Ley 57/1968. Condena de la entidad financiera por falta de activación de los mecanismos de control. Devengo de los intereses legales desde el pago de las cantidades hasta el efectivo cobro independientemente de la declaración de concurso de la promotora. Nos encontramos ante una responsabilidad propia de la entidad financiera que no queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.-Condenado en ambas instancias el banco demandado con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 a pagar a los demandantes, hoy recurrentes, las cantidades que reclamaban como anticipos a cuenta del precio de su vivienda, más sus intereses legales desde las fechas de entrega de las cantidades anticipadas, el presente recurso se reduce a la cuestión del final del devengo del interés legal, toda vez que la parte recurrente pide que se fije en el momento de su «efectivo cobro», como pidió en la demanda, acordó la sentencia de primera instancia y establece la d. adicional primera de la Ley 38/1999, frente al criterio de la sentencia recurrida, que diciendo estimar el recurso de apelación del banco solo en este punto, lo fija en la fecha en que se declaró el concurso de la promotora.

SEGUNDO.-El recurso debe ser estimado por las siguientes razones.

Esta sala se ha expresado reiteradamente sobre la responsabilidad de las entidades de crédito receptoras de los anticipos conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, afirmada por la jurisprudencia a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, reproducida en la STS 174/2016, de 17 de marzo, en la que señalamos reiterar la siguiente doctrina jurisprudencial:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Ley 57/1968. El art. 3 de la Ley 57/1968 introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato, si bien, tal doctrina jurisprudencial no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador, matización que ha llevado al TS en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas. En el presente caso, el mero hecho de que hubieran expirado el plazo de entrega cuando se resolvió el contrato no ampara la reclamación de los compradores contra la aseguradora por ser dicha resolución oportunista, habida cuenta que fue hecha tres meses después de que la construcción de la vivienda hubiera finalizado y cuando ya sabían que la licencia de primera ocupación se había pedido y se estaba tramitando administrativamente, sin atisbo alguno de incertidumbre en cuanto a su próxima concesión (lo que finalmente aconteció, dado que se expidió solo una semana después de que comunicaran a la promotora y a la aseguradora su decisión de resolver el contrato).

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En este litigio, los ahora recurrentes, compradores de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, reclaman de la aseguradora demandada el pago de las cantidades anticipadas por ellos a la promotora a cuenta del precio y sus intereses. La demanda ha sido desestimada en las dos instancias con fundamento en el efecto prejudicial o positivo de lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución de la póliza en cuanto a la inexistencia de incumplimiento de la promotora por ser aplicable el plazo de entrega pactado en dicha póliza. Los recurrentes niegan en su recurso por infracción procesal que lo resuelto entonces vincule en este procedimiento declarativo ordinario y defienden en casación la responsabilidad de la aseguradora desde la perspectiva de la especialidad del art. 3 de dicha ley y por considerar que el plazo de entrega era el indicado en el contrato.

Para la decisión de los recursos son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 18 de mayo de 2007 D. Vicente y D. Narciso suscribieron con la vendedora Promociones Cuevas Sánchez, S.L (en adelante PCS o la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 2 de la demanda), que tuvo por objeto la vivienda «Bloque DIRECCION000», más garaje y trastero anejos, perteneciente a la promoción «Golf and Beach Resort» sita en el municipio de San Roque (Cádiz). La vivienda debía entregarse en septiembre de 2008 (estipulación tercera) o, como máximo, el 30 de enero de 2009 (estipulación cuarta).

Ley 57/1968. Responsabilidad del banco descontante de las letras de cambio aceptadas para pago de cantidades a cuenta. La obligación y la responsabilidad que resulta del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 se imponen al banco descontante, dado que su deber de diligencia, a la hora de controlar esos pagos, era el más exigente de comerciante experto que, en el caso de descuento de efectos cambiarios puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En el presente litigio Abanca Corporación Bancaria, S.A. (en adelante Abanca), una de las nueve entidades bancarias demandadas condenadas en segunda instancia, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación no se discute) a reintegrar al demandante las cantidades anticipadas a la promotora ingresadas en cada una de ellas más intereses, discrepa de su condena planteando en casación la cuestión jurídica, ya resuelta por las sentencias de pleno 491/2024 y 492/2024, las dos de 12 de abril, resolviendo recursos del mismo banco, de si la obligación y la responsabilidad que resulta del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 se imponen al banco descontante.

Los antecedentes relevantes son los siguientes:

1.D. Urbano, como comprador el día 15 de junio de 2004 de una vivienda en construcción que promovía Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., perteneciente al residencial «Puerto Golf Las Colinas», de Torrox (Málaga), y a la vez, como cesionario de los derechos sobre la vivienda que su hermana compró a la misma promotora con fecha 10 de noviembre del mismo año, perteneciente al residencial «Balcón del Hipódromo», sito en Mijas (Málaga), dado que las viviendas no se entregaron y que la promotora fue declarada en concurso (procedimiento en el que tuvo conocimiento de las entidades en las que se habían ingresado los anticipos), formuló la demanda de este litigio contra las diez entidades indicadas en los antecedentes, entre ellas la hoy recurrente, exigiéndolas su responsabilidad como receptoras por aceptar los ingresos sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. En concreto reclamó a Abanca (como sucesora de Caixanova) la cantidad de 9.207,81 euros como principal, correspondiente a las letras de cambio descontadas por dicha entidad, según el desglose realizado por la administración concursal (folios 230 y 231 del Tomo IV de las actuaciones de la primera instancia).

2.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, pero la sentencia de segunda instancia, estimando en parte el recurso de apelación del comprador-demandante, estimó en parte la demanda y condenó a nueve de las diez entidades demandadas, entre ellas Abanca, fijando el importe de su condena en los referidos 9.207,81 euros como principal más el interés legal de los anticipos desde su ingreso. Por lo que ahora interesa, consideró, resumidamente, que estaban acreditados todos los ingresos de los anticipos objeto de reclamación a Abanca, al ser suficiente prueba al respecto el informe elaborado por la administración concursal, y que Abanca no podía desconocer el concepto a que obedecían dichos ingresos, pues sabía la actividad a la que se dedicaba Aifos, por el número de promociones que inició y construyó y las múltiples ventas que llevó a cabo.

Ley 57/1968. Restitución de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción. La Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En el presente litigio el comprador de una suite en construcción perteneciente al «complejo Hotelero Guadalpin Village» de Marbella reclamó de la entidad bancaria hoy recurrente (Banco Santander, S.A., en adelante BS, antes Banco Popular Español, S.A., en adelante BP), con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la parte del total anticipado por él a la promotora ingresada en dicha entidad más intereses de los anticipos desde las fechas de las respectivas entregas. Estimada la demanda íntegramente en las dos instancias, la controversia en casación se circunscribe a la cuestión de si dicha compraventa se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la referida ley, dado que la recurrente, como ya hizo en las instancias, niega en casación que tuviera finalidad residencial.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala referidas a otros apartamentos turísticos de la misma promotora y promoción a la que pertenece la suite objeto del presente litigio (sentencias 254/2024, de 26 de febrero, 887/2022, de 13 de diciembre, y 472/2022, de 8 de junio), los antecedentes relevantes para la decisión del recurso son los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos.

1.1. El 15 de abril de 2003 D. Anibal y la entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L., suscribieron un contrato privado de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda) que tuvo por objeto la «suite» identificada como « NUM000», perteneciente al referido complejo hotelero.

En las condiciones generales aplicables al contrato (también doc. 3 de la demanda) se incluyó una estipulación decimotercera del siguiente tenor:

«La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Hotel de Apartamentos de cinco estrellas, obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 5 del Decreto 110/1986 de 18 de Junio sobre Ordenación y Clasificación de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la Entidad explotadora del Conjunto».

Ley 57/1968. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera que el pago hecho por los compradores, mediante un cheque al portador, sin indicación alguna del concepto, que la promotora ingresó junto con otro efecto en una cuenta suya en dicha entidad, se correspondía con cantidades a cuenta del precio de compraventas de viviendas en construcción.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En el presente recurso se plantea si la entidad de crédito demandada, ahora recurrente, debe responder con arreglo al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, frente a tres compradores de cuatro viviendas que debían construirse en terrenos previamente vendidos por su madre, respecto de la cantidad entregada por ellos a la promotora en un solo pago para satisfacer el precio de todas las viviendas, que esta ingresó en una cuenta suya abierta en dicha entidad bancaria mediante un cheque al portador que era uno de los efectos que la promotora había entregado para pagar los terrenos.

Para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 9 de enero de 2007 D.ª Marí Juana, madre de D. Luis, D.ª Teodora y D. Cirilo, suscribió con la promotora Urbas Associats, S.L. (en adelante Urbas o la promotora) un contrato de compraventa que tuvo por objeto varias fincas propiedad de la Sra. Marí Juana sitas en Terrassa. En concreto las fincas ubicadas en los números NUM000, NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000 y la del número NUM003 de la DIRECCION001 (fundamento de derecho segundo, apdo. 9, de la sentencia recurrida).

El precio de venta de las fincas, 1.228.900 euros en total, fue íntegramente satisfecho en ese acto por Urbas mediante la entrega de «diversos cheques bancarios» (fundamento de derecho segundo, apdo. 9, de la sentencia recurrida), uno de ellos (n.º NUM004) por importe de 978.600 euros, emitido por la entidad Caixa de Aforros de Vigo, Ourense e Pontevedra, Caixanova (doc. 3 de la contestación a la demanda).

1.2. Ese mismo día 9 de enero de 2007 D. Luis, D.ª Teodora y D. Cirilo suscribieron con Urbas cinco contratos privados de compraventa, cuatro sobre viviendas (tres de ellas con anejos) que debía construir la promotora en las parcelas vendidas por su madre y un quinto contrato que tenía por objeto un local comercial (el cual no es objeto de este litigio).

Según la estipulación segunda de los contratos de compraventa de las viviendas (docs. 1, 1 bis, 1 ter y 1 quarter de la demanda):

-D. Luis compró la vivienda identificada como NUM005.ª, más una plaza de aparcamiento. El precio de la vivienda, impuestos excluidos, se fijó en 226.000 euros. El del aparcamiento, impuestos excluidos, en 12.000 euros. El precio de la vivienda más el garaje, incluido el IVA de ambos al 7% (16.660 euros) en un total de 254.660 euros (folio 124 de las actuaciones de primera instancia).

-D.ª Teodora compró la vivienda identificada como NUM006.ª, más garaje y trastero. El precio de la vivienda se fijó en 266.500 euros. El del garaje en 12.000 euros. El del trastero en 1.000 euros. El precio de vivienda más dichos anejos, incluido el IVA todos ellos al 7% (19.565 euros) en 299.065 euros en total (folio 113 de las actuaciones de primera instancia).

-D. Cirilo compró la vivienda identificada como NUM007.ª, más garaje. El precio de la vivienda se fijó en 223.500 euros. El de la plaza de garaje en 12.000 euros. El precio de vivienda más dicho anejo, incluido el IVA de ambos al 7% (16.485 euros) en 251.985 euros en total (folio 133 de las actuaciones de primera instancia).

-Los tres hermanos, actuando conjuntamente como una sola parte compradora, compraron la vivienda identificada como NUM008.ª. El precio de la vivienda se fijó en 168.000 euros más IVA al 7%, es decir, 179.760 euros en total (folio 152 de las actuaciones de primera instancia).

Ley 57/1968. Cooperativa de viviendas. Es aplicable a una cooperativa de viviendas titular del derecho de superficie sobre el suelo en el que se debían construir las viviendas adquiridas por los socios para fines residenciales. Responsabilidad de la entidad de crédito demandada, conforme al art. 1-2.ª de dicha ley, por las aportaciones ingresadas en cuentas de la promotora en dicha entidad. Comienzo del devengo del interés legal; es remuneratorio de las cantidades anticipadas y, por tanto, exigible desde cada anticipo. Compatibilidad de los intereses de la Ley 57/1968 con los moratorios del art. 1108 CC, también reclamados.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En el presente litigio los demandantes reclamaron del banco hoy recurrido, con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, el reintegro de las cantidades aportadas por ellos a una cooperativa de viviendas más sus intereses desde las fechas de las respectivas entregas, centrándose la controversia en casación, a tenor de la razón decisoria de la sentencia recurrida para desestimar la demanda, en la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia 498/2024, de 15 de abril, sobre otra vivienda de la misma cooperativa, para la decisión del presente recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop, Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 (doc. 3 de la demanda) y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos (doc. 4 de la demanda) era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada «D-3.1 del Sector 4-Bis "Residencial Este"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie (doc. 13 de la demanda).

1.2. Con fecha 29 de enero de 2014 D. Lucas y D.ª Genoveva firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 6 de la demanda), en el que cada uno de ellos (solicitantes «en régimen de 50%») manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

De su contenido cabe destacar que los referidos cooperativistas:

(i) Afirmaban ser peticionarios de «una vivienda, con su plaza de garaje y trastero vinculados».

(ii) Se comprometían con la cooperativa «a realizar las aportaciones obligatorias al capital social, necesarias para adquirir la condición de socio, así como las aportaciones, provisiones de fondos, cuotas de ingreso o cualquier otra cantidad aprobada por los Órganos correspondientes, en la cuantía que corresponda...obligándose así mismo a subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria que sea obtenido por la Cooperativa para la financiación de la promoción, en la cuantía que corresponda a la vivienda y anejos que en su día se le adjudique».

(iii) Declaraban conocer y aceptar los estatutos sociales de la cooperativa, declaraban haber recibido con anterioridad una copia de estos, y se obligaban a cumplirlos y respetarlos.

(iv) Declaraban conocer y aceptar los acuerdos existentes entre la cooperativa y la entidad Edimed Gestión, S.L. (identificada en el citado documento como empresa adjudicataria de los derechos urbanísticos sobre la referida parcela -objeto de cesión a la cooperativa- en virtud del acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Parla formalizado en escritura pública de fecha veintiocho de octubre de 2011), y conocer y aceptar el principio de acuerdo existente entre dicha adjudicataria y Caixabank S.A. (en adelante Caixabank) para la financiación de la promoción (a cuyo efecto el cooperativista manifestaba su conformidad para que la cooperativa gestionara, formalizara y cobrara el correspondiente préstamo).

Ley 57/1968. Demanda de dieciocho compradores de viviendas de la promoción "Trampolín Hills Golf Resort". Es inaplicable a favor de cuatro de los cinco compradores, recurrentes en casación, por concurrir indicios contrarios a una finalidad residencial. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Falta de emisión de los certificados individuales. Responsabilidad de la entidad avalista por el total de las cantidades anticipadas por el comprador sí amparados por la Ley 57/1968, correspondientes a pagos previstos en su contrato, aunque se hicieran en efectivo a la promotora y no se ingresaran.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.-El presente recurso dimana de un litigio en el que dieciocho compradores (en once contratos) de viviendas en construcción pertenecientes al residencial «Trampolín Hills Golf Resort» reclamaron de la avalista colectiva (Caixabank S.A., en adelante Caixabank) la totalidad de las cantidades entregadas en su día a la promotora a cuenta del precio de cada una de ellas (más intereses desde las respectivas entregas). Habiéndose desestimado la demanda respecto de los recurrentes en casación, en el recurso se plantea ante esta sala si dicha entidad bancaria-recurrida debe responder como avalista colectiva de las cantidades que se reclaman, todas ellas previstas en los contratos, si bien ha de examinarse con carácter previo la cuestión (suscitada por el banco al oponerse al recurso) de si están amparados o no por el régimen de garantías de la Ley 57/1968.

A tenor de lo declarado probado en este litigio y de los antecedentes tomados en consideración por la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial «Trampolín Hills Golf Resort», para la decisión del recurso son relevantes los siguientes datos:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. A) Tras formalizar su reserva el 27 de febrero de 2006, con fecha 4 de abril de 2006 D. Ezequiel, con domicilio en DIRECCION000 (Murcia), suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. (en adelante Trampolin o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. I-2 de la demanda, folios 348 y ss. de las actuaciones de primera instancia) que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada en el contrato como « DIRECCION001») de la DIRECCION002», promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en Campos del Río (Murcia).

En el contrato, en concreto en el párrafo segundo de la estipulación séptima, fruto de negociación individual, se pactó que la parte compradora, antes de la finalización del segundo pago correspondiente del total de la vivienda y antes de escritura pública, podía «vender o ceder a terceros».

En esa fecha era administrador único de dos sociedades (Disel Telecomunicaciones, S.L. y Xpress, S.L., cuya actividad principal era la realización de instalaciones eléctricas (fundamento de derecho quinto, apdo. 6.-, de la sentencia de primera instancia, confirmada en este punto por la sentencia de segunda instancia) aunque en su objeto social se hiciera también referencia, entre otras actividades, a la promoción de inmuebles (doc. 32 de la contestación a la demanda).

Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregó un total de 31.000 euros, 6.000 como señal (en dos pagos, de 3.000 euros cada uno) y 25.000 euros en el momento de la firma del contrato (docs. I-3 a I-5 de la demanda, folios 382 vuelto y ss. de las actuaciones de primera instancia).

Ley 57/1968. Inexistencia de indicios suficientes para considerar que la compraventa de una sola vivienda tuvo una finalidad no residencial. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera los ingresos de la parte compradora en una cuenta del promotor en dicha entidad por haber sido realizados por una sociedad mercantil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10548328?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-Condenado el banco recurrente, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, a devolver al comprador, hoy recurrido, las cantidades anticipadas por este a la promotora más intereses, la controversia en casación se centra en determinar si la Ley 57/1968 era o no aplicable al caso, y en caso afirmativo, si fue conforme a la jurisprudencia de esta sala la declaración de responsabilidad de la entidad bancaria recurrente como receptora de los anticipos.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por sentencias de esta sala referidas a viviendas de la misma promotora (en particular la sentencia 792/2022, de 18 de noviembre, sobre este mismo conjunto residencial « DIRECCION000»), para la decisión de los recursos, de casación y por infracción procesal, son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 17 de septiembre de 2003 D. Victor Manuel, de nacionalidad británica y residente en Gales, suscribió con Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L., un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 1 de la demanda) que tuvo por objeto la identificada como « DIRECCION001» perteneciente al conjunto residencial « DIRECCION000», sito en el término municipal de Fuengirola (Málaga).

Ley 57/1968. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera los ingresos de la parte compradora en una cuenta del promotor en dicha entidad por haber sido realizados por una sociedad mercantil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10548672?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si la entidad de crédito demandada, ahora recurrente, debe responder con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (cuya aplicación al caso ya no se discute) del total de las cantidades anticipadas por los demandantes a cuenta del precio de su vivienda y sus intereses, por constar acreditado que fueron ingresadas en una cuenta de la promotora en dicha entidad, pero no por los compradores ni por la promotora-vendedora sino por un tercero (una sociedad mercantil).

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y de los hechos no controvertidos, son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes: (i) el 10 de mayo de 2005 D. Higinio y D.ª Josefa suscribieron con Huma Mediterráneo, S.L. (en adelante HM o la promotora) un contrato de compraventa que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada como modelo: Tarifa; manzana n.º NUM000; parcela n.º NUM001; sector n.º SALM -002) perteneciente a la DIRECCION000» que la promotora iba a construir en la localidad almeriense de Cuevas de Almanzora (doc. 2 de la demanda); (ii) a cuenta del precio de 124.120 euros, IVA incluido, los compradores anticiparon un total de 61.675 euros, a razón de 3.000 euros el 9 de junio de 2005, 27.645 euros el 28 de junio de 2005 y 31.030 euros el 7 de octubre de 2005; (iii) todos los anticipos se abonaron mediante transferencia bancaria a una cuenta de la mercantil Masa Internacional S.A.U. (en adelante Masa), que fue la que se encargó de ingresarlos después (en concreto en fechas 10 de junio, 29 de junio y 10 de octubre de 2005) en la cuenta indicada en el contrato (terminada en NUM002) abierta por la promotora en Banco Popular Español, S.A. (en adelante BP, luego Banco Santander, S.A., en adelante BS); (iv) por tanto, los ingresos de las cantidades reclamadas como principal en este litigio no se hicieron por los compradores ni por la promotora sino por un tercero, la mercantil Masa, sin indicar esta entidad el concepto de dichos pagos ni, por tanto, que se tratara de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción (según el extracto de la cuenta de BP, folios 108 vuelto, 131 vuelto y 138 de las actuaciones de primera instancia, únicamente se indicó «Transferencia de Masa Internacional SA»), además de que solo el tercero de los pagos tenía plena correspondencia cuantitativa en el calendario de pagos pactado (folio 25 de las actuaciones de primera instancia); (v) por sentencia (firme al no ser apelada) dictada el 10 de junio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Murcia en actuaciones de juicio ordinario n.º 243/2008 (doc. 4 de la demanda), se declaró resuelto el contrato a instancia de los compradores, por incumplimiento de la promotora (que se allanó a la demanda), y se condenó a HM a devolver a los compradores-demandantes la totalidad de lo anticipado más intereses (al tipo del 6%) desde cada entrega; (vi) la promotora fue declarada en concurso el 5 de abril de 2013 (actuaciones n.º 394/2012 del Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Murcia); (vii) como el banco no atendió el previo requerimiento extrajudicial de dichos compradores fundado en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (doc. 10 de la demanda), a mediados de febrero de 2018 estos presentaron la demanda del presente litigio solicitando la condena de BP (BS) a devolver la cantidad total de 61.680 euros (toda vez que cifraban la cantidad anticipada como reserva en 3.005 euros y no en 3.000 euros), con los intereses legales de los anticipos desde su entrega, todo ello con base en el referido art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (se citaba expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por haber aceptado el banco demandado los ingresos en la cuenta de la promotora indicada en el contrato, realizados a través de la mercantil Masa (que los demandantes identificaban también con la entidad «Abaco Asesoría Legal y Fiscal»), sin velar porque su importe se ingresara en una cuenta especial debidamente garantizada; (viii) el banco, además de considerar que la Ley 57/1968 no era aplicable al caso, según decía, por no tener los compradores la condición de consumidores ni la compraventa una finalidad residencial, también negó su responsabilidad como receptor de los anticipos al no poder vincularlos con pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, por realizarse los únicos ingresos que consideraba documentalmente acreditados (de 31.030 y 2.300 euros cada uno) no por los compradores ni por la promotora sino por dos sociedades mercantiles (el primero por Masa y el segundo por «Abaco asesoría legal y fiscal», que, como se ha dicho, los demandantes identificaban con la propia Masa), sin indicar estas sociedades que se tratara de pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción y sin que existieran tampoco indicios que permitieran al banco conocer dicho concepto; (ix) la sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al banco a devolver los referidos 61.680 euros más intereses legales desde la fecha de cada pago, razonando, en síntesis y en lo que ahora interesa, que la Ley 57/1968 sí era aplicable al no haberse probado que la compraventa tuviera una finalidad especulativa, y que el banco debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por aceptar los ingresos de las cantidades cuyo importe total se reclamaba como principal sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y su devolución estuviera debidamente garantizada, y no ser óbice el sistema de pagos (consistente en que los ingresos en BP se realizaron por Masa) para que el banco conociera que se trataba de pagos a cuenta del precio de venta de una vivienda en construcción promovida por HM, dado que BP financiaba la promoción, la cuenta en la que se ingresaron los anticipos estaba indicada en el contrato, y era irrelevante que no fuera especial; (x) el banco apeló insistiendo en la finalidad especulativa de la compraventa y, en lo que ahora interesa, negando su responsabilidad por no haber podido controlar los ingresos por hacerse por una sociedad mercantil «sin indicar concepto alguno y sin que los mismos guarden relación alguna con los pagos pactados en el contrato», y por no ser relevante a estos efectos que el banco financiara la promoción; y (xi) la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del banco y confirmó íntegramente la sentencia apelada, al concluir, en síntesis, que la Ley 57/1968 era aplicable por no haberse acreditado una finalidad especulativa, no residencial, y en lo que ahora interesa, que con una mínima diligencia BP pudo conocer que las cantidades ingresadas por Masa en la cuenta de la promotora en BP eran pagos a cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que el banco «conocía o debía conocer» que HM se dedicaba a la promoción de viviendas (por el objeto social de la promotora y porque BP financiaba esta concreta promoción) y que la cuenta en la que se hicieron los ingresos, aunque no fuera especial, fue expresamente indicada en los contratos como cuenta de pago, revelando el volumen de anotaciones que otros muchos compradores de viviendas de la misma promoción la utilizaron con ese fin.

Ley 57/1968. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera los anticipos de los compradores por haber sido ingresados por una sociedad mercantil. Reiteración de doctrina jurisprudencial. Incongruencia de la sentencia recurrida por resolver al margen del objeto del debate.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10540763?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-Los presentes recursos se interponen en un litigio en el que los demandantes ahora recurridos (cuatro compradores de dos viviendas en construcción, en sendos contratos, promovidas por Promociones Eurohouse 2010, S.L., en adelante PE, y pertenecientes a la promoción « DIRECCION000») reclamaron con arreglo a la Ley 57/1968 (cuya aplicación ya no se discute) todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio de dichas viviendas y sus intereses frente a la ahora recurrente, Banco Santander, S.A., en adelante BS (antes Banco Popular Español, S.A., en adelante BP), con fundamento en su doble condición de entidad avalista colectiva y además receptora de los anticipos.

La demanda ha sido estimada íntegramente en ambas instancias, pero mientras que la sentencia de primera instancia se fundó en la responsabilidad del art. 1-2.ª y su jurisprudencia, siendo esta responsabilidad discutida por el banco en apelación, la sentencia recurrida se funda en la condición de avalista colectivo de BP, por virtud de la línea de avales que concertó con la promotora el 15 de diciembre de 2006.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.-El recurso se articula en dos motivos estrechamente relacionados entre sí, que por ello deben resolverse conjuntamente.

El motivo primero, correctamente formulado al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción de los arts. 218.1 y 465.5 LEC por incurrir la sentencia recurrida en incongruencia extra petitaal fundarse en la responsabilidad del banco como avalista colectivo pese a que dicha responsabilidad fue desestimada por la de primera instancia y que este concreto pronunciamiento ganó firmeza al recurrir en apelación solo el banco y no apelar ni impugnar la sentencia la parte demandante.

El motivo segundo, formulado al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC, se funda en infracción del art. 24.1 de la Constitución, y lo que se aduce, con idénticos argumentos, es que la decisión de la sentencia recurrida ha causado indefensión por haber resuelto cuestiones ajenas al del recurso de apelación.

La parte recurrida, aunque en el encabezamiento del escrito de oposición refiere oponerse a ambos recursos y termina solicitando la desestimación de los dos, sin embargo no formula expresa oposición al recurso extraordinario por infracción procesal dado que todas sus alegaciones se refieren únicamente al de casación.

Ley 57/1968. Cooperativa de viviendas. Es aplicable a una cooperativa de viviendas titular del derecho de superficie sobre el suelo en el que se debían construir las viviendas adquiridas por los socios para fines residenciales. Responsabilidad de la entidad de crédito demandada, conforme al art. 1-2.ª de dicha ley, por la totalidad de las aportaciones ingresadas en cuentas de la promotora en dicha entidad. Comienzo del devengo del interés legal; es remuneratorio de las cantidades anticipadas y, por tanto, exigible desde cada anticipo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10536722?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone en un litigio promovido por nueve cooperativistas contra el banco receptor de sus aportaciones con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y como en el recurso resuelto por la sentencia de esta sala 498/2024, de 15 de abril, en que fueron parte recurrida el mismo banco y parte recurrente otros cooperativistas de la misma cooperativa y promoción, la controversia en casación se reduce, a tenor de la razón decisoria de la sentencia aquí recurrida para desestimar la demanda, a la cuestión de si dicha ley es aplicable al caso, teniendo en cuenta que la cooperativa promovía la construcción de las viviendas en una parcela sobre la que ostentaba un derecho de superficie.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la referida sentencia 498/2024, para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. La entidad «Los Lagos del Este S. Coop. Mad» (en adelante la cooperativa), constituida el 9 de julio de 2013 y cuyo objeto social según el art. 2 de sus estatutos era «procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales edificaciones e instalaciones complementarias así como conservar y administrar dichos bienes inmuebles y los elementos comunes», promovía la construcción de «unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores» en una parcela sita en el término municipal de Parla (denominada « DIRECCION000"») sobre la que la cooperativa ostentaba un derecho de superficie.

1.2. Con fecha 2 de septiembre de 2013 D. Borja y D.ª Consuelo firmaron un documento dirigido, según su encabezamiento, «al consejo rector» de la cooperativa (doc. 9 de la demanda), en el que cada uno de ellos (solicitantes «en régimen de 50%») manifestaba «estar interesado en ingresar como socio» en dicha entidad para «poder ser beneficiario/adjudicatario de una de las viviendas con sus correspondientes anejos vinculados, así como una segunda plaza de garaje».

- En la misma fecha D.ª Lucía (según el poder aportado como doc. 7 de la demanda, aunque en la demanda y en algunas actuaciones se la identifique como D. Lucía) firmó un documento de adhesión similar para adquirir otra vivienda de dicha cooperativa y promoción (doc. 64 de la demanda).

- En la misma fecha D. Gumersindo y D.ª Sara firmaron un documento de adhesión similar para adquirir otra vivienda de dicha cooperativa y promoción (doc. 74 de la demanda).

- D.ª Carina se adhirió para adquirir otra vivienda de dicha cooperativa y promoción por documento de fecha 12 de marzo de 2004 (doc. 27 de la demanda).

- D. Leopoldo y D.ª Laura se adhirieron a la cooperativa para adquirir otra vivienda de la misma cooperativa y promoción en virtud de documento de fecha 1 de abril de 2014 (doc. 49 de la demanda).

- D. Candido y D.ª Camila se adhirieron a la cooperativa para adquirir otra vivienda de dicha cooperativa y promoción por documento de 3 de junio de 2014 (doc. 36 de la demanda).

Ley 57/1968. Inexistencia de indicios de compraventa con una finalidad no residencial. Sociedad vendedora distinta de la promotora pero equiparable a ésta a los efectos de la protección del comprador por la Ley 57/1968. Exención de responsabilidad del banco en el que la sociedad vendedora tenía la cuenta a la que la compradora transfirió el anticipo a cuenta del precio por no mencionarse ningún dato que permitiera considerarlo como tal. Además, la gran cantidad de movimientos, tanto ingresos como gastos, de la cuenta de Overseas, siempre sin indicaciones relativas a viviendas o promociones inmobiliarias, no podía traducirse en exigir a Caixabank un escrutinio inquisitivo que la determinase a no admitir ingresos si Overseas no abría una cuenta especial debidamente garantizada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10516583?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-En el presente recurso de casación el banco demandado, ahora recurrente, sostiene que la Ley 57/1968 no es aplicable al caso por no tener la compraventa litigiosa una finalidad residencial, y que de considerarse aplicable, el banco no ha de responder con base en el art. 1-2.ª de la citada ley de lo anticipado e ingresado por la parte compradora con anterioridad a la firma del contrato de compraventa, en una cuenta abierta en dicho banco por la mercantil Overseas Property Porfolios, S.L. (en adelante Overseas), identificada en el contrato no como promotora sino como titular de los derechos de venta de las viviendas de la promoción « DIRECCION000». Cuestión esta última ya examinada en sentencias 306/2024, de 4 de marzo, y 344/2024, de 11 de marzo, la primera resolviendo un recurso del mismo banco y ambas respecto de otras viviendas en construcción de la misma promoción.

Para la resolución del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Como la construcción del complejo residencial ni tan siquiera llegó a iniciarse, la hoy recurrida formuló la demanda de este litigio contra la entidad bancaria hoy recurrente (Caixabank S.A., en adelante Caixabank) reclamando con base en el citado art. 1-2.ª un total de 36.525 euros en concepto de principal (más intereses legales y moratorios), importe del anticipo a cuenta del precio de su vivienda que efectuó en julio de 2005 (es decir, antes del contrato, que fue suscrito el 5 de septiembre de 2005 -doc. 2 de la demanda-) mediante una transferencia desde una cuenta suya en el extranjero a una cuenta de Overseas en Caixabank terminada en NUM000 (doc. 5 de la demanda).

2.En lo que ahora interesa el banco, además de negar que la Ley 57/1968 fuera aplicable al caso por no tener la compraventa una finalidad residencial y porque a su juicio Overseas no actuó en el contrato como promotora, también negó su responsabilidad como receptor del anticipo por no haber podido controlar dicho pago.

Ley 57/1968. Determinación de la fecha inicial del devengo del interés legal del art. 3 de la Ley 57/1968 y de la d. final primera de la Ley 38/1999. Los referidos intereses legales se devengan desde cada anticipo o aportación al tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10497393?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-El objeto del presente recurso de casación se reduce a determinar la fecha inicial del devengo del interés legal del art. 3 de la Ley 57/1968 y de la d. final primera de la Ley 38/1999 en su redacción aplicable al caso.

La entidad de crédito demandada ha sido condenada conforme al art. 1-2.ª de la citada ley, pero su responsabilidad en cuanto a dichos intereses ha sido limitada a los devengados por el total de las cantidades anticipadas objeto de condena como principal (53.617.09 euros, frente a los 56.617,09 euros reclamados como principal) desde la fecha de la demanda o interpelación judicial, tal y como resulta del último párrafo del fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida (aunque nada se diga de forma expresa en el fallo).

Frente a este criterio de la sentencia recurrida, el demandante, hoy recurrente, pide que el día inicial se fije en la respectiva fecha de entrega de las cantidades anticipadas por tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios. También pide que se impongan al banco las costas de la primera instancia, dado que la demanda ha sido estimada en lo sustancial.

El banco se ha opuesto al recurso de casación tanto porque considera que la sentencia recurrida es congruente con «lo realmente solicitado», como porque entiende que, si alguna duda tenía la parte recurrente al respecto del pronunciamiento sobre intereses del tribunal sentenciador, debía haber pedido la «aclaración» (en puridad, el complemento, pues invoca el art. 215 LEC) de la sentencia recurrida.

Ley 57/1968. Es inaplicable a favor del comprador de una vivienda en construcción con una finalidad no residencial. Se trataba de la compra de un apartamento que, según el contrato, formaba parte de un enorme complejo con servicios comunes e instalaciones propias (auditorio, salas de conferencias) de alojamientos destinados a un uso turístico-hotelero.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10497437?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-El presente recurso de casación se interpone en un litigio en el que el ahora recurrente, comprador de un apartamento perteneciente a una promoción que debía construirse en Brasil, reclama del banco demandado, ahora recurrido, conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, el total de las cantidades anticipadas por él a cuenta del precio de dicho inmueble más intereses desde las fechas de entrega. La demanda ha sido desestimada en segunda instancia por no ser aplicable la legislación española, y en todo caso, por no serlo la Ley 57/1968 por no tener la compraventa una finalidad residencial, ambas razones combatidas en casación.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia 636/2022, de 3 de octubre, sobre otros apartamentos de la misma promoción, para la decisión del recurso son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Tras formalizar su reserva con fecha 20 de octubre de 2006 (doc. 2 de la demanda), el 12 de enero de 2007 D. Aquilino y la promotora brasileña Lagoa Do Coelho Emprendimientos Turísticos LTDA (en adelante Lagoa o la promotora), representada por la mercantil española DIRECCION001. (en adelante DIRECCION002) en la persona de su administrador único D. Simón, suscribieron en Murcia un contrato privado de compraventa (doc. 3 de la demanda) que tuvo por objeto un apartamento (identificado como «apartamento de la fase 1, Tipo B, número DIRECCION000») perteneciente al conjunto residencial « DIRECCION000» que la promotora proyectaba construir en una finca de su propiedad ubicada en el municipio y comarca de Touros, Estado de Rio Grande del Norte (Brasil).

1.2. Según la cláusula primera, parágrafo primero, del contrato de compraventa, el complejo residencial contaría con 12.858 «viviendas», así como servicios comunes tales como «tres centros comerciales, con más de 300 establecimientos (tiendas, restaurantes, bares, bancos, cines, guarderías, etc.), Auditorio, Teatro para 1.800 plazas, o salas de conferencia para 700 plazas)», «Clínica Médico estética y odontológica, Centros deportivos y de ocio (parques acuáticos....), Marinas de embarcaciones, Helipuerto, Hotel de Lujo y Seguridad 24 horas».

Según el parágrafo segundo de la misma cláusula, la promoción debía ejecutarse «en virtud del sistema previsto en la Ley n.º 4.591/64 de la República Federativa de Brasil».

Según la cláusula quinta las obras debían concluirse en junio de 2008.

Según la cláusula décima «Subrogación de la parte Compradora» se facultaba al comprador a «ceder en subrogación a favor de tercero que designe libremente, los derechos y obligaciones del presente contrato».

Según la cláusula decimotercera «Sumisión expresa: para el ejercicio de aquellas acciones dimanantes del presente contrato susceptibles de ser ejercitadas en España, las partes se someten a la competencia y jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de la ciudad de Madrid».

Ley 57/1968. No incurre en la responsabilidad del art. 1-2.ª la entidad de crédito que no consta conociera los ingresos de cantidades entregadas a cuenta mediante letras de cambio en una cuenta de la promotora en dicha entidad. Improcedencia de aplicar la jurisprudencia fijada por las sentencias de pleno 491/2024 y 492/2024, las dos de 12 de abril, por no constar que los efectos ingresados hubieran sido previamente descontados por dicha entidad en virtud de contrato de descuento con la promotora.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10497187?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.-En el presente recurso de casación se plantea si la entidad de crédito codemandada, ahora recurrente, condenada en ambas instancias con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, pudo controlar el ingreso de las cantidades anticipadas objeto de condena, satisfechas por el comprador mediante trece letras de cambio.

Son antecedentes relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. El 9 de abril de 2002 D.ª Elvira suscribió con la entidad Inmofinanzas del Mediterráneo, S.L. (en adelante la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. 1 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda (identificada en el contrato como « DIRECCION000») del edificio que dicha entidad iba a construir en un solar de su propiedad sito en Alicante.

1.2. Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio (de 94.854,74 euros, IVA incluido) la compradora entregó a la promotora un total de 18.970,95 euros, a razón de 1.803,04 euros como reserva, 9.611,69 euros en el momento de la firma del contrato y 7.556,22 euros mediante dieciocho «efectos» (en puridad, letras de cambio, libradas por la promotora y aceptadas por la compradora en el mismo día de la firma del contrato), por importe de 419,79 euros cada uno y vencimientos mensuales, desde mayo de 2002 a octubre de 2003, ambos inclusive (doc. 2 de la demanda). Por lo que ahora interesa, trece de estos efectos, una vez cobrados por la promotora a su vencimiento en el banco de la compradora en el que se domicilió el pago, fueron ingresados por esta (en el periodo comprendido entre octubre de 2002 a octubre de 2003, ambos inclusive) en una cuenta suya en Caja de Arquitectos, S. Coop. de Crédito (en adelante Arquia o el banco) terminada en NUM000 (págs. 3 a 10 del doc. 2 de la contestación a la demanda). No consta, por tanto, la existencia de contrato de descuento entre la promotora y Arquia.

1.3. La promotora no garantizó dichos anticipos.

1.4. La obra debía estar finalizada en mayo de 2004, pero la vivienda no se llegó a construir.

Ley 57/1968. Cantidades entregadas a cuenta: devengo del interés legal del art. 3 de la Ley. Improcedencia de apreciar retraso desleal en el ejercicio de la acción para fijar el final de su devengo en la fecha en que debieron entregarse las viviendas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10478784?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.El objeto del presente recurso de casación se reduce a determinar la fecha final del devengo del interés legal del art. 3 de la Ley 57/1968 y de la d. final primera de la Ley 38/1999 en su redacción aplicable al caso, toda vez que la sentencia recurrida ha considerado que el comprador incurrió en retraso desleal en el ejercicio de su acción contra el banco receptor de los anticipos y que por esta razón no tiene derecho a los intereses de dicha ley devengados con posterioridad a la fecha en que debieron entregarse las viviendas.

Son antecedentes relevantes de la cuestión controvertida los siguientes:

1.Con fecha 31 de agosto de 2006 el hoy recurrente (D. Cipriano) suscribió con la promotora Rojoce, S.L. dos contratos de compraventa relativos a otras tantas viviendas en construcción pertenecientes al DIRECCION000, ubicado en el municipio tinerfeño de San Miguel de Abona (docs. 3 y 4 de la demanda).

2.Siguiendo el calendario de pagos pactado, a cuenta del precio de las dos viviendas el citado comprador anticipó un total de 33.006,08 euros, que ingresó en una cuenta de la promotora en la entidad Caixa de Aforros de Vigo, Ourense e Pontevedra, Caixanova (actualmente Abanca Corporación Bancaria, S.A., en adelante Abanca o el banco). La promotora no garantizó su devolución mediante aval o seguro.

3.Como las viviendas no se entregaron en el plazo pactado (agosto de 2008) y el banco no atendió el requerimiento extrajudicial hecho con fecha 13 de marzo de 2018 (doc. 19 de la demanda), el 12 de julio de 2018 el comprador presentó la demanda de este litigio solicitando, con base en el art. 1-2.ª de La Ley 57/1968, que se declarase la responsabilidad de Abanca y se la condenase a pagar al demandante el total anticipado e ingresado en dicha entidad a cuenta del precio de las viviendas más sus intereses, pero precisando con respecto a estos que se reclamaban los legales de la Ley 57/1968, desde la fecha de cada uno de los pagos y hasta la demanda, según la liquidación aportada como doc. 18 (en concreto, el total por principal e intereses de la Ley 57/1968 se cifraba en la demanda en 46.879,64 euros), los intereses de demora del art. 1108 CC, calculados sobre las entregas a cuenta, desde la demanda hasta la sentencia, y los procesales del art. 576 LEC, desde la sentencia y hasta su completo pago.

4.El banco se opuso a la demanda. En lo que ahora interesa (intereses de la Ley 57/1968) adujo que, de estimarse la demanda, en ningún caso procedía imponerlos desde cada pago sino «desde la fecha de la demanda (04/07/2018), al no constar reclamación previa» y haber incurrido el demandante en retraso desleal por esperar casi nueve años desde que expiró el plazo máximo previsto para la entrega de las viviendas (agosto de 2008).