Doctrina sobre el derecho de retracto arrendaticio urbano en caso de venta conjunta. El art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de venta conjunta previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Éstos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-D. Alfredo, D. Inocencio, D. Erasmo, D. Pedro Enrique y Dña. Eloisa, D. Dimas y Dña. Flor, D. Abelardo y Dña. Debora, D. Porfirio, Dña. Trinidad, Dña. Cristina y D. Teofilo, Dña. Adela, D. Serafin y Dña. Palmira, Dña. Eufrasia y Dña. Socorro, Dña. Inmaculada, Dña. Angelica, Dña. Florinda, D. Desiderio y Dña. Leocadia, Dña. Virtudes y D. Felicisimo, Dña. Eugenia, Dña. Natividad y D. Herminio, D. Abilio y Dña. Serafina, Dña. Herminia, Dña. Angustia y D. Melchor, D. Alejandro y Dña. Valentina, D. Esteban y Dña. Noemi suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre unas viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a las personas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

Retracto arrendaticio urbano. No opera la exclusión del art. 25.7 LAU porque no consta que se transmitiera la totalidad del inmueble donde se ubican los pisos arrendados. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión los derechos de tanteo y retracto, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de noviembre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-El 10 de noviembre de 2006, Dña. Adelina, D. Indalecio, D. Juan Carlos y D. Jesús suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre cuatro viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre cuyas promociones se encontraban determinadas fincas del edificio sito en la DIRECCION000, de Madrid, entre ellas, las viviendas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que, aunque el objeto de la compraventa fueron 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso de casación.

Declarada la nulidad de una orden de suscripción por canje de unas participaciones preferentes al apreciar error del ordenante, se condena al amparo del art. 1303 CC a la restitución recíproca de las prestaciones. El momento a partir del cual se deben los intereses legales es en todo caso el de la entrega del dinero, por ser ese el momento en el que quien paga realiza la prestación restituible. Habitualmente coincidirá con la fecha de celebración o suscripción del contrato, aunque puede no hacerlo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2017 (D. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- El presente recurso se interpone en un litigio en el que, declarada la nulidad de la orden de suscripción por canje de unas participaciones preferentes al apreciar error del ordenante, se condena al amparo del art. 1303 CC a la restitución recíproca de las prestaciones. Las sentencias de instancia concretan la obligación de restitución de las entidades demandadas en la devolución del capital invertido por el cliente con los intereses legales desde que presentó formal reclamación extrajudicial.

El recurso de casación tiene por objeto exclusivamente la precisión del alcance de la restitución y, en particular, la fijación del momento desde el que se devengan los intereses del capital que hay que restituir. La demandante y recurrente en casación, frente al criterio de la sentencia recurrida, alega que debe estarse a la fecha en que se materializó la inversión.

En lo que interesa para la resolución del recurso, los hechos más relevantes para entender las cuestiones sometidas a esta sala, tal como han sido fijados en la instancia, son los siguientes:

1.- El 28 de mayo de 2009, D. Octavio y D.ª Enma firman una orden de suscripción de «participaciones preferentes Caja Madrid 2009» por canje de las que tenían suscritas en 2004 y por un importe nominal de 30.000 €. La fecha valor de la operación, que coincide con la fecha de la emisión de las preferentes suscritas, es el 7 de julio de 2009.

2.- La pérdida de valor desde la emisión de los títulos supuso para los actores un perjuicio económico considerable. El 15 de marzo de 2013 plantean una reclamación extrajudicial y el 14 de junio de 2013 interponen demanda contra Caja Madrid Finance Preferred, S.A. y Bankia, S.A. (sucesora de la primera), interesando la nulidad del contrato celebrado, con restitución del capital invertido y el abono de los intereses legales, desde la fecha en que se llevó a cabo la inversión.

3.- La sentencia dictada en primera instancia, al apreciar el vicio de consentimiento causado por error, estimó parcialmente la demanda, declaró la nulidad del contrato celebrado y condenó a la restitución recíproca de las prestaciones entre las partes. En particular, los demandantes debían devolver las participaciones preferentes o, en su caso, las acciones productos del canje obligatorio y las demandadas debían restituir solidariamente a la actora la suma de 30.000 euros, con los intereses legales desde 15 de marzo de 2013 (fecha en la que los demandantes presentaron formal reclamación extrajudicial a la parte demandada) hasta el momento en que se efectúe la devolución, minorando dicha cantidad en la suma de 4.667,83 euros en que se cifran los rendimientos liquidados a los demandantes.

Mercantil. Sociedades. Sociedades de responsabilidad limitada. Transmisión de participaciones sociales. Alcance de la renuncia al ejercicio del derecho de adquisición preferente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2013 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

5. (...) El motivo de casación es la infracción del art. 6.2 CC, pues la renuncia del derecho de adquisición preferente realizada por los socios constituye una pérdida irrevocable de un derecho, que desaparece del patrimonio del renunciante. El recurso entiende que la Audiencia ha incurrido en un error de interpretación, al conceder a la renuncia un alcance y significación jurídica que no le corresponden.

Procede desestimar el único motivo en el que se fundan ambos recursos por las razones que exponemos a continuación.

Resolución del recurso de casación: alcance de la renuncia al ejercicio del derecho de adquisición preferente.

6. Una de las singularidades del régimen de la sociedad de responsabilidad limitada, tanto bajo la Ley 2/1995, de 23 de marzo, vigente en el momento en que ocurrieron los hechos litigiosos, como bajo el actual RDLeg 1/2010, de 2 de julio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es la restricción estatutaria o, en su defecto, legal a la libre transmisión de participaciones por actos inter vivos. La exposición de motivos de la Ley 2/1995, de 23 de marzo, de sociedades de responsabilidad limitada calificaba esta forma societaria de " sociedad esencialmente cerrada, en la que las participaciones sociales tienen restringida la transmisión, excepto en caso de adquisición por los socios, por el cónyuge, ascendiente o descendiente de socio o por sociedades pertenecientes al mismo grupo que la transmitente, que, en defecto de cláusula estatutaria en contrario, constituyen supuestos de transmisiones libres ".