Arrendamientos urbanos. Derecho de retorno. Improcedencia cuando el abandono de las viviendas arrendadas por parte de los arrendatarios de debió a ruina del inmueble. La obligación de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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TERCERO.- Según la regulación contenida en la LAU 1964 (artículo 114), el arrendamiento quedaba resuelto, entre otras causas, por la declaración de ruina de la finca acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios, condiciones que se dan en el caso presente como ha puesto de manifiesto la sentencia impugnada. Incluso la norma preveía que cuando el peligro de ruina se declarara como inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podía disponer la gubernativa que la finca sea desalojada. Por otro lado, los arrendatarios podían exigir judicialmente del arrendador la realización de las obras de conservación que fueran necesarias.

Esta sala, en sentencia núm. 1054/2006, de 5 enero, resume la doctrina jurisprudencial existente acerca de la obligación de reparación por parte del arrendador, en el siguiente sentido: A) La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos (S. 20 febrero 1975, que cita las SS. de 22 de diciembre de 1932 y 26 de diciembre de 1942); B) No son reparables con arreglo de dicha normativa (arts. 1.554.2.º CC y 107 LAU de 1964) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina - SS. 7 noviembre 1961, 27 mayo 1980 y 11 noviembre 1993); C) No existe razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad (SS. 26 diciembre 1942 y 20 febrero 1975).

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obligación del arrendador de hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.

A) El artículo 1554 CC, en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente (STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ]).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964, en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de 15 propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado». (SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución contractual, a instancia del arrendatario, por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 30 de junio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.542)

TERCERO.- Del recurso de la sociedad demandada y de su reconvención, ejercitada la acción de resolución prevista en el art. 115 de la LAU de 1964 al señalar que "El inquilino o arrendatario de local de negocio podrá resolver el contrato antes del tiempo pactado por cualquiera de las siguientes causas: Por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario o común en la finca en estado de servir para lo pactado en el contrato.

El art. 116 añade que Cuando se de lugar a alguna de las causas de resolución de que trata el artículo anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podrá optar entre dar por terminado el contrato o exigir que cese la perturbación, que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros, y, en cualquier caso, tendrán derecho, además, al abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes: 1º. En el primer caso del artículo anterior, a una cantidad que no podrá ser nunca inferior al importe de una mensualidad de renta, y que guardará proporción con la importancia o gravedad de la perturbación.