Desahucio por precario. Presunción de que el titular registral es verdadero propietario. Frente a la titularidad registral de la actora, que no ha sido impugnada, no es preciso acreditar la cadena de transmisiones de la propiedad producidas desde la adjudicataria de la vivienda en la ejecución hipotecaria hasta la adquisición de la propiedad por la actora.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

El procedimiento en el que se plantean los recursos tiene su origen en una demanda de desahucio por precario interpuesta contra los ocupantes desconocidos de una vivienda por quien, según la nota simple registral aportada, figura en el Registro de la Propiedad como titular en pleno dominio de la vivienda.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.Global Pantelaria S.A. interpuso demanda de juicio declarativo verbal de desahucio contra ocupantes desconocidos de la vivienda sita en DIRECCION000., de San Juan de Aznalfarache, en la que solicitaba se dictara sentencia por la que se declare que los demandados ocupan la vivienda sin título alguno y sin pagar ningún tipo de contraprestación y, por tanto, en situación de precario, se declare haber lugar al desahucio por precario del inmueble, así como el derecho de la propiedad de Global Pantelaria S.A. sobre la vivienda y, en consecuencia, se condene a la parte demandada a desalojar la finca, dejándola libre, vacua y expedita y a disposición de la actora y en perfecto uso, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal. Aportaba nota simple acreditativa de la inscripción de la finca a su favor en el Registro de la Propiedad y del título de su adquisición en virtud de escritura pública de aportación de 22 de marzo de 2019 (doc. 1), documentación catastral coincidente con la descripción registral (doc. 2) y copia de la escritura pública de fecha 11 de enero de 2013 de adjudicación de la vivienda a favor de la anterior propietaria (Banco Español de Crédito S.A.) tras la correspondiente ejecución hipotecaria. Alegó que venía pagando desde su adquisición al citado Banco los impuestos correspondientes de la vivienda, que ella no había celebrado ningún contrato que autorizara el uso, pero había indicios de que la finca estaba ocupada, sin que constara en el Registro de la Propiedad constancia de ningún contrato de arrendamiento.

2.D.ª Alejandra se personó y contestó a la demanda solicitando la desestimación de todos los pedimentos de la parte actora con imposición de las costas. Alegó que la actora no era propietaria, y que la propietaria era ella, como acreditaba con primera copia de la escritura pública de compraventa de la vivienda de fecha 24 de septiembre de 2007.

3.El Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Sevilla dictó sentencia de fecha 7 de marzo de 2022 por la que estimó íntegramente la demanda, declaró haber lugar al desahucio por precario del inmueble litigioso de D.ª Alejandra, y declaró asimismo que el pronunciamiento era extensible a los ignorados ocupantes del mismo, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

El juzgado, tras invocar la jurisprudencia sobre el desahucio por precario razonó que, en el caso: «Atendiendo a las pruebas documentales aportadas por las partes en sus escritos de defensa, puede considerarse que los demandados, ostentaron título de propiedad sobre la vivienda litigiosa con anterioridad al detentado por la demandante, perdieron la titularidad del inmueble litigioso en virtud de la escritura pública de adjudicación al acreedor como consecuencia de la hipoteca constituida sobre dicha, y que la misma corresponde actualmente a GLOBAL PANTELARIA S.A, quien conforme a la presunción establecida por el art. 38 LH, detenta título válido posterior, y por lo tanto no existe título justo y válido en favor de la demandados que legitime su permanencia actual en el inmueble litigioso».

Protección de los derechos reales inscritos. Naturaleza y ámbito del proceso especial ante el que nos hallamos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria. El remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún fundamento, la acción no podrá prosperar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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SEGUNDO.- Antes de entrar en el concreto examen de los motivos de ambos recursos conviene hacer algunas precisiones sobre la naturaleza y ámbito del proceso especial ante el que nos hallamos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria dispone que "Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente".

El titular registral, por el mero hecho de la inscripción, recibe una especial tutela mediante la cual se le dota de una acción por cuyo simple ejercicio será puesto, sin entrar en el análisis de quién sea el titular material, en el estado posesorio correspondiente a lo que declara la inscripción. Se trata de llegar a un resultado fáctico equivalente al que presumiblemente se hubiera logrado con el ejercicio de la acción real ordinaria, pero mediante una acción nueva y especial que se concede al titular registral. Se trata de una acción de carácter vindicatorio y eficacia provisional, de modo que la sentencia que se dicte no produce efectos de cosa juzgada material (artículo 447.3 LEC).

Principios de inoponibilidad y de fe pública registral. La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. No obstante, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso.

... 4.- Es preciso entrar en el análisis del segundo motivo de casación porque, a pesar de la estimación del primer motivo, como se ha dicho, la adquisición de la propiedad por el Ayuntamiento no sería suficiente para poder estimar su demanda si quedara acreditado que, con posterioridad, la demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad.

El recurrente impugna la valoración realizada por la Audiencia en el sentido de que la demandada estuviera de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

El motivo se estima por las siguientes razones.

1.ª) Partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH.

La sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 (Rec. 5299/1999) -que, por la época en que sucedieron los hechos, al igual que sucede en el presente litigio, hubo de aplicar el derecho anterior al art. 594 LEC del año 2000, que zanjó la cuestión- sentó como doctrina la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro».

Doble inmatriculación. Aplicación de las normas de derecho civil para determinar la preferencia. Prevalece la inscripción registral extendida a favor del poseedor actual que ha adquirido el dominio por usucapión.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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TERCERO.- El primer motivo denuncia la infracción del artículo 1949 del Código Civil, con cita de las sentencias de esta Sala de 31 marzo 1992 y 19 julio 1999 para fundamentar la existencia de interés casacional, argumentando la parte recurrente que, por aplicación de dicha norma, frente al título de los demandantes inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito.

La sentencia dictada por el pleno de la Sala con fecha 21 de enero de 2014 (Recurso de Casación núm. 916/2011) se plantea la cuestión jurídica referida a la vigencia del artículo 1949 CC en relación con lo dispuesto por el artículo 36 LH y se expresa en lo siguientes términos:

«Por el primero, el Código Civil dispone, desde su redacción original, que "contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo», mientras que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece que "frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición" ».

Más adelante la misma sentencia añade lo siguiente:

Ejecución hipotecaria. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible en el supuesto de cesión de créditos realizada a título particular a los efectos de su oposición frente a terceros, pero no en los supuestos de transmisión de activos financieros, créditos y otras figuras afines que se produzcan en os casos de fusiones, absorciones y, en general, cesiones globales o universales.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (18ª) de 29 de junio de 2015 (Dª. María Guadalupe Jesús Sánchez).

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SEGUNDO.- Alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, que para que exista cesión, en el sentido en que se describe en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, la jurisprudencia ha establecido que debemos encontrarnos ante cesiones individualizadas, negocios jurídicos concretos y no ante transmisiones en bloque, como es el presente caso, donde tras una fusión y una segregación se constituye esta parte. Tal y como se manifestaba en la demanda, no estamos ante una cesión de créditos, sino tan solo ante una fusión de entidades y una cesión del negocio bancario, tal y como ha quedado acreditado en la misma con el documento que se acompañaba. Según resulta del testimonio notarial aportado con la demanda, se ha producido lo que la propia Ley califica expresamente como sucesión universal, y por tanto resulta inaplicable el artículo 149 de la LH pues las transformaciones societarias no están bajo su regulación. El artículo 131 LH, tan solo se limita a exigir la acreditación de la pervivencia del título que ampara el ejercicio de la acción hipotecaria. Por lo que esta parte ha cumplido fielmente con todos los requisitos exigibles para la presentación del procedimiento hipotecario, sin que sea de aplicación el artículo 149 LH tal y como se expone en este escrito ningún precepto de la LH, impone instar el proceso de ejecución hipotecaria su inscripción en el Registro. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se admita a trámite la demanda presentada.

Artículos Doctrinales: El fin de las discrepancias entre Catastro y Registro: la Georeferenciación y el IDUFIR. (togas.biz)

Cuch Aguilera Legal

Ejecución hipotecaria. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible en el supuesto de cesión de créditos realizada a título particular a los efectos de su oposición frente a terceros, pero no en los supuestos de transmisión de activos financieros, créditos y otras figuras afines que se produzcan en os casos de fusiones, absorciones y, en general, cesiones globales o universales.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (12ª) de 20 de marzo de 2015.

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SEGUNDO.- La cuestión que se suscita en esta apelación se centra en determinar si la entidad ejecutante puede ejercitar la acción ejecutiva, dimanante del préstamo hipotecario que relata en su demanda, en su calidad de sucesora de la prestataria, sucesión que se operó por la concatenación de los negocios jurídicos que relata y que supusieron la transmisión en bloque del patrimonio de la sucedida a la sucesora.

Pese a la extensión del Auto apelado y a las diversas cuestiones que, de forma concatenada, examina la Juez, la razón decisiva para denegar el despacho de ejecución ha sido únicamente la falta de inscripción de la cesión del concreto crédito hipotecario que se trata de ejecutar.

TERCERO. - Como ya expusimos en nuestros Autos de 11 de enero de 2.013 y 24 de abril y 3 de diciembre de 2.014, las operaciones jurídicas concatenadas por las que la demandante adquirió el crédito garantizado con la hipoteca, -transmisión que no se pone en tela de juicio por el Juez en el Auto apelado y que resulta de la documentación pública aportada-, no constituyen la cesión de créditos que se refiere el artículo 149 de la Ley Hipotecaria.

La cesión se define como un negocio abstracto dirigido a la transmisión del crédito, que desempaña una función parecida a la de la tradición en orden a los derechos reales, y que, consiguientemente, es distinta del negocio que constituye la causa y el fin económico de la transmisión, aunque reciba de éste su forma y normas fundamentales.

En cualquier caso, la cesión se configura en nuestro ordenamiento como la trasmisión de un crédito concreto y, así, el artículo 1.526 del Código Civil se refiere siempre en singular al "crédito, derecho o acción" cedidos. Se trata, pues, de una cesión singular.

Procesal Civil. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible en el supuesto de cesión de créditos realizada a título particular a los efectos de su oposición frente a terceros, pero no en los supuestos de transmisión de activos financieros, créditos y otras figuras afines que se produzcan en os casos de fusiones, absorciones y, en general, cesiones globales o universales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 10ª) de 6 de febrero de 2015.

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TERCERO.-I. La consistencia y alcance de la sucesión

A criterio de esta Sala la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles -en adelante, LME-, contempla dos grandes ordenes de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles: De un lado, las modificaciones en las que se produce una transmisión patrimonial con sucesión universal, como son la fusión, la escisión, la segregación y la cesión global de activo y pasivo; y, de otro, las modificaciones que aparejan un cambio en el régimen aplicable, integrado por la transformación y el traslado internacional del domicilio.

A tenor de lo establecido en el art. 68, apdo. 1, 3.ª LME, la segregación no es sino una modalidad de «escisión» (« 1. La escisión de una sociedad mercantil inscrita podrá revestir cualquiera de las siguientes modalidades: 1.ª Escisión total. 2.ª Escisión parcial. 3.ª Segregación. ..») en la que tiene lugar el «.. . traspaso en bloque por sucesión universal de una o varias partes del patrimonio de una sociedad, cada una de las cuales forme una unidad económica, a una o varias sociedades, recibiendo a cambio la sociedad segregada acciones, participaciones o cuotas de las sociedades beneficiarias » (art. 71 LME). Así, en coincidencia con la escisión parcial -y frente a la escisión total- la entidad segregante no se extingue por la transmisión total y, menos aún, parcial de su patrimonio; tiene lugar un traspaso en bloque por sucesión universal del patrimonio segregado a las sociedades beneficiarias, al igual que en las otras dos modalidades de escisión; y reviste gran relevancia el dato de que cada una de las partes del patrimonio objeto de segregación ha de formar una unidad económica, al igual que en los casos de escisión parcial o de cesión global de activo y pasivo del artículo 81, apdo. 1 (« Una sociedad inscrita podrá transmitir en bloque todo su patrimonio por sucesión universal, a uno o a varios socios o terceros, a cambio de una contraprestación que no podrá consistir en acciones, participaciones o cuotas de socio del cesionario »). A diferencia de esta última figura, en la segregación se atribuyen a la sociedad segregada acciones, participaciones o cuotas de las sociedades beneficiarias a cambio del patrimonio recibido; y se diferencia de la escisión parcial en que en ésta los destinatarios de las acciones, participaciones o cuotas de las sociedades beneficiarias son los socios de la sociedad que se escinde y no la propia sociedad.

Procesal Civil. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible en el supuesto de cesión de créditos realizada a título particular a los efectos de su oposición frente a terceros, pero no en los supuestos de transmisión de activos financieros, créditos y otras figuras afines que se produzcan en os casos de fusiones, absorciones y, en general, cesiones globales o universales.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (10ª) de 14 de enero de 2015 (Dª. MARIA DEL PILAR PALA CASTAN).

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PRIMERO.- BANKIA S.A. se alza contra el auto que deniega el despacho de la demanda de ejecución hipotecaria presentada por la apelante en calidad de sucesora universal de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID S.A. operada en virtud de una fusión por absorción por la que se ha producido un traslado en bloque del patrimonio de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID S.A. a la entidad ejecutante.

La resolución de primera instancia entendió que esta operación implica una cesión del crédito hipotecario que requiere para su efectividad la inscripción de la escritura pública de cesión en el Registro de la Propiedad en aplicación del artículo 149 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 1526 CC).

SEGUNDO.- La cesión operada en virtud de la cual se acciona no es una sucesión singular de un crédito concreto, supuesto previsto en el artículo 1.526 CC sino una sucesión universal, que supone la sustitución del causante en la posición que mantenía su causahabiente en la totalidad de su patrimonio.

En el caso que se examina no nos hallamos ante una cesión de créditos, sino ante el hecho público una fusión por absorción en que se ha producido un traspaso en bloque del patrimonio de BANCO PASTOR S.A. a favor del BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. al amparo de la ley 3/2009 de 3 de abril sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, que culmina en la existencia de una sola persona jurídica con los activos y pasivos que correspondían a las anteriores.

Procesal Civil. Procecimiento sobre nulidad de la cláusula suelo inserta en una escritura de préstamo hipotecario. Solicitud de sucesión procesal en la parte demandada por cesión del crédito después de interpuesta la demanda. Se accede. No es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de cesión del crédito hipotecario.

Auto del Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Barcelona de 14 de enero de 2015 (Dª. Bárbara María Córdoba Ardao).

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PRIMERO. Sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso

Dispone el art. 17 LEC: " 1. Cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente.

El Secretario judicial dictará diligencia de ordenación por la que acordará la suspensión de las actuaciones y otorgará un plazo de diez días a la otra parte para que alegue lo que a su derecho convenga.

Si ésta no se opusiere dentro de dicho plazo, el Secretario judicial, mediante decreto, alzará la suspensión y dispondrá que el adquiriente ocupe en el juicio la posición que el transmitente tuviese en él.

2. Si dentro del plazo concedido en el apartado anterior la otra parte manifestase su oposición a la entrada en el juicio del adquirente, el tribunal resolverá por medio de auto lo que estime procedente.

No se accederá a la pretensión cuando dicha parte acredite que le competen derechos o defensas que, en relación con lo que sea objeto del juicio, solamente puede hacer valer contra la parte transmitente, o un derecho a reconvenir, o que pende una reconvención, o si el cambio de parte pudiera dificultar notoriamente su defensa.

Cuando no se acceda a la pretensión del adquirente, el transmitente continuará en el juicio, quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos.

Procesal Civil. Proceso de ejecución hipotecaria. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud tras la segregación y cesión global del activo y del pasivo del anterior titular. No puede tramitarse un proceso de ejecución hipotecaria en base a un título en el que aparece como titular del derecho real de garantía alguien distinto a quien promueve el proceso, que tampoco figura como titular del derecho en la inscripción registral.

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (16ª) de 26 de noviembre de 2014 (D. MARTA RALLO AYEZCUREN).

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3. Sobre la necesidad de la inscripción

El recurso de NCG Banco plantea de nuevo ante este tribunal la cuestión de si, para ejecutar una hipoteca es necesario que ésta se halle inscrita en el Registro de la propiedad a favor de quien insta la ejecución y de si, en particular, la cesión de créditos y de hipotecas, en el marco de operaciones de escisión de conjuntos patrimoniales, exige -cuando menos, con carácter previo a la ejecución- la inscripción registral.

Nos hemos pronunciado al respecto en resoluciones anteriores y no apreciamos en este caso ningún dato por el que debamos desviarnos de lo ya dicho.

La acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca puede ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados, en cuyo caso, esa ejecución debe acomodarse a las particularidades recogidas en los artículos 681 y siguientes de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC), cuya observancia escrupulosa y su interpretación acomodada a los derechos fundamentales reconocidos por la Constitución debe guiar el desarrollo del proceso, habida cuenta la desigual posición que en él mantienen ejecutante y ejecutado o ejecutados (en ese sentido, hemos citado las Sentencias del Tribunal Constitucional, SSTC 122/2013 y 28/2010 y las Sentencias del Tribunal Supremo, SSTS de 3 de diciembre de 2004 y 7 de febrero de 2007), prueba de lo cual son las limitadas causas de oposición admitidas a estos últimos.

Una de esas especialidades consiste en que la legitimación activa para el ejercicio de la acción corresponde, no ya a todo aquel que "aparezca como acreedor en el título ejecutivo" o a quien acredite ser su sucesor, tal como establecen para la ejecución común los artículos 538.2, primer inciso, y 540 LEC, sino únicamente a quien figure como titular de la hipoteca en el Registro de la propiedad, atendida la base estrictamente registral de ese procedimiento especial, como se deriva de lo dispuesto en el artículo 130 de la Ley hipotecaria (LH), según redacción por la Ley 1/2000, modificada a su vez por la Ley 41/2007, a cuyo tenor el procedimiento se desarrolla "sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo".

Procesal Civil. Proceso de ejecución hipotecaria. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud tras la segregación y cesión global del activo y del pasivo del anterior titular. No puede tramitarse un proceso de ejecución hipotecaria en base a un título en el que aparece como titular del derecho real de garantía alguien distinto a quien promueve el proceso, que tampoco figura como titular del derecho en la inscripción registral.

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (11ª) de 27 de noviembre de 2014 (Dª. María del Mar Alonso Martínez).

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TERCERO.- En cuanto a la segunda cuestión de las relatadas en el recurso de apelación, debe significarse que la cuestión no es otra que la de determinar si la ejecutante tras la segregación y cesión global del activo y del pasivo, sin tener a su favor inscrita en el Registro de la Propiedad la cesión del crédito, presenta la condición de parte legítima procesal en estos autos de Ejecución Hipotecaria.

Esta Sala ya se ha pronunciado al respecto para determinar la necesidad de aquella inscripción, entre otros en Auto de 19 de abril de 2013 y lo resuelto conlleva a la desestimación del presente motivo de apelación y por tanto de la apelación.

No puede obviarse que nos hallamos en un procedimiento de ejecución hipotecaria, con unas singularidades y potestades bien definidas, (carácter sumario y limitadas causas de oposición, etc.) siendo el título el que determina la legitimación de las partes y en este no aparece la apelante.

Si bien la cesión del crédito no necesitará inscripción registral, no se sostiene la misma afirmación respecto de la transmisión de la garantía si se pretende acudir a la ejecución hipotecaria y tal afirmación no queda desvirtuada por el contenido del art. 540 de la L.E.C. dentro de la regulación de las disposiciones generales de la ejecución y no previsto para la ejecución singular de autos. El art. 688 de la L.E.C. situado en el capítulo relativo a las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados alude a la necesidad de que la certificación exprese que la hipoteca se halla en favor de la ejecutante y tal condición no se cumple.

Procesal Civil. La demanda contra la calificación del registrador o de la registradora formulada en juicio verbal directo se deberá dirigir contra el registrador o la registradora responsable de dicha calificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2015 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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SEGUNDO.- (...) Las calificaciones negativas del registrador, dice el artículo 324 Ley Hipotecaria, podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 de esta Ley. Señalando, a su vez, el artículo 328 que "Las calificaciones negativas del registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal", añadiendo en su párrafo quinto que "La Administración del Estado estará representada y defendida por el Abogado del Estado. No obstante, cuando se trate de la inscripción de derechos en los que la Administración ostente un interés directo, la demanda deberá dirigirse contra el Ministerio Fiscal".

Según los preceptos citados son impugnables ante los órganos del orden jurisdiccional civil las calificaciones negativas del registrador y, en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los registradores. Es decir, la Ley establece una actuación distinta y diferenciada de impugnación según se trate del recurso judicial directo contra la calificación del registrador o del recurso judicial frente a la Dirección General del Registro y del Notariado resolviendo el recurso en vía gubernativa interpuesto contra dicha calificación, que va a resultar determinante de la legitimación en el orden jurisdiccional civil.

Procesal Civil. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. No resultando debidamente justificada la inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad invocada a su favor por la entidad ejecutante, no cabe reconocer a la expresada demandante-ejecutante la legitimación activa exigida para promover la ejecución hipotecaria.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 2 de diciembre de 2014 (D. Ángel Luis Sobrino Blanco).

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PRIMERO.- El examen de las actuaciones sometidas a la consideración de este tribunal de alzada pone claramente de manifiesto que el pronunciamiento efectuado por la resolución apelada se concreta en acordar el sobreseimiento y archivo del proceso de ejecución hipotecaria, promovido por la entidad «BANKIA, SA», tras apreciar de oficio -y previa audiencia de las partes, conferida por medio de providencia dictada en fecha 4 de abril de 2014-, la falta de legitimación activa de la entidad ejecutante.

SEGUNDO.- La Sala comparte plenamente la conclusión jurídica que determina la RATIO DECIDENDI de dicho pronunciamiento. Conclusión que coincide, sustancialmente, con la adoptada por esta misma Sala en sus autos de 2 y 15 de octubre y 26 de noviembre de 2013 y 19 de febrero, 23 de septiembre y 25 de noviembre de 2014.

TERCERO.- Como ya razonaba este tribunal en la primera de las resoluciones reseñadas "...en cuanto el acreedor cesionario tiene a su disposición varias vías legales para exigir el crédito cedido, si quiere ejecutar la garantía hipotecaria acudiendo al procedimiento especial y sumario, con las ventajas procesales que ello le comporta, habrá de cumplir las formalidades exigidas para optar a esa vía...".

Efectivamente el acreedor de un crédito garantizado con hipoteca instrumentado en un título ejecutivo, puede, a través del oportuno proceso de ejecución, obtener tanto la realización de su derecho personal como la realización de la garantía real cuya titularidad ostenta.

La realización de la garantía real hipotecaria ha de ajustarse a las particularidades establecidas en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, encontrándose activamente legitimado, como ejecutante -por aplicación de lo establecido por los artículos 538 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción registral para la validez de la hipoteca conforme a lo establecido por los artículos 1875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria - la persona a cuyo favor aparezca establecida e inscrita la hipoteca.

Procesal Civil. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible en el supuesto de cesión de créditos realizada a título particular a los efectos de su oposición frente a terceros, pero no en los supuestos de transmisión de activos financieros, créditos y otras figuras afines que se produzcan en os casos de fusiones, absorciones y, en general, cesiones globales o universales.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 18ª) de 4 de diciembre de 2014 (D. Jesús Celestino Rueda López).

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PRIMERO.- Visto el contenido del recurso de apelación formulado contra el auto de instancia así como los razonamientos de la resolución recurrida, no se discute en principio el hecho de que la entidad ejecutante, Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria S.A., sea la actual denominación de la entidad Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad y posteriormente de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, Caja de Ahorros y Monte de Piedad en el proceso indiciariamente documentado mediante las sucesivas escrituras que constan referidas a los folios 39 y 40 de los autos en cuya virtud las cajas de ahorros que menciona segregaron y transmitieron en su globalidad a la entidad nuevamente constituida, Banco de Caja de España de Inversiones, Salamanca y Soria S.A. todo su negocio financiero (arrendamientos, fianzas, créditos, préstamos de todas clases y depósitos constituidos), mediante escritura pública de 24 de noviembre de 2011.

La cuestión que se plantea parte de que la presente demanda de ejecución hipotecaria se interpone por tal entidad Banco de Caja de España de Inversiones, Salamanca y Soria S.A. siendo así que en la escritura de constitución de hipoteca de 30 de agosto de 2006 figura como acreedora la entidad Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad y así también figura en la inscripción registral según la propia documentación aportada por la actora (folio 38).

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión no comparte esta Sala la decisión de la instancia, no obstante sus fundados razonamientos, manteniendo lo que ha sido su reiterado criterio plasmado entre otros en los autos de 23 de enero de 2014 y 8 de mayo de 2014, desde el momento en que no nos hallamos en puridad ante una cesión del crédito hipotecario, en cuyo caso sería plenamente aplicable la normativa y jurisprudencia referida a la cesión de créditos, sino ante una operación societaria que implica la transmisión en bloque del activo y pasivo del negocio bancario de unas determinadas entidades a otra distinta. No estamos pues ante una simple cesión de crédito a que se refieren los arts. 1526 y ss C.c. sino ante una transmisión de patrimonio a título universal de manera que la nueva entidad adquiere el activo y el pasivo, en este caso financiero, de la otra u otras entidades en un solo acto lo que no implica la necesidad de describir la transmisión particular de todos y cada uno de los negocios jurídicos de activo o de pasivo de cada entidad.

Procesal Civil. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de fusión por absorción. La inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es exigible en el supuesto de cesión de créditos realizada a título particular a los efectos de su oposición frente a terceros, pero no en los supuestos de transmisión de activos financieros, créditos y otras figuras afines que se produzcan en os casos de fusiones, absorciones y, en general, cesiones globales o universales.

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 14ª) de 23 de noviembre de 2014 (D. Agustín Vigo Morancho).

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PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la entidad BANCO POPULAR ESPAÑOL SA se funda en la consideración de que la entidad apelantes es titular del crédito hipotecario objeto de este procedimiento en virtud de la escritura de fusión por absorción del Banco Popular Español SA y Banco Pastor SA S.U. de fecha de 25 de junio de 2022. Precisa la parte apelante que no nos encontramos ante una cesión concreta de un crédito, sino en la subrogación en todos los derechos y obligaciones del Banco Pastor operada por medio de dicha escritura de fusión por absorción por lo que no es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que dicha inscripción tiene un carácter constitutivo.

En el presente caso nos encontramos ante una demanda de ejecución hipotecaria en base a la escritura pública de préstamo hipotecario formalizada en fecha de 24 de julio de 2007 entre BANCO PASTOR SA SU, como prestamista, y Don Ángel y Doña Montserrat, ampliado mediante escritura pública de novación modificativa de 12 de mayo de 2009, por la que se insta la ejecución de la cantidad de 85.186,73 € de principal y 24.956,02 €, en concepto de intereses y costas. No obstante, una vez presentada la demanda por el Auto de 10 de diciembre de 2013 se inadmitió la misma al considerar que es requisito imprescindible que en el Registro de la Propiedad aparezca inscrita y sin cancelar la hipoteca a favor del ejecutante. Contra este Auto se interpuso recurso de reposición, que se desestimó por el Auto de 13 de febrero de 2014 .

La cuestión planteada ya ha sido resuelta en otras resoluciones de esta Sección. Debe tenerse en cuenta que no nos encontramos ante la figura de la cesión de créditos, sino en la subrogación de la posición del acreedor hipotecario al asumir la nueva entidad financiera todos los activos y derechos de la sociedad absorbida.

Procesal Civil. Proceso de ejecución hipotecaria. Denegación del despacho de ejecución. Ejecutante titular del crédito hipotecario en virtud de cesión del mismo. No puede tramitarse un proceso de ejecución hipotecaria en base a un título en el que aparece como titular del derecho real de garantía alguien distinto a quien promueve el proceso, que tampoco figura como titular del derecho en la inscripción registral. Subsanación del defecto.

Auto de la Audiencia Provincial de Castellón (s. 3ª) de 6 de noviembre de 2014 (D. Rafael Giménez Ramón).

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PRIMERO.- La resolución apelada deniega un despacho de ejecución hipotecaria.

Fundamento de dicha decisión es que la garantía hipotecaria aparece inscrita a nombre de la Caja de Ahorros del Mediterráneo y no a nombre de la ejecutante Banco Sabadell SA como es preciso, habiendo sido concedida a dicha parte la posibilidad de subsanación de dicho defecto, de conformidad todo ello con la doctrina de esta Sala.

Frente a dicha resolución se alza la parte ejecutante por considerar que no es precisa para la continuación del procedimiento dicha exigencia, interesando subsidiariamente que se le dé la oportunidad de subsanar dicha circunstancia.

SEGUNDO.- A la vista de las cuestiones suscitadas y alegaciones en que se basa el recurso apreciamos que las mismas ya han sido objeto de pronunciamiento en su mayor parte en resoluciones precedentes de esta Sala resolviendo recursos de apelación contra denegaciones del despacho de ejecución hipotecaria o finalización anticipada del proceso derivado del mismo por idéntica causa que en el presente supuesto, siendo incluso algunos de ellos deducidos por la misma entidad apelante. Pueden citarse, entre otros, los Autos recaídos en fecha 13 y 21 de febrero, 5 y 11 de abril, 23 de mayo y 6 de junio de 2013, así como, de manera más reciente, el recaído en fecha 30 de enero de 2014.

Consecuentemente no debe de extrañar que vengamos a reproducir lo que en ellos ya dijimos y que supone rechazar la posición de la parte apelante, que defiende básicamente que no es precisa en casos como el presente que la garantía hipotecaria figure registralmente a su nombre para poder acceder al presente proceso especial de ejecución, posibilidades subsanatorias, con las que luego entraremos, al margen.

Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Adquiere del dominio mediante un título y un modo. Cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. Concepto de tercero. Tercero civil. Tercero hipotecario. Principio de fe pública registral. Adquisción de buena fe.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- 1.- Concepto de adquisición de dominio. Son modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las sentencias del 23 marzo 2004, 10 mayo 2004, 13 octubre 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 17 noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2009 .

Esta última es muy elocuente e interesa en el presente caso al decir, literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002." En el caso, no existe título. El embargo no se refirió a la plaza de garaje número NUM004 sino que explícitamente se concretó a la plaza número NUM008 y a esta última alcanzó la subasta y el auto de adjudicación. Respecto a aquélla no hay título de adquisición .

En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.

Civil – D. Registral. Legitimación del registrador para demandar ante la jurisdicción civil instando la nulidad de la Resolución de la DGRN que revoca una nota de calificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- La primera cuestión que debe plantearse, puesto que su propia naturaleza exige su consideración de oficio, es la de la legitimación del Registrador de la Propiedad para iniciar como demandante el presente proceso; legitimación que negaba el Abogado del Estado y que, no obstante, fue reconocida por el Juzgado de Primera Instancia con una formulación tan general que prácticamente comprendería la totalidad de los supuestos posibles, sin que la Audiencia se planteara la cuestión ante la desestimación de la demanda en cuanto al fondo de la pretensión de nulidad formulada.

Esta Sala (entre las más recientes, sentencias 260/2012, de 30 abril y 779/2012, de 9 diciembre), tras considerar el texto del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, bajo el epígrafe de "condición de parte procesal legítima" establece, en su párrafo primero, que «serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso», afirma que legitimación, considerada de este modo, constituye un presupuesto procesal susceptible de examen previo al del conocimiento del fondo del asunto en tanto que, incluso siendo acogible la pretensión -si se abstrae de la consideración del sujeto actuante- la misma no ha de ser estimada cuando quien la formula no puede ser considerado como "parte legítima", siendo cuestión que los tribunales han de examinar de oficio.

Civil – D. Hipotecario - D. Registral. Doble inmatriculación. En los casos de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- En clara contradicción con esto último, formula la recurrente el motivo tercero para denunciar la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación en forma alguna puede amparar una modificación registral de la extensión superficial de una finca por quien pretende ostentar la condición de "tercero hipotecario" ni, en definitiva, despliega su eficacia, ligada al principio de fe pública registral, en los supuestos de doble inmatriculación.

La sentencia de esta Sala núm. 299/2012, de 18 mayo, afirma al respecto que «en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, "no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil", además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ».

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.