Civil - D. Reales. Propiedad Horizontal. Estatutos. Autorización de obras en elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2010 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- Es jurisprudencia de la Sala que los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009). Debe matizarse, no obstante, que, en el caso, el destino de los elementos segregados es vivienda.

Sin embargo, la Audiencia concluye que las obras realizadas por "en ningún caso afectan a la seguridad o estabilidad del edificio, y tampoco se puede pretender que supongan una alteración de elementos comunes por el hecho de que se hayan abierto los accesos por las nuevas viviendas con un cambio en los pasillos comunitarios, pues abrir seis nuevas puertas para que los nuevos pisos puedan acceder al rellano o pasillo de la comunidad no comprometen la estabilidad del edificio ni su estructura ni su seguridad, como tampoco su aspecto, con lo que las obras efectuadas no contravienen los límites que imponen al art. 8 de la LPH los arts. 5,7 y 11 de la LPH " y que, en todo caso, lo que afectaría a la norma imperativa, alteración de coeficientes, debe ser votado por la Junta, pese a que los Estatutos mantengan la validez de lo establecido por el copropietario que lleve a cabo la segregación.

Ello supone la desestimación del recurso en aplicación de la doctrina sustentada en la Sentencia de esta Sala de 30 de septiembre de 1988, citada por la Sentencia recurrida, en la que se establecen unos límites a estas cláusulas estatutarias, de forma que si se cumplen tres requisitos mínimos las obras realizadas por un comunero a su amparo serían admisibles sin necesidad de disponer de autorización de la comunidad. Son estos: 1) que los pisos o locales resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente, o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (art. 396.1 del C.C.); 2) que como consecuencia de la división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1 de la LPH; y 3) que no se alteren elementos comunes, por contravenir el art. 11 de la LPH, en cuanto establece que cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.

Como dice la sentencia recurrida "se puede llegar a sostener que estas cláusulas estatutarias no son, por sí mismas, nulas de pleno derecho, lo que sucede es que no justifican y amparan cualquier tipo de actuación que realicen los propietarios, quienes en ningún caso podrán efectuar divisiones, agregaciones o segregaciones que vayan más allá de los tres límites que han quedado indicados, puesto que su realización infringe otras normas imperativas de la LPH (sus arts. 5, 7 y 11), pero en sí, no las infringen estas cláusulas estatutarias. Dicho de otra manera, si los estatutos permiten efectuar estas operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendría que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma".

En parecido sentido la sentencia de 10 de octubre de 2007, que recuerda que la labor de concreción de los conceptos contenidos en la LPH "debe ajustarse a la interpretación restrictiva que esta Sala ha considerado procedente cuando se trata de analizar las limitaciones que afectan a la propiedad individual".

Con cita de la STS de 7 de febrero de 1989, sigue diciendo que "toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes", por lo que mantiene que "el art. 7 LPH debe interpretarse como una declaración de los derechos de disfrute del titular sobre su inmueble otorgándole las máximas posibilidades de utilización (STS de 5 marzo de 1998)", señalando, finalmente, que "esta Sala ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior (SSTS de 6 de abril de 2006 y 25 de mayo de 2007)".

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]