Las consecuencias resolutorias de la frustración causal de la compraventa por la inviabilidad de la finalidad pretendida de la ejecución de los proyectos inmobiliarios, conforme al destino urbanístico previsto para la finca. Jurisprudencia sobre la resolución por incumplimiento y frustración de la finalidad del contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos urbanísticos. La interpretación del contrato y su causalización en atención al destino urbanístico de la finca. La frustración de la causa del contrato por la resolución del convenio urbanístico de 2004 y la paralización de la tramitación del PGOU. El carácter unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del Ayuntamiento. Inexigibilidad de las obligaciones previstas en el contrato resuelto. Determinación de las cantidades que deben ser objeto de restitución.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 22 de noviembre de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados o no controvertidos en la instancia:

1.º) El 25 de agosto de 2005, D.ª Andrea, como vendedora, y Portobello Marbella, S.L. (en lo sucesivo, Portobello), como compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa de una finca al sitio llamado Las Cabezas, con una superficie de 9.080 m2 (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey). El contrato había ido precedido de otro de arras, entre las mismas partes, de 12 de mayo de 2005.

El precio pactado en la compraventa (estipulación segunda) fue de 217.920 (24 € por m2), de los cuales se abonaron primero 21.792 euros (10%), al firmar el contrato de arras, y después otros 32.688 euros (15%) en el momento de la firma del contrato de compraventa. Además, en la estipulación segunda del contrato, en cuanto al pago del resto del precio, se pactó lo siguiente: (i) la cantidad de 54.480 euros (25%) serían abonados "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte [la compradora]"; (ii) otros 54.480 euros (25%) se abonarían "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra aceptada por la segunda parte"; y (iii) el resto del precio, es decir 54.480 euros (25%), se satisfaría "en el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte y a solicitud de ésta".

El 11 de julio de 2006, después de la aprobación inicial del PGOU, la vendedora abonó otros 54.480 euros, ascendiendo el total de lo entregado a 108.960 euros.

En el contrato se pactaba igualmente (estipulación primera) que "la parte vendedora conservará la posesión de la[s] finca[s] hasta el otorgamiento de la Escritura Pública".

En el Avance del PGOU, aprobado el 30 de diciembre de 2004 y publicado en el BOCM y en el periódico La Razón, el suelo figuraba como "urbanizable sectorizado".

Incongruencia de la sentencia. Iura Novit Curia. Las consecuencias resolutorias de la frustración de la finalidad de la compraventa por la inviabilidad de la ejecución de los proyectos inmobiliarios, conforme al destino urbanístico previsto para la finca. Marco normativo aplicable, situación jurídico-urbanística de la finca y regulación negocial prevista en el contrato de compraventa. Jurisprudencia sobre la resolución por incumplimiento y frustración de la finalidad del contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos urbanísticos. La interpretación del contrato en atención al destino urbanístico de la finca. La frustración de la finalidad del contrato y la imposibilidad de su cumplimiento por la resolución del convenio urbanístico de 2004 y la paralización de la tramitación del PGOU. El carácter unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del Ayuntamiento. Inexigibilidad de las obligaciones previstas en el contrato resuelto. Determinación de las cantidades que deben ser objeto de restitución.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de octubre de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados o no controvertidos en la instancia:

1.º) El 11 de julio de 2006, D.ª Santiaga, como vendedora, y Portobello Marbella, S.L. (en lo sucesivo, Portobello), como compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa de una finca de olivar al sitio Las Cabezas, con una superficie de 9.350 m2 (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Arganda del Rey). El contrato había ido precedido de otro de arras, entre las mismas partes, de 27 de abril de 2005, prorrogado por otro de 9 de agosto de 2005.

El precio pactado en la compraventa (estipulación segunda) fue de 224.000 (24 € por m2), de los cuales se abonaron primero 22.400 euros (10%), al firmar el contrato de arras, otros 22.400 euros (10%) al tiempo de su prórroga, y después otros 11.200 euros (5%) en el momento de la firma del contrato de compraventa. Además, en la estipulación segunda del contrato, en cuanto al pago del resto del precio, se pactó lo siguiente: (i) la cantidad de 56.100 euros (25%) serían abonados "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte [la compradora]"; (ii) otros 56.100 euros (25%) se abonarían "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra aceptada por la segunda parte"; y (iii) el resto del precio, es decir 56.100 euros (25%), se satisfaría "en el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte y a solicitud de ésta".

En el contrato se pactaba igualmente (estipulación primera) que "la parte vendedora conservará la posesión de la[s] finca[s] hasta el otorgamiento de la Escritura Pública".

En el Avance del PGOU, aprobado el 30 de diciembre de 2004 y publicado en el BOCM y en el periódico La Razón, el suelo figuraba como "urbanizable sectorizado".

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda a construir. Resolución por causa de retraso y de constitución por la promotora de servidumbres. No se da lugar al no influir en la frustración del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2014 (Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- Dos son, pues, las cuestiones que se plantean en este recurso, que dan lugar a la casación.

En primer lugar, el retraso como causa de la resolución de las obligaciones derivadas del contrato. Ciertamente, el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor ha dado lugar a numerosa jurisprudencia que acuerda la resolución, pero es constante la que mantiene que "un mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato" (así lo expresa, entre otras muchas, la sentencia de 22 noviembre 2013 ). Conviene recordar que la resolución que contempla el artículo 1124 del Código civil requiere un incumplimiento básico que provoca la frustración del fin objetivo del contrato (así, sentencia de 10 junio 2010 ) sin que baste un cumplimiento defectuoso ( sentencia de 21 marzo 1994 ).

Civil – Contratos. Resolución de los contratos por retraso de una parte en el cumplimiento de su obligación. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo primero. Infracción por errónea aplicación del art. 1124 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo desarrolla.

(...) Se desestiman los dos motivos.

(...) A la vista de esta doctrina debemos convenir que de la redacción de las cláusulas contractuales no se advierte con claridad que las partes hubieren considerado el plazo contractual de entrega como una obligación esencial.

No es arbitraria la interpretación del tribunal cuando aún declarando que el incumplimiento es grave, no puede considerarse el mismo radical o esencial, habida cuenta de las circunstancias concurrentes como son las derivadas del deslizamiento de tierras que dificultó la continuación de la promoción, lo que bien es cierto que sabía la promotora cuando firmó el contrato, pero también es sabido que surgieron incidencias posteriores y que aún siéndole imputable el retraso a la promotora, ello no impide que se tenga en cuenta que lo padecido fue un error de cálculo en la duración de las obras de recuperación del terreno. Por otro lado, la vendedora al conocer de la pretensión resolutoria por los compradores, les ofreció la instalación del mobiliario de cocina y en todo momento continuó con la ejecución de la obra, sin paralizarla, por lo que era evidente que no se frustraba la finalidad del contrato que era la construcción de la vivienda.

En este sentido ha declarado esta Sala que: La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico (sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". (STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011. Recurso: 271/2009).