Compraventa. Se da la situación de entrega de cosa distinta o «aliud pro alio» cuando es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que permite a la parte perjudicada optar por la resolución del contrato. Así sucede en el caso de venta de una nave industrial con maquinaria que a los cuatro meses se derrumba por la situación de ruina en que se encontraba, lo cual era desconocido por el comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2018 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Con fecha 5 de octubre de 2010, Papelera del Besaya S.L., en liquidación, y Besaya Converting S.L. -sociedad posteriormente liquidada y disuelta de la que es sucesora la primera- suscribieron con Nueva Papelera del Besaya S.L. un contrato de compraventa, que fue elevado a público el mismo día, por el que la primera vendía a la segunda el negocio de fabricación de pasta de papel que venía explotando, comprendiendo en la venta todos los derechos, títulos e intereses del vendedor sobre activos productivos, así como el pasivo laboral, como «partes integradas que forman en su conjunto una unidad patrimonial y productiva en pleno con capacidad de funcionamiento, que es empresarialmente adecuada para la explotación del negocio de forma autónoma». El propósito era conseguir que continuara la actividad productiva de la vendedora, que estaba en proceso de concurso de acreedores y el mantenimiento de los puestos de trabajo.

La entidad compradora tomó posesión del negocio y a las pocas semanas comenzó la actividad de fabricación, pero el día 18 de febrero de 2011 se derrumbó el techo de la nave principal de las instalaciones, en la que se ubicaba la máquina de fabricación de papel que constituía el elemento principal del negocio. La causa, según informe pericial, fue el fallo de la estructura de la cubierta debido a un proceso de oxidación o corrosión de las armaduras de hormigón pretensado por un defecto en el hormigonado de las varillas; proceso iniciado posiblemente en el momento mismo de la construcción de la nave en la década de 1960. Se trataba de un defecto muy difícil de apreciar antes del derrumbe, que no se manifestaba al exterior ni produjo signos aparentes.

Como consecuencia del derrumbe de la cubierta se produjeron importantes daños en la maquinaria de fabricación de papel, de forma que resultó económicamente inviable la restauración de la nave y no pudo reanudarse la explotación.

Civil – Contratos. Acción de resolución de contrato de compraventa, por incumplimiento del vendedor, basándose en la doctrina de aliud pro alio por inhabilidad de la cosa entregada. No se da, cuando el comprador conoce y asume los problemas jurídicos que pesan sobre la finca vendida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

PRIMERO.- La acción ejercitada en la demanda que inicia el presente proceso, hoy en casación, es por parte del comprador de resolución de contrato de compraventa, por incumplimiento del vendedor, basándose en los artículos 1101 y 1124 del Código civil y, esencialmente, en la doctrina de aliud pro alio por inhabilidad de la cosa entregada. (...)

TERCERO.- (...)

Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010, que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa:...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.

Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010:... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade:... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Civil – Contratos. Compraventa. Resolución por entrega de cosa diversa o “aliud pro alio”. Incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 12ª) de 20 de septiembre de 2011 (D. JOSE LUIS DIAZ ROLDAN).

TERCERO.- La Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de abril de 2.005 determina que "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato (STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984, la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio".

Civil – Contratos. Compraventa. Concepto y distinción entre saneamiento por vicios ocultos e incumplimiento contractual por prestación distinta o defectuosa.

Sentencia de la Audiencia Provincial (s. 17ª) de 13 de octubre de 2011 (Dª. MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ).

SEGUNDO.- Para la resolución del recurso debemos comenzar por destacar que, en esta alzada, ambas litigantes se muestran conformes en definir sus relaciones como un contrato de compraventa mercantil.

En primer término, de las alegaciones de las partes, expuestas en sus respectivos escritos de interposición de recurso de apelación y de oposición al mismo, resulta que el primer motivo de controversia radica en determinar cuál fue la acción ejercitada por la actora pues ésta, al apelar, discrepa de la calificación jurídica apreciada por el juzgador de instancia quien estimó que se estaba ejercitando una acción de saneamiento por vicios ocultos mientras que la apelante, como hemos avanzado, sostiene que denunciaba un incumplimiento del contrato por aliud pro alio.

Así las cosas, conviene recordar, siguiendo para ello los argumentos contenidos, entre otras, en la STS de 18 de junio de 2010 (ROJ 3270) la doctrina jurisprudencial relativa al concepto y distinción entre vicios ocultos e incumplimiento contractual por prestación distinta o defectuosa. Conforme resulta de la doctrina que establece dicha resolución, siguiendo otras anteriores, estaremos en presencia de vicios ocultos cuando la cosa entregada contiene alguna particularidad intrínseca que, diferenciándola de las demás de las de su especie, la hace poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. La concurrencia de esta situación impone al vendedor una obligación de saneamiento.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por entrega de cosa diversa a la pactada. Doctrina del aliud pro alio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 3 de octubre de 2011 (D. ANTONIO GARCIA PAREDES).

SEGUNDO.- Sobre si las modificaciones habidas en la vivienda constituyen o no causa de resolución del contrato.

Los aspectos fácticos de la controversia parece que son aceptados de modo indiscutible, originándose aquella más bien en el valor o interpretación que hay que dar a aquellas circunstancias de hecho.

La reconvención gira en torno a las modificaciones que ha sufrido la vivienda en contraste con el objeto de compra en el contrato suscrito por las parte.

Tales modificaciones, según la sentencia, han afectado a los siguientes elementos: A la entrada de la vivienda (que fue girada 360 grados por motivos constructivos, pues molestaban los contadores de la luz).

Al patio trasero, que quedó reducido en 3 metros cuadrados (porque la vivienda se llevó un poco hacia atrás).

A las habitaciones (que se vieron reducidas, al haberse construido la tabiquería interior con un mayor grosor).

Al acceso al patio desde el salón (acceso suprimido).

Como se trata de datos objetivos no ha habido discusión entre las partes sobre su existencia. Como también se ha reconocido que son diferencias que se alzan en contraste con los planos inicialmente incorporados al contrato. Si bien la parte apelante insiste en que la superficie total de la vivienda no se ha visto mermada (sino incluso un poco incrementada), sobre todo la superficie construida, ya que la superficie útil (sobre todo en las habitaciones) se vio algo mermada al haberse construido una tabiquería más gruesa (lo cual, no deja de ser una mejor, por el mayor aislamiento que comporta).

Civil – Contratos. Resolución contractual por incumplimiento de una de las partes. Requisitos. Compraventa de vivienda. Venta a cuerpo cierto, por un precio alzado. Resolución por inhabilidad del objeto de la compraventa. Se desestima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 12 de julio de 2011. (1.082)

PRIMERO.- Apelan los demandantes D. Vidal y Dña. Melisa la sentencia de primera instancia desestimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de compraventa, formalizado en documento privado de 19 de abril de 2007, de la vivienda en la C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, de Viladecans, y una plaza de aparcamiento, con fundamento en los artículos 1124 y concordantes del Código Civil, alegando los apelantes el incumplimiento de los demandados vendedores D. Aquilino y Dña. Aurora, por no hacer mención en el contrato de compraventa a la existencia de obras en la vivienda, consistentes en la ampliación de la cocina ocupando una terraza comunitaria, cegando la ventana de una de las habitaciones, que son ilegales administrativamente, y contrarias a las normas sobre propiedad horizontal.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.