Arrendamientos urbanos. Local de negocio. Interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994 que establece que "los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste". El arrendatario a todos los efectos es quien lo sea en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 23 de junio de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- La mercantil Campsa Estaciones de Servicio S.A. interpuso demanda sobre extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio frente a don Tomás. El contrato se refería al local adyacente a la estación de servicio dedicado a bar ya existía y se había celebrado en el año 1964 siendo arrendataria doña Esperanza, la cual traspasó el local a don Epifanio, padre del arrendatario actual. En fecha 28 de junio de 1994 el Sr. Epifanio se jubiló, comunicándose la subrogación del demandado don Tomás, en fecha 10 de abril de 1996, sin oposición alguna por parte de la arrendadora.

El demandado se opuso a la extinción del contrato y la sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, esencialmente porque la subrogación del arrendatario actual se produjo -por causa de jubilación de su padre- antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, por lo que el contrato de arrendamiento se extinguirá por la jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

Recurrió en apelación la parte demandante, y la Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2.ª) dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 por la que estimó el recurso, al considerar que la situación del demandado Sr. Tomás es de tercera titularidad dentro del arrendamiento. Entiende que el espíritu de la ley es contrario a que se prorrogue la situación más y que, tras un primer traspaso y una subrogación, una segunda subrogación no permite al subrogado acogerse a la norma transitoria (Disp. Transitoria 3.ª LAU 1994) para prolongar al arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento con posibilidad de posteriores subrogaciones.

Por la parte demandada se ha formulado recurso de casación.

Posibilidad o no de formular la pretensión ejecutiva hipotecaria por la entidad que se ha subrogado por sucesión universal en los derechos y obligaciones de aquella que figura como titular de la hipoteca en el registro de la propiedad.

Auto de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 5ª) de 1 de julio de 2016 (D. Víctor Caba Villarejo).

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PRIMERO.- El primer motivo de apelación del auto recurrido es referido a una eventual vulneración del art. 685.2 LEC en relación con el art. 550 LEC por faltar la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad a favor de la entidad ejecutante.

No se cuestiona por la apelante que Cajas Rurales Unidas, Sociedad Cooperativa de Crédito, ostente un derecho de crédito hipotecario frente a los prestatarios, aquí ejecutados, sino su legitimación activa en base a los títulos y certificaciones registrales obrantes en autos pues a la vista de los mismos se constata que la entidad ejecutante no figura como titular del derecho que pretende ejercitar, ni siquiera en su escrito de 22 de abril de 2015 habría acreditado la inscripción a su favor de las cuatro fincas sobre las que se sigue la ejecución hipotecaria faltando la finca 17.085, concerniente a una de las plazas de garaje, y considera que no puede prescindirse de la aplicación del art. 149 LH y que el art. 540 LEC debe ceder ante las especialidades de los arts. 685, 688 y concordantes LEC para la ejecución hipotecaria. De modo que como la ejecutante de la garantía hipotecaria no es titular registral de la misma debe declararse la nulidad del auto que despacha ejecución y actuaciones posteriores.

Motivo de apelación que se desestima.

Se vuelve a plantear ante la Sala la polémica existente respecto a la posibilidad o no de formular la pretensión ejecutiva hipotecaria por la entidad que se ha subrogado por sucesión universal en los derechos y obligaciones de aquella que figura como titular de la hipoteca en el registro de la propiedad.

Social. Laboral. Régimen jurídico de la sucesión de contratas o concesiones con "sucesión de plantillas". Subrogación de la nueva titular de la contrata en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior.

Sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 19 de noviembre de 2014 (D. Francisco Javier Lluch Corell).

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SEGUNDO.- (...) 2. Así pues, la cuestión litigiosa queda reducida, en este recurso, a determinar si la empresa Kluh Linaer España, S.L. que se subrogó en la contrata de limpieza del Hospital Universitario de Alicante que hasta entonces había prestado Esabe Limpiezas Integrales, S.L., responde solidariamente con esta de las cantidades devengadas por los trabajadores adscritos a esa contrata antes de producirse la subrogación y que han pasado a prestar servicios para ella.

3. Son muchas las sentencias del Tribunal Supremo que han abordado el régimen jurídico de la sucesión de contratas. Entre ellas destacan, por ser las más recientes, las SSTS de 9 y 10 de julio de 2014 (rcud.1204/2013 y 1051/2013). Comienzan recordando estas sentencias la doctrina de la Sala sobre la sucesión de empresas y la sucesión de plantillas sentada en aplicación de la Directiva 2001/23, del artículo 44 del ET y de la doctrina del TJUE en múltiples sentencias, como las de 29 de mayo de 2008 (R. 3617/2006), 27 de junio de 2008 (R. 4773/2006), 28 de abril de 2009 (R. 4614/2007), 7 de diciembre de 2011 (R. 4665/2010), 28 de febrero de 2013 (R. 542/2012) y 5 de marzo de 2013 (R. 3984/2011). Más concretamente por lo que se refiere a la sucesión de contratas o concesiones con "sucesión de plantillas", señalan estas sentencias que este fenómeno "se caracteriza por la presencia de las siguientes relaciones y circunstancias entre personas físicas y/o jurídicas: A) una empresa contratista o adjudicataria de servicios ("empresa entrante") sucede a la que desempeñaba anteriormente tales servicios o actividades ("empresa saliente") por cuenta o a favor de un tercero (empresa "principal" o entidad "comitente"); B) la sucesión de contratas o adjudicaciones se ha debido a que la empresa o entidad comitente ha decidido dar por terminada su relación contractual con la "empresa saliente", encargando a la "empresa entrante" servicios o actividades sustancialmente iguales a los que desarrollaba la contratista anterior; C) la "empresa entrante" ha incorporado al desempeño de los servicios o actividades objeto de la contrata o adjudicación a un parte importante, cualitativa o cuantitativamente, de la plantilla de trabajadores de la "empresa saliente"; y D) el activo principal para el desempeño de los servicios o actividades objeto de la contrata es la "mano de obra" organizada u organización de trabajo".

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Subrogación mortis causa. Se fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: en la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª B) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, apartado 4º, párrafo 3º, en relación con la Disposición Adicional novena de la misma Ley, en materia de subrogación mortis causa, es suficiente para reconocer la subrogación que se produzca la situación de convivencia y el hijo se encuentre afectado por la minusvalía, sin necesidad de que esta hubiera sido declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario por el órgano competente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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SEGUNDO. - La controversia es evidente. Algunas Audiencias, como las que se citan en el motivo, consideran que basta para que se produzca válidamente la subrogación con que concurra la incapacidad en el momento de la defunción del arrendatario, aunque no haya sido entonces formalmente declarada o reconocida, siempre y cuando la declaración se emita dentro de los dos años. Pretender lo contrario, supone un rigor formalista excesivo, contrario al propio tenor literal de la norma, dice la SAP de Barcelona -Sección 13ª- de 23 de septiembre de 2008, que únicamente exige que el subrogado se encuentre "afectado" por la minusvalía, sin que pueda exigirse que esta haya sido declarada por la Administración Pública competente en el momento de la subrogación, cuando lo normal es precisamente que se promueva la declaración para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, al no haber necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaración de minusvalía por encontrase asistido hasta entonces por sus progenitores. Otras, como la recurrida, entienden que la condición de minusválido y el grado correspondiente, deben estar declarados en el momento en el cual surge el derecho de subrogación, momento coincidente con el del fallecimiento del arrendatario inicial, atendiendo fundamentalmente al carácter restrictivo de la subrogación y a razones de seguridad jurídica.

La cuestión que se plantea es pues si, en el supuesto del número 4 de la D.T. 2ª B) LAU, es necesario que al tiempo del fallecimiento haya sido reconocido el grado de incapacidad del hijo por resolución administrativa o basta con que concurra la incapacidad en ese momento, teniendo en cuenta que de conformidad con la Disposición Adicional Novena de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos "a los efectos prevenidos en esta Ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes".

Paisaje Rural, La Gomera

Mercantil. Seguro de caución. El pago al acreedor asegurado por parte de la asegeguradora determina que aquél haya perdido su legitimación para reclamar la deuda por cuya causa ha sido ya indemnizada.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 19 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA CRISTINA DOMENECH GARRET).

PRIMERO.- (...) Normalmente en el modelo-tipo de la póliza del contrato de seguro de caución, en el apartado referido a la subrogación se suele decir, que el pago de una indemnización, por tratarse de un seguro de caución, -debe entenderse que por la aseguradora a la beneficiaria-, tiene por resultado subrogarse en todos los derechos y acciones sobre el principal, intereses y accesorios del crédito garantizado. Y, también que la asegurada se compromete a entregar todos los documentos o títulos que permitan el ejercicio efectivo de la subrogación a favor de la aseguradora. No siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 1.213 CC porque el pago fue completo.

Ello supone que en presente caso y precisamente por el pago realizado, la aseguradora se ha subrogado en la posición de acreedora, y eso es lo que excluye la legitimación activa "ad causam" de Industrias Gráficas Garal, S.A., como acertadamente aprecia la Juzgadora de instancia.

A la aseguradora que ha satisfecho la indemnización no se le concede la acción de subrogación, que se presume con arreglo al artículo 1210.3º del CC  con una finalidad de resarcimiento, sino con la de evitar un enriquecimiento injusto del asegurado, según declara la doctrina del Tribunal Supremo en STS de 24 de marzo de 2011, por lo que el pago efectuado por la aseguradora atribuye a esta una acción de reembolso.

Mercantil. Seguros. Seguro de caución. En caso de pago de la indemnización la entidad aseguradora se subroga en el crédito y decae la legitimación activa del primitivo acreedor para reclamar el mismo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de 19 de septiembre de 2011. Pte: MARIA CRISTINA DOMENECH GARRET. (1.394)

PRIMERO.- (...) El artículo 68 LCS  regula el seguro de caución como aquel por el que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos, dentro de los límites establecidos en la Ley o en el contrato de seguro, y todo pago hecho por el asegurador deberá serle reembolsado por el tomador del seguro, rigiéndose el seguro de caución por lo preceptuado en el contrato de seguro y por las condiciones generales y particulares de la póliza. " "Por lo que se concede al asegurador una acción de reembolso frente al tomador y no una subrogación en los derechos del asegurado contra el tomador, obligándose el asegurador, no a cumplir por el deudor personal, sino a resarcir al acreedor de los daños y perjuicios que el incumplimiento del deudor le hubiera producido (SSTS de 5 de junio de 1992, 26 de enero de 1995, 3 de diciembre de 2000 y 12 de marzo de 2003).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011.

SEGUNDO.- El recurso de casación se funda en la vulneración del artículo 16 de las Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en la existencia de interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. La cuestión jurídica que plantea se centra en determinar si, fallecido el titular firmante de un contrato de arrendamiento de vivienda, el cónyuge viudo debe subrogarse en el contrato para continuar en el arrendamiento o permanece como titular del mismo en calidad de arrendatario originario pese a no ser el suscriptor formal del contrato. Para ello, el recurrente pone de manifiesto la existencia de dos corrientes jurisprudenciales mantenidas por diferentes Audiencias Provinciales en orden a resolver si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo el régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular, el cónyuge supérstite debe ser considerado o no como un coarrendatario. En caso positivo, como argumenta la Audiencia Provincial, no resultaría de aplicación el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse en el arrendamiento concertado por su cónyuge, al ser titular del contrato.

En defensa de esta postura se añade por la sentencia recurrida que, en el caso objeto de examen, el contrato de arrendamiento se formalizó en el año 1970, momento en el que la esposa tenía la capacidad legal limitada, por lo que el esposo era el único administrador de la sociedad de gananciales.

Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Subrogación por causa de muerte. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales. Aplicación de las normas de la LAU sobre subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2010 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- La cuestión que ha accedido a casación es determinar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuando el marido figuraba como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda fuese destinada a vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continuaba en el arrendamiento por considerársela también parte arrendataria o, por el contrario, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en relación con la Disposición Transitoria 2ª, es preciso que, para que continúe en el contrato, la esposa comunique, en el plazo de tres meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del finado.

Algunas Audiencias consideraban que debía reputarse que la esposa no firmante en realidad era arrendataria, por lo que, al fallecer el marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa, al permanecer el citado contrato en los mismos términos pactados, si bien entendido exclusivamente respecto de la arrendataria supérstite. Por el contrario, otras Audiencias reputaban necesaria la comunicación del fallecimiento al arrendador y la intención de permanecer en el arrendamiento por subrogación del finado, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Subrogación por causa de muerte. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales. Aplicación de las normas de la LAU sobre subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2010 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Delimitación de la cuestión objeto de debate.

La cuestión que ha accedido a casación es determinar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al amparo de la LAU 1964, cuando el marido figure como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda sea destinada a vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continua en el arrendamiento por considerársela también parte arrendataria o, por el contrario, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 LAU en relación con la DT 2ª, es preciso que, para que continúe en el contrato, la esposa comunique en el plazo de tres meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del fallecido.

CUARTO.- Antecedentes jurisprudenciales.

Tal y como se pone de manifiesto en el escrito de interposición, la jurisprudencia fue fluctuante en este sentido. Las Audiencias Provinciales mantenían dos posturas enfrentadas:

A) Audiencias que consideraban que debía reputarse que la esposa no firmante en realidad era arrendataria. En este caso, al fallecer el marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa.

La esposa permanecía en el arrendamiento en los mismos términos pactados.