Jurisprudencia del TS en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2018 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

Son hechos relevantes de las instancias para la decisión del recurso los que se expresan a continuación:

1.- D. Jesús Ángel formuló demanda contra la mercantil G. Cao Ribadeo, S.L, en la que solicitaba la resolución de dos contratos de compraventa de vivienda suscritos en fecha 17 de noviembre de 2006, con las consecuencias económicas que recogía en la parte dispositiva de su demanda.

Articuló como causas de resolución el incumplimiento por la demandada de las siguientes obligaciones: (i) el retraso, respecto de la fecha pactada, en la entrega de los dos inmuebles objeto de la compraventa; (ii) no cumplir, con la entrega de los correspondientes avales, con la obligación de garantizar las cantidades entregadas por él a cuenta; (iii) no suministrarle información respecto a la efectiva fecha de entrega de las viviendas y el estado en que se encontraba la edificación, y, en cuanto a tener a disposición del público los documentos que garantizasen las cantidades entregadas a cuenta.

2.- La parte demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención en el sentido de que, con estimación de la demanda reconvencional, se condenase al actor comprador a otorgar las correspondientes escrituras públicas de los contratos y al pago del precio, correspondiente al segundo y tercer pago.

3.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda interpuesta por la parte actora y estimó la demanda reconvencional.

En esencia, mantiene la sentencia, como ratio decidendi de su resolución, que, aunque medió retraso en la entrega de los inmuebles y falta de entrega de avales, tales incumplimientos no tienen entidad suficiente como para dar lugar a la resolución de los contratos.

No hubo una voluntad deliberada y rebelde de la promotora en incumplir la obligación de entrega en plazo de las viviendas, que vino en parte proporcionada por la paralización de la obra a causa de un procedimiento contencioso administrativo por razones urbanísticos relacionados con la licencia de obra.

La entrega de los avales en garantía de las cantidades entregadas no se recogió en los contratos como obligación esencial.

Es cierto que existe previsión legal sobre la obligación de garantizar tales cantidades, pero no existe previsión legal sobre su incumplimiento.

Además no será esencial la obligación si no ha impedido su incumplimiento el cumplimiento efectivo del contrato; por lo que la resolución llevada a cabo por la actora en su comunicación de 10 de febrero de 2012 por esta causa no puede ser válida, pues ya se ha decidido que no ha existido retraso culpable en la entrega de las viviendas.

Compraventa de inmuebles en construcción. Incumplimiento del plazo de entrega. Calificación como esencial. Cabe atribuir trascendencia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa. La falta de licencia de final de obras y de primera ocupación al tiempo en que expiró dicho plazo de entrega solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

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TERCERO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, el recurso ha de ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) Constituye doctrina reiterada que la cuestión referente al carácter esencial o no esencial de los plazos de entrega establecidos es una cuestión de indudable naturaleza interpretativa (entre las más recientes, sentencias 221/2013, de 11 de abril, 373/2015, de 26 de junio, y 71/2016, de 17 de febrero).

2.ª) En esta línea, también debe recordarse que «el recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de oposición a la doctrina de esta sala, en tanto que va encaminado a la fijación de la doctrina que se estima correcta en contra del criterio de la sentencia recurrida, exige a la parte recurrente justificar que la decisión del tribunal sentenciador se opone a la jurisprudencia de esta sala, lo que se traduce en la carga de plantear la controversia con pleno respeto a los hechos probados y a la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador salvo que esta interpretación se impugne a su vez en casación ateniéndose a los estrictos requisitos que exige la jurisprudencia de esta sala» (sentencia 71/2016, de 17 de febrero).

3.ª) En este sentido, constante doctrina de esta sala, reiterada, entre las más recientes, por la citada sentencia 71/2016, de 17 de febrero, declara que «la interpretación del contrato es función que corresponde al tribunal de instancia, de tal manera que, además de exigir la invocación como infringido de alguno o algunos de los preceptos que contienen las reglas de interpretación contractual -lo que no ha sido el caso-, su revisión solo será posible cuando la realizada por el tribunal sentenciador sea contraria a las normas legales, ilógica o arbitraria, sin que pueda instrumentarse el recurso de casación para conseguir una interpretación distinta, más favorable al recurrente, si la contenida en la sentencia es una de las posibles, ya que "el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud" (SSTS de 4 de abril de 2011, rec. 41/2007, 13 de junio de 2011, rec. 1008/2007, 4 de octubre de 2011, rec. 1551/2008, 10 de octubre de 2011, rec. 1148/2008, 26 de marzo de 2012, rec. 146/2009, 28 de junio de 2012, rec. 1154/2009, 26 de marzo de 2013, rec. 1185/2010, 12 de septiembre de 2013, rec. 401/2011, 14 de mayo de 2014, rec. 1171/2012, 4 de noviembre de 2014, rec. 2841/2012, 21 de mayo de 2015, rec. 1856/2013, 25 de junio de 2015, rec. 2868/2013, y 29 de junio de 2015, rec. 1246/2013, entre otras muchas)». De ahí que esta sala, en sus recientes sentencias 110/2016, de 1 de marzo, y 373/2015, de 26 de junio, haya resuelto desestimar (incluso por la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional) recursos que, lejos de cuestionar la interpretación contractual realizada por el tribunal sentenciador por ser ilógica, irracional o arbitraria, en realidad no buscaban otra cosa que defender una interpretación distinta.

Resolución de compraventa instada por los compradores 21 meses después de cumplida la fecha de entrega de la vivienda, después de la licencia de primera ocupación y antes de conocer su expedición. La vendedora no llegó a instar el otorgamiento de escritura de compraventa. Los compradores estaban facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras que razonablemente les hacía dudar de su terminación en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SÉPTIMO.- Motivo primero.- Infracción de los arts. 1091, 1255 y 1281 CC por su falta de aplicación. Indebida aplicación del art. 1124 CC. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la necesidad de atender a la voluntad de las partes que es lex privata, cuando la misma recoge como causa de resolución la terminación de las obras fuera del plazo pactado o sus prórrogas. SSAP Valencia (Sección 7.ª) 450/2010 y 671/2011 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 133/2013.

Motivo segundo.- Infracción del art. 1124 CC por su indebida aplicación y errónea interpretación. Existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la esencialidad del plazo en la entrega de viviendas en construcción. SSAP Valencia (Sección 7.ª) 353/2010 y 334/2013 frente a SSAP Valencia (Sección 8.ª) 568/2013 y 328/2013.

Motivo cuarto.- Infracción de los arts. 1091, 1255 y 1281.1 CC por su falta de aplicación. Oposición o desconocimiento en la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Se estiman los motivos.

En esencia, se argumenta por el recurrente que existía una previsión contractual que facultaba a los compradores para resolver el contrato en caso de incumplimiento de plazo de entrega, plazo que, entiende, que las partes consideraron esencial.

En los contratos de compraventa analizados constan las siguientes cláusulas:

Cláusula cuarta: «Plazo de entrega, escritura, garantías.

»Las obras de construcción, deberán estar concluidas durante el mes de Marzo del 2009.

»La entrega de llaves y posesión de la escritura pública, se ofrecerá en el plazo máximo de 90 días, a partir de la conclusión de las obras. Salvo retrasos por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor.

»Concluidas las obras y simultáneamente a la entrega de la posesión, se entregará la escritura pública de compraventa, pudiendo las partes compelerse a tal efecto de conformidad con los artículos 1279 y 1280.1 del Código Civil.

»La escritura se otorgará a la persona física o jurídica que designe la parte compradora».

Compraventa de vivienda en construcción. Resolución por retraso en la entrega de diez meses. El TS confirma la resolución y señala que cuando de común consenso las partes estipulan de forma explícita un plazo y, además, que el retraso es causa de resolución por incumplimiento, no puede negarse la esencialidad. Esto es así porque el art. 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2016 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- 1.- El recurso de casación que ha formulado la promotora, parte vendedora, Ordesa Gestión Inmobiliaria S.L., como se ha apuntado, tiene un solo motivo que en una primera parte acredita el interés casacional pues presenta múltiples sentencias contradictorias de Audiencias Provinciales (jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, como dice el artículo 477. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y se destaca ya en este primer apartado la esencialidad del plazo.

En el enunciado del motivo alega la infracción del artículo 1124 del Código civil en relación con la esencialidad del plazo y cita numerosas sentencias de juzgados de primera instancia y de Audiencias Provinciales.

El motivo se desestima. Ante todo, es de ver el retraso considerable que no puede ser amparado judicialmente. La propia sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso, parte de ello en el párrafo que ha sido transcrito en líneas anteriores y parte también de la interpretación de la cláusula séptima del contrato, también transcrita y que contempla la resolución en el caso de no entrega en el plazo previsto, interpretación que prevalece y debe respetarse en casación (salvo que sea absurda, y lógica o contraria a derecho, que no es el caso, sino todo lo contrario). Retraso considerable que es contemplado por la jurisprudencia de esta Sala y que al ser previstos en el contrato que incluso impone la posibilidad de resolución, debe ser considerado como esencial. En este sentido, la sentencia de esta sala de fecha 11 de mayo 2016 (recurso 1188/2014), recogiendo la esencialidad que contemplan las sentencias de 5 noviembre 2012 y 29 noviembre 2012, dice:

«Cuando de común consenso las partes estipulan de forma explícita un plazo y, además, causa de resolución por incumplimiento, no puede negarse la esencialidad»

Asimismo, tal como dice la sentencia de 7 abril 2016 :

Cesión de solar a cambio de obra. Liquidación del contrato. Cuando existe retraso en la entrega de la obra surge la obligación de indemnizar daños y perjuicios aunque no se haya establecido cláusula penal. El precio de la hipotética renta por arrendamiento es un criterio comúnmente admitido para fijar los perjuicios. Si hay concurrencia culposa procede moderar la indemnización resultante.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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CUARTO.- … El motivo cuarto se formula por infracción del artículo 1101 en relación con los artículos 1106 y 1107 CC, sobre indemnización de daños y perjuicios por el retraso en la entrega de las viviendas y plazas de garaje, y la menor superficie de las viviendas.

Como ponen de manifiesto los recurrentes, la sentencia impugnada desestima la indemnización de daños y perjuicios por el retraso en la entrega de las viviendas y plazas de garaje, así como por la falta de superficie de las referidas viviendas, fundamentalmente por las siguientes razones: a) Porque en el contrato no se establece ninguna cláusula penal o indemnizatoria; b) Porque la petición de indemnización se basa en las ganancias que los demandantes podrían haber obtenido de alquilarse esas viviendas y garajes, lo que supone -según la Audiencia- una mera expectativa que no puede ser objeto de indemnización; c) Porque el retraso ha sido en parte provocado por los propios actores; y d) En cuanto a la falta de superficie de las dos viviendas de doña Adelaida y doña María Virtudes, que la sentencia de primera instancia lo establece a razón de 1.800 euros/m2 en la merma a la superficie convenida y a razón de 1.202,02 euros en lo que falte desde la superficie pactada hasta lo que le correspondería según su porcentaje, lo reduce a 900,00 euros/m2 equiparándolo al precio pactado con su hermano don Guillermo, que se conocía tenia pactada mayor superficie a precio de coste de obra.

El artículo 1101 CC dispone que «quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas». De ahí que la indemnización por incumplimiento o cumplimiento defectuoso no precisa del previo establecimiento de una cláusula penal -como sostiene la Audiencia- pues la finalidad de dicha cláusula es la de fijación por las propias partes del importe de los daños y perjuicios que derivan del incumplimiento, sin que su falta de incorporación al contrato impida la aplicación del artículo 1101 CC. Tampoco puede sostenerse que la determinación del importe del perjuicio por retraso en la entrega en atención al precio de alquiler de las viviendas que los perjudicados podrían haber obtenido en caso de su entrega en el tiempo pactado suponga acudir indebidamente a ganancias hipotéticas, pues constituye un criterio generalmente aceptado por la jurisprudencia para determinar el «lucro cesante» en estos casos.

Compraventa de vivienda en construcción. Retraso en la entrega. La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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CUARTO. (...) 1. Para la adecuada inteligencia de la cuestión jurídica a enjuiciar es necesario tener en cuenta el contenido de la estipulación sexta del contrato privado de compra-venta de fecha uno de diciembre de 2005.

En ella, según se ha expuesto en el resumen de antecedentes de esta resolución, se acuerda que "el incumplimiento por las partes de las obligaciones fijadas en el presente contrato dará lugar a la resolución del mismo si por ello optare el perjudicado por el incumplimiento, perdiendo en este caso la compradora las cantidades entregadas y viniendo obligado el vendedor a devolverlas duplicadas, sin que esto signifique reconocimiento de la existencia de arras, toda vez que el presente contrato es de compra-venta".

2. Contiene tal estipulación una condición resolutoria expresa en beneficio de ambas partes por el incumplimiento de la otra de sus obligaciones contractuales; y precisamente ese reproche cruzado entre las partes contratantes constituye el fundamento de las acciones resolutorias ejercitadas por ambas.

3. La Sala en sentencia de 28 de junio de 2015, Rc. 2665/2013, decía que: «Hemos de considerar que una cosa es la condición resolutoria expresa, propia de las obligaciones condicionales (art. 1113, 1114, 1123) y otra la condición resolutoria tácita o implícita que confiere al acreedor el art. 1124 del C.C. pues esta tiene su origen en la ley y aquella en la voluntad de las partes.

La tácita, a diferencia de la condición resolutoria propia, no actúa automáticamente sino que únicamente faculta a la otra parte para resolver el contrato. No obstante, ambos actúan con efecto retroactivo.

Todo ello hace pensar a la doctrina científica que la facultad resolutoria tácita no tenga relación con las obligaciones condicionales ni por su origen ni por su mecanismo, concluyendo que nada justifica que el Código Civil incluya el artículo 1.124 en la sección relativa a las obligaciones condicionales.

Consecuencia de lo anterior son las declaraciones que ha hecho nuestro Tribunal Supremo sobre la cuestión.

Compraventa de vivienda en construcción. El retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver o rescindir el contrato, siempre, eso sí, que la acción resolutoria se promueva por el comprador antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. Tal doctrina no excluye que la rescisión o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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CUARTO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, que solo aluden al artículo 1124 CC, el presente motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de dicho precepto según la cual el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa puede dar lugar a la constitución en mora pero no equivale a un incumplimiento resolutorio, exigiéndose por quien promueve la resolución al amparo del mismo no solo que haya cumplido antes las obligaciones que le conciernen sino, además, que tenga un interés jurídicamente atendible, a fin de no amparar pretensiones resolutorias ante situaciones de incumplimiento más aparente que real, y, también, que se trate de un incumplimiento esencial, capaz de frustrar el fin económico del contrato. Obviamente, ello hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos, lo que en definitiva es una cuestión de interpretación contractual que impide revisar en casación la interpretación realizada por el tribunal de instancia salvo que resulte ilegal, ilógica o arbitraria. En esta línea, y entre las más recientes, la STS de 29 de enero de 2014, rec. nº 1563/2011, declara que «excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de transcendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte (STS de 11 de abril de 2013, nº 221/2013)». En suma, según esta jurisprudencia, cuando las partes no quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (cláusula resolutoria expresa), el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución si el cumplimiento tardío frustra los legítimos intereses del comprador.

Compraventa de vivieda. Para que el comprador pueda "rescindir" el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/68, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es condición indispensable que ejercite su derecho y opte por la resolución antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega. De no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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SEGUNDO.- El motivo único del recurso se funda en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968, de 28 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante, Ley 57/68), en relación con el art. 1124 CC, y para justificar el interés casacional se aduce la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, con cita al efecto de las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 7ª, de 20 de marzo de 2013 y 15 de mayo de 2012, como sentencias que consideran que un mero retraso en la entrega de la vivienda no es causa de resolución contractual, frente a las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19ª, de 25 de junio de 2012 y 26 de noviembre de 2010, que siguen el criterio de que un leve retraso en la entrega de la vivienda es causa de resolución contractual. En síntesis, se sostiene que el art. 3 de la Ley 57/68 no establece un plazo mínimo para que el comprador pueda optar por la resolución, de forma que el incumplimiento de la obligación de entrega dentro del plazo pactado -hecho probado que no se discute- da lugar a la resolución automática sin necesidad de acudir a los criterios de interpretación del art.1124 CC.

En trámite de oposición la parte recurrida ha alegado, en primer lugar, la concurrencia de causas de inadmisión consistentes en que en la formulación del motivo único no se alega la existencia de interés casacional en alguna de las modalidades posibles, invocándose tan solo la infracción de normas sustantivas, y en que, además, el recurso carece de una razonable claridad expositiva para permitir la individualización del problema jurídico, dado que no se especifica si el supuesto interés casacional consiste en la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (no pudiendo entenderse justificado dicho interés al citarse solamente una sentencia de esta Sala) o si consiste en la existencia de doctrina contradictoria de diversas Audiencias. En cuanto al fondo, se aduce inexistencia de doctrina jurisprudencial basada en la infracción del art. 3 de la Ley 57/68, de 27 de julio, pues la única sentencia que se cita (STS de 26 de septiembre de 2002) no solo no avala la tesis de la parte recurrente sino que, por el contrario, permite entender que el citado precepto no contiene una específica causa de resolución contractual diferenciada e independiente del art. 1124 CC, careciendo la tesis contraria de soporte en la actual jurisprudencia.

Compraventa de vivienda en construcción. El mero retraso de apenas cuatro meses en la obtención de la licencia de primera ocupación no justifica la resolución contractual pretendida por el comprador. Fue el comprador quien había incumplido sus obligaciones contractuales al no atender las sucesivas comunicaciones de la vendedora en las que le informaba de la inminente firma de la escritura pública, actuando de mala fe y con clara voluntad de impedir que aquellas llegaran a surtir efecto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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TERCERO.- El motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han decidido recursos de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como en la de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial.

De tales sentencias destaca, en primer lugar, la de 5 de mayo de 2014 (recurso nº 328/2012) que, equiparando la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC, declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.

En segundo lugar debe hacerse referencia a la sentencia, más reciente, de 21 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013) que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, concluye, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato.

No obstante, la propia sentencia de 21 de enero de 2015 puntualiza que la doctrina que establece «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador».

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. El retraso en la entrega no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, cuando se trata de un retraso de unos escasos meses, y además, cuando se ha pretendido la resolución el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria de 4 de marzo de 2015 (Juan José Cobo Plana).

PRIMERO.- Celebrado entre las partes un contrato de compraventa, de solar por un precio consistente en una parte de efectivo y otra parte en viviendas y plazas de garaje, DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. ejercitan una acción de reclamación de las cantidades que en concepto de indemnización se fijan en el contrato para el caso de que el mismo se considere incumplido por CCC por falta de entrega en el plazo pactado de las viviendas y plazas de garaje convenidas.

Gran parte del pleito gira en la interpretación que haya de darse a la cláusula e) del contrato que contempla el incumplimiento del mismo y las penalizaciones que del mismo se derivan.

Dice la referida cláusula e):

“1.- Transcurrido el plazo de 30 meses a contar desde el otorgamiento de la Licencia de obras, o en su caso el plazo máximo fijado en el apartado b de la presente estipulación, esto es el día 1 de marzo de 2010 sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) anterior, se entenderá incumplida la obligación de pago de parte del precio, por lo que quedarán facultados los vendedores para optar, bien por prorrogar por un periodo máximo de un año más dicho plazo, en cuyo caso devengará, en concepto de cláusula penal, la cantidad de 30,05 euros, por cada día prorrogado hasta la entrega de las viviendas y plazas de garaje; bien por exigir el pago en efectivo de la parte del precio que restare, con un devengo del 10% de intereses de demora, quedando facultados en tal caso, para la ejecución anticipada del aval bancario que se hubiera entregado en garantía de dicho pago, sin otro requisito que la notificación fehaciente a la compradora de la decisión adoptada.

2.- Transcurrido en su caso, el plazo de prórroga de un año a que se refiere el apartado anterior, sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) de la presente estipulación se entenderá definitivamente incumplida la obligación de pago de parte del precio, y salvo opción ampliatoria de los plazos por parte de los vendedores, en los términos pactados en el anterior apartado, quedará obligada la compradora a abonar en los tres días naturales siguientes al vencimiento de dicho plazo el importe de 156.263 euros, incrementado en un 10% de intereses de demora, quedando facultados en cualquier caso los vendedores para hacer efectivo el cobro mediante la ejecución del aval descrito en el apartado d) anterior.

Civil – Obligaciones. Fuerza mayor. Caso fortuito. En términos generales no cabe considerar caso fortuito o fuerza mayor, a efectos de exonerar de responsabilidad al promotor vendedor frente a los compradores, los incumplimientos de la empresa constructora e incluso su quiebra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 10ª) de 14 de enero de 2015.

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TERCERO.- El segundo motivo de recurso consiste en el error en la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil y la inaplicación del artículo 1.105 CC.

El caso fortuito y la fuerza mayor son, por disposición del art. 1105 C.C., supuestos de exención de la responsabilidad. En el citado precepto se establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hayan podido preverse o que previstos resultasen inevitables. La fuerza mayor es aplicable tanto a las obligaciones contractuales como extracontractuales y alude a sucesos ajenos a la voluntad del deudor que hacen imposible el cumplimiento de la obligación previamente contraída o impiden el nacimiento de la que conforme a los arts. 1902 y ss del C.C. pudiera sobrevenir, debiendo existir entre el daño y el evento que lo produjo un nexo de causalidad eficiente (SSTS 18/11/80, nº 354/1980 y 17/5/83). La sentencia TS de 20/10/1970, nº 460/70 declara que el concepto de fuerza mayor excluye toda posibilidad prever evitar el evento anulando la voluntad humana, o como se decía en el derecho romano " ea que consilio humano neque previderi, neque vitari potest ".

La prueba de la fuerza mayor corresponde al deudor pues quien la opone alega en definitiva la extinción de la obligación (217 LEC).

Concursal. Arts. 61 y 62 LC. Magnífico estudio sobre la resolución del contrato de compraventa en situaciones concursales. Doctrina jurisprudencial.

Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada de 28 de enero de 2015.

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Segundo: Sobre la resolución del contrato de compraventa en situaciones concursales. Doctrina jurisprudencial.

1º. Efectos del concurso respecto de los contratos.

Los efectos de la declaración de concurso parten también de una incidencia en el régimen de resolución de contratos en los términos previstos en los artículos 61 y 62 de la Ley Concursal. La STS del Tribunal Supremo de 25 de julio de 2013 (ROJ 4092/2013) señaló al efecto la situación concreta que, a efectos concursales, acaecía para el supuesto de contratos de tracto único(con referencia a las STS 145 y 162 del año 2012 respecto de los contratos de tracto sucesivo) como es el supuesto de compraventa.

De esta forma se entiende que la situación resulte un poco más compleja en tanto tras esa declaración de concurso los contratos de tracto único, conforme a dicha jurisprudencia, solo podrán resolverse por incumplimientos posteriores a la declaración de concurso mientras que si el incumplimiento es anterior se recogerá en el activo o en el pasivo de la masa la cuantía que recíprocamente puedan deberse o deber las contrapartes.

2º. Carácter esencial del incumplimiento.

Mercantil. Transporte áereo de pasajeros. Indemnización por retraso de casi seis horas en la salida del vuelo Madrid-Cancún. Se estima. Retraso causado por problemas técnicos. Inexistencia de circunstancia ordinaria.

Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada de 12 de enero de 2015 (D. Enrique Sanjuán Muñoz).

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Primero. Delimitación del objeto de reclamación.

La reclamación parte de la aplicación del Reglamento 261/2004 de la Unión Europea sobre compensación y asistencia a los pasajeros aéreos en caso de denegación de embarque y de cancelación gran retraso de los vuelos.

En el presente supuesto la salida del vuelo estaba prevista para las 16,45 horas y finalmente tuvo su salida a las 22.20 hora local de Madrid.

La compañía demandada alega circunstancias extraordinarias y por lo tanto la aplicación de lo previsto en el artículo 5.3 del citado reglamento.

Segundo.- Sobre la doctrina jurisprudencial del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al respecto.

En caso de cancelación de vuelos o gran retraso, esto es, retraso de tres o más horas, el legislador de la Unión quiso organizar las obligaciones de los transportistas aéreos establecidas en el artículo 5, apartado 1, del Reglamento nº 261/2004 (véanse, en este sentido, las sentencias Nelson y otros, C 581/10 y C 629/10, EU:C:2012:657, apartado 39, y McDonagh, C 12/11, EU:C:2013:43, apartado 37 y Auto del TJ (Sala 5ª de 14 de noviembre de 2014,asunto C 394/14,).

De este modo, según los considerandos 14 y 15 y el artículo 5, apartado 3, de ese Reglamento, como excepción al apartado 1 del mismo artículo, el transportista aéreo está exento de su obligación de pagar una compensación a los pasajeros conforme al artículo 7 del propio Reglamento nº 261/20014 si puede probar que la cancelación se debe a circunstancias extraordinarias que no podrían haberse evitado incluso si se hubieran tomado todas las medidas razonables, es decir, a circunstancias que escapan al control efectivo del transportista aéreo (sentencia McDonagh, EU:C:2013:43, apartado 38 y jurisprudencia citada).Por tratarse de una excepción al principio de compensación a los pasajeros, dicho artículo 5, apartado 3, debe ser objeto de interpretación estricta (sentencia Wallentin-Hermann, C 549/07, EU:C:2008:771, apartado 20). Por otra parte, no todas las circunstancias extraordinarias tienen carácter exoneratorio, e incumbe al transportista aéreo que pretenda invocarlas demostrar, además, que en cualquier caso habría sido imposible evitarlas con medidas adaptadas a la situación, es decir, con medidas que respondan, en particular, a unas condiciones técnica y económicamente soportables para el transportista aéreo de que se trate, en el momento de producirse las circunstancias extraordinarias (sentencia Eglitis y Ratnieks, C 294/10, EU:C:2011:303, apartado 25). 

Por lo que se refiere, más concretamente, a los problemas técnicos que pueden afectar a un avión, el Tribunal de Justicia ha precisado que, si bien es cierto que dichos problemas técnicos pueden considerase circunstancias extraordinarias, no es menos cierto que las circunstancias que acompañan a dicho acontecimiento sólo podrán calificarse de «extraordinarias», en el sentido del artículo 5, apartado 3, del Reglamento nº 261/2004, cuando correspondan a un acontecimiento que, al igual que los que se enumeran en el considerando 14 de dicho Reglamento, no sea inherente al ejercicio normal de la actividad del transportista aéreo de que se trate y escape al control efectivo de dicho transportista a causa de su naturaleza o de su origen(sentencia Wallentin- Hermann, EU:C:2008:771, apartado 23). El cumplimiento de las obligaciones previstas en el Reglamento nº 261/2004 se impone sin perjuicio de que, como prevé el artículo 13 de dicho Reglamento, los transportistas aéreos puedan pedir una reparación a cualquier persona, terceros incluidos, que haya ocasionado el retraso (sentencia Folkerts, C 11/11, EU:C:2013:106, apartado 44 y jurisprudencia citada).

Civil – Contratos. Jurisprudencia en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto. Inexistencia de fuerza mayor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2014 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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2. Conviene recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.

La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).

Civil – Contratos. Compraventa de viviendas en construcción. Resolución por incumplimiento de la obligación del vendedor. Retraso notable en la entrega. Inexistencia de fuerza mayor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- (...) 2.- La resolución por incumplimiento es uno de los efectos de las obligaciones sinalagmáticas, que ha dado lugar a una abundantísima jurisprudencia en general y muy en particular relativa a la resolución de contratos de compraventa en época de una crisis que, como hecho notorio, apuntó en el año 2007 y claramente en 2008, crisis que no sólo alcanza a una de las partes, sino a todas ellas y, realmente, a todos los ciudadanos.

El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas, como lo son las derivadas del contrato de compraventa. Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo que defiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor; sentencias de 3 diciembre 2008, 13 febrero 2009, 30 octubre 2009, 10 junio 2010, sentencias que emplea estas mismas palabras. Incluso concurre este presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006 en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios, sentencia que cita otras muchas anteriores. Presupuesto que lleva consigo el que sea esencial, grave y definitivo.

A lo anterior debe añadirse otro extremo, que es el principio de lex contractus, fuerza vinculante de los contratos que proclama el artículo 1091 del Código civil y que es destacada por reiterada jurisprudencia como las sentencias de 5 octubre 2006 y 2 diciembre 2011 y las que la ponen en relación con el principio de autonomía de la voluntad, proclamado por el artículo 1255, de 1 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010 y 17 de diciembre de 2010, o bien con el principio de la necessitas, esencia de la obligación que proclama el artículo 1256, sentencias de 19 de febrero de 2010, 13 de octubre de 2010 o, en definitiva con el de pacta sunt servanda, las sentencias de 7 febrero 2001 y 1 de junio de 2009.

Civil - Contratos. Compraventa de viviendas en construcción. Acción de resarcimiento de daños y perjuicios por retraso en la entrega de la vivienda. El principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) y la consideración de un perjuicio in re ipsa (en la cosa misma) no son aplicables a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como ocurre, en el supuesto de falta de entrega de un inmueble, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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TERCERO.- Se formula un único motivo por inaplicación de los artículos 1101, 1103 y 1106 del Código Civil, al condenarle al pago de una indemnización de daños y perjuicios por el valor de uso en cuanto daño in re ipsa prescindiendo, tanto en su determinación como en su cuantía del valor efectivo de la presunta pérdida sufrida o ganancia dejada de obtener de acuerdo con las circunstancias acreditadas.

Se desestima.

Dice la sentencia de 15 de junio de 2010, que el artículo 1091 CC, en el cual se establece que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos" no comporta que cualquier incumplimiento contractual genere necesariamente la obligación de resarcir, pues este precepto debe entenderse complementado con el artículo 1101 CC, del cual se infiere que la obligación de indemnizar que se impone a quienes incurrieren en dolo o negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y a los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, tiene por objeto "los daños y perjuicios causados" y no el incumplimiento en abstracto. Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC, además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos (SSTS de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, 19 de febrero de 1998, 24 de mayo de 1999, 31 de enero de 2001, 3 de julio de 2001, 5 de octubre de 2002, 10 de julio de 2003, 9 de marzo de 2005, 19 de julio de 2007). La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes (SSTS de 26 de mayo de 1990, 5 de marzo de 1992, 29 de marzo de 2001).

Civil – Contratos. Resolución del contrato de compraventa del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre  de 2014 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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6. (...) La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado es abundante, especialmente, por lo que aquí se plantea, en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de la Sala que dictó sentencia el 10 de septiembre de 2012: En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC. n.º 509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3ª., Sección 5ª, de 18 julio 1997, 1 de junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Tal doctrina fue reiterada más adelante por la sentencia de 14 de noviembre de 2013 que dice así: La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial (SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

Civil – Contratos. Jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción -compraventa de cosa futura- por incumplimiento de entrega en el plazo pactado, especialmente en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Interpretación de la cláusula "finalizar la construcción de la obra...": implica el plazo de cumplir la obligación de entrega, lo que significa la previa licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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4.- La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción -compraventa de cosa futura- por incumplimiento de entrega en el plazo pactado es abundante, especialmente en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de Sala que dictó la sentencia de 10 septiembre 2012:

En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º 509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997, 1 de junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Parque Nacional de las Cañadas del Teide, Tenerife. http://www.turismodecanarias.com/