Acción resolutoria del contrato de compraventa, instrumentalizado en escritura pública, por incumplimiento por la demandada vendedora de la obligación de entrega de la finca objeto del contrato. El efecto positivo de la cosa juzgada. La entrega o tradición de la cosa deviene en elemento esencial para convertir una obligación personal como la derivada del contrato de compraventa en una titularidad dominical (art. 609 CC); es decir, transmutar la eficacia meramente obligacional en real. Tradición instrumental. Indemnización de daños y perjuicios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1.º- El objeto del proceso

La sociedad Artibai Servicios Inmobiliarios S.L. formuló una demanda contra la sociedad Alexrixell Promociones S.L., en la que ejercitó, con carácter principal, al amparo del artículo 1124 del Código Civil, una acción resolutoria del contrato de compraventa, instrumentalizado en escritura pública de 18 de febrero de 2005, por incumplimiento por la demandada vendedora de la obligación de entrega de la finca objeto del contrato, y que, como consecuencia de dicha resolución, se condenase a Alexrixell a restituir a la demandante el precio pagado en cuantía de 1.719.909,45 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

Con carácter subsidiario, se ejercitó una acción de cumplimiento del contrato con la petición de condena de la demandada a la localización de la finca registral objeto de venta y a entregarle su posesión efectiva con la correlativa indemnización de los daños y perjuicios causados, abono de intereses y costas; y, en caso de incumplimiento de tal obligación, se condenase a la demandada vendedora a indemnizar a la actora con la restitución de la totalidad del precio pagado, gastos de la compra, así como los intereses correspondientes desde la interposición de la demanda.

2.º- Los fundamentos fácticos de la demanda

La pretensión de la demandante Artibai se fundamentó en que la demandada Alexrixell le vendió, libre de cargas y gravámenes, en la precitada escritura pública, una finca de 52.839 m2, incluida en el ámbito de modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Cartagena 55 Lo Poyo, identificada sobre plano que se incorporó al documento, en el que se describió la finca enajenada en los términos siguientes:

«Tierra secano en el paraje del Aabinar o Mingote, de la diputación del Rincón de San Ginés. Tiene una superficie de veintiocho mil cuatrocientos ochenta y tres metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados.

»Linda: al Norte, con agropecuaria del Mar Menor S. A; al Sur, terrenos de la finca Lo Poyo; al Este, finca segregada separada por la línea de ferrocarril FEVE DE Cartagena-Los Nietos; y al Oeste, la vereda del Bigote que baja desde el cruce del Sabinar a Los Nietos Viejos.

»Inscrita en el Registro de la Propiedad de La Unión, tomo 1118, libro 576, folio 110, inscripción 8ª, finca registral 6605».

Legitimación ad causam. El artículo 10 LEC refiere la posición de parte procesal legítima únicamente a quien, por su relación con el objeto del proceso -consumación, en este caso, de un contrato de compraventa- está facultado para exigir el cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, lo que únicamente corresponde al comprador, no a un tercero designado por éste. Doctrina de los actos propios.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 5 de octubre de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Las entidades Salvatierra Agraria S.L. y Orozcosanz 2003 S.L. formularon demanda de juicio ordinario sobre cumplimiento de contrato de compraventa contra don Luis Angel.

Por el demandado se alegó la falta de legitimación activa de Orozcosanz 2003 S.L. y la excepción de cosa juzgada.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda en lo que se refiere a la demandante Salvatierra Agraria S.L. y declaró la validez del contrato de compraventa de 13 de noviembre de 2006, condenando al demandado a pasar por esa declaración y, en su virtud., a otorgar escritura pública de compraventa de dos locales comerciales, en su condición de adquirente de los mismos; por el contrario, desestimó la demanda en cuanto a la demandante Orozcosanz 2003 S.L. por falta de legitimación activa.

Recurrió en apelación la demandante Orozcosanz 2003 S.L. y la sentencia de segunda instancia, de fecha 28 de julio de 2017, desestimó el recurso argumentando que tanto Salvatierra S.L. como; Orozcosanz 2003 S.L. pertenecen a la familia del Sr. Eulalio, pero es lo cierto que el Sr. Eulalio celebró el contrato de compraventa de terrenos al demandado (contrato de fecha 13 de noviembre de 2006) únicamente en nombre de Salvatierra Agraria S.L., siendo parte del precio convenido la transmisión de los dos locales comerciales objeto del presente proceso.

La entidad Orozcosanz 2003, SL formula recurso extraordinario por infracción procesal y de casación.

Compraventa. Se da la situación de entrega de cosa distinta o «aliud pro alio» cuando es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que permite a la parte perjudicada optar por la resolución del contrato. Así sucede en el caso de venta de una nave industrial con maquinaria que a los cuatro meses se derrumba por la situación de ruina en que se encontraba, lo cual era desconocido por el comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2018 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Con fecha 5 de octubre de 2010, Papelera del Besaya S.L., en liquidación, y Besaya Converting S.L. -sociedad posteriormente liquidada y disuelta de la que es sucesora la primera- suscribieron con Nueva Papelera del Besaya S.L. un contrato de compraventa, que fue elevado a público el mismo día, por el que la primera vendía a la segunda el negocio de fabricación de pasta de papel que venía explotando, comprendiendo en la venta todos los derechos, títulos e intereses del vendedor sobre activos productivos, así como el pasivo laboral, como «partes integradas que forman en su conjunto una unidad patrimonial y productiva en pleno con capacidad de funcionamiento, que es empresarialmente adecuada para la explotación del negocio de forma autónoma». El propósito era conseguir que continuara la actividad productiva de la vendedora, que estaba en proceso de concurso de acreedores y el mantenimiento de los puestos de trabajo.

La entidad compradora tomó posesión del negocio y a las pocas semanas comenzó la actividad de fabricación, pero el día 18 de febrero de 2011 se derrumbó el techo de la nave principal de las instalaciones, en la que se ubicaba la máquina de fabricación de papel que constituía el elemento principal del negocio. La causa, según informe pericial, fue el fallo de la estructura de la cubierta debido a un proceso de oxidación o corrosión de las armaduras de hormigón pretensado por un defecto en el hormigonado de las varillas; proceso iniciado posiblemente en el momento mismo de la construcción de la nave en la década de 1960. Se trataba de un defecto muy difícil de apreciar antes del derrumbe, que no se manifestaba al exterior ni produjo signos aparentes.

Como consecuencia del derrumbe de la cubierta se produjeron importantes daños en la maquinaria de fabricación de papel, de forma que resultó económicamente inviable la restauración de la nave y no pudo reanudarse la explotación.

Compraventa de vivieda. Para que el comprador pueda "rescindir" el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es condición indispensable que ejercite su derecho y opte por la resolución antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. De no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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SEGUNDO.- El motivo único del recurso se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968, de 28 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante, Ley 57/68), en relación con el art. 1124 CC, y para justificar el interés casacional se aduce la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, con cita al efecto de las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 7ª, de 20 de marzo de 2013 y 15 de mayo de 2012, como sentencias que consideran que un mero retraso en la entrega de la vivienda no es causa de resolución contractual, frente a las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19ª, de 25 de junio de 2012 y 26 de noviembre de 2010, que siguen el criterio de que un leve retraso en la entrega de la vivienda es causa de resolución contractual. En síntesis, se sostiene que el art. 3 de la Ley 57/68 no establece un plazo mínimo para que el comprador pueda optar por la resolución, de forma que el incumplimiento de la obligación de entrega dentro del plazo pactado -hecho probado que no se discute- da lugar a la resolución automática sin necesidad de acudir a los criterios de interpretación del art.1124 CC.

En trámite de oposición la parte recurrida ha alegado, en primer lugar, la concurrencia de causas de inadmisión consistentes en que en la formulación del motivo único no se alega la existencia de interés casacional en alguna de las modalidades posibles, invocándose tan solo la infracción de normas sustantivas, y en que, además, el recurso carece de una razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico, dado que no se especifica si el supuesto interés casacional consiste en la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (no pudiendo entenderse justificado dicho interés al citarse solamente una sentencia de esta Sala) o si consiste en la existencia de doctrina contradictoria de diversas Audiencias. En cuanto al fondo, se aduce inexistencia de doctrina jurisprudencial basada en la infracción del art. 3 de la Ley 57/68, de 27 de julio, pues la única sentencia que se cita (STS de 26 de septiembre de 2002) no solo no avala la tesis de la parte recurrente sino que, por el contrario, permite entender que el citado precepto no contiene una específica causa de resolución contractual diferenciada e independiente del art. 1124 CC, careciendo la tesis contraria de soporte en la actual jurisprudencia.

Compraventa de inmueble. La doctrina de la venta como "cuerpo cierto" exige la existencia de linderos fijos e indubitados que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos, situación que no puede predicarse de aquellos supuestos en que por alguno de los vientos el lindero es incierto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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CUARTO.- El primer motivo se formula por infracción del artículo 1471 del Código Civil, sobre la venta del inmueble como "cuerpo cierto" o precio alzado" y de la jurisprudencia que lo interpreta y aplica.

La sentencia de esta Sala nº 450/2011, de 16 junio, con cita de las de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010, afirma que «la venta de una finca como "cuerpo cierto " comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos (sentenciasde 4 abril 1979y10 mayo 1982). No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de "cuerpo cierto" cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con "remanente" de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca».

En el caso presente, el motivo ha de ser rechazado ya que la escritura de compraventa utiliza la expresión "cuerpo cierto" pero pese a ello se señalan linderos como "parque público" o "resto de la finca" y en la propia escritura anterior de cesión gratuita por parte del Estado a la demandante se describen las parcelas objeto de la cesión como sigue, y se recoge en la propia demanda, haciendo referencia a "resto de la finca", lo que no resulta compatible con la consideración de la finca vendida como "cuerpo cierto".

Así se refiere, como objeto de la cesión, a:

Distinción entre compraventa civil y compraventa mercantil. Prescripción de la acción. Aunque la prescripción para reclamar el precio de la cosa vendida se encuentra en el Código Civil y es de tres años (art. 1967.4º CC), en supuesto de venta de carácter mercantil es de quince años (art. 1964, por remisión del art. 943 CdCom).

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2015 (D. SEBASTIAN SASTRE PAPIOL).

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TERCERO.- (...) El Código de Comercio, en su art. 325 exige, para considerar mercantil la compraventa, un doble requisito subjetivo o intencional del comprador: que se realice la compra para ser revendida con ánimo de lucrarse en la reventa posterior. A diferencia de otros contratos regulados en el mismo texto legal en los que reconoce el carácter mercantil del contrato cuando interviene un empresario, por el contrario, la compraventa mercantil quedaría reservada para los comerciantes que son los que profesionalmente compran para revender.

En efecto, el art. 325 del CdCom, invocado en el motivo como infringido por el recurrente, no regula objetivamente "el carácter" de la reventa. Sólo se refiere a ella el art. 326 del mismo texto legal, para negarles, en el apartado 4º, el carácter mercantil cuando la compra la realiza una persona no comerciante y revende el "resto de los acopios que hizo para su consumo".

A pesar de que las sentencias invocadas por el recurrente en el motivo siguen la dirección que pretende el recurrente (salvo la invocada de 20 de noviembre de 1984, que califica la operación de compraventa como mercantil); otras resoluciones, como las SSTS de 16 de enero de 2011, 10 de abril de 2003, 3 de noviembre de 1988, 3 de mayo de 1985 y 12 de marzo de 1982, entre otras, han entendido que la compra por un empresario con la intención de destinar el objeto comprado a su explotación o integración industrial o comercial debe reputarse mercantil (la llamada compraventa-inversión).

La distinción entre compraventa civil o compraventa mercantil tiene transcendencia en dos órdenes de acciones, la que versa sobre reclamación por los defectos de la cosa vendida (arts. 342 CdCom o 1486 y ss CC) y la de reclamación por el vendedor del precio de la cosa. Aunque la prescripción para reclamar el precio de la cosa vendida se encuentra en el Código Civil y es de tres años (art. 1967.4º CC), en supuesto de venta de carácter mercantil es de quince años (art. 1964, por remisión del art. 943 CdCom), lo que parece incongruente con la postulada seguridad y celeridad en el tráfico jurídico-mercantil.

Concursal. Arts. 61 y 62 LC. Magnífico estudio sobre la resolución del contrato de compraventa en situaciones concursales. Doctrina jurisprudencial.

Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada de 28 de enero de 2015.

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Segundo: Sobre la resolución del contrato de compraventa en situaciones concursales. Doctrina jurisprudencial.

1º. Efectos del concurso respecto de los contratos.

Los efectos de la declaración de concurso parten también de una incidencia en el régimen de resolución de contratos en los términos previstos en los artículos 61 y 62 de la Ley Concursal. La STS del Tribunal Supremo de 25 de julio de 2013 (ROJ 4092/2013) señaló al efecto la situación concreta que, a efectos concursales, acaecía para el supuesto de contratos de tracto único(con referencia a las STS 145 y 162 del año 2012 respecto de los contratos de tracto sucesivo) como es el supuesto de compraventa.

De esta forma se entiende que la situación resulte un poco más compleja en tanto tras esa declaración de concurso los contratos de tracto único, conforme a dicha jurisprudencia, solo podrán resolverse por incumplimientos posteriores a la declaración de concurso mientras que si el incumplimiento es anterior se recogerá en el activo o en el pasivo de la masa la cuantía que recíprocamente puedan deberse o deber las contrapartes.

2º. Carácter esencial del incumplimiento.

Civil – Contratos. Opción de compra. Resolución por de ejercicio del derecho de opción. Si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2015 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- 1.- La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de 25 noviembre 2011, reiterada por la de 1 de diciembre de 2011) entendido como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias del 7 septiembre 2010, 24 junio 2011; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra, como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa: así, sentencias de 21 noviembre 2000, 5 junio 2003, 3 abril 2006, 12 mayo 2009, 7 mayo 2010, 6 abril 2011, 25 noviembre 2011.

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que "... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho". En el presente caso se ha redactado aparentemente de forma confusa, pero es clara; se ha transcrito literalmente antes. La opción tiene una vigencia de tres años y pasados éstos desaparece la relación obligacional. Dentro de este tiempo de vigencia se fija el breve de plazo de treinta días hábiles para ejercitarla, que se computa desde que el optante reciba la notificación de que se ha otorgado la licencia de obras y se ha comenzado su ejecución, que ocurrió en este caso el 4 agosto 2009.

Civil – Contratos. Compraventa. Resolución por entrega de cosa diversa o “aliud pro alio”. Distinción entre vicios ocultos y prestaciones diferentes de las pactadas. Problemática planteada por las insuficientes dimensiones de una plaza de garaje.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 4ª) de 10 de octubre 2014 (D. Carlos Fuentes Candelas).

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TERCERO.- En la materia que nos ocupa se hace necesarias una serie de consideraciones jurídicas:

En la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato (STS de 20/12/2006, 18/5/2012).

Como señala por ejemplo la STS de 9 de julio de 2007 o la de 17 de febrero de 2010: "Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC, susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago (art. 1166 CC), es el de entrega de cosa distinta o "aliud pro alio", que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad (SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007)". Añade la citada de 9 de julio de 2007 que: "La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato (artículo 1468 I CC) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias (SSTS de 10 de mayo de 1995, 30 de noviembre de 1972; 29 de enero de 1983, 23 de marzo de 1983; 20 de febrero de 1884; 12 de febrero de 1988, 2 de septiembre de 1998, 12 de abril de 1993, 14 de octubre de 2000, 28 de noviembre de 2003, 15 de diciembre de 2005), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento".

Civil – Contratos. Nulidad de la donación de inmueble disimulada bajo escritura pública de compraventa. Una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633 CC, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2014 (D. José Luis Calvo Cabello).

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SEXTO.- Doctrina de la Sala

La sentencia de la Sala de 11 de enero de 2007, citada por el recurrente, declaró la nulidad de la donación disimulada, poniendo término a discrepancias anteriores: mientras que por una parte, las sentencias de 3 de marzo de 1932, 22 de febrero de 1940, 20 de octubre de 1961, 1 de diciembre de 1964, 14 de mayo de 1966, 1 de octubre de 1991, 6 de abril de 2000 y 16 de julio de 2004, entre otras, consideraban que la donación de inmuebles era nula porque la escritura pública de compraventa, al no ser escritura pública de donación, no era válida para cumplir el requisito del artículo 633 del Código Civil, por otra parte, las sentencias de 31 de mayo de 1982, 19 de noviembre de 1987, 9 de mayo de 1988, 21 de enero de 1993, 14 de marzo de 1995 y 2 de noviembre de 1999, entre otras, consideraban que la donación disimulada es válida porque la escritura pública de compraventa sirve como la forma exigida por el mencionado artículo 633: la forma del negocio simulado es la forma propia del negocio disimulado.

La sentencia de 11 de enero de 2007 fundamentó así su decisión, que es mantenida por la sentencia del siguiente 26 de febrero:

«Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El art. 633 Cód. civ., cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del art. 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos».

Civil – Contratos. Compraventa. Cláusula penal permitiendo al vendedor percibir la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio en caso de resolución imputable al comprador por impago de alguna de las cantidades anticipadas o incomparecencia al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Facultad de moderación de los tribunales. No cabe al haber sido pactada libremente y producirse exactamente el tipo de incumplimiento previsto en la cláusula penal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 (D. Francisco Marín Castán).

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TERCERO.- … Por semejanza sustancial, debe estarse a lo declarado por esta Sala en su ya citada sentencia de 21 de febrero de 2014, rec. nº 406/2013:

«La STS 30 de abril de 2013 contiene una síntesis de la jurisprudencia en la aplicación del artículo 1154 del Código Civil que tiene que ver con la moderación judicial de la cláusula penal. El artículo 1154, se dice, dispone que el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. La sentencia 1363/2007, de 4 de enero, resumió la jurisprudencia sobre el sentido de la norma, señalando que encierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir, aunque no hubiera sido instado a ello por ninguna de las partes - al respecto, sentencias 20 de mayo de 1986, 27 de noviembre de 1987, 25 de marzo de 1988, 20 de octubre de 1988, 3 de octubre de 1989, 10 de mayo de 1989, 19 de febrero de 1990, 1 de octubre de 1990, 73/1993, de 8 de febrero, 511/1994, de 31 de mayo, 1083/1996, de 12 de diciembre, 195/2001, de 28 de febrero, 488/2001, de 10 de mayo, 79/2002, de 7 de febrero, 314/2055, de 27 de abril, entre otras muchas -.

También señaló la referida sentencia que dicho mandato quedaba condicionado a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor - sobre ello, la sentencia 683/2007, de 20 de junio -

En los demás casos la jurisprudencia - sentencias 585/2006, de 14 de junio, 170/2010, de 31 de marzo, 470/2010, de 2 de julio, entre otras-, respetando la potencialidad normativa creadora de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil - y el efecto vinculante de la " lex privata " - artículo 1091 del Código Civil: "pacta sunt servanda"-, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido la prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento - total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación - que se hubiera producido.

Civil – Contratos. Compraventa. Claúsula penal. Facultad de moderación de los tribunales. No cabe en el presente caso pueto que la compradora ha incurrido en el incumplimiento exactamente previsto en la cláusula penal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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4.- El motivo quinto y último del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1154 del Código civil por no aplicar la sentencia recurrida la moderación que impone esta norma.

El motivo se desestima, en primer lugar, porque es reiterada la jurisprudencia que indica que la moderación es "una facultad de los juzgadores de instancia": sentencia del 14 diciembre 1998, reiterada por la de 9 octubre 2000 y otras muchas.

En segundo lugar, porque la moderación se prevé en dicho artículo para el caso de incumplimiento parcial de la obligación de pago del precio y en el presente caso ha incurrido la compradora recurrente en el incumplimiento exactamente previsto en la cláusula penal, consistente en el pago de la "totalidad" y efectivamente no ha cumplido en su totalidad el pago: es el supuesto previsto. En este sentido, la sentencia de 10 junio 2011 dice:

"No cabe la aplicación de la moderación de la pena convencional que prevé el artículo 1154 del Código civil para el caso de incumplimiento parcial de la obligación principal, puesto que en el presente caso, la sociedad compradora incumplió el contrato totalmente, al no observar la previsión esencial que se hallaba en la estipulación 5 y quedan sin llevarse a cabo y cumplirse el contrato en el plazo pactado, desconociendo la lex contractus que proclama el artículo 1091 del código civil (así, sentencias de 5 de octubre de 2006, 7 de febrero de 2007, 22 de mayo de 2008)."

Civil – Contratos. Compraventa. Arras de desistimiento o penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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CUARTO .- 1.- El recurso de casación se concreta, como no podía ser menos, en el concepto de las arras y en la aplicación del artículo 1454 del Código civil.

Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desestir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454."

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.

Islote de Lobos, Fuerteventura. http://www.turismodecanarias.com/

Civil – D. Reales. Adquisición del dominio. Compraventa. Teoría del título y el modo. La transmisión del dominio mediante compraventa no es el pago del precio, sino que el contrato o acuerdo de voluntades venga acompañado de la tradición en cualquiera de las formas admitidas en derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO .- (...) 2.- En cuanto a la demanda reconvencional, la calificación es la contraria. El matrimonio británico Nicolasa Constancio celebra contrato de compraventa el 6 octubre 2000 por el que compra a doña Sacramento la vivienda "libre de cargas..." y adquieren la posesión de la misma.

En la acción declarativa que han ejercido, interesan la declaración de dominio (sentencias de 3 junio 2004 y 30 diciembre 2004) como simplemente que se declare su derecho de propiedad, haciendo abstracción de que resta por pagar una parte del precio y de que se mantenga o no el embargo anotado.

El Derecho español recoge explícitamente la doctrina del título y el modo como modo de adquirir el derecho de propiedad, conforme a los artículos 609 y 1095 y copiosa jurisprudencia: sentencias del 10 mayo 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2010 . El título es el acto por el que se establece la voluntad de enajenación del derecho. El modo es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición por el adquirente. A su vez, el modo está ligado al título en que se basa y le da su fundamento jurídico. Es decir, nuestro Derecho acoge la teoría del título y el modo, con el sistema de tradición (modo) basada en el negocio jurídico precedente (título): tradición causal.

Libro: Formularios de Compraventa.

http://www.tirant.com/editorial/libro/formularios-de-compraventa-maria-amalia-blandino-garrido-9788490534328

Civil – Contratos. Compraventa. Resolución por incumplimiento. Arras penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- La cuestión, como se ha apuntado, que se plantea no es la resolución, que es indiscutible conforme al artículo 1504 del Código civil partiendo del impago del precio, sino el pacto que ha sido transcrito, que es el de arras.

No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio (sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996).

Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos: La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras. Distinción entre los distintos tipos de arras.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 9ª), con sede en Elche, de 3 de julio de 2013 (D. JOSE ANTONIO PEREZ NEVOT).

CUARTO.- Interpretación del contrato.

La segunda cuestión que hay que analizar se refiere a la interpretación de la cláusula quinta del contrato, de la que la demandante extrae su petición de condena de los demandados al pago de 60.000.- €.

La estipulación en cuestión señala lo siguiente: "si transcurrido el plazo indicado, para el pago total de la compraventa sin que se hubiera otorgado la correspondiente escritura de compraventa por causa imputable al comprador, cualquiera que ésta fuera, se entenderá que ha optado por desistir del derecho que se ha sido concedido, que quedará caducado, y perderá la señal entregada a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin tener derecho a reclamación alguna previo requerimiento Notarial que a tal efecto se hará. A partir de dicho momento sin que se obtenga respuesta afirmativa el propietario podrá disponer libremente de esta finca. Si la parte Vendedora se volviese atrás en el contrato tendría que indemnizar con 60.000 € (sesenta mil euros) a la parte compradora".

Las partes del proceso discrepan sobre la naturaleza de esta cláusula. La demandante considera que nos encontramos ante unas arras penales (f. 153), mientras que los demandados entienden que se trata de unas arras penitenciales. La sentencia de primera instancia las califica en este último sentido y absuelve a los demandados del pago de los 30.000.- € reclamados (únicamente condena a restituir los 30.000.- € entregados a cuenta y a resarcir otros daños y perjuicios probados) por considerar que la cláusula en cuestión está prevista para los supuestos de desistimiento y en este caso nos encontramos ante un caso de resolución contractual.

Libros: Tratado de la Compraventa. Tomo I y II. Homenaje a Rodrigo Bercovitz.

Ángel Carrasco Perera

Civil – Contratos. Doble venta.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 4ª) de 28 de junio de 2013 (D. JOSE JAVIER DIEZ NUÑEZ).

SEGUNDO.- Planteado el debate en los términos indicados, la resolución de la controversia en esta alzada por el tribunal colegiado exige traer a colación como el inciso segundo del artículo 1473 del Código Civil pretende resolver el estado anormal creado por la "doble venta", regulando la preferencia entre compradores de inmuebles en casos de doble venta a favor de quien obtuvo la inscripción registral primeramente, siempre sobre la base de la buena fe, teniendo declarado la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 28 de enero de 2010, con cita de las anteriores de 1 de junio de 2000 y 13 de noviembre de 2009, que "cuando el artículo 1473 del Código Civil contempla el supuesto patológico de la doble venta o, por mejor decir, la pluralidad de ventas sobre la misma cosa, prevé el conflicto de adquisiciones ya que la cosa múltiplemente vendida debe ser adquirida por uno solo de los compradores, y dice exactamente que si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia concurriendo el requisito de la buena fe", concepto éste el de la beuna fe aplicado al caso de la doble venta que consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro, sin que se trate de un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores, añadiendo la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente, afirmando la sentencia de 11 de diciembre de 2012 que llegados a este extremo, también hay que profundizar desde el citado principio general de buena fe, ya como aplicación concreta del mismo, o bien como fundamento informador, que su conexión con la protección registral comporta desde su concepción ética y social un canon básico de conducta diligente o de conocimiento que excede a la mera creencia de un hecho o situación como puro estado psicológico, de forma que la protección registral no resulta aplicable cuando la ignorancia o desconocimiento, ya de la inexactitud del Registro, o bien de los vicios o defectos que afecten a la titularidad del propietario, es imputable a la mala fe o negligencia del adquirente que conoció o debió conocer dicha irregularidad ante hechos o indicios claros, manifiestos o inequívocos al respecto - T.S. 1ª SS. de 25 octubre de 1999, 8 marzo de 2001 y 11 octubre de 2006, entre otras-, tratándose en cualquier caso de una cuestión de hecho de incumbencia del juzgador de instancia, resolviendo en defecto de la indicada regla expuesta en primer lugar, a favor al comprador que de buena fe sea anterior en la posesión, y a falta de tal circunstancia posesoria, será discernida la propiedad en beneficio del que ostente título más antiguo, condicionado también a la buena fe adquisitiva - T.S. 1ª SS. de 11 de junio de 1954. 27 de mayo de 1957 y 18 de febrero de 1974-, si bien se ha venido matizando la doctrina jurisprudencial en el sentido de que la tipificación de la doble venta requiere que cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, lo que implicaba en la doctrina sentada hasta la década de los años noventa la imposición de una cierta coetaneidad o proximidad cronológica entre ambas, pues si la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del previo por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta, sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto - T.S. 1ª SS. de 23 de junio de 1951, 23 de mayo de 1955, 7 de abril de 1971, 16 de febrero de 1981, 30 de junio de 1986, 23 de enero de 1989, 11 de abril y 17 de noviembre de 1992 y 8 de marzo de 1993, 12 de julio y 27 de septiembre de 1996 y 19 de julio y 10 de diciembre de 1999 -, doctrina ésta que se viene a aclarar en la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007 en la que literalmente se establecen las siguientes pautas y consideraciones doctrinales de interés a seguir en la materia:

Libros: El contrato de compraventa civil.