La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento. La tácita reconducción del art. 1566 CC: su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que requiere el consentimiento presunto de todas las partes.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de marzo de 2021 (D. JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia.

i) El 1 de agosto de 1998, D. Gabino, demandado y ahora recurrido, suscribió, como arrendatario, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, de Madrid y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio; el contrato se concertó con la mercantil "Veraum Trama,S.L.", entonces propietaria de dichos inmuebles.

ii) El 12 de agosto de 2016, los Sres. Rosario Sabina, demandantes y ahora recurrentes, adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

iii) El 4 de enero de 2017, los demandantes formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los demandados "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría". La sentencia de apelación añade que "el mismo tenor literal se contiene en el acta de requerimiento formalizada el 31 de enero de 2017 (...). Pese a lo manifestado en la audiencia previa, la comunicación remitida el 28 de junio de 2018 se refiere también únicamente a la vivienda (...) y la dirige el letrado de los actores al demandado como propietarios de la vivienda NUM000 de la CALLE000 de Madrid, aunque se hace referencia al vencimiento del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998, se envía el requerimiento "a efectos de que no se produzca la tácita reconducción establecida en el art. 1.566 del Código Civil ni prórroga alguna" [...]"

En dichas comunicaciones no se hace referencia a los garajes objeto del arrendamiento.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración. Prórroga y la tácita reconducción. Distinción.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 5ª) de 8 de julio de 2011. (1.103)

CUARTO.- Lo cierto es que, como dice la S. de esta sección 5ª, de 18 de diciembre de 2008, la prórroga y la tácita reconducción son dos conceptos diferentes, aunque referidos a una misma realidad, la duración de los contratos. "La prórroga de un contrato arrendaticio supone la continuación en el tiempo de un pacto que iba a fenecer. La tácita reconducción, por el contrario, el nacimiento -si se quiere "re-nacimiento" -de un contrato -de un contrato extinguido. Así lo explica la jurisprudencia. Por todas, la S.T.S. 15 de octubre de 1996, cuando dice que "según la reiterada doctrina de esta Sala (sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985, entre otras muchas) el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señale el artículo 1581.

La prórroga, pues, impide la extinción del contrato; la tácita reconducción del Artículo 1566 C.c., presupone la extinción".

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]