Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdo de la junta de propietarios que establece un recargo por demora en el pago de las coutas comunitarias. Validez de los acuerdos de tal clase al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad sin perjuicio de su impugnación judicial si se sobrepasan los límites de proporcionalidad, los genéricos del art. 1255 cc o constituye un abuso de derecho. Nulidad de acuerdo consistente en establecer una cantidad fija por día de atraso hasta el pago total de lo adeudado. Control llevado a efecto por la audiencia que no se reputa desproporcionado o arbitario. Inaplicación del régimen normativo de las cláusulas penales y su interpretación jurisprudencial. El nuevo régimen jurídico del art. 21.1 LPH tras la ley 10/2022, de 14 de junio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1468/2026, Recurso: 1039/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de estos antecedentes relevantes:

1.º- Tras las sentencias dictadas en primera y segunda instancia, el objeto de este proceso queda circunscrito a la validez y eficacia del acuerdo adoptado, con fecha 28 de noviembre de 2018, por la Junta General de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, del inmueble sito en la DIRECCION001, de Castellón de la Plana, conforme al cual:

«[e]l retraso en el pago de las cuotas comunitarias, tanto ordinarias como extraordinarias en el plazo establecido por la Junta, devengará la cantidad de cincuenta céntimos (0,5 euros/día) si (sic) necesidad de requerimiento previo hasta el pago efectivo de la cuota».

2.º- El referido acuerdo fue impugnado por los propietarios D. Juan Pablo, D. Pedro Francisco y D.ª María Purificación. A esta última, se le negó la legitimación activa para instar la nulidad dicho acuerdo, al no hallarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias en el momento de interposición de la demanda en pronunciamiento que devino firme.

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castellón, que dictó sentencia desestimatoria de la pretensión de nulidad ejercitada, en la que, en síntesis, se consideró que el acuerdo impugnado constituía una manifestación del principio de la libre autonomía de la voluntad vigente en el régimen jurídico de la propiedad horizontal, así como que la finalidad del acuerdo adoptado es disuasoria para evitar el impago de las cuotas comunitarias, y se fundamentó, además, en distintas sentencias de la denominada jurisprudencia menor de nuestras audiencias provinciales que otorgan validez a las decisiones de tal clase.

3.º- Contra dicha sentencia se interpuso por los demandantes recurso de apelación, que fue repartido a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de la referida población, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado. Dicha resolución entendió, en lo que ahora nos interesa, que, si bien es cierto que acuerdos comunitarios de tal naturaleza habían sido aplicados por el tribunal provincial, se trataba de supuestos en los que no se había procedido a la impugnación judicial de su validez a diferencia del caso ahora enjuiciado, en el que expresamente son objeto de la oportuna acción de nulidad, lo que permite a la audiencia pronunciarse sobre tal cuestión controvertida.

Devengo del interés del art. 20 de la Ley del Contrato de Seguro en caso de cesión a la funeraria del crédito frente a la aseguradora del seguro de defunción. La funeraria cesionaria de crédito reclama frente a la compañía aseguradora los gastos de enterramiento de una persona. La cuestión controvertida en el recurso de casación es exclusivamente jurídica: si la cesionaria del crédito que del contrato de seguro nace frente a la aseguradora puede reclamar no solo el principal sino también el interés de demora previsto en el art. 20 de la LCS. El cesionario adquiere la titularidad del crédito, con el mismo contenido que tenía para el acreedor cedente, permaneciendo incólume la relación obligatoria. Respecto del devengo del interés del art. 20 de la LCS cuando la acción frente al asegurador del responsable del siniestro es ejercitada por el cesionario del crédito del perjudicado, conforme a la STS 384/2017, de 19 de junio, el recargo de demora previsto en el artículo 20 de la LCS forma parte del contenido contractual de una cesión de crédito. No hay disposición legal que la prohíba, por lo que las partes pueden acordarla al amparo del artículo 1255 del Código Civil y no hay fundamento para una aplicación restrictiva de la cesión de los intereses de demora. La legitimación resultante deriva del propio título contractual acordado por las partes. Una vez perfeccionada la cesión, el cesionario adquiere la titularidad del crédito cedido con el contenido que tenía en origen, por lo que puede exigir dicho crédito al deudor cedido sin ninguna restricción o limitación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1447/2026, Recurso: 9457/2021, Ponente: RAFAEL SARAZÁ JIMENA).

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PRIMERO.- Antecedentes del caso

1. La cuestión objeto de este recurso estriba en si procede aplicar el interés previsto en el art. 20 de la Ley del Contrato de Seguro cuando el crédito contra la aseguradora originado por el acaecimiento del riesgo asegurado es cedido a un tercero.

2. Enima Servicios Funerarios S.L. (en adelante, Enima) interpuso una demanda contra la aseguradora Santa Lucía S.A. (en adelante, Santa Lucía) para que le pagara los gastos de enterramiento de D. Ernesto, por importe de 3.230 euros. Las gestiones relativas al enterramiento se llevaron a cabo por el hijo del finado, D. Segundo, quien firmó un documento de cesión del crédito a la funeraria que fue oportunamente notificado a la entidad aseguradora demanda.

3. Tras ser desestimada esta pretensión en primera instancia y ser apelada la sentencia por Enima, la audiencia provincial estimó en parte el recurso de apelación pues afirmó que Santa Lucía debía pagar a Enima la cantidad reclamada, dado que el crédito resultante del acaecimiento del riesgo asegurado por el seguro de defunción de D. Ernesto había sido objeto de cesión a Enima y la cesión del crédito fue notificada a Santa Lucía mediante correo electrónico de fecha 27 de diciembre de 2016. Pero denegó el devengo del interés previsto en el art. 20 de la Ley del Contrato de Seguro con base en estos razonamientos:

«No obstante no procede el pago de los intereses del artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro reclamados con carácter principal en la demanda ya que entiende la Sala como así lo ha hecho en otras ocasiones anteriores en asuntos similares al presente (sentencia 80/2014 de 3 de noviembre antes citada) que la parte demandante no tiene legitimación activa para reclamar por tal concepto y ello por no tener la condición de asegurado, ya que reclama en virtud de la cesión de un crédito por la prestación de un servicio funerario, pero no es parte en el contrato de seguro por lo que en virtud del principio de relatividad contractual no puede reclamar los intereses del artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro, siendo por el contrario procedentes los intereses legales desde la reclamación extrajudicial recepcionada en fecha 3 de enero de 2017 [...]».

Compraventa. Retraso en la entrega de viviendas. Reclamación por pérdida de valor de uso (precio del alquiler de una vivienda de similares características). Daños ex re ipsa. Varios compradores de viviendas por precio aplazado reclamaron de la constructora, como daños ex re ipsa, una indemnización por pérdida de valor de uso (precio del alquiler de una vivienda de similares características) debido al retraso en su entrega. La demanda fue desestimada en primera instancia (pese a reconocerse el retraso de más de un año, se consideró que no se trataba de un daño ex re ipsa, que derivara per se del mismo) y estimada en apelación (la Audiencia razonó que la indemnización no se basaba en una previsión contractual sobre las consecuencias de un posible retraso en la entrega, ni en la alegación y acreditación de unos perjuicios concretos, sino en la aplicación de unos parámetros objetivos, al considerar que el retraso en sí mismo produce un perjuicio indemnizable, cualquiera que sea el perjuicio real causado, por aplicación de la doctrina sobre el daño ex re ipsa). En casación la entidad recurrente adujo que debía distinguirse el caso de que la vivienda se hubiera adquirido para su uso, en cuyo caso resultaría de aplicación la doctrina del daño ex re ipsa, del caso en que la adquisición tuviera una finalidad especulativa, en cuyo supuesto el adquirente tendría que probar los perjuicios sufridos. La jurisprudencia mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes. La falta de entrega en plazo priva del valor de uso y esto es un daño ex re ipsa. Esta doctrina del daño ex re ipsa se aplica, por tanto, cuando de forma muy evidente se aprecie el perjuicio patrimonial. El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla. Esta indisponibilidad del inmueble es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1410/2026, Recurso: 7999/2021, Ponente: NURIA AUXILIADORA ORELLANA CANO).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del recurso debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

1.1. Durante los años 2000 y 2001, Ortiz Construcciones y Proyectos, S.A. (en adelante, Ortiz Construcciones) firmó varios precontratos con los hoy demandantes, en los que hacía constar que: i) participaba en la Unidad de Ejecución núm. 2 del U.Z.P. 1.03 «Ensanche de Vallecas»; ii) en ese ámbito se estaba desarrollando urbanísticamente un Plan Parcial, aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Madrid el 24 de julio de 1998 y, definitivamente, el 28 de enero de 1999; iii) Ortiz Construcciones era propietaria de un suelo en esa unidad y tenía proyectado promover viviendas de protección oficial, cuya planta general orientativa se acompañaba al plano que entregaba como anexo I de cada precontrato, con las calidades enumeradas en el anexo II; iv) advertía que todavía estaban por determinar las fincas resultantes de las que sería adjudicataria Ortiz Construcciones; v) la concreta persona que lo suscribía manifestaba estar interesada en formalizar un precontrato para en un futuro adquirir una de las viviendas de protección oficial con trastero y plaza de garaje que Ortiz Construcciones iba a promocionar en el ámbito citado; y vi) cada uno de los firmantes se comprometía a ir desembolsando desde la fecha de la firma diversas cantidades a cuenta del precio.

La determinación de la vivienda concreta que adquiriría cada uno de los contratantes se realizaría una vez que Ortiz Construcciones tuviera asignada la parcela edificable. Las partes aceptaban establecer un orden de prelación para la elección de la vivienda.

1.2. En dicha unidad de ejecución, Ortiz Construcciones desarrolló el Residencial «Los Robles II», que quedó ubicado en la calle Alto de la Sartenilla, núm. 12, compuesto por un edificio de ocho bloques independientes, que comprendía 159 viviendas con trasteros y 242 plazas de garaje.

Préstamo hipotecario con consumidores. Acción de nulidad de cláusula de comisión por subrogación. Identidad funcional con la comisión de apertura. Aunque la comisión de subrogación no está específicamente tratada ni en la Ley 2/1994, ni en la Orden de 5 de mayo de 1994, presenta indudables analogías con la comisión de apertura, de modo que, las exigencias de validez de la comisión de apertura establecidas por la jurisprudencia de la sala serán aplicables igualmente a la comisión de subrogación. A los efectos de que el prestatario pueda ser consciente de la carga económica de la comisión de apertura, lo esencial para que el consumidor tenga elementos suficientes para conocer el contenido y el funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo, es que disponga, antes de su celebración, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha comisión. En este caso, como no hay constancia de la entrega de oferta vinculante o documento similar, la cláusula sobre comisión de subrogación no era transparente, y por tal razón, omitiéndose uno de los elementos determinantes del coste real del préstamo, necesario para la comprensión previa de las consecuencias económicas y jurídicas de la operación, la sala aprecia su carácter abusivo y mantiene su nulidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1399/2026, Recurso: 5672/2023, Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- El 19 de febrero de 2009, con ocasión de la subrogación en préstamo hipotecario concertado con Caja de ahorros de Vitoria y Álava de D.ª Celestina, que tenía la condición legal de consumidora, se acordó la novación modificativa del préstamo, incluyéndose entre las estipulaciones la de subrogación o apertura del 0,20% sobre el importe del préstamo.

2.- D.ª Celestina, presentó una demanda contra la entidad prestamista, en la que solicitaba la nulidad de la mencionada cláusula y la restitución de las cantidades abonadas como consecuencia de su aplicación.

3.- Tras la oposición de la parte demandada, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, declarando la nulidad de la citada cláusula de comisión de apertura-subrogación, condenando a la entidad prestamista a pagar a la demandante las cantidades abonadas por tal concepto.

4.- La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación formulado por la entidad prestamista, por considerar que no se ha acreditado información precontractual, y nada consta sobre la entrega de la oferta vinculante al cliente a la que ni se hace mención en la escritura publica

5.- La entidad de crédito demandada interpuso un recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial, que fue admitido a trámite.

Responsabilidad civil médica por defectos en la obtención del consentimiento informado como elemento integrante de la lex artis. Omisión de información relevante sobre el carácter experimental del tratamiento terapéutico dispensado, que privó al paciente de optar por otros tratamientos alternativos. Carácter trascendente de la información retenida por el médico demandado y recomendaciones de la comunidad científica. Doctrina de la pérdida de la oportunidad. Son precisamente los casos intermedios en los que el equipo médico tratante no incurrió en una conducta negligente causante del daño corporal, aunque sí en defectos en la obtención del consentimiento informado -existente pero con déficit de información- en los que la indemnización debe ser determinada mediante un juicio prospectivo sobre las probabilidades de que el paciente no hubiere aceptado el tratamiento en el caso de conocer el riesgo o la alternativa existente, lo que no deja de constituir una tarea intelectual de ponderación de expectativas o posibilidades no susceptibles de exacta o matemática determinación, aunque sí de un juicio ponderativo circunstancial de discriminación de casos, pues no todos los escenarios posibles merecen el mismo resarcimiento económico en una horquilla cerrada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1502/2026, Recurso: 1419/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes hechos relevantes:

1.º- Objeto del proceso

D. Jesús Carlos formuló una acción de reclamación de daños y perjuicios sufridos (art. 1101 del CC) contra el Dr. D. Emiliano. La demanda interpuesta se fundamentó en que, a finales del año 2012, con un diagnóstico de adenocarcinoma prostático de Gleason 7, el demandante, que contaba entonces con 68 años de edad, contrató los servicios profesionales del demandado, urólogo de profesión.

El Dr. Emiliano le relató las diferentes alternativas de tratamiento de su enfermedad: quirúrgica (cirugía abierta, laparoscopia y robótica), radioterapia y crioterapia, al tiempo que le proclamó las excelencias de un nuevo método alternativo HIFU del que su equipo era puntero en España. Se le informó que esta última opción terapéutica reduce o elimina las consecuencias tradicionales de dichos tratamientos (impotencia e incontinencia), no es invasivo, su aplicación robótica garantiza la máxima seguridad y precisión, minimizando los riesgos como la incontinencia grave, además, de que permite una segunda oportunidad en caso de recidiva tumoral.

El demandante, según continúa el relato fáctico de la demanda, ante tal cúmulo de beneficios, aceptó someterse al tratamiento HIFU, con respecto al cual en el correspondiente consentimiento informado se recoge: que la técnica HIFU se puede repetir, dando una segunda oportunidad en el caso de recurrencia; que reduce considerablemente los riesgos de deterioro de la función sexual; que el riesgo de incontinencia grave es nulo (0%).

La intervención quirúrgica se llevó efecto por el demandado, el 30 de enero de 2013, por la técnica indicada, lo que constituyó, según la tesis del demandante, un absoluto fracaso, toda vez que, contra todas las previsiones informadas, sufrió hasta seis retenciones urinarias agudas y tres infecciones de tal naturaleza; se le tuvo que practicar, por el propio Dr. Emiliano, una resección transuretral (definida en la demanda como extirpación de la próstata) y una uretrotomía por padecer una estenosis uretral de más de 3 cm. Como consecuencia de los daños irreversibles en la uretra fue intervenido por otro facultativo mediante la práctica de una uretroplastia, llevada a efecto el 1 de julio de 2014. Padeció, también, una incontinencia grave, que precisó la implantación de un esfínter artificial en intervención practicada el 16 de octubre de 2015, y finalmente la intervención resultó ineficaz, al sufrir después una recidiva bioquímica de su cáncer, que hubo de ser tratada mediante radioterapia, al ser imposible su rescate quirúrgico.

Alega que, pese a más de tres años de doloroso tratamiento reparador y reconstructivo, el Sr. Jesús Carlos mantiene secuelas que no ceden y que deben ser consideradas definitivas. Está sometido a revisiones periódicas de su dolencia, manifestándose, a partir de enero de 2016, polaquiuria, urgencia miccional y hematuria microscópica que no ceden. Debido a esta situación, en junio de 2016, recibe tratamiento de oxigenoterapia hiperbárica.

Se reclamó, como indemnización de daños o perjuicios, la suma de 116.000 €, o, subsidiariamente, la que el juzgado estime oportuno, sin motivar dicha petición pecuniaria. También, afirmó que abonó por la intervención que le fue practicada la suma de 16.000 €, expidiéndole el demandado una factura de 30 de enero de 2013 por importe de 6.500 euros, en concepto de consultas varias y tratamiento ultrasonidos alta frecuencia de próstata (HIFU).

Responsabilidad de los proveedores de pago. El proveedor de servicio de pago no responde si la orden se realizó conforme al identificador único facilitado. Excepciones: ejecución defectuosa de la operación por causas ajenas al suministro de datos adicionales, sea porque se hubiere estipulado expresamente entre el usuario y el proveedor algún requisito o exigencia añadida (v.gr. la identificación del beneficiario), sea porque el proveedor de servicios de pago del ordenante o del beneficiario hubieren aprovechado el error en beneficio propio, sea porque, comunicada sin demora la existencia del error, uno u otro no hubieran adoptado las medidas que imponía la diligencia de un comerciante experto para permitir la retroacción o, en su caso, minimizar el daño. En el supuesto enjuiciado, por un lado, la entidad bancaria utilizó una parte sustancial del importe de la transferencia para compensar un descubierto en la cuenta de destino y cobrarse la deuda, posición que mantuvo pese a ser consciente al día siguiente del error padecido y de que el dinero no iba a destinado a su deudora, y, por otra parte, no consta que llevara a cabo ninguna actuación para tratar de recuperar la cantidad efectivamente ingresada, pese a que, al menos durante los días siguientes, la cuenta presentó un saldo positivo, lo que revela una falta de diligencia incompatible con el estándar exigible en el sector de que se trata.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1329/2026, Recurso: 7168/2022, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.- Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no controvertidos por las partes o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) El día 21 de febrero de 2017, la entidad Bernelink S.L. (Bernelink), con domicilio social en Las Palmas de Gran Canaria, avda. del Pintor Felo Monzçon 4, en su condición de titular la cuenta corriente NUM000 ****, abierta en el Banco Caminos, realizó una transferencia por importe de 28.500 €, con cargo a dicha cuenta y a favor de D.ª Encarnacion.

ii) En la orden de transferencia se hizo constar de forma expresa como beneficiaria a la citada D.ª Encarnacion y como concepto al que respondía el de «FRA NUM001-GESTION FINANCIERA UTES AÑOS 08/16.», si bien, al indicar el número de la cuenta de destino, se consignó por error el de la cuenta NUM002 ****, abierta en Caixabank y titularidad de sociedad DIRECCION000. (DIRECCION000), con la que la ordenante había mantenido anteriormente relaciones comerciales.

iii) Al recibir la transferencia, Caixabank procedió a ingresar la cantidad en la cuenta de DIRECCION000, y, como quiera que dicha cuenta presentase un descubierto por importe de (-) 21.605,02 €, compensó unilateralmente el saldo deudor, reteniendo para sí la mencionada suma, de forma que la cuenta pasó a tener un saldo positivo de 6.894,98 €.

iv) Al día siguiente, el 22 de febrero de 2017, la ordenante se percató del error padecido y solicitó al Banco Caminos la retrocesión de la transferencia, lo que la entidad bancaria trasladó a Caixabank que, con fecha 9 de marzo siguiente, rechazó la solicitud alegando «saldo insuficiente. Falta de fondos». Posteriormente, el 4 de abril de 2017, se efectuó una nueva solicitud de retrocesión, que resultó igualmente denegada con fecha 22 de mayo de 2017, especificándose como motivo que «no pudieron contactar con el cliente/no dio orden expresa de devolver la transferencia».

Legitimación de una comunera, propietaria en proindiviso del 50% de una finca rústica, para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria -una cooperativa controlada por el otro comunero, propietario del 50% restante-, sin el consenso de ese segundo comunero, cuando está acreditado un patrón reiterado de retraso e impago, existe un pacto de división de la renta por mitad entre ambos copropietarios y una confusión de intereses entre la arrendataria y el comunero no demandante. Cuando las decisiones de administración de la cosa común no pueden adoptarse por mayoría, como es el caso, el art. 398 CC reserva la decisión al juez, sin establecer ningún cauce procedimental concreto, por lo que, teniendo en cuenta que el procedimiento entablado por la actora es un procedimiento plenario en el que no existen limitaciones de alegación ni de prueba, la ponderación de todas las circunstancias concurrentes y la necesidad de proteger el interés de una de las comuneras tiene anclaje normativo en dicha norma, más aún si se tiene en cuenta que el interés del otro comunero no coincide en absoluto con el interés de la comunidad, sino que se trata de un interés personal propio o equiparable al de la parte arrendataria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2026 (Sentencia: 1242/2026, Recurso: 10806/2025, Ponente: RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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PRIMERO.- Cuestión controvertiday resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el recurso de casación se refiere a la legitimación de una comunera, que actúa en beneficio propio como propietaria en proindiviso del 50% de una finca rústica, para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria -cooperativa controlada por otro comunero, propietario del 50% restante-, cuando está acreditado un patrón reiterado de retraso e impago de las rentas y existe un pacto de división de la renta por mitad entre ambos comuneros. Para constituir correctamente la relación jurídico-procesal ha sido también demandado el otro comunero, que ha actuado conjuntamente con la cooperativa demandada y que se ha opuesto a la demanda.

La sentencia recurrida, a diferencia de lo que había decidido el tribunal de primera instancia, reconoció la legitimación de la demandante y estimó íntegramente la demanda. Recurren en casación la arrendataria y el segundo comunero y su recurso va a ser desestimado.

Son antecedentes necesarios para resolver el recurso, que resultan de los hechos probados o admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia los siguientes:

1.Dª. Patricia y D. Maximo son propietarios, por mitades e iguales partes, de la finca rústica denominada Majazul Nuevo, sita en el término municipal de Bargas (Toledo).

2.El 1 de diciembre de 2009, Dª. Micaela, madre de Dª. Patricia y de D. Maximo, que era entonces usufructuaria de dicha finca, la arrendó a la mercantil Majazul, Sociedad Cooperativa de Castilla-La Mancha (en adelante, Majazul), por un plazo de veinte años. En el contrato se estableció una renta de 6.000 euros anuales durante los cinco primeros años, que se incrementaría hasta 8.415 euros anuales a partir del 1 de enero de 2.014, con actualizaciones anuales sucesivas desde entonces conforme al IPC. La renta debía ser abonada en un solo pago antes del día 30 de noviembre de cada anualidad.

3.Tras el fallecimiento de Dª. Micaela, que tuvo lugar el 19 de mayo de 2016, quedaron como copropietarios de la finca al 50 % los dos hermanos Maximo Patricia, que hasta entonces habían ostentado la nuda propiedad en el mismo porcentaje.

4.Majazul es una cooperativa de clase agraria de primer grado controlada por D. Maximo, que actualmente ejerce el cargo de secretario del Consejo Rector, del que otras épocas ha sido presidente. Este cargo lo ocupa su hijo D. Maximo desde el 5 de diciembre de 2020. Son socios de la cooperativa D. Maximo, sus dos hijos, D. Maximo y D.ª Dulce (la demanda se refiere a ella como « Juliana»), y la hija de la demandante, D.ª Flor. La sentencia recurrida declara probado que la demandante está desvinculada de la cooperativa desde el 5 de diciembre de 2020. La familia de D. Maximo ostenta una mayoría de 3/5 y es quien ejerce de hecho el control de la cooperativa. Es un hecho no controvertido que la relación societaria y familiar está muy deteriorada.

Hipoteca inversa. Elementos esenciales de la configuración jurídica de este producto financiero. Características de su regulación normativa. Condiciones generales de contratación: control de incorporación, de transparencia material y de abusividad en la contratación con consumidores. Aplicación de intereses retributivos del 5% fijo, cuya cuantía se liquida sobre las pensiones periódicas, no actualizables, percibidas por los acreditados, y sobre los intereses hasta entonces devengados, forma de cálculo que no fue debidamente advertida e informada por la entidad financiera. Ponderación de las circunstancias concurrentes para apreciar el carácter abusivo de una condición contractual que se refiere elementos esenciales del contrato (precio y prestación).

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2026 (Sentencia: 1190/2026, Recurso: 6583/2021, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios de la presente controversia, partimos de los antecedentes siguientes:

1.º- El objeto del proceso.

Los demandantes D. Rogelio y D.ª Amparo ejercitaron una acción de impugnación de las condiciones generales tercera, relativa a la fijación del interés aplicable, y sexta, referente a la repercusión de gastos, obrantes en la escritura de crédito con garantía hipotecaria de 7 de agosto de 2007, suscrita con la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián, actualmente Kutxabank, S.A., por considerarlas nulas al no superar el control de inclusión y transparencia al que se refiere la Directiva 93/13/CEE, así como dado el carácter abusivo de la mismas, postulando la nulidad del contrato con restitución recíproca de prestaciones.

En el referido contrato de cuenta de crédito con garantía hipotecaria figura una cláusula primera en la que consta que el límite del crédito concedido se eleva hasta la suma de 358.720 euros, y que la parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta hasta tal suma de dinero en la forma que se detalla; no obstante, una cantidad inicial de 6.417,72 euros se destina a atender gastos de constitución y formalización de la operación que se reseñan a continuación.

Los acreditados podrán efectuar 276 disposiciones mensuales, que incluidos los intereses que se devenguen y el periodo de disposición, no podrá superar el límite del crédito. Una parte de cada una de esas disposiciones mensuales se destinará al pago a Kutxa de los intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a los acreditados mediante el abono en la cuenta de ahorro a la vista que se indica.

Las partes fijaron en 650 euros, más los intereses devengados en cada periodo, el importe de las disposiciones mensuales. La primera de las cuales será el próximo día 25 siguiente al otorgamiento de la escritura, y las demás en el mismo día de los sucesivos meses.

En cuanto al plazo de amortización y vencimiento abarca, desde la fecha de formalización del contrato hasta transcurridos tres meses desde el fallecimiento de todos los acreditados, momento en que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito, en ningún caso dicho plazo podrá ser superior a 50 años.

La cláusula tercera, bajo el título intereses ordinarios, periodo de disposición del crédito, literalmente transcrita señala:

«Durante el periodo de disposición del crédito, es decir desde la formalización hasta el agotamiento del límite del crédito, el saldo deudor en cada momento devengará a favor de Kutxa intereses al tipo fijo del CINCO POR CIENTOanual que se liquidarán por periodos MENSUALES y se harán efectivos mediante cargo en la cuenta de crédito.

»El interés durante el periodo de disposición del crédito se determinará por la fórmula de Interés simple: i=c.r.t / (n.100), calculándose sobre el saldo medio dispuesto mantenido; siendo i= los intereses medios devengados, c= el saldo medio dispuesto mantenido, r= el tipo de interés nominal, t= los días naturales del periodo y n= los días naturales del año.

»El tipo de interés nominal de aplicación en este periodo, se devengará diariamente y se liquidará por MESES vencidos, percibiendo la Entidad acreedora en concepto de interés, el producto neto efectivo que resulte de aplicar el tipo de interés nominal, calculado conforme a lo señalado precedentemente, en los periodos de liquidación convenidos, lo que supondrá un tipo de interés efectivo distinto del nominal indicado.

»Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de lo establecido en esta escritura respecto de la liquidación de intereses en los supuestos de demora».

Gastos hipotecarios. Legitimación pasiva de la entidad financiera en una escritura de subrogación y novación de préstamo hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2026 (Sentencia: 1260/2026, Recurso: 9508/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.Para la resolución del presente recurso son de interés los siguientes antecedentes:

El día 22 de octubre 2002, D. Juan Pedro y D.ª Virtudes celebraron un contrato de compraventa de vivienda, de cuyo precio se pagó una parte en el acto y otra mediante subrogación en el préstamo hipotecario que habían concertado los vendedores con Banco Zaragozano, S.A., (actualmente, Caixabank), formalizado en escritura pública.

En el acto de otorgamiento, en el que intervino la entidad prestamista, también se formalizó una modificación del préstamo (cláusula cuarta de la escritura) que afectaba al tipo de interés ordinario y a la amortización, en concreto, al calendario de pagos, que se adecuó a las condiciones del interés, manteniendo la fecha de vencimiento final de préstamo (duración del préstamo).

En la escritura reseñada figuraba una (única) cláusula de atribución de gastos (cláusula sexta), con el siguiente contenido:

«Sexta - Cuantos gastos e impuestos se devenguen u originen con motivo de la presente escritura de modificación serán satisfechos íntegramente por la parte prestataria, que acepta, en su calidad de parte compradora, la esta transmisión conforme a lo expuesto en la presente».

2.D. Juan Pedro y D.ª Virtudes presentaron una demanda contra Caixabank, en la que solicitaban, entre otros pedimentos, la nulidad de la cláusula de gastos, y que se condenara a la entidad demandada a devolver las cantidades abonadas por aplicación de la referida cláusula por los gastos realizados por los siguientes conceptos: notaría y gestoría (50%) e importe íntegro de los gastos de registro, con el interés legal, y al pago de las costas.

Los demandantes no aportaron facturas, ni otros documentos justificativos de los gastos reclamados.

El derecho del cliente a solicitar y obtener de la entidad bancaria la documentación o información relativa al contrato u operación celebradas y la correlativa obligación de la entidad de entregar o proporcionarla. Determinación del cauce procesal adecuado para tramitar y resolver la petición de entrega de documentación bancaria. Las Diligencias Preliminares. La competencia territorial en materia de diligencias preliminares.

Auto del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2026 (Recurso: 143/2026, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).

“SEGUNDO.- El derecho del cliente a solicitar y obtener de la entidad bancaria la documentación o información relativa al contrato u operación celebradas y la correlativa obligación de la entidad de entregar o proporcionarla.

1.-La petición por parte del cliente de determinada documentación bancaria a la entidad con la que celebró un contrato no es sino una prestación legal accesoria o complementaria de las obligaciones asumidas por las entidades financieras, que tiene apoyo sustantivo propio tanto en los arts. 1096 y 1258 del Código Civil, como en la normativa sectorial bancaria y de servicios de pago.

En este sentido, con relación a la obligación de las entidades financieras de proporcionar determinada documentación e información, no solo con carácter previo y al tiempo de celebración del contrato, sino con posterioridad al mismo y durante su desarrollo o aun después de su extinción, pueden citarse, entre otros preceptos: el art. 7 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; el art. 16 de la ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo; las normas novena, décima y undécima de la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos; o, en materia de crédito revolving, los arts. 33 y ss. de la Orden ETD/699/2020, de 24 de julio, de regulación del crédito revolvente y por la que se modifica la Orden ECO/697/2004, de 11 de marzo, sobre la Central de Información de Riesgos, la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Estas normas confirman que, en el ámbito bancario, y en particular, del crédito al consumo, el consumidor, y, en general, la persona física o jurídica contratante, puede exigir copia del contrato y la información necesaria para conocer sus derechos, verificar el contenido del contrato y el cumplimiento de sus obligaciones por parte de la entidad financiera, y, en última instancia, preparar una eventual reclamación.

Resolución de contrato de préstamo hipotecario. El incumplimiento por parte del deudor de la obligación de pago de las cuotas vencidas, por su gravedad, atendidos los criterios establecidos en el art. 24 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, como pauta orientativa, es indicativa de una falta de seguridad en el cobro del crédito, sin que, por otra parte, el deudor, requerido de pago, haya ofrecido nuevas garantías. Por tanto, la declaración de vencimiento anticipado de la obligación de pago derivada del contrato de préstamo hipotecario y la consecuente condena al pago de la cantidad adeudada con los intereses devengados desde la interpelación judicial al tipo pactado en el contrato deben ser mantenidas pues son conformes con la doctrina de la sala.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2026 (Sentencia: 1148/2026, Recurso: 4981/2020, Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/11151545?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

1.Para la resolución del presente recurso son de interés los siguientes hechos acreditados en la instancia o no discutidos:

El día 8 de mayo de 2003, Marcelina celebró un contrato de préstamo hipotecario con Bankinter S.A., formalizado en escritura pública. El capital prestado era 82.000 euros.

El 19 de junio de 2005 Marcelina y Bankinter acordaron la modificación, entre otras, de la cláusula referente al capital, que ampliaron en 68.500 euros.

Mas tarde, el 18 de agosto de 2009 Marcelina celebró dos contratos de novación del préstamo. En el primero, la entidad Barcklays Bank S.A. (después sucedida en el contrato por Caixabank S.A.) se subrogó en la posición del banco acreedor (Bankinter). En el segundo, se modificaron varias condiciones financieras del préstamo subrogado entre otras, las referentes al capital, que se amplió en 36.602,81 euros, y al plazo de amortización, que se extendió hasta el 18 de agosto de 2044

Marcelina dejó de abonar las cuotas del préstamo el 18 de junio de 2017 y Caixabank procedió al cierre de la cuenta en abril de 2018. El importe de la deuda en el momento del cierre de la cuenta era 133.938 euros, con el siguiente desglose: capital pendiente de devolución 129.842,45 euros, amortizaciones impagadas 3.383,82 euros; intereses ordinarios desde el 19 junio de 2017 al 24 de abril de 2018, 209,60 euros; e intereses de demora, 2,86 euros.

Cláusula suelo. Reclamación precedida del ofrecimiento de pago y posterior pago del banco de las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de la cláusula suelo, al amparo del RDL 1/2017. En la medida en que ese ofrecimiento y pago por el banco no incluía los intereses devengados por cada una de las cantidades indebidamente cobradas, la prestataria tiene derecho a reclamarlas judicialmente, sin perjuicio de que la tasación de costas se realice sobre la cuantía realmente litigiosa, aquella a la que finalmente ha sido condenada a pagar la demandada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2026 (Sentencia: 1117/2026, Recurso: 8634/2021, Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/11142588?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

1.Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

El 3 de noviembre de 2014, Amparo concertó con Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Córdoba (en la actualidad, Kutxabank S.A.) un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, por un importe de 108.183 euros, a devolver en treinta años. El interés era variable y se pactó una cláusula suelo, que establecía un límite inferior a la variabilidad del 2,75% anual.

En agosto de 2015, el banco dejó de aplicar la cláusula suelo.

Bajo la vigencia del Decreto ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de clausula suelo, Amparo dirigió una reclamación a Kutxabank, que el 6 de junio de 2017 contestó del siguiente modo: aceptó la nulidad de la cláusula suelo, la suprimió y calculó los intereses indebidamente cobrados en aplicación de esa cláusula suelo en 2.383,02 euros, que se ponían a disposición de la prestataria. En esta comunicación del banco también se indicaba a la Sra. Amparo que, de acuerdo con el reseñado Decreto ley, debía manifestar expresamente su conformidad y se le pedía que si no lo estaba, que indicara la razón de esa disconformidad:

«Tal y como establece el Real Decreto-ley mencionado, a partir del envío de la presente contestación a su solicitud, deberá manifestar expresamente su conformidad. A tal efecto, le agradeceríamos que acudiera, junto con los restantes intervinientes (otros titulares, avalistas o hipotecantes no deudores), de concurrir, en su préstamo hipotecario, a su oficina de referencia.

[...]

Interrupción del plazo de prescripción de la acción en reclamación de daños y perjuicios sufridos en accidente de circulación. La solicitud de conciliación interrumpe el plazo de prescripción, que comienza a correr cuando se notifica el decreto o auto que pone fin al procedimiento. La presentación de la demanda ante un órgano incompetente territorialmente tiene virtualidad interruptiva, pero condicionada a que haya sido admitida a trámite o que, en todo caso, la parte demandada haya conocido o tenido la oportunidad de conocer su contenido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2026 (Sentencia: 1120/2026, Recurso: 9151/2021, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/11142777?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no controvertidos o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) Sobre las 13:15 horas del día 19 de junio de 2015, D. Arturo conducía el vehículo de su propiedad marca Seat, modelo Exeo, con matrícula NUM000 y en el que viajaba su esposa D.ª Ángela, por la Gran Vía de Les Corts Catalanes de la ciudad de Barcelona. Al llegar a la altura del cruce con la plaza España, D. Arturo detuvo el vehículo al hallarse el semáforo en rojo. Instantes después, el furgón marca Iveco, modelo 49E12, con matrícula NUM001, que circulaba inmediatamente detrás, conducido por D. Segismundo y asegurado en la entidad Liberty Seguros Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. (en adelante, Liberty Seguros), al amparo de la póliza n.º NUM002, impactó contra la parte posterior del automóvil.

ii) Como consecuencia de la colisión, D. Arturo y D.ª Ángela sufrieron lesiones de diversa consideración y por las que fueron atendidos en el Servicio de Urgencias del Hospital Sant Antoni Abat de la localidad de Vilanova i la Geltrú.

iii) Mediante correo electrónico de fecha 21 de marzo de 2016, el letrado designado por los lesionados reclamó extrajudicialmente a Liberty Seguros, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados en el accidente, las cantidades de 2.797,27 € para D. Arturo por 89 días no impeditivos (a razón de 31,43 €/día) y de 6.352,73 € para Dña. Ángela por 150 días no impeditivos (a razón de 31,43 €/día) y secuelas consistentes en algias postraumáticas sin compromiso radicular valoradas en 2 puntos (2x744,65 € más 10% en concepto de factor de corrección).

iv) La compañía Liberty Seguros ofreció una cantidad inferior a la solicitada, la cual fue aceptada «como pago a cuenta de la indemnización final», por correo electrónico de fecha 20 de septiembre de 2016.

v) D. Arturo y D.ª Ángela presentaron demanda de conciliación frente a D. Segismundo en reclamación de 2.797,27 € para el primero (89 días no impeditivos a razón de 31,43 €/día) y 9.050,74 € para la segunda (100 días impeditivos a razón de 58,41 €/día, 50 días no impeditivos a razón de 31,43 €/día, y secuelas valoradas en 2 puntos más 10% de factor de corrección). Dicha demanda dio lugar a la incoación del expediente de conciliación 909/2016 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Barcelona que, por decreto de 30 de septiembre de 2016 admitió a trámite la solicitud y señaló para la celebración del acto de conciliación el 27 de octubre de 2016, en que tuvo lugar con asistencia de ambas partes, sin que se llegara a acuerdo alguno, por lo que, en virtud de decreto de la misma fecha, notificado el 3 de noviembre de 2016, se tuvo por intentado sin avenencia y se acordó el archivo.

Condiciones generales de la contratación. No existe en interés legítimo en obtener la declaración de nulidad de la cláusula (en esos casos, de intereses moratorios), cuando, ya cancelado el préstamo, consta que no ha sido aplicada, sin que el ejercicio de la acción declarativa produzca efecto positivo alguno para el consumidor accionante. Por esta razón, al darse aquí la misma situación, respecto de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado y de intereses de demora de préstamo extinguido, que no han sido aplicadas, procede estimar el motivo de casación examinado y dejar sin efecto la nulidad de tales estipulaciones.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2026 (Sentencia: 1092/2026, Recurso: 1885/2021, Ponente: IGNACIO SANCHO GARGALLO).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/11142803?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

1.El 21 de mayo de 1998 Lucía suscribió una escritura de compraventa con subrogación y novación de préstamo hipotecario con Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián (actualmente Kutxabank S.A.), que incluía entre otras, una cláusula que atribuía al prestatario el pago de todos los gastos generados por el contrato, una cláusula de vencimiento anticipado y una cláusula de intereses de demora.

2.En enero de 2018, la prestataria presento una demanda contra la entidad prestamista, en la que solicitaba la nulidad de las mencionadas cláusulas y la restitución de las cantidades indebidamente abonadas por la cláusula de gastos y las que hubieran podido ser abonadas como consecuencia de la cláusula de intereses de demora.

3.La parte demandada se opuso. Alegó, en lo que aquí interesa, la falta de interés legítimo para instar la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado y de intereses de demora, ya que no habían sido aplicadas y el préstamo había sido cancelado en mayo de 2017.

4.La sentencia de primera instancia estimó la demanda. Declaró la nulidad pretendida y condenó a la demandada a restituir las cantidades indebidamente abonadas por la aplicación de la cláusula de gastos.

5.La sentencia fue recurrida en apelación por la parte demandada. Reiteró la improcedente estimación de la acción de nulidad de cláusulas que no fueron aplicadas durante la vigencia del contrato, y la prescripción de la acción de reclamación de las cantidades abonadas por la cláusula de gastos.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

6.Kutxabank S.A. ha interpuesto recurso de casación, basado en dos motivos. Únicamente ha sido admitido el motivo primero.

Las cláusulas penales tienen por objeto fijar las consecuencias de los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Si bien inicialmente estas cláusulas se concebían con una finalidad de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que pudieran derivarse de tales incumplimientos, lo cierto es que, al amparo del principio de libertad de pactos, se admite una función sancionadora o punitiva, dirigida a servir de estímulo o incentivo del cumplimiento del contrato en los términos pactados o, sensu contrario, para disuadir eventuales conductas incumplidoras. De hecho, el art. 1152 CC precisa que la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento (función liquidatoria), "si otra cosa no se hubiere pactado", sin que se restrinja o limite el alcance de ese posible pacto. Aunque la cláusula penal suele emplearse con una función liquidatoria o, acumuladamente, punitiva, nada empece que la finalidad sea exclusivamente sancionadora o, dicho de otro modo, estimuladora del cumplimiento, bien porque la omisión no provoque un daño directo, bien porque lo ocasione a un tercero, bien porque afecte a intereses confluyentes de distinta naturaleza.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2026 (Sentencia: 1037/2026, Recurso: 8898/2021, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. http://www.tirantonline.com/tol]

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no cuestionados por las partes o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) A finales de abril de 2011, a raíz de la difícil situación económica-financiera que atravesaba y tras frustrarse distintos procesos de venta, la entidad Córdoba Club de Fútbol S.A.D. (en adelante CCF), cuyo accionista mayoritario, en cuanto titular del 98,714239% del capital, era la mercantil Grupo P.R.A., S.A. (en lo sucesivo Grupo PRASA), solicitó el concurso voluntario, tramitándose por el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Córdoba el procedimiento 170/2011.

ii) En virtud de escritura otorgada en fecha 3 de junio de 2011, la sociedad Grupo PRASA transmitió la totalidad de las acciones de las que era titular en la entidad CCF, esto es, 103.420.745 acciones, a la mercantil Ecco Documática S.A. (hoy, Azaveco S.L.), por un precio de 1.250.000 €, cuyo pago tuvo lugar mediante un cheque por importe de 250.000 € y cuatro pagarés de 250.000 € cada uno, con vencimiento el 3 de junio de 2012 (dos), el 3 de junio de 2013 y el 3 de junio de 2014, respectivamente, si bien el comprador se obligaba al pago de una prima de 3.000.000 € para el caso de que el equipo del CCF ascendiera de categoría dentro de las tres temporadas siguientes a la suscripción del contrato (pacto tercero).

iii) En el pacto segundo de la escritura, titulado «Objeto, Determinadas Obligaciones Esenciales a cargo del Inversor, Garantías de cumplimiento y Cláusula Penal», apartado B, se estipulaba la asunción por el comprador de las siguientes obligaciones calificadas como esenciales:

«B.- La presente inversión supone la participación por parte del INVERSOR "ECCO DOCUMÁTICA, S.A.", en la dirección del negocio, pero aceptándose por el inversor las siguientes obligaciones esenciales derivadas de la presente compraventa:

»1.- La presente adquisición se realiza sobre la premisa de que el INVERSOR "ECCO DOCUMÁTICA, S.A.", asume responsablemente la necesidad de continuidad de la Compañía en el normal desarrollo de sus actividades, y de este modo el primer equipo masculino de fútbol pueda seguir compitiendo en España en categoría profesional.

»Las partes han considerado esencial para la suscripción de este contrato que el INVERSOR "ECCO DOCUMÁTICA, S.A.", lleve a cabo todos los actos que sean precisos para solventar la situación de endeudamiento en que se encuentra actualmente la Compañía, de forma tal que el INVERSOR "ECCO DOCUMÁTICA, S.A.",asume, a sus expensas, el pago de las deudas sociales de la Compañía, tanto las generadas hasta el día de hoy como las que se generen en el futuro, con independencia de la época/relaciones jurídicas de las que provenga su devengo.

La regulación del juicio sumario de desahucio, la interpretación del Tribunal Constitucional y de esta sala y la interrelación entre el juicio sumario y el eventual proceso declarativo instado por el arrendatario. Juicio sumario de desahucio por falta de pago. La configuración del juicio sumario no permite introducir, a través de la contestación a la demanda, alegaciones diferentes del pago de las rentas o de las circunstancias de la enervación. Está probado el impago reiterado de las rentas en la fecha de presentación de la demanda, por lo que el intento de ejercicio por el arrendatario de una opción de compra no es una alegación admisible en el juicio sumario, ni da lugar a una cuestión compleja que justifique la desestimación de la demanda. El efecto de la complejidad que puede suponer para la resolución definitiva del conflicto existente entre las partes el intento de ejercicio de la opción de compra, cuando el arrendatario ya había incurrido mucho tiempo antes en un incumplimiento del contrato de arrendamiento, debe ser tratado en el juicio declarativo ordinario que ya ha sido promovido por el propio arrendatario, pero no puede impedir que el juicio sumario se tramite tal y como lo diseña la ley ni que finalice con una sentencia estimatoria que carecerá de efectos de cosa juzgada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2026 (Sentencia: 1039/2026, Recurso: 5050/2025, Ponente: RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/11142305?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Cuestión controvertida y resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el recurso de casación versa sobre el ámbito de debate y decisión que es posible en un juicio sumario en el que únicamente se ha ejercitado la acción de desahucio por falta de pago de la renta fijada en el contrato, sin acumular la acción de reclamación de las rentas debidas. El contrato de arrendamiento contaba con una cláusula de opción de compra, y el demandado, que no niega el impago en el que se funda la demanda, intentó el ejercicio de dicha opción después de ser emplazado en el juicio de desahucio. La validez del ejercicio de la opción de compra está siendo enjuiciada en un procedimiento declarativo promovido por el arrendatario.

La sentencia recurrida, que revocó la dictada en primera instancia, consideró que la opción de compra prevista en el contrato introducía en el juicio sumario una cuestión compleja que no era posible abordar en él y que la consecuencia aplicable era la desestimación de la demanda.

El recurso de casación interpuesto por la arrendadora-demandante va a ser estimado.

Son antecedentes necesarios para resolver el recurso, que derivan de las actuaciones de primera y de segunda instancia y de los hechos probados o no controvertidos, los siguientes:

1.La demanda que dio lugar a este procedimiento fue interpuesta el 15 de diciembre de 2021 y en ella la mercantil Ábaco Promociones Inmobiliarias de Estepona S.L. ejercitó una acción de desahucio por falta de pago contra el arrendatario D. Eutimio, quien habría dejado de abonar las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Estepona.

La renta pactada fue de 500 euros mensuales y el demandado habría dejado de pagar dicha renta desde diciembre de 2014. Aunque en el hecho segundo de la demanda se decía que se reclamaban las cinco últimas anualidades, desde noviembre de 2016 hasta noviembre de 2021, por un importe total de 30.000 euros, esta petición no fue trasladada al apartado de solicitudes finales de la demanda, en la que únicamente se pedía que se tuviera por promovido el desahucio por falta de pago y se declarara la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes, con apercibimiento de lanzamiento y con imposición al demandado de las costas causadas.

2.El demandado se opuso a la demanda e imputó a la empresa actora haber actuado con mala fe y en fraude de ley, al ocultar intencionadamente el contenido del contrato que une a las partes. Alegó que el contrato fue firmado el 1 de febrero de 2011 sobre la vivienda indicada, que constituye desde entonces el domicilio familiar del demandado, y que en él se incluyó una opción de compra que había ejercitado en tiempo y forma el 4 de abril de 2021, tras recibir la demanda de desahucio, mediante notificación fehaciente en la que requería a la demandante para que en el plazo máximo de un mes se elevara a escritura pública la compraventa, con ofrecimiento del pago del precio pactado en el contrato, 140.000 euros con los descuentos y/o compensaciones aplicables según la cláusula decimoprimera del contrato.