Desahucio por expiración del plazo. Contrato de arrendamiento asimilado al inquilinato posterior a 1985 y anterior a la LAU de 1994. DDTT 1.ª, 3.ª y 4.ª LAU 1994. El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La sentencia recurrida expone los hechos del caso de la siguiente manera:

«En fecha 1 de julio de 1986 se celebró contrato de arrendamiento entre D. Augusto, en su condición de administrador, como arrendador, y D. Luis Carlos, de profesión pastor evangelista, como arrendatario; teniendo por objeto el local nº 2, sito en la C/ Rodrigo de Guevara nº 2 de Madrid.

»En el encabezamiento del contrato se especifica que se trata de un arrendamiento de local de negocios, por tiempo de un año prorrogable tácitamente. En la cláusula primera se establece que "El objeto de este contrato es el arrendamiento de un local que será destinado a cultos religiosos, no haciéndose responsable la propiedad en caso de que por cualquier motivo no sea autorizado para ello". En cuanto a la prórroga, la cláusula tercera dispone que "El plazo establecido en este contrato podrá ser prorrogado a voluntad del arrendatario, con expresa voluntad del arrendador a la inaplicación del régimen de prórroga forzosa, regulado por el n. 1 del art. 9 del Real Decreto Ley 2/85 del 30 de abril". También se alude a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la cláusula séptima, según la cual "El arrendatario se obliga a no ceder en todo o en parte el local arrendado que tiene una superficie aproximada de 194,23 m2, pudiendo no obstante ejercitar el derecho de traspaso en la forma y condiciones regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, teniendo en cuenta que en caso de traspaso la renta será adaptada de acuerdo con el Índice de Vida anualmente, aparte de lo que ordene la Ley de Arrendamientos Urbanos".

»En fechas 3 de marzo de 2021, 10 de marzo y 30 de junio de 2021, la Sociedad Conolvisa, S.L., actual copropietaria del local, mediante burofax, comunicó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato, dándolo por extinguido el 30 de junio de 2021. El arrendatario rechazó la finalización del contrato de arrendamiento.

»Ante dichas circunstancias, la Sociedad Conolvisa, S.L. formuló demanda de juicio verbal de desahucio contra D. Luis Carlos, interesando la resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término.

»La sentencia dictada por el Juzgador "a quo" desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.».

La duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento. El régimen de prórroga forzosa de los arrendamientos en la LAU de 1964 y su supresión por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril. Doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, la función de la instancia y los límites de su revisión casacional. Su aplicación a la novación contractual. Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de marzo de 2021 (D. JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia.

1.- El 2 de junio de 1975, D. Efrain, como arrendatario, concertó con la entonces propietaria, un contrato de arrendamiento cuyo objeto fue el "local estudio primera" sita la planta piso NUM001 de la casa nº NUM000 de la CALLE000, de Barcelona.

2.- El 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10 nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1975 correspondiente a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad", en el que pactaron lo siguiente:

"Primero.- Ambas partes acuerdan modificar con efectos del día 1º de febrero de 2002 el objeto del presente contrato establecido como local estudio primera por la vivienda situada en la planta NUM000 (anterior vivienda portería). El importe de la renta a partir del citado 1º de febrero de 2002 se fija en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

"Segundo.- Se autoriza al inquilino para que efectúe en la vivienda bajos las obras que estime oportunas siendo el coste de las mismas enteramente a su cargo y siempre y cuando no afecten a la estructura del edificio, ni debiliten los materiales empleados en la construcción, ni se refieran a elementos comunes, dándose como plazo para su realización hasta el día 31 de enero de 2002.

"Tercero.- En la referida fecha de 1º de febrero de 2002 Don Efrain dejará el estudio primera libre vacuo y expedito y a disposición de la propiedad.

"Cuarto.- Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

3.- Posteriormente UPL-GRACIA 2017, S.L. (en adelante UPL) adquirió el edificio al que pertenece la citada vivienda, por lo que se subrogó en la posición de la arrendadora en el citado contrato de arrendamiento.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Requisitos que ha de tener un contrato de arrendamiento concertado tras el RDL 2/1985, para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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CUARTO.- (…) Sobre los requisitos que ha de tener un contrato de arrendamiento concertado tras el RDL 2/1985, para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador, esta Sala ha declarado:

"la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ])".

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración. El alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- (...) Según dispone el artículo 1543 del Código Civil, todo contrato de arrendamiento lo es por tiempo determinado de manera que, sin perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57) o en los arrendamientos de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato (STS de 25 de noviembre de 2008).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente el artículo 1581 del Código Civil, ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Tras las entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción.

Civil – Contratos. Contrato de arrendamiento pactado por meses o por años pero sin duración definida. Inexistencia de prórroga forzosa.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 6 de junio de 2013 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

PRIMERO.- La parte actora, D. David, ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sita en el piso NUM000 del número NUM001 de la CALLE000 de Barcelona, celebrado el día 4 de noviembre de 1985, por expiración del plazo. La sentencia recaída en la instancia desestima la demanda y contra la precitada resolución se alza la parte demandante interesando su revocación y se dicte otra sentencia que estime la pretensión actora, por no encontrarse el contrato de arrendamiento litigioso sujeto al régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 64.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución del recurso conviene recordar:

a) que se tiene dicho con reiteración que el contrato de arrendamiento tiene carácter eminentemente temporal según se desprende de los artículos 1543, 1554-3 y 1569-1 del C.Civil y es por ello que la perpetuidad no se avenga ni conforme con la naturaleza íntima de la cesión de uso o disfrute a menos de impedir o imposibilitar el recobro de los derechos concedidos (ad exemplum SS.TS de 15 de octubre de 1984 y 11 de febrero de 1986), por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico, bien señalando período cierto y determinado o refiriéndolo a un acontecimiento futuro que irremisiblemente ha de suceder, y tanto es así que cuando las partes, con dejación de su soberana facultad dejan de hacerlo es el propio Código Civil (artículo 1581) el que establece normas de carácter subsidiario. Por ello cuando las partes establecen que la duración del contrato es por "tiempo indefinido", por "meses" o por "años" es claro que no señalan tiempo alguno, pero sin que sea lícito atribuir a la palabra una significación que no tiene como la de "a perpetuidad", que es, por demás, incompatible con la esencia misma del arrendamiento; consiguientemente, la expresión "por meses" que se utiliza en el contrato litigioso referida al término significa que el contrato no está sometido a duración determinada, pero si determinable según las normas supletorias del Código Civil a que se ha hecho referencia; y

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- (...) Esta Sala ha declarado con reiteración que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En tal supuesto, es necesaria la existencia de un acuerdo expreso de acatamiento, pues, en caso contrario, ha de estarse a la norma general, concerniente a la determinación de la duración del contrato por el tiempo convenido.

Con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en relación con los sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, en sentencia de 9 de septiembre de 2009, dictada tras Sala de Pleno celebrada el 14 de julio de 2009, se ha declarado que una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil, lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

El acuerdo antes señalado, en general, debe reflejarse en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir su presencia de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa será clara y terminante (aparte de otras, SSTS de 7 de julio de 2010 y 8 de abril de 2011).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración del contrato. Prórroga forzosa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

TERCERO.- La entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 ha derogado el régimen de la prórroga legal forzosa, instaurado por el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, desde entonces, impera plena libertad para determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda.

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones, con objeto de resolver si los contratos de arrendamiento celebrados al amparo del Real Decreto de 2/1985 podían someterse a una prórroga forzosa, ya no legal, sino convencional y, en virtud del principio de libertad contractual establecido en el artículo 1255, ha declarado la factibilidad de que las partes se sometan al referido régimen, siempre que así lo hayan establecido explícita o implícitamente (entre otras, SSTS de 29 de diciembre de 2009, 7 de julio y 11 de noviembre de 2010).

Dicha doctrina, unida a la jurisprudencia de esta Sala atañente a que la interpretación de los contratos verificada por el Tribunal de instancia debe prevalecer, salvo que resulte ilógica o arbitraria (aparte de otras, SSTS de 7 de julio de 2010 y 8 de abril de 2011), permite rechazar las conclusiones básicas del recurrente.

La hermenéutica de la Audiencia respecto a que la voluntad de las partes era la someterse al régimen de prórroga forzosa no adolece de ninguno de los defectos referidos, porque tras valorar la prueba practicada concluye que la estipulación donde se recogía la duración del arrendamiento era clara y no dejaba lugar a dudas.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. La duración indefinida en los contratos de arrendamiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jurídica celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985: prórroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- La duración indefinida en los contratos de arrendamiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jurídica celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985: prórroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994.

A) La entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Esta Sala, no obstante tiene declarado que la entrada en vigor del RDL 2/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórroga forzosa (SSTS 8 de abril de 2011 [RC n.º1656/2007], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007]). No resulta cuestionable, a través de este recurso, que las partes que intervinieron en el arrendamiento objeto de este pleito decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de LAU 1964, pues así lo interpreta la Audiencia Provincial y no se discute por la parte que ahora recurre. De este modo el objeto del recurso se ciñe a declarar si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable, como así lo valora la sentencia recurrida, la Disposición Transitoria Tercera de LAU 1994.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Denegación de prórroga por haber quedado a la libre disposición del arrendatario una vivienda de características análogas a la arrendada.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 6ª) de 21 de septiembre de 2011. Pte: JOSE GOMEZ REY. (1.475)

SEGUNDO.- No tendrá el inquilino o arrendatario derecho a la prórroga legal cuando en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada (artículo 62.5º de la LAU). No exige esta causa de denegación de la prórroga que la vivienda arrendada y aquella sobre la que el arrendatario tiene la libre disposición se encuentren en la misma población o Ayuntamiento, pero sí que tengan características análogas. La situación de una vivienda es una de sus características más relevantes.

Cabe recordar con la SAP Barcelona de 3/05/2011  que " la causa expresada en el caso quinto del artículo 62 Ley Arrendamientos Urbanos es una causa puramente objetiva, un hecho material, haber quedado a la libre disposición del demandado determinada vivienda de análogas condiciones a la que por virtud del arrendamiento está actualmente ocupando; sin que en la interpretación y aplicación del precepto puedan atenderse para justificar su exclusión consideraciones circunstanciales que supongan dejar la causa vacía de contenido, atendida la ratio legis del precepto, que debe vincularse necesariamente al fundamento y finalidad de la prórroga forzosa. La imposición por el legislador a los arrendadores de viviendas de una prórroga forzosa de los contratos, que opera en su perjuicio y en contra de la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a una necesidad humana esencial como es la de la vivienda y proteger a los inquilinos que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad frente a los propietarios.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de septiembre de 2011. (1.173)

TERCERO.- Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, se suprimió el régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos, de modo que frente al sistema regulado en Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se estableció una plena libertad para fijar la duración de un contrato de esta naturaleza.

Por otro lado, tal y como expone la parte recurrente, esta Sala ha considerado rechazable que, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, el uso de expresiones tales como «tiempo indefinido» o «por meses», permita suponer, sin más, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964; es más, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008, entre otras); sin embargo, reiteradamente se ha establecido por esta Sala que bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 nada impide que, en el ejercicio de la libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa; en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido; el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato; pero aun en estos casos, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse sin ningún género de dudas (SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración. Prórroga y la tácita reconducción. Distinción.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 5ª) de 8 de julio de 2011. (1.103)

CUARTO.- Lo cierto es que, como dice la S. de esta sección 5ª, de 18 de diciembre de 2008, la prórroga y la tácita reconducción son dos conceptos diferentes, aunque referidos a una misma realidad, la duración de los contratos. "La prórroga de un contrato arrendaticio supone la continuación en el tiempo de un pacto que iba a fenecer. La tácita reconducción, por el contrario, el nacimiento -si se quiere "re-nacimiento" -de un contrato -de un contrato extinguido. Así lo explica la jurisprudencia. Por todas, la S.T.S. 15 de octubre de 1996, cuando dice que "según la reiterada doctrina de esta Sala (sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985, entre otras muchas) el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señale el artículo 1581.

La prórroga, pues, impide la extinción del contrato; la tácita reconducción del Artículo 1566 C.c., presupone la extinción".

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]  

Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia T.S. de 30 de mayo de 2011.

TERCERO.- (...) esta Sala ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen. En tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. (SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

La Audiencia Provincial, concluye que en el contrato no se contempla de modo expreso el sometimiento al régimen de prórroga forzosa respecto a la duración del contrato, pero como se ha indicado, cabría también un sometimiento implícito. La sentencia de apelación no se ajusta a la doctrina jurisprudencial sentada ya que su adecuada aplicación precisa no solo comprobar que no lo han acordado las partes de un modo expreso, sino además exige indagar el alcance de su voluntad para poder determinar si, rechazado el sometimiento expreso, puede concluirse que existió un consentimiento implícito, que constituya una voluntad clara y terminante de sometimiento a la prórroga forzosa.

Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia T.S. de 8 de abril de 2011.

TERCERO.- Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

A) Deben ser rechazados los argumentos que ofrece el recurrente respecto a que la Audiencia Provincial ha vulnerado la doctrina de esta Sala al no respetar la interpretación del contrato dada por el Juzgado de Primera Instancia. No debe confundirse el término «Juzgado de Primera Instancia», con el de «Tribunal de Instancia», que es el que se recoge en la doctrina que a tal efecto cita como infringida. La jurisprudencia contenida en las sentencias que sobre la interpretación cita, se refieren a la necesidad de respetar la interpretación ofrecida por el Tribunal de Instancia, a saber, la Audiencia Provincial, órgano al que corresponde en exclusiva fijar los hechos probados con carácter incontrovertible, por gozar de un conocimiento pleno o plena jurisdicción que, con los límites que imponen la prohibición de la reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum [solo se transfiere al superior lo que se apela], le permiten resolver en apelación todas las cuestiones de hecho y de derecho objeto de debate en la primera instancia.