Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO.En el presente litigio el comprador de
una suite en construcción perteneciente al «complejo Hotelero Guadalpin
Village» de Marbella reclamó de la entidad bancaria hoy recurrente (Banco
Santander, S.A., en adelante BS, antes Banco Popular Español, S.A., en adelante
BP), con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la parte del total
anticipado por él a la promotora ingresada en dicha entidad más intereses de
los anticipos desde las fechas de las respectivas entregas. Estimada la demanda
íntegramente en las dos instancias, la controversia en casación se circunscribe
a la cuestión de si dicha compraventa se encuentra o no comprendida en el
ámbito de protección de la referida ley, dado que la recurrente, como ya hizo
en las instancias, niega en casación que tuviera finalidad residencial.
A tenor de lo declarado probado en la
sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración
por las sentencias de esta sala referidas a otros apartamentos turísticos de la
misma promotora y promoción a la que pertenece la suite objeto del presente
litigio (sentencias 254/2024, de 26 de febrero, 887/2022, de 13 de
diciembre, y 472/2022, de 8 de junio), los antecedentes relevantes para la
decisión del recurso son los siguientes:
1.Hechos probados o no discutidos.
1.1. El 15 de abril de 2003 D. Anibal y la
entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos
o la promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L.,
suscribieron un contrato privado de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda) que
tuvo por objeto la «suite» identificada como « NUM000», perteneciente al
referido complejo hotelero.
En las condiciones generales aplicables al
contrato (también doc. 3 de la demanda) se incluyó una estipulación
decimotercera del siguiente tenor:
«La parte compradora se compromete y obliga
expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en
la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener
la categoría de Hotel de Apartamentos de cinco estrellas, obligándose a cumplir
lo previsto en el Art. 5 del Decreto 110/1986 de 18 de Junio sobre
Ordenación y Clasificación de Establecimientos Hosteleros de Andalucía,
preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación
indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso,
independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica,
ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la Entidad
explotadora del Conjunto».
1.2. Conforme al calendario de pagos pactado
en el contrato el comprador anticipó una parte del precio a la promotora. Por
lo que aquí interesa (es decir, dejando al margen las cantidades que ingresó en
otras entidades bancarias), se ha declarado probado y además no se discute que
abonó e ingresó en cuentas de la promotora en BP (BS) un total de 35.333 euros.
1.3. La suite no se entregó en el plazo
pactado, la promotora fue declarada en concurso con fecha 23 de julio de 2009,
el 31 de octubre de 2014 se abrió la fase de liquidación, y el contrato de
compraventa fue resuelto judicialmente a instancia del comprador por
incumplimiento de la promotora con fecha 16 de noviembre de 2009, entidad a la
que se condenó a devolver al comprador el total anticipado por este a cuenta
del precio más el timbre de las letras de cambio (esto es, 176.400 + 416,45 =
176.816,45 euros) más los intereses devengados por los anticipos desde su
respectiva entrega.
1.4. En 2018 el comprador reclamó a BS (como
sucesora de Banco Español de Crédito, S.A., Banesto) la parte del precio
ingresada en dicha entidad más intereses, procedimiento (autos de juicio
ordinario n.º 270/2018 del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Santander) en
el que con fecha 8 de octubre de 2018 recayó sentencia en primera
instancia íntegramente estimatoria de la demanda (doc. 17 de la demanda del
presente litigio), que condenó a BS a devolver al comprador la cantidad de
13.498 euros más intereses desde cada pago.
Esta sentencia fue confirmada en apelación por
la SAP Cantabria, 2.ª, n.º 230/2019, de 15 de abril (recurso de apelación
n.º 1066/2018). En lo que ahora interesa, la sentencia razonó lo siguiente:
«La legitimación de la parte actora surge de
su condición de titular de la relación jurídica en cuyo fundamento actúa (art.
10 LEC), sin que sea posible considerar que la adquisición realizada por el
actor tuviera una causa ajena a la meramente residencial como es la finalidad
meramente inversora y por tanto especulativa. Efectivamente, la finalidad
residencial es el origen de la protección legal dispensada por la ley 57/1968,
como reconoce la jurisprudencia (por todas, las SSTS de 1 de junio de
2016 y 21 de marzo de 2018). Pero ni ha conseguido la parte demandada
-a quien corresponde asumir las consecuencias desfavorables de la omisión
probatoria o en cualquier caso de las dudas existentes, ex art. 217 LEC,
de los hechos por ella alegados de los que espera obtener un rédito procesal-
justificar su posición a partir de la prueba de la finalidad alegada, ni puede
deducirse de lo alegado y acreditado, pues no existe indicio mínimo del
objetivo meramente especulativo de la compra. Todavía más, ni siquiera es
aceptable que se afirme que no se adquiere una vivienda a los efectos de la
protección legal: el contrato describe una suite dentro de un complejo hotelero
con su garaje, pero ni por la superficie ni por el precio puede pensarse en la
adquisición de otro objeto, sin perjuicio de que se le añadan servicios propios
de hostelería».
En el mismo año 2018 el comprador demandó a
Caixabank, S.A. (como sucesora de Monte de Piedad y Caja de Ahorros San
Fernando de Guadalajara, Huelva, Jerez y Sevilla, «El Monte»), en reclamación
de la parte del precio ingresada en dicha entidad, procedimiento (autos de
juicio ordinario n.º 321/2018 del Juzgado de Primera Instancia n.º 27 de
Valencia) en el que con fecha 31 de enero de 2019 recayó sentencia en
primera instancia (cuya firmeza no consta) íntegramente estimatoria de la
demanda (doc. 18 de la demanda del presente litigio), que condenó a Caixabank a
devolver al comprador la cantidad de 122.805 euros más intereses desde cada
pago.
2.En marzo de 2019 el comprador formuló la
demanda de este litigio solicitando, con base en el citado art. 1-2.ª, la
condena de BP (BS) a devolver los referidos 35.333 euros de principal más sus
intereses legales desde la fecha de cada pago. Esta suma se correspondía con la
parte del total anticipado por el comprador a cuenta del precio de su vivienda
aun no reclamada judicialmente, menos los 4.764 euros ingresados en Banco de
Andalucía, S.A., que no se reclamaban (13.498 +122.805+ 35.333 + 4.764 = 176.400
euros). En lo que ahora interesa, el comprador-demandante se limitó a decir que
adquirió la «vivienda» para «poder pasar sus vacaciones».
3.BP se opuso a la demanda alegando, en lo que
ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso por no tener la
compraventa finalidad residencial, fundamentalmente, por tener por objeto no
una vivienda sino una «"suite" que forma parte de un complejo
hotelero», tal y como resultaba de la citada estipulación decimotercera (págs.
7 y ss. del escrito de contestación).
4.La sentencia de primera instancia estimó
íntegramente la demanda con imposición de costas al banco demandado. En lo que
ahora interesa, consideró que la Ley 57/1968 sí era aplicable al caso por no
haber probado el banco que la compraventa tuviera una finalidad no residencial,
sin que fuera óbice para ello que se tratara de «una suite dentro de un
complejo hotelero»
5.Contra dicha sentencia recurrió en apelación
el banco reiterando, en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 no era
aplicable a la compraventa por ser su objeto un apartamento turístico.
El comprador se opuso al recurso alegando, en
lo que ahora interesa, que idénticas objeciones de BP sobre la finalidad de la
compraventa habían sido ya desestimadas en los otros procedimientos seguidos
contra Caixabank y contra Banesto (BS), destacando al respecto la
referida sentencia 230/2019, de 15 de abril, que la parte demandante
aportó en la audiencia previa.
6.La sentencia de segunda instancia desestimó
el recurso y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con imposición de
costas a la apelante.
En lo que ahora interesa razona, en síntesis,
que debía estarse a lo declarado por la misma sección y Audiencia
Provincial en la referida sentencia 230/2019, de 15 de abril, pues, aunque sin
efectos de cosa juzgada en el presente litigio «por no existir identidad de
hechos», era relevante que dicha sentencia hubiera declarado que ni el término
suite, ni el hecho de que se integrara en un complejo hotelero, eran óbices
para no apreciar una finalidad residencial dado «el precio alto de adquisición,
que se trata de un espacio adaptado como vivienda con fin residencial, al que
se le añade además un garaje».
7.Contra esta sentencia el banco ha
interpuesto recurso de casación por interés casacional en su modalidad de
existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales,
compuesto de un solo motivo, fundado en infracción del art. 1 de la Ley
57/1968, en el que se defiende la misma cuestión de la improcedencia de aplicar
la Ley 57/1968 por tratarse de una suite destinada, según el propio contrato, a
un uso turístico-hotelero expresamente excluido de su ámbito de aplicación.
8.El comprador-recurrido ha manifestado no
oponerse al recurso y de hecho ha pedido expresamente su estimación, pero sin
que se impongan al comprador las costas de las instancias.
SEGUNDO.Dado que la parte recurrida no solo no
se opone sino que, al solicitar expresamente la estimación del recurso ha de
entenderse que se allana al mismo, procede estimar el recurso de casación y
casar la sentencia recurrida, para, en su lugar, estimar el recurso de
apelación del banco y desestimar íntegramente la demanda.
Lo relevante para el caso es que la sentencia
recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala, fijada a
partir de la sentencia 857/2021, de 10 de diciembre (es decir, con
posterioridad a que se dictara la recurrida) y contenida, por lo que respecta a
esta misma promoción de Aifos, en las referidas sentencias
254/2024, 887/2022, y 472/2022, según la cual, primero, la Ley
57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio
sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con
toda claridad de la estipulación decimotercera del contrato de compraventa del
presente caso, asimismo incluida en el clausulado de los contratos referidos a
viviendas de esta misma promoción; y, segundo, la no aplicación de la Ley
57/1968 excluye que pueda declararse la responsabilidad de la recurrente, ni
como avalista colectiva, por no ser aplicable la doctrina jurisprudencial sobre
la efectividad de los avales colectivos en ausencia de aval individual, ni como
receptora de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su
jurisprudencia (condición por la que ha sido demandada en este litigio).
TERCERO.Conforme al art. 398.2 LEC, no
procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso de casación,
dada su estimación, ni las costas de la segunda instancia, dado que el recurso
de apelación debió ser estimado. Y conforme al art. 394.1 LEC, procede
imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia dado que la
demanda se desestima totalmente.
CUARTO.Conforme a la d. adicional 15.ª 8
LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por la demandada Banco Santander S.A. contra la sentencia dictada el 25 de
enero de 2021 por la sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Cantabria en el
recurso de apelación n.º 399/2020.
2.º-Casar la sentencia recurrida para, en su
lugar, estimar el recurso de apelación interpuesto en su día por la misma
entidad y desestimar íntegramente la demanda.
3.º-No imponer a ninguna de las partes las
costas del recurso de casación ni las de la segunda instancia e imponer al
demandante las costas de la primera instancia.
4.º-Y devolver a la parte recurrente el
depósito constituido.
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