Propiedad horizontal. Doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales. Es decir, que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de julio de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1. D. Carlos Jesús es propietario, con carácter ganancial, del local uno-bis (formado tras la desafectación de las plazas de garaje NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003) que se ubica en la DIRECCION000 del inmueble sito en la DIRECCION001. El local lo adquirió mediante compraventa a la entidad Yotuella S.A. y con anterioridad se formaba por las dichas cuatro plazas de garaje, anejas a viviendas del inmueble, pero que fueron desvinculadas por su anterior propietario, pasando a constituir dicho local único e independiente.

D. Carlos Jesús dirigió un escrito a la comunidad de propietarios del DIRECCION000 del inmueble sito en la DIRECCION001, como propietario de las plazas de garaje núms. NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, acompañado de un croquis expresivo del estado actual y del que resultaría de la reforma, en el que exponía y solicitaba lo siguiente:

"EXPONGO:

"Con motivo de la realización de mejoras y acceso al local donde se ubican las plazas de garaje consistentes en:

1- limpieza del local existente

2- revestimiento interior de paredes, techos y suelos del mismo

3- mejora del acceso existente, sustituyendo la puerta que da al vial por un nuevo acceso con un portal seccional que permite la utilización de las plazas desde la calle

4- mejora del aspecto exterior de la pared que da a la DIRECCION001 y desde la que tengo acceso actualmente a las plazas de garaje, con un nuevo revestimiento de mortero monocapa y zócalo de piedra. Este estado que se va a realizar me comprometo a su mantenimiento y conservación en perfectas condiciones estéticas y de seguridad.

SOLICITO:

1- Autorización de la comunidad para las obras y mejoras a realizar según lo que se indica anteriormente.

2- Autorización para seguir utilizando y mejorar el acceso a las plazas de garaje, hoy local independiente del garaje, desde la DIRECCION001. Me comprometo a solicitar las autorizaciones y permisos necesarios para la realización de la obra además del mantenimiento de las mejoras realizadas en la fachada del edificio como indiqué anteriormente.".

Propiedad horizontal. Doctrina jurisprudencial sobre la realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 17 de octubre de 2023 (D. ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1. D. Luis Miguel, como presidente de la comunidad de propietarios sita en la CALLE000 número NUM000 de Ubrique y actuando, igualmente, a título personal, en beneficio de la comunidad y como comunero, interpuso una demanda de juicio verbal en la que ejercitó una acción de suspensión de obra nueva contra D. Simón y solicitó que se dictara sentencia con los pronunciamientos que hemos consignado en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

En la demanda se afirma que "El demandado ha iniciado la construcción para adecuar su local comercial a garaje sin solicitar la oportuna autorización previa a la comunidad de propietarios, obra que implica la eliminación la invasión (sic) de elementos comunes del inmueble."; que "La obra que está ejecutando el demandado suponen (sic) la apertura de un hueco en la fachada, con rompimiento de esta, lo que implica la alteración de su configuración, afectando a la estructura o fábrica del edificio, a la configuración exterior de edificio y por tanto, a sus elementos comunes."; y que " La obra litigiosa no está terminada y tampoco está amparada por un acuerdo comunitario.".

2. El demandado se opuso a la demanda, pero el Juzgado de Primera Instancia la estimó y le impuso las costas.

El juzgado dice que la obra afecta a la fachada del edificio, ya que sustituye lo que antes eran una ventana y puerta originales por una puerta de garaje, lo que supone la modificación o alteración de un elemento común del inmueble. Afirma que la ejecución de la obra es indebida, ya que no ha sido autorizada por la comunidad. Rechaza que la obra se pueda realizar sin el consentimiento de la comunidad, tal y como sostiene el demandado, en virtud de lo establecido en el art. 10 de los estatutos, ya que "[l]as obras de ornato, luminotecnia, rotulación comercial y otras análogas permitidas por las ordenanzas municipales, recogidas en el referido artículo, están referidas a obras necesarias en el ejercicio de una actividad comercial y el demandado, con la obra iniciada, no da un uso comercial al local de su propiedad sino un uso privado como garaje.". Finalmente, el juzgado anota que "la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.".

Propiedad horizontal. La cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los propietarios de los bajos y locales sólo exime a éstos del pago de gastos ordinarios y por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a "cota cero" del ascensor es un gasto extraordinario. La bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de mayo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

El presente recurso de casación se interpone por la representación procesal de Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000, contra sentencia recaída en un juicio ordinario sobre nulidad de acuerdo en el ámbito de la propiedad horizontal.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por Dña. Carmela, Dña. Casilda, y D. Abel, como propietarios del bajo izquierda, en la que solicitaban la nulidad del acuerdo de 26 de mayo de 2016. Y lo hace en base a que la cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los bajos sólo exime del pago de gastos ordinarios y por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a "cota cero" del ascensor es un gasto extraordinario.

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación la parte actora, que es estimado por la Audiencia, que declara la nulidad del acuerdo. Lo hace en base a que las obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resultan comparable a los supuestos de instalación del ascensor por primera vez. Y que en el presente caso hay una adaptación del ascensor ya existente, y aunque ello implique la realización de obras de cierta envergadura, porque para la eliminación de barreras arquitectónicas es necesario bajarlo a "cota cero", suprimir el cuarto de contadores y modificar la fachada, los estatutos establecen una exención a favor de los locales que afecta a los gastos ordinarios como a los extraordinarios.

Al tratarse de un juicio ordinario tramitado por razón de la materia, la vía de acceso al recurso de casación sería la del art. 477.2-3.º LEC.

Propiedad horizontal. Para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO.- Motivo primero. Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.1 LEC, por infracción de lo que establecen los arts. 12 y 17.1º LPH, al haberse adoptado por simple mayoría y no por unanimidad un acuerdo que aprobó obras que producen una alteración de los elementos comunes e implican la modificación del título constitutivo, en oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo que resulta, entre otras, de las SSTS de 2 de abril de 1993, 30 de enero de 1996, 20 de mayo de 2009 y 16 de julio de 2009.

Se estima parcialmente el motivo.

Se alega por el recurrente que, en acuerdo de 31 de mayo de 2011, la comunidad acordó la colocación de bolardos para impedir el estacionamiento y recolocar, si se consideraba conveniente, una puerta de acceso para impedir que se ocupen los patios por personas ajenas a la comunidad. Añadió que dicho acuerdo se adoptó por mayoría cuando debió aprobarse por unanimidad al afectar al título constitutivo.

Esta Sala debe deslindar, a efectos de resolución, el tema de los bolardos y la cuestión de la puerta.

En cuanto a los bolardos solo pretendían impedir el estacionamiento en el patio que era mancomunado, y, por tanto, no era susceptible de apropiación por ningún comunero. Por tanto, el acuerdo de 31 de mayo de 2011 solo venía a ratificar, que no modificar, el título constitutivo ratificado (el título) en acuerdo de 20 de mayo de 1997 y, al no variar el tenor del título constitutivo, podía adoptarse por mayoría, por lo que no cabe entender infringidos los arts. 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Propiedad horizontal. Las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales. En locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, cuando la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes. Dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2015 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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PRIMERO. - La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 formuló demanda, entre otros frente, a la sociedad, Chinchapapa, SL, ahora recurrida, interesando la declaración de ilegalidad de las obras ejecutadas por ésta, en suelo común de uso privativo, consistente en la instalación con carácter permanente de un toldo/ quitavientos/ carpa.

La sentencia del juzgado estimó la demanda y, en lo que se refiere al presente recurso de casación, declaró ilegales las obras, ordenando su demolición por entender que las mismas se había realizado sin autorización de la Comunidad de Propietarios y que infringía asimismo el artículo 12 de los estatutos por haberse ejecutado incumpliendo las ordenanzas municipales.

La sentencia de la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la sociedad ahora recurrida y revocó la del Juzgado, porque, pese a que no existe autorización por parte de la comunidad, esta resultaba innecesaria atendiendo al contenido del artículo 12 de los Estatutos, que las permitían, sin que las obras contravengan los estatutos, ni alteren la estructura y seguridad del edificio.

SEGUNDO.- (...) El artículo 12 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, dice literalmente lo siguiente: "Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja de los portales números NUM000 al NUM001, ambos inclusive, tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales".

De la interpretación de esta norma estatutaria se infiere que la sentencia no ha vulnerado ninguno de los preceptos citados en el motivo.