Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. El banco avalista también responde cuando el incumplimiento de la promotora consiste en no entregar la vivienda libre de cargas como se había obligado.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de marzo de 2021 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- El presente litigio versa sobre la responsabilidad del banco demandado como avalista respecto de los anticipos hechos por el comprador de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, y como el caso resuelto por la sentencia de esta sala 255/2019, de 7 de mayo, sobre viviendas en construcción de la misma promotora, entonces codemandada (Construcciones y Reformas del 47, S.L., en adelante CR-47), la controversia se reduce a si el aval colectivo garantiza la devolución de dichos anticipos en un caso de incumplimiento del vendedor consistente en no haber levantado, antes del otorgamiento de escritura pública, las cargas hipotecarias que gravaban la vivienda, cuyo importe era superior al precio que quedaba por pagar.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia recurrida, y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia de esta sala antes mencionada, son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 9 de enero de 2006, D. Federico suscribió con CR-47 un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la señalada como n.º NUM000 y el garaje n.º NUM001 de la URBANIZACION000", sita en CALLE000 NUM002 de Mairena del Alcor (doc. 1 de la demanda).

1.2. En lo que ahora interesa, el contrato decía lo siguiente:

a) Sobre las características de la vivienda (párrafo quinto del expositivo primero):

"Las fincas se hallan libres de toda carga, ni ocupantes ni arrendatarios ni pesa sobre ella ningún derecho que terceros puedan ostentar".

b) Sobre el plazo de entrega de la vivienda:

"CUARTA: La vivienda no se entregará al comprador antes del mes de Diciembre de 2007".

"SÉPTIMA: La escritura de compraventa se otorgará, una vez terminada la construcción, a requerimiento de la parte vendedora y dentro del mes siguiente a la licencia de primera ocupación, siempre que no sea antes de Diciembre de 2007".

c) Sobre las garantías de devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio:

"SEGUNDA:

"[...]

"e) Se entrega a la compradora aval por la cantidad que se expresa en la cláusula segunda letras a y b (30.000 euros), conforme a la Ley 57/68 reguladora de la materia".

Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

1. La parte recurrente, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, por interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, interpone recurso de casación que articula en dos motivos, de los que se inadmite el primero de ellos por plantear cuestiones procesales que exceden al ámbito de este recurso.

En el motivo segundo, la parte recurrente denuncia la infracción de los artículos 668.3 y 670 LEC, por infringir la doctrina de esta Sala respecto a que la adquisición de un bien hipotecado comporta también la subrogación del adjudicatario en la deuda que la hipoteca garantizaba. Cita en apoyo de su tesis las SSTS de 20 de junio de 1997 (núm. 562/1997) y de 30 de enero de 1999 (núm. 47/1999).

2. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser desestimado.

Aunque la literalidad del antiguo artículo 131 LH, particularmente de la correlación de sus reglas 8.ª, 10.ª y 13.ª, pudo presentar alguna duda de interpretación acerca del alcance de la subrogación legal establecido y su posible extensión a la propia obligación garantizada, no obstante, dicha cuestión quedó resuelta y aclarada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 2006 (núm. 435/2006) que, con referencia a dicho contexto normativo, declaró:

«[...] Es de aceptar dicho motivo, pues el «tercero» adquirente en subasta pública no es el «tercero hipotecario» al que se refiere el art. 34 LH, sino que es el de buena fe que participa en ella, del art. 114 LH, como traducción del principio de publicidad, y de. «no oponibilidad» del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley, según el que, si bien el acreedor hipotecario puede repetir (si no se le han pagado) por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que debía verificarse el reintegro del capital, si bien, en cuanto al tercero interesado en dichos bienes (como lo es el tercer poseedor de los mismos, de buena fe, adjudicatario en subasta judicial, que es a quien puede perjudicar tal repetición), no podrá exceder la garantía de la cantidad que por ella se reclame con arreglo al referido artículo 114».

Concursal. Arts. 148 a 153. Operaciones del plan de liquidación. Venta directa y destino del producto obtenido por la venta de los bienes hipotecados. Cancelación de cargas.

Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid de 20 de abril 2015 (D. Francisco Javier Vaquer Martín).

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FUNDAMENTOS DE DERECHO.-

PRIMERO.- Alegaciones de CAIXABANK, S.A.

A.- Alegaciones relativas al cauce de venta directa.

1.- Dado que son dos las entidades financieras y ambas postulan modificaciones al plan y sus cauces de realización ajustados a sus intereses privilegiados especiales, es preciso -de modo previo- fijar las líneas básicas de los mecanismos reguladores de la liquidación propuestos por la administración concursal.

Del examen de dicha propuesta de plan resulta respecto de los bienes gravados con hipoteca se interesa la alternativa liquidación, bien mediante dación en pago, bien mediante venta directa, bien mediante subasta judicial o extrajudicial, todo ello de modo alternativo durante toda la sustanciación de la fase de ejecución del plan de liquidación, diseñando seguidamente el plan las normas precisas y concretas para cada uno de los modos indicados.

2.- Frente a ello sostiene inicialmente la citada entidad financiera que resultaría aconsejable fijar un inicial plazo de dos meses naturales desde la aprobación del plan para proceder a la obtención de las mejores ofertas de compra, de las que se daría traslado al acreedor privilegiado, sin especificar la finalidad de dicho traslado.

3.- Resulta de tal configuración que lo pretendido por CAIXABANK, S.A. no es un simple traslado de la mejor oferta recibida en la venta directa, sino que pretende la concesión de un derecho de tanteo, de tal modo que recibidas ofertas de adquisición sin la participación de la acreedora hipotecaria se conceda a las mismas la facultad de deliberar para estudiar su mejora la oferta o no.

4.- Tal pretensión debe ser desestimada; y ello no solo porque el derecho de tanteo minora la concurrencia de postores serios a la puja, sino porque la atribución de dicha facultad supone el reconocimiento de un derecho no justificable por la naturaleza privilegiada concursal de su crédito.