencio llegó a ser propietario por haberle sido entregada la vivienda comprada, lo que comportaba igualmente la entrega de los demás inmuebles accesorios de aquella. En este sentido, la sentencia dictada en el proceso penal pone de manifiesto que el Sr. Prudencio "durante la construcción de la vivienda, desde noviembre de 2001 hasta octubre del 2002, encargó y abonó una serie de cambios y reformas, tales como: la preinstalación del servicio de calefacción, el cambio de pavimento, la sustitución de bañera por ducha, los tiradores de los armarios de las puertas de la cocina etc...abonando por dichas mejoras, según facturas, la cantidad de 1446,5 euros, constituyendo este tipo de actos verdadera traditio".

Aun cuando la consideración de la sentencia penal sobre la significación jurídica de dichos actos (efectiva "traditio") no vincula al tribunal civil, sí ha de llegarse a la misma conclusión partiendo de los referidos hechos.

Civil – D. Reales. Propiedad Horizontal. Nulidad de pleno derecho del acuerdo de nombramiento de un no propietario como presidente. Adquisición del dominio. Teoría del título y el modo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 5ª) de 24 de noviembre de 2011 (Dª. MARIA VISITACION PEREZ SERRA).

PRIMERO.- La sentencia apelada desestimó la demanda, presentada el 22 de febrero de 2010, en la que se pretendía la declaración de nulidad del nombramiento del presidente que se efectuó en la junta celebrada el 7 de agosto de 2009, alegando que no ostentaba la condición de propietario de la comunidad demandada.

El juez a quo argumenta en síntesis que el acuerdo no es nulo de pleno derecho, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo que cita, que debió impugnarse en plazo de un año y que para ello los ahora apelantes debieron salvar el voto o manifestar su desacuerdo en el plazo de treinta días.

SEGUNDO.- No comparte la Sala el criterio mantenido en la instancia, ya que el nombramiento de un no propietario como presidente es nulo de pleno derecho, y así lo ha mantenido esta Sección 5ª, en sentencia nº 455, 16-12-2010, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo en sentencia de 14 de octubre de 2008, con cita de otras.

Por lo tanto y aún cuando no fue en la junta antes mencionada, sino en la de 12-08-2008, cuando se eligió al actual presidente, debe abordarse si en efecto era o no propietario el elegido de algún componente en la comunidad, cuestión a la que ni la sentencia ni el recurso hacen referencia alguna.

Con la contestación a la demanda se aportó documento privado, fechado el 30 de enero de 2006, en virtud del cual los titulares registrales de la vivienda cedían al actual presidente la propiedad de la misma, documento que no fue impugnado por la parte actora.

Es sabido que en nuestro derecho la adquisición de la propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el art. 609 del Código Civil, requiere título y modo, y en el presente caso, el presidente cuenta con ambos, pues el documento citado es apto para la transmisión del dominio y la tradición es indiscutible.

Por tanto, se comprueba que la alegación base de la demanda no puede ser acogida, lo que determina, aunque por distintos fundamentos, la confirmación de la sentencia apelada.

Civil - D. Reales. Tercería de dominio con base en una sentencia firme que condena a la ejecución de un contrato privado de compraventa, es decir, a la entrega de la finca y la firma de escritura pública. Se desestima al no haberse adquirido el dominio. Teoría del título y el modo. Tradición.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 13ª) de 27 de octubre de 2011 (D. JOSE LUIS ZARCO OLIVO).

TERCERO.- (...) discrepamos de lo argumentado en el "Fundamento Derecho Segundo" del auto contra el que se recurre en el que, tras referirse al progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición que se admite en la jurisprudencia seguida por las SSTS de 9 de junio de 1999 y 2 de noviembre de 1993, añade que "(...) a tenor de lo dispuesto en la  Sentencia dictada en fecha 28 de septiembre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid aportada como documento 3 con el escrito de demanda, anterior a la fecha del embargo practicado en los autos de ejecución 1748/07, de fecha 19 de diciembre de 2007, resulta que en la misma se condena a la entidad Mirador de la Huerta del Obispo S.L. a la entrega al ahora demandante de la vivienda, plaza de garaje y trastero embargado en dichos autos de ejecución seguidos ante este Juzgado, con otorgamiento de escritura pública, por lo que ha de concluirse que el actor se haya legitimado activamente para el ejercicio de la presente acción de tercería de dominio, ya que con independencia de que no se haya procedido al otorgamiento de escritura pública o entrega efectiva, lo cierto es que el actor dispone de un título judicial ejecutable en que se condena a dicha entrega y al otorgamiento de escritura pública, lo que, determina que deban considerarse cumplidos los requisitos precisos para estimar al demandante como propietario de dicho inmueble, y por tanto, procede estimar la tercería de dominio planteada ".

Frente a lo anteriormente expuesto consideramos que la sentencia de 19 de diciembre de 2007, que no ganó firmeza hasta ser confirmada por la de esta Audiencia Provincial fechada el 3 de diciembre de 2008, concede al demandante título judicial para obtener, en caso de incumplimiento voluntario de dicha resolución por la demandada MIRADOR DE LA HUERTA DEL OBISPO S.L. en el plazo de tres meses señalado al efecto, la entrega de los inmuebles objeto de la litis con la concesión de la Licencia de Primera Ocupación mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, pero no suple el "modo" o tradición -real ni simbólica- que, junto con el título -contrató privado-, trasmite al demandante el dominio de tales bienes, según disponen los artículos 609 y 1462 del Código Civil.

Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Título de dominio. Identificación de la finca. No resulta de recibo es apoyarse en la diferencia de superficie entre la escriturada y la real sobre el terreno para rechazar, sin más, una acción declarativa cuando los límites perimetrales de la finca litigiosa están plenamente acreditados sobre el terreno. Eficacia probatoria de las certificaciones catastrales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería (s. 3ª) de 20 de octubre de 2011 (Dª. MARIA SOLEDAD JIMENEZ DE CISNEROS CID).

PRIMERO.- Frente a la sentencia desestimatoria de la acción declarativa de dominio ejercitada, recurre en Apelación el actor insistiendo en que se dan todos y cada uno de los requisitos jurisprudenciales para la viabilidad de la accion ejercitada del art 348 CC.

Conviene recordar al respecto que mediante la acción declarativa se pretende la mera declaración o constatación de la propiedad y tiene como finalidad la de obtener una declaración judicial de que el actor es propietario frente a quien le discuta la titularidad, para obtener, así, una seguridad jurídica ante la incertidumbre que pueda haber sobre el dominio de su bien (SSTS 21 febrero 1941, 21 abril 1970, 24 marzo 1992, 23 marzo 2001, 19 julio 2005). Es criterio jurisprudencial que esta acción está comprendida en el artículo 348-2 CC y, que, por tanto, los requisitos son comunes a la acción reivindicatoria (SSTS 20 julio 2006, 20 marzo 2007, 14 febrero 2008, 2 junio 2008).

En virtud de la naturaleza de la acción, y conforme con el artículo 217.2 LEC, la actora debe probar el título de dominio, es decir, el título de constitución o de adquisición del derecho de propiedad, completado por la tradición, si la adquisición fuese derivativa. Debe identificar la finca que es objeto de la acción. Como tiene declarada la jurisprudencia, la identificación se refiere no sólo a constatar la realidad física, sino también su indubitado emplazamiento o ubicación relativa, con referencia a fincas colindantes (SSTS 12 abril 1980, 31 octubre 1983, 3 marzo 1998), así como la cabida y los linderos de la finca (SSTS 12 noviembre 1964, 9 junio 1982).