Cláusulas penales. Doctrina jurisprudencial sobre las facultades moderadoras del art. 1154 CC. Cuando la cláusula penal se establece para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora prevista en el citado precepto. No obstante, sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Regla rebus sic stantibus. Naturaleza, regulación y efectos las figuras de la novación propia y la novación impropia o modificativa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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TERCERO.- Recurso de casación. Motivo primero.

1.-Formulación del motivo. Al amparo del art. 477.2.3º LEC, se denuncia que la sentencia se opone a la doctrina jurisprudencial fijada en la sentencia de Pleno 530/2016, de 13 de septiembre, y la sentencia 268/2019, de 17 de mayo, con relación al establecimiento de la cláusula penal del art. 1152 CC y la facultad de moderación judicial prevista en el art. 1154 CC.

En síntesis, sostiene que el razonamiento por el que la Audiencia rechaza la moderación de la cláusula penal ex art. 1154 CC, esto es, que cuando la cláusula penal se establece para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora prevista en el citado precepto, cuya finalidad «no reside en resolver la cuestión de sí se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la penal, pensaron en un incumplimiento distinto», contradice la doctrina sentada en las mencionadas sentencias, conforme a la cual se admite la moderación judicial en el caso de que «la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla».

Doctrina, esta última, que la recurrente afirma aplicable al supuesto enjuiciado, por existir identidad de razón con los enjuiciados en aquellas sentencias, dada «la inmensa desproporción que supone para las partes el contrato de compraventa objeto de la presente litis, por mor de la meritada CLÁUSULA PENAL, COMPLETAMENTE ABUSIVA, pues el Ayuntamiento actor no sólo se queda con los 11887,80 euros pagados por la ONG demandada por la venta de los solares sino que, además, se queda con la nave que está completamente terminada y con la sede de ASE que, tras las últimas obras realizadas, a resultas de la concesión de la licencia de obras de fecha 4 de diciembre de 2018, está solamente pendiente de la instalación del ascensor y de la energía solar para el abastecimiento de agua caliente y que, según el Arquitecto encargado de la ejecución de la obra "si lo extrapolamos a dinero podríamos estimar, con todos los aumentos de obra que hay, más todo el aumento de calidades, habría ejecutado un tanto por ciento de unos 300.000 euros (11:28:47 horas de la grabación del juicio), lo cual supondría un ENRIQUECIMIENTO INJUSTO para el Ayuntamiento pues la ONG demandada lo perdería todo, incluido el precio, máxime no habiendo tenido una actitud renuente al cumplimiento de las obligaciones y el grado de ejecución de las mismas".».

Incompetencia de la jurisdicción civil. Cesión de locales de negocio para restauración en aeropuertos gestionados por AENA. Solicitud de medidas de reequilibrio contractual como consecuencia de la crisis provocada por la pandemia del Covid-19. Incompetencia de la jurisdicción civil, al tratarse de concesiones administrativas de servicios, conforme a la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo. Legislación especial de carácter administrativo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2025 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-El 26 de diciembre de 2019 celebraron un contrato la empresa AENA SME S.A. (en lo sucesivo AENA) y la compañía mercantil Airfoods Restauración y Catering S.L. (en adelante. Airfoods) sobre cuatro locales de negocio dedicados a restaurantes, sitos en el aeropuerto de Santiago de Compostela (dos locales estaban situados en la zona de embarque y otros dos en la zona de tierra). En el contrato se pactó que la arrendataria abonaría una renta mínima garantizada (RMGA).

2.-Airfoods presentó una demanda contra AENA, en la que reclamaba que se aplicara al mencionado contrato la denominada cláusula rebus sic stantibus,por la situación creada por la pandemia de Covid 19 y el cierre de los aeropuertos.

3.-Previa oposición de la parte demandada, la sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, declaró que la crisis del Covid 19 y sus consecuencias habían generado un cambio imprevisible en las condiciones pactadas en el contrato y estableció que durante el periodo correspondiente al 1 de enero al 14 de marzo de 2020 se mantuviera el sistema de pago de la renta prevista en el contrato suscrito por las partes, prorrateándose la RMGA por días correspondientes a dicho periodo, pero suspendiéndose y no siendo exigible la RMGA correspondiente al periodo entre el 15 de marzo y el 21 de junio de 2020; con mantenimiento, en todo caso, del juego previsto en el contrato entre Renta Variable y Renta Mínima Garantizada Anual. Estableció que, para el periodo de tiempo del 22 de julio al 31 de diciembre de 2020 la RMGA se fijara en el momento contractualmente previsto (a la finalización de cada año anual) dividiendo la RMGA pactada para el 2020 y correspondiente a dicho periodo entre el número de pasajeros de 2019 correspondiente a tal periodo, multiplicándose por el número real de pasajeros a dicho periodo en el año 2020, sistema que se aplicará igualmente en anualidades sucesivas (división de la RMGA anual pactado para cada anualidad entre el número de pasajeros del año 2019 y multiplicación por el número de pasajeros reales de la anualidad); restableciéndose las condiciones originales del contrato celebrado entre las partes en el momento en que el número de pasajeros anuales sea igual o superior al número de pasajeros del año 2019.

Desahucio por falta de pago de la renta y acción acumulada de reclamación de las cantidades adeudadas por tal concepto. Carácter plenario del procedimiento. Posibilidad de alegación de los motivos de oposición relativos a que no se debe en todo o en parte la cantidad postulada en la demanda. Cláusula rebus sic stantibus. Procedencia de oponer la aplicación de la legislación dictada como consecuencia de la pandemia del covid 19 y excepciones concernientes al importe de las rentas reclamadas.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 24 de julio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación son de interés los antecedentes siguientes:

1.º- Es objeto del presente proceso, una acción de desahucio por falta de pago de la renta y acumulada con ésta otra de reclamación de las adeudadas por tal concepto. La demanda es interpuesta por la propietaria de la vivienda litigiosa, la entidad Atura, S.L., contra la arrendataria D.ª Debora.

Las partes están vinculadas por un contrato arrendamiento de fecha 1 de junio de 2015. La renta contractual inicial era de 1.300 euros mensuales. Se pactó que la arrendataria se hiciera cargo de los gastos de IBI, limpieza de escalera, luz y agua. Se acordó la actualización de la renta mediante el IPC. Como consecuencia de dicha cláusula la renta mensual hasta mayo de 2021 era de 1.364,56 euros y, a partir de junio de 2021, de 1.382,28 euros, según lo reclamado por la demandante.

2.º- El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona que la tramitó por el procedimiento de juicio verbal 789/2021.

En la demanda se reclamaron las rentas adeudadas, desde enero de 2021 a julio de 2021, por importe de 6.849,24 euros, tras descontar los pagos parciales llevados a efecto por la arrendataria relacionados en el hecho tercero de dicho escrito rector. En el suplico de la demanda se postuló, además de la resolución del contrato con posibilidad de enervación de la acción, la condena de la demandada a satisfacer a la actora la precitada suma de dinero, más las rentas que se devenguen durante el procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión.

3.º- La arrendataria se opuso a la demanda con base en el siguiente conjunto argumental:

En primer término, sostuvo la falta de legitimación activa de la demandante. Se alegó la concurrencia de pluspetición, que se fundamentó en que la renta mensual no era la indicada en la demanda, sino 1.370,56 euros al mes, desde marzo de 2021.

Se reconoció que se había dejado de abonar el 50% del importe de las rentas reclamadas en aplicación de lo establecido en el RDL 11/2020; ahora bien, al entender que, conforme a dicha disposición normativa, la arrendataria solo quedaba liberada de la reducción de la renta en dicho porcentaje por un periodo de cuatro meses, consignó para la enervación de la acción la cantidad de 4.796,96 euros. Se quejó de que la arrendadora no hubiera dado ninguna respuesta a la petición de rebaja de la renta contractual.

Demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y acción la reclamación de la cantidad. Arrendamiento para uso distinto de vivienda con gran tenedor. Inaplicaciòn de los beneficios establecidos en el real decreto ley 35/2020, sobre medidas derivadas de la pandemia del covid 19. Incumplimiento de los requisitos establecidos. En cuanto a la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, la sala se ha pronunciado en la sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio, en la que señalamos, como razona el juzgado y comparte la audiencia, que no es posible alegarla por vía de excepción; toda vez que su formulación, en un procedimiento de naturaleza plenaria como el que nos ocupa, debe llevarse a efecto por la vía de reconvención, lo que no implica lesión del derecho fundamental al art. 24.1 CE, pues su juego normativo no ampara formular pretensiones al margen de sus cauces legales, lo que además no es una exigencia caprichosa en tanto en cuanto se halla comprometido, para combatir, en su caso, sus presupuestos condicionantes, el derecho de defensa de la contraparte igualmente elevado a rango constitucional.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de julio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

Es objeto del presente proceso la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, así como acumuladamente con esta acción la reclamación de la cantidad que, por importe de 18.694,38 euros, se consideran adeudados por tales conceptos. La demanda es interpuesta por la entidad Development Diagnostic Company, S.L., contra D.ª Eugenia, en su condición de arrendataria.

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º- Las partes litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito con fecha 1 de junio de 2016. Sus condiciones más relevantes consisten en que el arriendo se pactó por un plazo de 10 años, con destino a actividad económica de gimnasio, si bien, a partir del cuarto año de vigencia del arrendamiento, la demandada podría desistir del contrato con aviso a la arrendadora con dos meses de antelación, sin derecho de indemnización alguna a favor de esta última.

Se convino una renta contractual de 1800 euros más IVA del 21%, con la retención fiscal correspondiente del impuesto de la renta de las personas físicas (19%), mediante transferencia a la cuenta corriente que se indica titularidad de la arrendadora. La arrendataria se comprometió a satisfacer el pago de los impuestos, arbitrios y tasas, excepto el IBI, de local arrendado, así como los correspondientes gastos de comunidad.

2.º- La arrendadora presentó demanda contra la arrendataria de resolución del contrato por impago de la renta y cantidades asimiladas, así como de reclamación del importe de las sumas adeudadas por tales conceptos. El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Blanes, que la tramitó por el cauce del juicio verbal 142/2022.

La parte demandada se opuso a la demanda. Reconoció la relación arrendaticia; pero señaló que se vio afectada por el cierre total de su actividad (15 de marzo de 2020 a 15 de junio de 2020; 28 de octubre de 2020 a 23 de noviembre de 2020 y 4 de enero de 2021 a 8 de febrero de 2021), así como sometida a diferentes periodos de reapertura con limitación de aforos, que fueron creciendo y decreciendo dependiendo de la incidencia de la pandemia, que oscilaron entre el 30%, 50% y 70% del aforo, más la compensación de cuotas de clientes ya percibidas por las futuras devengadas, que acreditará mediante prueba pericial.

Desahucio por falta de pago. En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago. Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. En el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando demanda reconvencional.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de junio de 2023 (D. ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ).

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4. La LEC dispone:

i) En el art. 444.1 LEC que:

«Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». ii) En el primer párrafo del art. 440.3 que:

«En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». iii) En el art. 447.2 que:

«No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias». iv) En el art. 497.3 que:

«No será necesaria la publicación de edictos en el "Boletín Oficial" de la Comunidad Autónoma o en el ''Boletín Oficial del Estado'' en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial».

v) Y en el art. 438.1 que:

«2. En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada.

» En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días.».

Acuerdos de unificación de criterios de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona sobre desahucios y doctrina “rebus sic stantibus”.

Los jueces de primera instancia de Barcelona (con competencia en asuntos civiles, con exclusión de familia, tutela e incapacidades), reunidos todos de manera telemática, han adoptado en el día de hoy, por muy amplia mayoría, los siguientes ACUERDOS DE UNIFICACIÓN DE CRITERIOS:

1.-) La mera presentación por el/la arrendatario/a de una demanda por la que se solicite la revisión de las rentas contractuales (con fundamento en la doctrina “rebus sic stantibus”), o el reembolso de rentas abonadas indebidamente (Llei 11/2020, de 18 de septiembre, del Parlament de Catalunya), o el otorgamiento de un contrato de alquiler social (Llei 24/2015, de 29 de julio, del Parlament de Catalunya), o la adopción de medidas cautelares previas preparatorias de las demandas citadas, no será motivo suficiente por sí sola para acordar la suspensión por prejudicialidad civil de un procedimiento de desahucio por falta de pago.

No obstante, y de manera excepcional, el juez podrá valorar la suspensión del juicio de desahucio, atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, en especial si se ha acumulado a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, las alegaciones que haga la parte actora, las mensualidades que aparezcan como impagadas, o la existencia de pagos o consignaciones por el/la arrendatario/a.

Jurisprudencia sobre el alcance de criterio de interpretación gramatical, en relación con el resto de los criterios legales contenidos en el art. 1281 CC. Jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus. La aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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TERCERO. Motivo primero de casación

1. Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del párrafo primero del art. 1281 CC y la jurisprudencia relativa a los requisitos de interpretación de los contratos, en relación con la disposición adicional sexta del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de Sector Público, al concluir la sentencia recurrida, de forma arbitraria y en contra del raciocinio lógico, que el contrato de 30 de enero de 2006 no impone ajuste alguno a la cuota de pantalla o share de Televisión de Galicia para la prórroga del contrato, dato que desacredita los argumentos de la Audiencia para modular la compensación e influye notablemente en el importe de las cuantías adeudadas a TVG, vulnerando los principios de publicidad y concurrencia insoslayables en la contratación pública que comportan una limitación al ius variandi del contrato que asiste al órgano de contratación.

En el desarrollo del motivo se argumenta que los términos del contrato de 30 de enero de 2006 son tajantes y concluyentes, cuando en la cláusula 4 establecen lo siguiente: "4.- Producción publicidad mínima garantizada. 4.1.- En el año 2006, la empresa se obliga a captar para TVG S.A. espacios publicitarios por un "mínimo garantizado" del importe bruto de once millones doscientos mil euros (11.200.000,00.- €), más el importe correspondiente al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Cláusula “rebus sic stantibus”. La alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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TERCERO.- Recurso de casación

1.- Motivo y razones del recurso. El único motivo del recurso de casación denuncia infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus" tras la sentencia de 30 de junio de 2014.

En su desarrollo, los recurrentes explican que el radical cambio de la legislación ha provocado una alteración de las circunstancias, imprevisible de todo punto en el momento en que consintieron en afianzar a Cel Celis, por lo cual se han distorsionado las bases del negocio y sus efectos, con incidencia sobre la consideración jurídica de su consentimiento (prestado en otros parámetros y bajo otras prescripciones normativas), y sobre la causa del propio contrato (función económico, social y jurídica que cumple en el tráfico negocial). Razonan que no habrían garantizado un préstamo cuyo único objeto era la fabricación de células solares o placas fotovoltaicas de haber podido conocer o tan sólo prever que cambiaría la normativa en un sector en el que la propia Administración, a través del IDEA (Instituto para el Desarrollo de la Energía), venía ofreciendo rentabilidades elevadísimas para los inversores en este tipo de energías. Mencionan también el retraso en el pago de las subvenciones concedidas. Aluden a la doctrina de la desaparición de la base del negocio, a la agravación de su prestación sin intervención o culpa suya, al consentimiento y la causa del contrato. Sostienen, en fin, que son difusas las fronteras entre la resolución por inexigibilidad de la prestación y la cláusula "rebus". Citan los arts. 1258 y 1289 CC y las sentencias de 21 de julio de 2010, 8 de octubre de 2012, 30 de junio y 15 de octubre de 2014 y 20 de febrero de 2015.

Por las razones que se exponen a continuación, el motivo, y con él el recurso, debe ser desestimado.

Cláusula “rebus sic stantibus”. La alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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TERCERO.- Recurso de casación

1.- Motivo y razones del recurso. El único motivo del recurso de casación denuncia infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus" tras la sentencia de 30 de junio de 2014.

En su desarrollo, los recurrentes explican que el radical cambio de la legislación ha provocado una alteración de las circunstancias, imprevisible de todo punto en el momento en que consintieron en afianzar a Cel Celis, por lo cual se han distorsionado las bases del negocio y sus efectos, con incidencia sobre la consideración jurídica de su consentimiento (prestado en otros parámetros y bajo otras prescripciones normativas), y sobre la causa del propio contrato (función económico, social y jurídica que cumple en el tráfico negocial). Razonan que no habrían garantizado un préstamo cuyo único objeto era la fabricación de células solares o placas fotovoltaicas de haber podido conocer o tan sólo prever que cambiaría la normativa en un sector en el que la propia Administración, a través del IDEA (Instituto para el Desarrollo de la Energía), venía ofreciendo rentabilidades elevadísimas para los inversores en este tipo de energías. Mencionan también el retraso en el pago de las subvenciones concedidas. Aluden a la doctrina de la desaparición de la base del negocio, a la agravación de su prestación sin intervención o culpa suya, al consentimiento y la causa del contrato. Sostienen, en fin, que son difusas las fronteras entre la resolución por inexigibilidad de la prestación y la cláusula "rebus". Citan los arts. 1258 y 1289 CC y las sentencias de 21 de julio de 2010, 8 de octubre de 2012, 30 de junio y 15 de octubre de 2014 y 20 de febrero de 2015.

Por las razones que se exponen a continuación, el motivo, y con él el recurso, debe ser desestimado.

Resolución de una compraventa por parte de los compradores que alegan no haber conseguido la financiación necesaria para proceder al pago como consecuencia de la adversa coyuntura económica. Se desestima. Cláusula rebus sic stantibus. No procede su aplicación en los casos de mera dificultad de financiación del deudor. La invocación de la situación de crisis económica no permite al comprador eludir las consecuencias previstas en el contrato para el caso de desistimiento o incumplimiento, pues la falta de obtención de financiación es un riesgo que corre de su cuenta, no de la del vendedor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- El litigio causante del presente recurso de casación versa sobre la pretensión de resolución de una compraventa por parte de los compradores que alegan no haber conseguido la financiación necesaria para proceder al pago como consecuencia de la adversa coyuntura económica. El contrato de compraventa contiene una cláusula en la que se prevé que si los compradores desisten del contrato o incumplen las obligaciones previstas en el mismo perderán las cantidades entregadas, pudiendo los vendedores quedarse con las cantidades percibidas en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Pero los compradores sostienen que no es aplicable tal cláusula porque ni han desistido ni han incumplido el contrato ya que, si no pudieron pagar, fue por no haber podido obtener financiación.

1.- En lo que interesa para la resolución del recurso, la sentencia de la Audiencia contiene la siguiente relación de hechos probados:

«En fecha 27 de agosto de 2007, D. Onesimo y D.ª Adriana suscribieron documento privado por el que conferían a la entidad 3 X TRES FINQUES SCCL mandato y provisión de fondos de 500 euros para las gestiones de la compra de la finca sita en la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 de Sabadell, con plaza de parking y trastero, por el precio total de 334.000 euros.

»Mediante el mandato los otorgantes autorizaban a 3 X TRES FINQUES SCCL para concertar en nombre y representación del Sr. Onesimo y la Sra. Adriana el contrato de arras o el de compraventa, dándose por consumada en ese momento su condición de mediadora.

»Queda expresamente pactado que los honorarios por 3 X TRES FINQUES por las gestiones encomendadas son de 9.000 euros, honorarios que están incluidos en el precio total.

»La parte compradora se obliga a presentar a la entidad mandataria la documentación precisa para la tramitación del préstamo hipotecario correspondiente en el plazo máximo de 5 días, en caso de no aportarlo se considerará que desiste de la compra.

»2) En fecha 21 de septiembre de 2007, D. Cirilo y D.ª Remedios como vendedores y D. Onesimo y D.ª Adriana como compradores, suscribieron un contrato privado de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000, NUM001 de Sabadell, con plaza de garaje y trastero anejos, afecta a una hipoteca a favor de la Caixa d'Estalvis de Sabadell.

Artículos Doctrinales: Crisis económica y la moderna configuración jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus. (http://noticias.juridicas.com/)

María Victoria Rodríguez Caro. 

Civil – Contratos. Contrato de obra. Incumplimiento del contrato al no haber realizado el edificio y entregado las unidades de obra convenidas. Magnífico estudio sobre la posibilidad o no de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” por el cambio sustancial de las circunstancias producido por la crisis e imposibilidad de obtención de financiación para la obra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 4ª) de 12 de marzo de 2015 (D. Carlos Fuentes Candelas).

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CUARTO.- En cuanto al fondo no se discute por la parte apelante el incumplimiento objetivo del contrato al no haber realizado el edificio y entregado las unidades de obra convenidas, pese al tiempo transcurrido ni se alega que se vaya a hacer en un futuro. Pero pretende la desestimación de la demanda o la revisión del contenido de las obligaciones y compensación del desequilibrio de las prestaciones invocando la cuestión de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", implícita en los contratos, por el cambio sustancial de las circunstancias producido por la crisis e imposibilidad de obtención de financiación para la obra.

Se desestima el motivo del recurso, habida cuenta de las razones expresadas en la sentencia apelada.

Tal doctrina se había aplicado con carácter muy restrictivo. Así, la STS de 27 de diciembre de 2012 señala que la jurisprudencia exige reiteradamente "que la alteración posterior de las circunstancias, sea extraordinaria, que provoque un desequilibrio exorbitante, por circunstancias imprevisibles", estableciendo las de STS de 25 de enero de 2007 y 20 de noviembre de 2009: "A) Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones".

Incumplimiento de las obligaciones por imposibilidad sobrevenida. Rebus sic stantibus. Cuando se trata de deudas pecuniarias de pago de dinero como prestación principal no cabe que opere como exoneración de la obligación la imposibilidad sobrevenida de ésta por caso fortuito o fuerza mayor. Las contingencias relacionadas con la salud, bien de la parte contratante o de su núcleo familiar, con afectación de su solvencia, son inevitalbes pero son previsibles, según es notorio por máximas de experiencia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015.

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SÉPTIMO. (...) 1. A partir de los términos en que se plantea el motivo, la consecuencia directa es que la recurrente, como así insiste, ni en la contestación a la demanda, ni en el recurso de apelación ni en la casación plantea como alegato de su defensa la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", cuya doctrina viene a mitigar el excesivo rigor del principio "pacta sunt servanda".

La parte no insta las consecuencias anudadas a la aplicación de la citada cláusula, como serían el efecto resolutorio cuando no sea posible establecer de otra forma el equilibrio jurídico, o bien el mero efecto modificativo, acomodando lo convenido a las circunstancias concurrentes en el caso enjuiciado al tiempo de ser cumplido (STS de 13 marzo 2015, Rc. 578/2013). Por contra, lo que pretende es quedar liberada del cumplimiento de la obligación que se le exige, por imposibilidad sobrevenida por caso fortuito o fuerza mayor, si bien resulta llamativo que admita que queden a disposición de la vendedora las cantidades entregadas a cuenta en cumplimiento del contrato. En realidad plantea un desistimiento unilateral, por las circunstancias que alega como imposibilidad sobrevenida para el cumplimiento de su obligación del pago del precio de la compraventa.

2. La sentencia recurrida, aunque desestime como motivo del recurso de apelación la "incongruencia extra petita" por haber acudido la sentencia de la primera instancia a la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus" para la decisión del litigio, sin embargo se aparta de ella a la hora de resolver el fondo de la cuestión que se somete a su enjuiciamiento.

3. En el fundamento jurídico quinto esta sentencia cita y resume la jurisprudencia que recoge la del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002 acerca de la imposibilidad sobrevenida para el cumplimiento de la prestación, para, a partir de su doctrina, negar tal imposibilidad en los términos que hemos sistematizado en el resumen de antecedentes de la presente resolución.

Por tanto, la "ratio decidendi" de la sentencia recurrida no reside en la aplicación de la doctrina sobre la cláusula "rebus sic stantibus" sino en la de imposibilidad sobrevenida de la prestación.

No aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus" en los casos de compraventas de vivienda sobre plano en los que el comprador alega que el cambio sobrevenido de circunstancias le impidió obtener la financiación necesaria para pagar el precio que quedaba por abonar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 (D. Rafael Sarazá Jimena).

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DÉCIMO.- Formulación del sexto motivo del recurso de casación

1. - El sexto y último motivo del recurso de casación se encabeza así: «Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.3° LEC por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso. Infracción de los arts. 7, 1105 y 1258 del Código Civil y la regla "Rebus Sic Stantibus et Aliquo de Novo Non Emergentibus". Existencia de interés casacional por vulnerar la sentencia recurrida la doctrina contenida en las SSTS 17 nov. 2000, 28 dic. 2001 y 17 ene. 2013».

2. - El motivo se desarrolla entre las páginas 86 y 109 del recurso, y tras una transcripción parcial de la sentencia de esta Sala núm. 820/2013, de 17 de enero de 2014, se solicita una revisión de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la cláusula "rebus sic stantibus" [estando así las cosas]. Alega el recurrente que cuando se firmó el contrato de compraventa de la vivienda, en mayo de 2006, nada hacía presagiar la grave crisis económico-financiera que se avecinaba, pues ese mismo año el recurrente compró y vendió algunos inmuebles, obteniendo un beneficio superior a los 100.000 euros, mientras que en 2008 solo pudo vender un inmueble, con un beneficio de 7.603.79 euros. Que el recurrente vivía de la compraventa de inmuebles, por lo que la paralización del mercado inmobiliario por la crisis económica le supuso una total ausencia de ingresos, pese a lo cual tuvo que seguir haciendo frente a los préstamos solicitados en su día para adquirir los inmuebles de cuya venta vivía. Ello habría supuesto, según el recurrente, una alteración sustancial e imprevisible de las circunstancias tenidas en cuenta por el recurrente cuando celebró el contrato.

UNDÉCIMO.- Decisión de la Sala. Improcedencia de aplicar la doctrina "rebus sic stantibus"

1. - Como el propio recurrente ha puesto de manifiesto en su recurso, la reciente jurisprudencia de esta Sala ha tratado la doctrina "rebus sic stantibus" y ha sentado unas conclusiones que no es procedente modificar en esta sentencia.

Artículo Doctrinal: La cláusula “rebus sic stantibus”. A colación de la STS 333/2014, de 30 de junio. (http://noticias.juridicas.com/)

Mauricio Bueno Jiménez.
Abogado

Civil – Contratos. La cláusula rebus sic stantibus. Caracterización de la figura y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial aplicable. Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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La cláusula rebus sic stantibus.

Caracterización de la figura y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial aplicable.

SEGUNDO .- (...)

Contexto interpretativo.

3. Respecto de la cuestión de fondo que plantea el presente caso, en torno a la valoración del régimen de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, debe señalarse que en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura referenciada en un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula "peligrosa" y de admisión "cautelosa", con fundamento derivado del criterio subjetivo de la equidad y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la sentencia de esta Sala, de 10 de febrero de 1997, que es tomada como referente por la Audiencia Provincial.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato. Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de esta figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (núms. 820 y 822/2012, respectivamente) en donde se reconoce que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil).

Caldera de Taburiente, La Palma

Civil – Contratos. Corrección de la frustración económica del contrato. Cláusula "rebus sic stantibus".

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2013 (D. JOSE RAMON FERRANDIZ GABRIEL).

CUARTO. (...) B. I. (...) Promociones Domus Soria, SL alega que el Tribunal de apelación debería haber suavizado la regla " pacta sunt servanda " mediante la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ".

B.II. La jurisprudencia ha destacado la admisibilidad en nuestro sistema de ciertos medios de corrección de la frustración económica del contrato, en determinadas situaciones particulares - así, entre otras, en las sentencias de 31 de octubre de 1963, 15 de marzo de 1972, 16 de junio de 1983, 27 de junio de 1984, 19 de abril de 1985, 17 de mayo de 1986, 13 de marzo de 1987, 6 de octubre de 1987, 23 de marzo de 1988, 16 de octubre de 1989, 21 de febrero de 1990, 12 de noviembre de 1990, 1202/1993, de 14 de diciembre, 209/1994, de 15 de marzo, 344/1994, de 20 de abril, 29/1996, de 29 de enero, 1048/2000, de 15 de noviembre, 1059/2000, de 17 de noviembre, 129/2001, de 20 de febrero, 1234/2001, de 28 de diciembre, 518/2002, de 27 de mayo, 313/2004, de 22 de abril, 539/2004, de 18 de junio, 1090/2004, de 12 de noviembre, 481/2005, de 17 de junio, 953/2006, de 9 de octubre, 79/2007, de 25 de enero, 197/2007, de 1 de marzo, 966/2007, de 26 de septiembre, 175/2009, de 16 de marzo, 336/2009, de 21 de mayo, 781/2009, de 20 noviembre, 360/2010, de 1 de junio, 84/2012, de 20 de febrero, 93/2012, de 21 de febrero, 240/2012, de 23 de abril, 243/2012, de 27 de abril - y admitido la influencia de los cambios imprevistos sobre la posibilidad de la resolución del vínculo o, especialmente, la modificación equitativa de su contenido.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución del contrato por alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas. Causa eficiente del contrato. Base del negocio. Cláusula o regla rebus sic stantibus.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivos primero y segundo. Infracción de los arts. 609, 1095, 1445, 1450, 1461, 1462 y 1463 del C. Civil por ser de plena aplicación al caso de autos. Infracción de los arts. 1101, 1124 y 1506 del C. Civil.

Se desestiman ambos motivos que se analizan conjuntamente por su interrelación.

Alegan los recurrentes que cuando se produce la recalificación de los terrenos y pasan a ser rústicos, las fincas aún no habían sido entregadas y, por lo tanto, no se había consumado la compraventa. Que las parcelas eran urbanas con posibilidad de construcción de viviendas unifamiliares, y tras la recalificación se ha extinguido la posibilidad de edificar, lo que conlleva la inhabilidad del objeto del contrato. Reconocen los recurrentes que no se pactó condición alguna suspensiva ni resolutoria.

Alegan que no se trata de una reducción de edificabilidad, sino de la extinción de la posibilidad de construir, al convertirse el suelo en rústico, por lo que se habría frustrado la finalidad del contrato.

Esta Sala debe declarar que la calificación de rústica de las fincas no produce una ausencia de entrega del objeto pactado, pues la base del negocio no queda destruida por la nueva calificación del terreno ya que, en este caso, el riesgo condicionaba la base del negocio, hasta constituir una parte sustancial del mismo.

Civil – Obligaciones. Cláusula rebus sic stantibus.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

CUARTO.- En la última parte del escrito del recurso se hace mención de la cláusula rebus sic stantibus que tiene por objeto la revisión, no anulación, del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a su celebración, no anterior. Así, la abundante jurisprudencia reitera que la alteración posterior de las circunstancias, sea extraordinaria, que provoque un desequilibrio exorbitante, por circunstancias imprevisibles.

Civil – Obligaciones. Cláusula rebus sic stantibus.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- El tercer motivo se refiere a la inaplicación por la sentencia recurrida de la cláusula "rebus sic stantibus", en relación con los artículos 82.2 de la Ley Hipotecaria y los artículos 1255, 1256 y 1258 del Código Civil.

Basta para rechazar el motivo la cita de la sentencia de esta Sala núm. 336/2009, de 21 mayo, que señala como condiciones exigidas para la "siempre excepcional" aplicación de la llamada "cláusula rebus sic stantibus", la «alteración extraordinaria de las circunstancias originales, desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes e imprevisibilidad de la alteración sobrevenida (SSTS 1-3-07, 21-2-90 y 17-5-86)», circunstancias no presentes en el caso ya que la demora en la obtención de la licencia urbanística no es un hecho imprevisible, la sentencia impugnada parte de que tal demora se debió a la propia actuación de la ahora recurrente e incluso la licencia se obtuvo en fecha 18 de febrero de 2005 mientras que el plazo de ejecución se extendía hasta junio de 2006 y, no obstante, ni siquiera se inició la ejecución de la obra.