Arrendamientos urbanos. Local de negocio. Interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994 que establece que "los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste". El arrendatario a todos los efectos es quien lo sea en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 23 de junio de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- La mercantil Campsa Estaciones de Servicio S.A. interpuso demanda sobre extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio frente a don Tomás. El contrato se refería al local adyacente a la estación de servicio dedicado a bar ya existía y se había celebrado en el año 1964 siendo arrendataria doña Esperanza, la cual traspasó el local a don Epifanio, padre del arrendatario actual. En fecha 28 de junio de 1994 el Sr. Epifanio se jubiló, comunicándose la subrogación del demandado don Tomás, en fecha 10 de abril de 1996, sin oposición alguna por parte de la arrendadora.

El demandado se opuso a la extinción del contrato y la sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, esencialmente porque la subrogación del arrendatario actual se produjo -por causa de jubilación de su padre- antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, por lo que el contrato de arrendamiento se extinguirá por la jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

Recurrió en apelación la parte demandante, y la Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2.ª) dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 por la que estimó el recurso, al considerar que la situación del demandado Sr. Tomás es de tercera titularidad dentro del arrendamiento. Entiende que el espíritu de la ley es contrario a que se prorrogue la situación más y que, tras un primer traspaso y una subrogación, una segunda subrogación no permite al subrogado acogerse a la norma transitoria (Disp. Transitoria 3.ª LAU 1994) para prolongar al arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento con posibilidad de posteriores subrogaciones.

Por la parte demandada se ha formulado recurso de casación.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Requisitos para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas. Abuso de derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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QUINTO.- (...) La STS de 16 de julio de 2009 [RC n.º 2204/2004 ] fijó, como doctrina jurisprudencial que «para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.» En el mismo sentido la STS de 13 de diciembre de 2011, recurso: 2175/2008.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Realización de obras en elementos comunes. Locales comerciales. Instalación de chimenea.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- El primer motivo denuncia la infracción del artículo 348 del CC en cuanto al derecho de propiedad y acción negatoria de servidumbre.

Se desestima porque al margen de no existe una doctrina jurisprudencial sentada en las sentencias que cita que permita extraer las conclusiones que pretende la parte recurrente para verificar la presencia de un interés casacional y al margen también de la cita de un precepto absolutamente genérico, como es el caso del artículo 348 CC, definidor del derecho de propiedad, se insiste en su derecho a negar las obras ejecutadas en el local mediante una acción, como la negatoria de servidumbre, que no tiene cabida para resolver el conflicto que ahora se plantea. El núcleo de la cuestión, como dice la sentencia de 30 de julio de 1991, citada en el motivo, consiste en dilucidar si el hoy recurrente contó con la voluntad de la Comunidad de Propietarios por cuanto, declara la sentencia de 26 de marzo de 1990, también citada, ha de ser a nivel comunitario como ha de establecerse la relación que implica alterar, con servidumbre, un elemento común del edificio poseído en comunidad.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Apertura de huecos en la fachada de un local comercial sin el consentimiento de la comunidad de propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial. Aplicación al caso concreto.

La STS de 15 de noviembre de 2010 RC n.º 1956/2006 declara como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

Civil – D. Reales. Horizontal. Obras que afectan a elementos comunes. Doctrina jurisprudencial sobre la distinta interpretación relativa a locales de negocio y pisos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO. - La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Laredo, demandó a don Andrés, propietario del local situado en la planta baja del bloque B, con la solicitud de la condena al demandado a retirar las obras realizadas en la terraza comunitaria, cuyo uso privativo era utilizado por éste, y fueron ejecutadas sin consentimiento de la Comunidad, consistentes en la instalación de múltiples pies de sombrillas anclados en el suelo; carteles publicitarios situados en el sitio de cubierta a la planta de garajes y al peto del muro del cierre exterior de dicho elemento común; una construcción de grandes dimensiones, con puertas y ventanas, que cierra parte de la terraza, con rotura de algunas de sus baldosas; asimismo, reclamaba que se quitaran los extractores de aire y demás instalaciones colocadas en la fachada del edificio sin la preceptiva autorización.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda y, tras analizar los trabajos realizadas en la terraza, consideró que constituían una alteración de los elementos comunes y excedían de los autorizados por los Estatutos, aparte de que se verificaron sin autorización de la Comunidad, de modo que debían eliminarse e, igualmente, valoró que los aparatos de extracción de aire ocupaban una proporción importante de la fachada comunitaria y habían sido anclados al forjado del vuelo de la planta primera sin consentimiento de los copropietarios y acordó su retirada; y su sentencia fue revocada parcialmente, en grado de apelación, por la de la Audiencia, la cual, después de examinar, una vez más, las tareas efectuadas en la terraza, determinó que la relativa a uno de los carteles publicitarios había obtenido la autorización tácita de la Comunidad y absolvía a la litigante pasiva de la condena a excluirlo y, en cuanto al resto de las labores de la terraza y la instalación de los extractores, entendió que su válida acomodación exigía el consentimiento unánime de los condueños, que no existía, y mantuvo el resto de los pronunciamientos de condena de la decisión de primera instancia. (...)