Comunidad de bienes para la explotación de un inmueble. Principio de la autonomía de la voluntad. Fuerza vinculante de los estatutos. Facultad de los comuneros de separarse de la explotación común del inmueble según lo acordado por la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso, partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Mediante instrumento público de 6 marzo de 1972, se otorgó escritura de obra nueva relativa a un solar edificable de 3100 m2, sito en el término municipal de Puerto de la Cruz que, a efectos de condominio, se consideró idealmente dividido en 186 partes iguales.

Se señaló igualmente que sobre la finca antes descrita sus propietarios han construido a sus expensas, con materiales propios y sin adeudar nada por mano de obra ni dirección técnica o facultativa, el inmueble que se describe a continuación denominado DIRECCION000, en el término municipal de Puerto de la Cruz, situado en la DIRECCION001, que se compone de nueve plantas y azotea.

Se adquirió dicha finca en la forma y proporción que se indicó, mencionándose igualmente el «apartamento que corresponderá en caso de disolución de la comunidad a cada una de las partes», y de esta manera se realizó a cada uno de los comuneros la asignación de un apartamento determinado con su numeración correspondiente, con la advertencia expresa de que «los apartamentos números superiores al 500 se identifican a EFECTOS INTERNOS, CON UNA CENTENA MÁS, o sea el 501 y siguientes son el 601 y siguientes y así sucesivamente».

2.º-Por medio de una escritura pública de 16 de febrero de 1994, el presidente de la comunidad de bienes del DIRECCION000 protocolizó el acta de la Junta General Extraordinaria de la indicada comunidad celebrada el 31 de enero de 1994, relativa a los estatutos de la comunidad. En ellos, consta lo siguiente, en lo que ahora nos interesa:

« Artículo 1.- Constitución LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 queda constituida por todos los titulares de cuotas indivisas, en la Comunidad de Bienes establecida en el DIRECCION000", sito en la calle [...] A tal efecto, dichos titulares participan en la referida Comunidad, según los porcentajes que fueron asignados en su día, en la escritura pública en la que se formó dicha Comunidad de Bienes y en la que el propio tiempo, a efectos identificatorios, se señalaba un determinado apartamento del edificio, porcentaje que se mantendrá en idéntica cuantía en el supuesto de que, en el futuro se procediera a la división horizontal del edificio y se individualizarán las propiedades de cada titular.

»Esta comunidad se regirá por los presentes Estatutos y por los acuerdos que se adopten en sus Juntas Generales, y en su defecto, por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, y en los artículos 392 y concordantes del Código Civil.

[...]

Propiedad horizontal. Piso destinado a uso turístico. Jurisprudencia sobre las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal. La LPH no excluye el acuerdo comunitario adoptado por la junta de propietarios, con las mayorías establecidas, de prohibición de la actividad de uso turístico. En las sentencias que declararon válido el acuerdo prohibición de la actividad de uso turístico, se consideró, después de analizar las disposiciones estatutarias, que las mismas prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión. Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los antecedentes relevantes siguientes:

1.º- Objeto del proceso

Es objeto del presente proceso la demanda que es interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio, sito en la DIRECCION000 de Madrid, frente a los copropietarios del piso DIRECCION001) del referido inmueble, que lo destinan a alojamiento turístico. La comunidad vecinal entiende que dicha actividad se encuentra prohibida por los estatutos y que, además, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

2.º- Las actuaciones en primera instancia

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, que la tramitó por el cauce de juicio ordinario 860/2019. Seguido el procedimiento por todos sus trámites, con oposición expresa de la parte demandada, se dictó sentencia desestimatoria de la demanda.

El juzgado entendió, en síntesis, que la actividad desarrollada por los demandados no era contraria a los estatutos comunitarios, y citó la jurisprudencia del Tribunal Supremo en apoyo de tal decisión. Entre otras, la sentencia de 24 de octubre de 2011, que declaró en su fallo que: «[s]e reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa», y que la actividad desempeñada por los demandados no se encuentra prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios demandante.

Igualmente, tras el análisis de la prueba practicada, concluyó que no se probó una utilización anormal de las instalaciones comunitarias por los usuarios del piso DIRECCION001 del inmueble litigioso, y que, por lo tanto, no cabe entender que la explotación de la actividad de alquiler turístico llevada a efecto por los demandados suponga transgresión de lo dispuesto en el artículo 7 de la LPH, de manera que constituya una actividad molesta o incómoda.

Propiedad horizontal. Interpretación del art. 17.12 LPH. La legitimidad de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal y su conformidad con la Constitución. El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de octubre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes 1.- El 20 de abril de 2020, la comunidad de propietarios en propiedad horizontal del DIRECCION000 de Madrid, adoptó un acuerdo por el que se prohibía el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos. El acuerdo se adoptó por una mayoría de propietarios que superaba los tres quintos (de propietarios y de participación), pero no por unanimidad (hubo un voto en contra y una abstención). El propio acuerdo indicaba que: «Al necesitar una mayoría cualificada, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretariado de la comunidad en el plazo de 30 días naturales. Por lo que junto con este Acta se enviará a los propietarios una remisión de voto». El 4 de febrero de 2020, se remitió el acta de la junta a todos los propietarios, sin que en el plazo de treinta días naturales se hubiera manifestado ninguna discrepancia, por lo que quedó aprobado el acuerdo. 2.- La compañía mercantil Delsa Patrimonial Management Group S.L. (en lo sucesivo, Delsa), propietaria de una vivienda en la citada comunidad, presentó una demanda en la que solicitó la nulidad de dicho acuerdo por no haberse adoptado por unanimidad. 3.- Previa oposición de la parte demandada, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda. En lo que ahora interesa, consideró que cuando el art. 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo siguiente, permite limitar la actividad de pisos turísticos incluye la posibilidad de prohibirla, por lo que bastaba con la doble mayoría de 3/5 prevista en el propio precepto. 4.- El recurso de apelación de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora resulta de interés, argumentó que la actividad de alquiler de pisos turísticos puede ser limitada o condicionada, conforme a los propios términos del art. 17.12 LPH, pero no prohibida totalmente, por lo que el acuerdo de Junta es nulo. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda. 5.- La comunidad de propietarios interpuso un recurso de casación.

SEGUNDO.- Único motivo de casación. Planteamiento. Admisibilidad 1.- El único motivo de casación denuncia la infracción del art 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo siguiente, en relación con las reglas de interpretación contenidas en el art. 3.1 del Código Civil. 2.- En el desarrollo del motivo, la comunidad recurrente alega, resumidamente, que el mencionado precepto permite la prohibición de la actividad de alquiler turístico, puesto que las facultades de limitación y condicionamiento incluyen la prohibición. Para justificar el interés casacional cita resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales; a favor de su interpretación las sentencias de las Audiencias Provinciales de Segovia 129/2020, de 21 de abril, Granada 224/2022, de 25 de marzo, y Asturias 13/2021, de 18 de enero y 175/2022 de 28 de abril; y en contra las sentencias de las Audiencias Provinciales de Córdoba 690/2022, de 12 de julio, y Madrid 361/2022, de 6 de julio. 3 .- Al oponerse al recurso de casación la parte recurrida alegó que el mismo era inadmisible porque el encabezamiento del motivo no reunía los requisitos de formulación. Sin embargo, ello no es así, porque el encabezamiento es suficiente para identificar el problema sustantivo suscitado -la interpretación del art. 17.12 LPH-, lo que, por lo demás, presenta un interés casacional notorio, habida cuenta las interpretaciones divergentes que están haciendo las Audiencias Provinciales.

Propiedad horizontal. Acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, previstas en el art. 7.2 LPH, solicitando que se declare la cesación definitiva de la actividad que se desarrolla en la vivienda consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios. Se desestima ya que alegada una limitación a la propiedad, establecida en los estatutos, dicha restricción no es oponible a la demandada, dado que los estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de mayo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

1.- Acciones ejercitadas y sentencia de primera instancia.

Los presentes recursos traen causa de la demanda de juicio ordinario ejercitada por los actores en ejercicio de acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, previstas en el art. 7.2 LPH, solicitando que se declare la cesación definitiva de la actividad que se desarrolla en la vivienda sita en la primera planta en la CALLE000 n.º NUM000 de Madrid, consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda formulada, al considerar que la actividad desarrollada en el inmueble, que la circunstancia de un elevado número de personas que entran y salen del edificio, al tratarse de una comunidad de vecinos pequeña, puede resultar, en efecto, una molestia real para los vecinos, generando problemas de seguridad. Y que lo estatutos de la comunidad prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes. Estatutos que constan en escritura pública de 1952 y debieron ser inscritos en el Registro de la Propiedad, y si no se hubieran inscrito le hubiera sido muy fácil a la parte demandada poder acreditarlo, y no lo hizo pese a que le incumbe a la parte demandada al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión.

Propiedad horizontal. Realización de obras en elementos comunes. Impugnación de acuerdos relativos a la denegación de la instalación de una chimenea extractora de humos. El TS concluye que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de marzo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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FUNDAMENTOS DE DERECHO:

PRIMERO.- Antecedentes.

Por Dña. Antonia se formuló demanda de juicio ordinario frente a la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 y CALLE001 NUM001 y NUM002, de Madrid, solicitando la nulidad de los acuerdos de las juntas de 18 de junio y 13 de noviembre de 2014, y 7 de mayo de 2015, relativos a la denegación de la instalación de una chimenea extractora de humos.

La parte demandada se opuso a la demanda.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La parte actora recurrió en apelación y la sentencia de segunda instancia de fecha 15 de noviembre de 2017, estimó el recurso, declarando nulos los acuerdos, lo basa en la STS 10 de marzo de 2016 que dice que sigue los criterios de la de 15 de noviembre de 2010, y concluye que la instalación del tubo de extracción de humos es la única solución técnica para que el local de negocios sea destinado a la actividad que libremente le ha asignado su propietaria, por lo que los acuerdos de la junta denegando la autorización de la obra, contravienen lo establecido en los estatutos, en relación con la facultad de los propietarios de los locales comerciales, para instalar maquinarias de salida de humos, y toda vez que de dicha instalación, que no implica coste alguno para el resto de los propietarios, no produce molestia o perjuicio que sea constatable.

Esta sentencia es recurrida en casación por la comunidad demandada. recurso que formula en tres motivos.

Propiedad horizontal. División de local comercial en dos viviendas de uso individualizado. Sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de julio de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- La comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Benidorm interpuso demanda contra doña Marcelina solicitando que se declare contraria a derecho la división del local de su propiedad sito en dicho edificio para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que se declaren contrarias a derecho otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

La sentencia de primera instancia centra el objeto del pleito en el cambio de destino de local a vivienda y en el hecho de que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos y resuelve estimando la demanda sólo en parte a efectos de condenar a la demandada a reintegrar el estado de cosas al momento anterior al de la realización de las obras que afectan al exterior del edificio, desestimando la pretensión de la entidad demandante de declarar contraria a derecho la división del local de su propiedad efectuada por la demandada.

La comunidad de propietarios recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia por la que, con desestimación del recurso, confirmó la dictada por el Juzgado porque no ha habido una segregación jurídica con la constitución de nuevas fincas registrales.

Contra esta sentencia formula recurso de casación, por interés casacional, la comunidad de propietarios.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Las prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa en los estatutos, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- La infracción de la sentencia, se dice, se extiende no solo al razonar que está caducada la acción para impugnar el acuerdo, sino también al considerar que la acción declarativa relativa al cambio de uso comercial a residencial y la instalación de tubos por el patio hasta la cubierta no puede tener amparo en los estatutos comunitarios, existiendo sobre este aspecto jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales: contrariaa la sentencia (AP de Málaga -Sección 4ª- de 21 de abril de 2008; AP de Alava - Sección 1ª- de 30 de octubre de 2007; AP de Barcelona -Sección 13- de 13 de marzo de 2009, y AP de Madrid -Sección 19 - de 1 de junio 2009) y favorable (AP Vizcaya -Sección 3ª-16 de septiembre 2008; AP de Guipúzcoa - Sección 3ª -de 21 de febrero de 2007; AP de Murcia -Sección 5ª- de 23 de enero de 2007 y AP de Alicante -Sección 5ª- de 13 de julio de 2005).

La jurisprudencia de esta Sala, que sistematiza la sentencia de 1 de octubre de 2013, es reiterada en el sentido siguiente: 

(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 CC) (SSTS 15 de octubre 2009, 4 y 7 de marzo de 2013) 

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los comuneros a los gastos ordinarios y extraordinarios. Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo único. Infracción del art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal y reiterada doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

Se desestima el motivo.

La parte recurrente invocó doctrina jurisprudencial, entendiendo que las obras que exceden de la mera conservación o reparación no pueden integrarse en la exención pactada en los estatutos al constituir sustitución o renovación de los ascensores.

Esta Sala debe declarar que no se ha infringido en la sentencia recurrida lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la LPH, de acuerdo con la más reciente doctrina de este Tribunal, en parte, ya anterior en su fecha a la de la sentencia recurrida. Frente a una corriente jurisprudencial, ya superada, que entendía que los gastos extraordinarios no tenían cabida en las exenciones estatutarias que pretendían la exclusión de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, surge otra, reciente, que entiende que no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado, por lo que la exención a favor de locales ha de incluir también los gastos extraordinarios.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Autorización en los estatutos para la alteración o uso exclusivo de elementos comunes. Requisitos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- (...) En el primer motivo se plantea la necesidad de unanimidad para autorizar la modificación del título constitutivo en cuanto afecta a elementos comunes.

En el segundo motivo, que ahora analizamos se plantea por los recurrentes la inadecuación de los estatutos a la redacción de la LPH, de 1999 que consideran nulos, sin necesidad de plantear acción de nulidad en base a la disposición final única de la Ley 8/1999, insistiendo en la necesaria unanimidad para alterar los elementos comunes, que no puede ser soslayada por los estatutos que pretenden eludir la aplicación de una norma imperativa.

Esta Sala declara que no puede negarse que para la alteración de los elementos comunes, es precisa la unanimidad de los comuneros, como establecen los preceptos invocados, sin perjuicio de que vía estatutaria o título constitutivo se puedan establecer adaptaciones que no afecten a normas prohibitivas.

Sin embargo, en los estatutos, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, se permitía el cierre de pasillos, cuando los titulares de las viviendas que a ellos daban, prestaran su consentimiento, lo cual no infringe norma alguna de "ius cogens", pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa y no afecta a su estructura ni su estabilidad.

Mercantil. Sociedad de responsabilidad limitada. Derecho de separación. Licitud del pacto estatutario que permite la separación "ad nutum" del socio. Prestaciones accesorias. Licitud del régimen estatutario que permite el derecho de separación del socio titular de participaciones sociales con prestación accesoria consistente en la prestación de servicios profesionales cuando el socio decida cesar en la prestación de tales servicios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2013 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

SEXTO.- Tercer motivo del recurso de casación La recurrente alega en este motivo que la sentencia de la Audiencia Provincial contraviene los arts. 95 y 96 en relación al 12.3, todos ellos de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, y 1256 del Código Civil.

Tal infracción vendría determinada porque las causas estatutarias de separación que permite el art. 96 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada han de tener una naturaleza uniforme con las previstas en el art. 95 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, pues de otro modo se estaría permitiendo cláusulas estatutarias que previeran la separación "ad nutum", esto es, por la sola voluntad del socio, sin necesidad de causa justificada no imputable al mismo. Según la recurrente, tal posibilidad es contraria a los principios configuradores de la Sociedad de Responsabilidad Limitada y por tanto infringe el art. 12.3 de su ley reguladora, así como el art. 1256 del Código Civil al dejar el cumplimiento de la obligación al exclusivo arbitrio del socio.

En apoyo de su argumentación cita varios pasajes de la sentencia del Juzgado Mercantil que fue revocada por la de la Audiencia Provincial.

SÉPTIMO.-Valoración de la Sala. Licitud de la previsión estatutaria respecto del derecho de separación del socio En la regulación legal de las sociedades más acentuadamente capitalistas y corporativas, como es el caso de la sociedad anónima, el principio de estabilidad del capital social supone que no se reconozca a los socios un derecho a la desinversión y rescate de su aportación. Ello explica que se permita al socio la transmisión de su participación social a terceros, para evitar que se encuentre vinculado de forma permanente a la sociedad.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Participación en los gastos comunes. La cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Participación en los gastos comunes.

A) La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del primer motivo de su recurso, declara la posibilidad de que a través de los estatutos de la comunidad, determinados copropietarios pueden verse eximidos del pago de determinados gastos.

B) La Audiencia Provincial no contradice esta conclusión jurídica pues no niega la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad de propietarios puedan establecerse determinadas exenciones a la contribución de gastos, siempre que se cumplan los presupuestos legalmente establecidos, sino que se limita, una vez examinadas las peculiaridades físicas de la comunidad de propietarios, a analizar los estatutos de la comunidad de propietarios, de los que extrae consecuencias muy diferentes a las expuestas por la parte recurrente. Considera la sentencia que la fórmula de exoneración de gastos prevista en el apartado 1 de9 los estatutos es imprecisa y no se ajusta a las normas de especial determinación del artículo 9 LPH, pero, sobre todo, considera que en la determinación de la contribución de los propietarios a los gastos generales, se establecieron las cuotas de participación de cada uno, que fueron fijadas en atención a las singularidades del edificio. La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005]).

Civil – D. Reales. Realización de obras en la fachada de locales comerciales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 15 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA REBECA CARPI MARTIN).

TERCERO.- En esencia, la cuestión litigiosa se centra en determinar si las obras efectuadas por la parte demandada en la parte de fachada correspondiente a su local comercial, situado en planta sótano y planta baja, consistentes en transformar dos ventanas en puertas, colocación de pasarela metálica con anclajes en la fachada y apertura de un paso a través de la pared comunitaria que da acceso a las viviendas precisaba o no de la autorización de la Comunidad de Propietarios por afectar a un elemento común del inmueble, como es su fachada, y si ha existido o no esta autorización o si la ejecución de tal obra se llevó a cabo al amparo de lo establecido en las escrituras de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y estatutos que rigen la Comunidad. (...)

SEXTO.- Aclarada la naturaleza comunitaria de la pasarela procede valorar si las obras realizadas lo ha sido legítimamente, por venir autorizadas por ley, Estatutos o acuerdo de la Junta de Propietarios, o adolecen de una falta de autorización que determine su ilicitud, debiendo por ello procederse a su retirada y reposición al estado anterior. Es evidente que, en principio, no quedan autorizadas por ley las reformas y alteraciones de los elementos comunes emprendidas por un propietario de un elemento privativo. Así resulta sin duda del art. 553-36.2 y del art. 553-25.3 CCCat.

Por otra parte debe tenerse en cuenta que no es aplicable directamente, en cuanto a la interpretación de tales preceptos, lo sostenido por el Tribunal Supremo en la sentencia de 11 de febrero de 2010 y las allí citadas en el mismo sentido en la que se apoya la decisión del Juez de instancia, al tratarse de una doctrina jurisprudencial que interpreta la regulación estatal de la Propiedad Horizontal, ajena a nuestro ordenamiento catalán y por ello no aplicable en Cataluña. No obstante, careciendo de doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Superior de Justicia sobre esta cuestión, resulta razonable, dada la analogía entre el precepto estatal y el catalán, así como entre la situación fáctica planteada en ambos regímenes, interpretar el precepto catalán admitiendo, tal como hace el Tribunal Supremo respecto del art. 7 de la LPH, que " no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque comporten modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requieren la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO. - Propiedad horizontal. Los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque comporten modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requieren la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo.

A) Esta Sala ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la interpretación y alcance del artículo 17.1 LPH en las sentencias de 18 de diciembre de 2008 [RC 2469/2003 y RC 880/2004], y de 13 de septiembre de 2010 [RC 2029/2006], cuyos razonamientos son de plena aplicación al caso que nos ocupa, superando por tanto la doctrina contrapuesta, que sobre dicha cuestión jurídica, mantenían las Audiencias Provinciales.

En la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008 [RC 880/2004], acreditada la presencia de vecinos minusválidos en la finca, en el marco de la instalación de un ascensor ex novo en la comunidad, se estableció que « a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre [ocupación de parte de un local privativo para la instalación del ascensor] para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios ». Por tanto, en ella se exige el mismo régimen de mayorías previsto en el artículo 17 LPH  para la adopción de aquellos acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo pueda acarrear a alguno de los propietarios.

Civil – D. Reales. Propiedad Horizontal. Falta de validez de las autorizaciones previas y genéricas contenidas en los Estatutos de la Comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes, y que no exijan una autorización unánime prestada por los copropietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2011.

TERCERO. - Realización de obras en elementos comunes autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios: validez.

A) Bajo el argumento de que la sentencia recurrida, cuando expone que constituye una alteración de un elemento común la apertura desde zona común de cualquier acceso a un inmueble privativo, afecten o no a la seguridad y estructura del edificio y perjudique o no al resto de los copropietarios, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, la parte recurrente cita un buen número de sentencias dictadas por este Tribunal, de cuyo examen, sin embargo, no se puede extraer la doctrina que el recurrente denuncia vulnerada, dado que resuelven y dan respuesta a muy diversas situaciones jurídicas, ninguna de las cuales, sin embargo, analiza un supuesto de hecho similar al que ahora es objeto de estudio, ni se otorga la respuesta jurídica que aporta el recurrente. Alguna de estas sentencias resuelve situaciones de obras realizadas en bajos de edificios por propietarios de locales comerciales para el necesario desarrollo de su actividad. Las conclusiones que se obtienen en estas resoluciones no pueden trasladarse a la cuestión objeto de debate, ya que, como veremos, la jurisprudencia de esta Sala ha valorado que deben ser interpretadas de un modo flexible las exigencias normativas para realizar obras que pueden afectar a elementos comunes cuando se trata de locales comerciales situados en los bajos de los edificios en régimen de propiedad horizontal. Por otro lado las referencias que realiza el recurrente en el desarrollo de su escrito de interposición, respecto a la validez de la apertura de huecos realizada por los copropietarios, cuando no tienen salida a un elemento común o a la calle, no vienen sustentadas por un interés casacional válidamente acreditado, pero, en todo caso, tal realidad no ha sido constatada por la Audiencia.

Civil - D. Reales. Propiedad horizontal. Obras en elementos comunes. Cerramiento de terraza. Nulidad del acuerdo estatutario que las autoriza.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- La parte recurrente sostiene que la sentencia recurrida, al concluir que los Estatutos de la Comunidad pueden eximir a los propietarios de solicitar el consentimiento de la Comunidad para realizar obras que alteren el estado exterior del edificio, está reconociendo la posibilidad de que los referidos Estatutos vulneren normas de naturaleza imperativa, como lo son las contenidas en los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La Audiencia ha concluido que las obras realizadas por los demandados son plenamente válidas, pese a no haber obtenido un consentimiento unánime de la Junta de propietarios, y ello por cuanto los Estatutos de la Comunidad autorizaban su realización sin necesidad de tal consentimiento.

Considera la Audiencia que, sin ser objeto de discusión que el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal goza de una naturaleza imperativa, de modo que cualquier alteración del estado exterior del edificio exige el consentimiento de la Junta de Propietarios, nada impide que tal consentimiento pueda ser otorgado "ex ante", mediante los Estatutos que, en definitiva, han sido ratificados por todos y cada uno de los adquirentes de los pisos.

Civil - D. Reales. Propiedad Horizontal. Autorización por los Estatutos para la realización de obras que afectan a elementos comunes, sin necesidad de acuerdo unánime por parte de la Junta de Propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2010 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- En el único motivo del recurso se plantea ante esta Sala nuevamente la cuestión jurídica sobre la posibilidad de que los Estatutos de una Comunidad de Propietarios puedan autorizar válidamente la realización de obras que afectan a elementos comunes, y para cuya ejecución la Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo unánime por parte de la Junta de Propietarios.

La parte recurrente razona que la Audiencia Provincial ha infringido la jurisprudencia de la Sala que niega que los Estatutos de la Comunidad puedan autorizar la realización genérica de obras por los copropietarios cuando afectan a elementos comunes.

Es cierto, como señala la parte recurrente, que la Ley de Propiedad Horizontal establece que sólo por unanimidad de los copropietarios reunidos en Junta pueden adoptarse válidamente acuerdos que impliquen una modificación de elementos comunes. Este criterio es el que se ha seguido por esta Sala, no sólo en las sentencias que se citan en apoyo del interés casacional que defiende la recurrente, sino en otras más modernas, como las de 15 de diciembre de 2008 o 17 de febrero de 2010. También esta Sala se ha pronunciado en diversas ocasiones respecto a la imposibilidad de que el Título Constitutivo de la Comunidad pueda contener normas que contraríen preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS 26 de noviembre de 2007 y 1 de abril de 2009, entre otras).

Civil - D. Reales. Propiedad Horizontal. Estatutos. Autorización de obras en elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2010 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- Es jurisprudencia de la Sala que los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden vulnerar normas imperativas. Más concretamente, se ha declarado la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes. Tal doctrina, sin embargo se atempera cuando esta autorización y la afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario (STS 15 de octubre de 2009). Debe matizarse, no obstante, que, en el caso, el destino de los elementos segregados es vivienda.

Sin embargo, la Audiencia concluye que las obras realizadas por "en ningún caso afectan a la seguridad o estabilidad del edificio, y tampoco se puede pretender que supongan una alteración de elementos comunes por el hecho de que se hayan abierto los accesos por las nuevas viviendas con un cambio en los pasillos comunitarios, pues abrir seis nuevas puertas para que los nuevos pisos puedan acceder al rellano o pasillo de la comunidad no comprometen la estabilidad del edificio ni su estructura ni su seguridad, como tampoco su aspecto, con lo que las obras efectuadas no contravienen los límites que imponen al art. 8 de la LPH los arts. 5,7 y 11 de la LPH " y que, en todo caso, lo que afectaría a la norma imperativa, alteración de coeficientes, debe ser votado por la Junta, pese a que los Estatutos mantengan la validez de lo establecido por el copropietario que lleve a cabo la segregación.