Compraventa de inmueble. La doctrina de la venta como "cuerpo cierto" exige la existencia de linderos fijos e indubitados que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos, situación que no puede predicarse de aquellos supuestos en que por alguno de los vientos el lindero es incierto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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CUARTO.- El primer motivo se formula por infracción del artículo 1471 del Código Civil, sobre la venta del inmueble como "cuerpo cierto" o precio alzado" y de la jurisprudencia que lo interpreta y aplica.

La sentencia de esta Sala nº 450/2011, de 16 junio, con cita de las de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010, afirma que «la venta de una finca como "cuerpo cierto " comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos (sentenciasde 4 abril 1979y10 mayo 1982). No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de "cuerpo cierto" cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con "remanente" de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca».

En el caso presente, el motivo ha de ser rechazado ya que la escritura de compraventa utiliza la expresión "cuerpo cierto" pero pese a ello se señalan linderos como "parque público" o "resto de la finca" y en la propia escritura anterior de cesión gratuita por parte del Estado a la demandante se describen las parcelas objeto de la cesión como sigue, y se recoge en la propia demanda, haciendo referencia a "resto de la finca", lo que no resulta compatible con la consideración de la finca vendida como "cuerpo cierto".

Así se refiere, como objeto de la cesión, a:

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda con menor superficie útil construida de la que aparece en el contrato. Indemnización por incumplimiento contractual. Venta de cuerpo cierto. Doctrina del aliud pro alio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 10ª) de 22 de febrero de 2012 (Dª. MARIA ISABEL FERNANDEZ DEL PRADO).

SEGUNDO.- El primer motivo de apelación versa sobre los metros útiles y construidos de la vivienda objeto de la venta y el supuesto error a que se indujo a los compradores por parte de la vendedora.

A dichos efectos hemos de tener en cuenta que tanto el contrato privado como la escritura pública de compraventa señalan que la superficie construida de la vivienda sería de 89,32 m2, especificándose la cabida como una de las características del inmueble, sin que se haya fijado el precio por unidad de medida, no resultando de aplicación al presente supuesto el artículo 1.469 C.Civil, en virtud del cual "Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble"; a la vista de dicho precepto, entendemos que la venta que nos ocupa ha sido hecha por precio alzado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.471 C.Civil que establece: "En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato", precepto al que se remite el Tribunal Supremo reiteradamente, en sentencias de 18 de febrero y 24 de abril de 1.997, 25 de julio de 1.998, 18 de junio de 1.999, 21 de julio y 5 de diciembre de 2.000, 31 de enero de 2.001 y 21 de abril de 2.006, concretamente esta última se pronuncia en los siguientes términos: "Resulta probado con claridad meridiana que el comprador (demandado3 recurrente) Sr. José Daniel conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de "cuerpo cierto" regulado en el artículo 1.471 C.C.", añadiendo que "Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivada de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso".

El Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de abril de 2.005, se pronuncia en los siguientes términos: "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato (STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984, la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio".

Civil – Contratos. Venta de “cuerpo cierto”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 13 de diciembre de 2011 (D. FERNANDO JAVIER FERNANDEZ-ESPINAR LOPEZ).

CUARTO.- No estima la Sala que concurra infracción del art. 1471 Código Civil, habiendo la parte apelada reflejado acertadamente la reciente jurisprudencia, a este respecto dictada por el Tribunal Supremo, la cual no puede sino reproducirse por su idoneidad, para la resolución de la cuestión sometida a esta alzada, habiendo dispuesto la Sentencia TS de fecha 16 de junio de 2011  que "Las sentencias de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010 señalan que «la venta de una finca como " cuerpo cierto " comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos (sentencias de 4 abril 1979 y 10 mayo 1982).

No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de "cuerpo cierto" cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con "remanente" de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca».

En definitiva, la venta no fue expresamente realizada como "cuerpo cierto", existiendo una desproporcionada extensión con el camino que la apelante pretende como límite, y cuya identificación no ha quedado acreditado, tanto por la ausencia de concreción terminológica reflejada en la escritura, como por el razonamiento en esta posible denominación efectuado por el juzgador de la instancia, estimando la Sala que la valoración de la prueba realizada en la Sentencia resulta plenamente ajustada a lógica, por lo que debe confirmarse en esta alzada.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Solicitud de resolución por tener menor cabida. Venta a cuerpo cierto.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 12 de septiembre de 2011 (D. JOSE HERRERA TAGUA).

SEGUNDO.- Partiendo de que la idea nuclear de los actores es interesar la resolución del contrato de compraventa que formalizaron con la demandada, debemos recordar que en nuestro sistema rige el principio de conservación de los contratos, y del negocio jurídico en general, criterio jurisprudencial unánime, de modo que se viene atribuyendo a la resolución contractual un carácter excepcional y extraordinario, exigiendo, para que tenga lugar, no sólo que haya cumplido sus obligaciones el contratante que la promueve, sino, también, que exista por su parte un interés jurídico atendible y que se haya producido un incumplimiento por el otro contratante que pueda calificarse de verdadero, propio, esencial, grave y de intensidad suficiente para impedir la satisfacción de quien insta la resolución, hasta el extremo de frustrar la finalidad que justificó que prestasen su consentimiento, es decir, de vincularse contractualmente.

En este sentido, es clarificadora la Sentencia de 4 de junio de 2.007 cuando declara que: "Es cierto que en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón. Pero no es menos cierto que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, supuestos del art. 1100, II 2º), como ya observaba la jurisprudencia de mitad del siglo pasado, cuando señalaba (Sentencias de 5 de enero de 1935, 28 de enero de 1944, 12 de abril de 1945, etc.), como ha puesto de relieve la doctrina, que el mero retraso "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución".

Civil – Contratos. Venta de “cuerpo cierto”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 13 de diciembre de 2011 (D. FERNANDO JAVIER FERNANDEZ-ESPINAR LOPEZ).

CUARTO.- No estima la Sala que concurra infracción del art. 1471 Código Civil, habiendo la parte apelada reflejado acertadamente la reciente jurisprudencia, a este respecto dictada por el Tribunal Supremo, la cual no puede sino reproducirse por su idoneidad, para la resolución de la cuestión sometida a esta alzada, habiendo dispuesto la Sentencia TS de fecha 16 de junio de 2011  que "Las sentencias de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010 señalan que «la venta de una finca como " cuerpo cierto " comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos (sentencias de 4 abril 1979 y 10 mayo 1982).

No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de "cuerpo cierto" cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con "remanente" de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca».

En definitiva, la venta no fue expresamente realizada como "cuerpo cierto", existiendo una desproporcionada extensión con el camino que la apelante pretende como límite, y cuya identificación no ha quedado acreditado, tanto por la ausencia de concreción terminológica reflejada en la escritura, como por el razonamiento en esta posible denominación efectuado por el juzgador de la instancia, estimando la Sala que la valoración de la prueba realizada en la Sentencia resulta plenamente ajustada a lógica, por lo que debe confirmarse en esta alzada.

Civil – Contratos. Resolución contractual por incumplimiento de una de las partes. Requisitos. Compraventa de vivienda. Venta a cuerpo cierto, por un precio alzado. Resolución por inhabilidad del objeto de la compraventa. Se desestima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 12 de julio de 2011. (1.082)

PRIMERO.- Apelan los demandantes D. Vidal y Dña. Melisa la sentencia de primera instancia desestimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de compraventa, formalizado en documento privado de 19 de abril de 2007, de la vivienda en la C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, de Viladecans, y una plaza de aparcamiento, con fundamento en los artículos 1124 y concordantes del Código Civil, alegando los apelantes el incumplimiento de los demandados vendedores D. Aquilino y Dña. Aurora, por no hacer mención en el contrato de compraventa a la existencia de obras en la vivienda, consistentes en la ampliación de la cocina ocupando una terraza comunitaria, cegando la ventana de una de las habitaciones, que son ilegales administrativamente, y contrarias a las normas sobre propiedad horizontal.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Civil - Contratos. Compraventa. Venta de una finca como “cuerpo cierto”. Requisitos.

 Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2011.

QUINTO.- El tercero de los motivos del recurso refiere la vulneración de lo dispuesto por el artículo 1471 del Código Civil.

Viene a sostener la parte recurrente que, al haber sido celebrada la compraventa sobre cuerpo cierto y precio alzado, el hecho de que haya resultado menor cabida de la expresada en el contrato no produce efecto alguno y resulta irrelevante pues el comprador adquiere una finca plenamente conocida en el momento de la firma del contrato.

El motivo no puede prosperar ya que, en primer lugar, no consta que la finca vendida tenga menor extensión que la que se hizo figurar en el contrato.

Las sentencias de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010 señalan que «la venta de una finca como "cuerpo cierto" comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos (sentencias de 4 abril 1979 y 10 mayo 1982). No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de "cuerpo cierto" cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con "remanente" de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca»-. De ahí que la referencia hecha por las partes y admitida por la sentencia impugnada a una venta de cuerpo cierto no puede producir los efectos pretendidos por la parte ahora recurrente. Las sentencia impugnada señala claramente dónde se encuentra la finca litigiosa, en el fundamento de derecho cuarto "in fine", y la propia parte demandada -hoy recurrente- Málaga 2000, reconoce al formular su recurso de apelación que era propietaria de dos parcelas colindantes, una la vendida en 1998 a la actora y otra que sigue siendo de su propiedad, lo que no se corresponde con la descripción realizada en la escritura de venta en la cual, si ello era así y se trataba de venta de cuerpo cierto, debió fijar dicho lindero y señalar cómo el mismo estaba físicamente determinado sobre el terreno.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]