Venta de una cuota indivisa de un bien sin autorización del resto de los comuneros. Solo existe nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo ello incierto, pero la venta es válida cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO.- (...) Alega el recurrente la validez del contrato de compraventa como generador de obligaciones entre los contratantes.

Sobre la venta de una cuota indivisa de un bien, sin autorización del resto de los comuneros, se ha pronunciado reiteradamente esta Sala, y recientemente con un carácter de unificación de doctrina, como veremos, estableciendo la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de obligaciones.

En el presente caso la compradora conocía que solo se le vendía la mitad indivisa, por lo que en ningún momento se sorprendió su buena fe.

Instada la rescisión por lesión se estimó la demanda, pero facultando a la beneficiada para que indemnizase en la cantidad de 6.959,97.- euros en aras a la conservación de la partición. Consta que D.ª Fermina optó por la indemnización, por lo que a los recurridos se les denegó en otro procedimiento un demanda de división de herencia, como antes referimos.

Mantenida la validez de la partición, hasta el punto que se le ha denegado al hoy recurrente la división judicial de la herencia, es forzoso reconocer que en virtud de dicha partición D. Teodosio era propietario de la mitad indivisa que vendió a D.ª Fermina y esta era propietaria en virtud de la misma partición de la otra mitad indivisa.

Civil – Registral – Hipotecario. Principio de buena fe registral. Tercero hipotecario. Concepto de buena fe. Doble venta. Venta de cosa ajena.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación se basa en la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Esta norma, esencial en el Derecho inmobiliario registral, proclama el principio de fe pública registral que protege absolutamente al llamado tercero hipotecario, siempre que reúna los presupuestos que señala aquella norma, uno de los cuales, el único que se discute en este proceso y que es el objeto de este motivo, es de la buena fe.

El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999, 22 diciembre 2000, 18 diciembre 2007. Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965.

Civil – Contratos. Doble venta. Venta de cosa ajena. La doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- A partir de la consideración de que el demandante llegó a ser propietario de los inmuebles adquiridos, por haber sido entregados al mismo, resulta necesario plantear los efectos de la posterior venta y presunta entrega "ex artículo 1462" del Código Civil al hoy recurrente, que procedió a inscribir en el Registro de la Propiedad su adquisición.

Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.

Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991).

A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio de 2004 y de 30 de diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

Penal – P. Especial. Delito de apropiación indebida. Venta de cosa ajena por persona que era titular meramente fiduciario, haciéndose con el dinero recibido. Fiducia “cum amico”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2012 (D. CANDIDO CONDE-PUMPIDO TOURON).

SÉPTIMO.- El último motivo que procede analizar es el planteado por la parte recurrente en segundo lugar, infracción de ley al amparo del art 849 1º de la Lecrim denunciando como infringidos los arts. 252 y 250 1 6º del Código Penal, por estimar el recurrente que no concurren en los hechos denunciados los elementos del delito de apropiación indebida, si bien no desarrolla el motivo exponiendo con precisión cuales son las razones que justifican su oposición a la fundamentación de la sentencia impugnada en este extremo.

El cauce casacional elegido impone el absoluto respeto del relato fáctico. Del mismo se deduce que el recurrente que era titular meramente fiduciario de una Sociedad Limitada propietaria de una finca de gran valor, sociedad y finca que en realidad seguían perteneciendo al perjudicado, como se pactó documentalmente entre ambos, aprovechó la confianza en él depositada para disponer como dueño de dicho activo patrimonial, vendiendo a un tercero la referida finca, por un precio final de 691.494 euros, dinero del que se apropió sin informar al propietario de la venta realizada ni abonarle cantidad alguna.

El delito de apropiación indebida sanciona a quien, en perjuicio de otro, se apropie o distraiga dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble o activo patrimonial que hayan recibido en depósito, comisión o administración, o por otro título que produzca obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlo recibido.

Civil – Contratos. Venta de cosa ajena. Venta de bienes por uno solo de los comuneros, sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

DUODÉCIMO.- Motivo cuarto. Infracción del art. 1445 del C. Civil, relativo al carácter obligacional de la compraventa y la doctrina jurisprudencial sobre venta de cosa ajena.

Se desestima el motivo.

En la sentencia recurrida se declara nula la venta por ausencia de poder de disposición, pretendiendo el recurrente que se declare la validez de la venta de cosa ajena.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes por uno solo de los comuneros, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

2. Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985, 8-7-1988, 25-5-1990, 23-10-1990, 30-6-1993, 24-7- 1998 y 13-11-2001, así como también por la STS 9-10-2008, ya citada, en otro de sus fundamentos.

Civil – Contratos. Compraventa. Doble venta. Venta de cosa ajena. Distinción.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo (s. 4ª) de 18 de noviembre de 2011 (Dª. MARIA NURIA ZAMORA PEREZ).

QUINTO.- También debemos rechazar la reclamación evacuada en la instancia en base a una pretendida venta de cosa ajena, o la que se introduce ex novo en sede de apelación que por su extemporaneidad no merecería mayores consideraciones. Nos referimos a la invocación del artículo 1.473 del Código Civil que regula el supuesto de doble venta.

Como tiene dicho la jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencias de 30 de septiembre de 1.992; 25 de noviembre de 1.996; 15 de julio de 2.004; 18 de mayo de 2.005; 11 de octubre de 2.006, la doble venta supone que una persona vende a dos o más diferentes la misma cosa, caracterizándose porque ninguna de ellas ha adquirido el dominio sobre ella cuando se perfecciona el contrato posterior. Cuando no es así, si el adquirente anterior ha asumido el dominio sobre la cosa vendida, nos hallamos ante la venta de cosa ajena.

En el caso de autos, de darse alguna de esas hipótesis estaríamos en el supuesto de venta de cosa ajena, como lo demuestra la estimación de la acción reivindicatoria articulada por Doña Mónica. La venta de cosa ajena es admitida por la jurisprudencia, limitándose su peculiaridad a que el vendedor al tiempo de perfeccionar el contrato no es dueño del objeto vendido, quedando compelido a proceder a su adquisición a fin de poderla entregar al comprador a efectos de consumación y agotamiento del contrato. En el caso de autos el demandado hizo entrega del bien vendido al apelante, quien entra en posesión material de él, si bien ve posteriormente perturbado su pacífico disfrute como consecuencia de la reclamación de la propietaria colindante. Reconociendo, como no puede ser de otra manera, que la estimación de la demanda reivindicatoria formulada por Doña Mónica supone la venta de una cosa ajena, el despojo de la misma al comprador le legitima para reclamar el saneamiento por evicción, con la problemática formal expuesta para que prospere. Supuesto de evicción que lleva ínsito el incumplimiento parcial del contrato cuyo resarcimiento queda supeditado al cumplimiento de las formalidades legales que no se dan en el caso de autos.

Civil – Contratos. Compraventa. Venta de cosa ajena. Validez de la misma.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 1ª) de 26 de julio de 2011. (1.073)

CUARTO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los referidos términos, es de observar que la reclamación actora atiende al precio pendiente de pago por la venta de una instalación contraincendios, y el único motivo de oposición de la demandada es que tal venta es nula por falta de objeto al no ser la vendedora propietaria de dicha instalación, lo que en definitiva supone que la primera cuestión a abordar en la presente resolución es la validez en nuestro derecho de la venta de cosa ajena, dado que, independientemente de que la instalación en cuestión sea o no propiedad de GDX, si concluyéramos que la venta de cosa ajena es válida, el único motivo de oposición de la demandada decaería y, por tanto, vendría obligada a pagar el precio pendiente.

Pues bien, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha abordado esta cuestión, entre otras, en su sentencia de 20 de marzo de 2007, que aplica ya expresamente la doctrina establecida en el Pleno de fecha 5 de marzo de 2007, dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y así admite la validez de la venta de cosa ajena "en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino" por el juego de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 464 del Código Civil.

En efecto, la Sala 1ª del Tribunal Supremo se pronuncia al respecto con claridad en la indicada sentencia de 20 de marzo de 2007, efectuando las siguientes precisiones: "Hay que partir de dos conceptos jurídicos que son esenciales en el presente caso: el primero, relativo a la venta de cosa ajena, es decir, el supuesto en que los causahabientes de D. Eulogio vendieron a la sociedad demandada una parte de la finca que aquél había vendido anteriormente a la FÁBRICA DE ARMAS; el segundo, la doctrina sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: éste salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente titular registral, consagrando para los bienes inmuebles en aras de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad la adquisición a non domino que para los bienes muebles proclama el artículo 464 del Código civil.

Civil - Contratos. Compraventa. Venta de cosa ajena.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- Entrando en el análisis del recurso de casación, su desestimación es evidente, después de lo expuesto hasta ahora.

El motivo se formula por indebida aplicación de los artículos 609 y 1261 del Código civil y en el mismo se insiste en que las fincas las adquirió para su comunidad de gananciales el abuelo y causante del demandante en la instancia y ahora recurrente en casación. Ciertamente su adquisición en 1978 fue válida, el título era un contrato de compraventa perfecto y el modo fue la posesión material que funcionó como tradición real. En el desarrollo de este motivo, tras afirmar que la adquisición fue válida y eficaz, lo cual es cierto, se pasa a la afirmación que la posterior venta, en 1999, fue nula o inexistente por falta de objeto, lo cual no es cierto. Se trató de una venta de cosa ajena, que, tal como dice la sentencia de 5 de mayo de 2008, citada anteriormente: "La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz." Por tanto, la adquisición en 1978 por el causante del demandante y recurrente fue válida y eficaz y la adquisición por los demandados en 1999 fue una venta de cosa ajena, que dio lugar a una adquisición a non domino, como es de ver en el motivo siguiente.