Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
partimos de los antecedentes siguientes:
1.º-Es objeto del proceso, la demanda
interpuesta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de Valdemoro, contra
la promotora Bañolas Grupo de Gestión, S.A., la contratista Construcciones MS,
S.A., los arquitectos D. Felix y D. Luis Alberto, que intervinieron tanto en la
elaboración del proyecto como en la dirección de obra, y contra el aparejador
D. Primitivo, en la que instó la condena de los demandados a reparar los
defectos constructivos apreciados según el dictamen pericial que aportaba o en
su defecto por el que resultara por designación judicial.
En el hecho segundo de la demanda consta:
«En la construcción propiedad de la Comunidad
de Propietarios de DIRECCION000, no todos los daños se han producido al mismo
tiempo, habiendo ido apareciendo a lo largo del tiempo desde el año 2005 en que
fueron entregadas las viviendas. Todos estos defectos y vicios constructivos
han sido reclamados por la Comunidad de Propietarios a lo largo de todos estos
años sin resultado ninguno, por lo que se ha hecho necesario realizar un
peritaje de los daños actuales y proceder a interponer la correspondiente demanda
como único medio de solucionar este problema».
En el hecho cuarto, se señala:
«Así desde el año 2005 en que se entregaron
las viviendas han ido apareciendo diversos vicios y defectos en la construcción
que han sido reclamados a la constructora y promotora en diferentes ocasiones.
Prueba de ello es que en los años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010 se enviaron
reclamaciones a la promotora Bañolas Grupo de Gestión S.A, a la promotora (sic)
Construcciones MS S.A. y a los arquitectos».
Estas reclamaciones son la datada el 10 de
junio del 2006, dirigida a la promotora Bañolas Grupo de Gestión, S.A., y a la
contratista CMS Construcciones, en la que constan numerosos defectos en zonas
comunitarias consistentes en diversas grietas en garaje, en los muros
perimetrales de la urbanización, en las calles peatonales, así como detectado
humedades en las juntas de dilatación y en las bajantes, reclamación depositada
en correos el 12 de junio de 2006.
Otra reclamación datada el 10 de julio de
2007, depósito en correos el 11 de julio, contra promotora y contratista en el
que se advierte de la existencia de numerosas grietas.
Una nueva reclamación de 11 de abril de 2008,
contra la promotora en la que se advierte:
«[s]igue sin solucionarse los problemas de
filtraciones en los garajes, grietas existentes en los elementos de la
comunidad (garaje, muros, calles peatonales, etc.), así como los múltiples
defectos que tienen las viviendas, dichas reclamaciones ya han sido efectuadas
en varias ocasiones sin que hasta la fecha tengamos ninguna solución para la
atención de dichas reclamaciones».
Otras reclamaciones extrajudiciales contra la
promotora de 30 de abril de 2009 y 7 de octubre de 2009, con idéntico texto que
la reclamación de 11 de abril de 2008.
Obran en autos, todas ellas con fecha 20 de
septiembre de 2010, unas cartas remitidas a la promotora, contratista y
arquitectos en las que, con la misma redacción, dicen:
«En mi calidad de representante legal y
siguiendo órdenes expresas de la Comunidad de propietarios DIRECCION000, sita
en Valdemoro Madrid [...] vengo por medio de la presente a informarle que, tras
haber obtenido peritaje en el que se reflejan todos los vicios constructivos de
que adolece la Comunidad mi patrocinada se verá obligada a presentar la
correspondiente Demanda en reclamación de Vicios de la Construcción [...]».
