El contrato de permuta de suelo por obra futura como contrato atípico. Delimitación contractual de sus prestaciones. El contrato de la litis. Obligaciones sometidas a término suspensivo. Inexistencia de incumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato de permuta de suelo por obra futura. Inexigibilidad de las prestaciones por no haber concluido el plazo para su cumplimiento. Naturaleza y caracteres de la fianza. Interpretación estricta del contrato de fianza.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 2 de febrero de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia.

1.- D. Iván y D. Jaime eran propietarios por mitad proindiviso y con carácter privativo de una finca urbana en el Área de Planeamiento Remitido APR-3 (denominada "Reconversión Sur") del Plan General de Ordenación Urbana de Albacete, sita en la CARRETERA000 nº NUM000.

2.- El 29 de abril de 2003 el Pleno del Ayuntamiento de Albacete acordó adjudicar la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora dicha área a la "Agrupación de Interés Urbanístico del APR-3", como agente urbanizador.

3.- El 13 de mayo de 2004, los Sres. Jaime Iván celebraron con Vallehermoso División Promoción, S.A.U. (en adelante Vallehermoso), un contrato de permuta de finca por obra futura, formalizado en escritura pública, en virtud del cual los demandantes trasmitieron a Vallehermoso la propiedad de la citada finca, libre de cargas, a cambio de que por parte de Vallehermoso se procediera a construir en ese terreno una o varias promociones de viviendas en bloque, y a transmitir y entregar a los demandantes 8 viviendas de 3 dormitorios de superficie aproximada de 115 metros cuadrados, más 8 plazas de garaje y 8 trasteros, construcción que se debería llevar a cabo en el plazo máximo de 30 meses desde la fecha de la concesión de la licencia municipal de obras que, a su vez, debía solicitarse en el plazo máximo de 4 meses desde que se produjese la recepción de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento de Albacete. Además, Vallehermoso pagó a los demandantes, como parte de la contraprestación pactada, la cantidad de 725.427,22 euros por la diferencia del valor del suelo cedido y de los inmuebles que Vallehermoso se obligaba a entregar.

Así resulta de la estipulación segunda del contrato de permuta, en la que, además, se establecían otros pactos sobre el derecho de elección de las viviendas concretas que se deberían entregar a los cedentes del solar, condiciones de dicha entrega, causas justificativas de dilación de la finalización de las obras, causas de suspensión del cómputo del plazo de entrega, proyecto básico y memoria de calidades, en los siguientes términos literales:

Concursal. Art. 90.1.4º LC. Créditos con privilegio especial. Los que resulten del precio de la cosa vendida con condición resolutoria. Permuta de finca urbana por obra nueva futura, estando garantizada la entrega de las viviendas con condición resolutoria inscrita en el Registro y con aval bancario por el valor de la obra futura, en caso de incumplimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2015 (D. SEBASTIAN SASTRE PAPIOL).

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

Para la resolución del presente recurso es necesaria la exposición de los siguientes antecedentes acreditados en la instancia:

1. Dª Bibiana y sus hijos, Enma, Leocadia, Marcelino, Zaida, Apolonia y Elisa (en lo sucesivo la parte demandante o actores), interpusieron un incidente concursal de impugnación de la lista de acreedores, solicitando un aumento en la cuantía de su crédito y una modificación en la clasificación del mismo, contra la sociedad concursada, Pavimentos Moraga, SCL, la administración concursal y el Banco de Castilla La Mancha, S.A.

Su crédito resulta de un contrato privado celebrado el 28 de julio de 2005, elevado a escritura pública calificada de "permuta de finca urbana por obra nueva futura", de fecha 18 de enero de 2006. El plazo de entrega finalizaba el 18 de julio de 2010. La permuta consistía, en cuanto a la obra a entregar, en siete pisos con sus plazas de garaje y trasteros, y una vivienda familiar. Además, se estipuló una contraprestación complementaria de carácter dinerario de 1.682.834.-€.

La estipulación sexta de la citada escritura pública, en lo que aquí interesa, establecía: "... No obstante lo anterior, el plazo máximo para la entrega de la contraprestación pactada es de cuatro años y seis meses contados desde el otorgamiento de la presente escritura. Transcurrido dicho plazo, sin que las unidades de obras hayan sido entregadas a la parte cedente, ésta podrá resolver de pleno derecho la presente escritura, con pérdida, para la entidad cesionaria, de todas las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios".

La estipulación séptima también preveía lo siguiente: "Para garantizar el buen fin de la presente operación, la entidad Pavimentos Moraga, S.C.L. entrega a la parte cedente un aval bancario, por importe un millón cuatrocientos cuarenta y dos mil cuatrocientos veintinueve euros con cinco céntimos, de Caja Castilla La Mancha, inscrito en el Registro Especial de Avales de dicha entidad, con el número 58523, aval número 1050-098-020129.1, el cual podrá ser ejecutado por la parte cedente si, llegada la fecha prevista de la entrega de contraprestación, ésta no se realizara, pudiendo, a partir de los treinta meses contados desde la fecha de concesión de la licencia municipal, ejecutarlo con la simple y mera presentación de éste en la entidad bancaria, para lo que queda expresamente autorizada la parte cedente por Pavimentos Moraga, S.C.L. Fotocopia del indicado aval queda incorporada a la presente matriz>>.

Concursal. Art. 87 LC. Naturaleza del crédito derivado de una póliza de crédito que se concede a la mercantil en concurso, habiéndose firmado en un anexo una pignoración de imposiciones a plazo y/o libretas de ahorro por la misma cantidad en garantía del cumplimiento del pago de la misma. Al mismo tiempo se emite un aval a favor de la concursada para garantizar, por dicha cuantía, las responsabilidades frente un proceso contencioso- administrativo.

Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada de 31 de junio de 2014 (D. ENRIQUE SANJUÁN MUÑOZ).

Primero: Depuración inicial del proceso.

En la errónea técnica procesal de remisión desde el suplico al cuerpo de la demanda la parte actora solicita la aplicación al crédito asociado a la póliza 03150025 la aplicación del 90.1.6 LC y por ello el reconocimiento de un crédito de 40.668 euros como crédito contingente del 87.3 LC que habrá de ser calificado como privilegiado especial en caso de producirse la contingencia de ejecución, parcial o total de dicho aval, y otro de 6.291,54 euros como crédito privilegiado especial de conformidad al 90.1.1. LC.

Segundo:Sobre los instrumentos documentales y la naturaleza jurídica de las figuras.

Partiendo de lo alegado, y reconocido por la administración concursal, por la demandante resultaría que nos encontramos ante dos instrumentos:

1º. Por un lado una póliza que se concede a la mercantil en concurso por 40.668 euros en fecha de 6 de junio de 2003. En anexo se firma una pignoración de imposiciones a plazo y/o libretas de ahorro por la misma cantidad en garantía del cumplimiento del pago de la misma. Al mismo tiempo se emite un aval a favor de la concursada para garantizar, por dicha cuantía, las responsabilidades frente un proceso contencioso- administrativo.

2º. El segundo instrumento es otra póliza concedida a la concursada por 24.627,41 euros. Una pignoración de derechos derivados de cuenta a plazo y/o libreta de ahorro por 30.000 euros como garantía y un aval entregado para una ejecución de una liquidación recurrida en vía económico administrativa. La administración concursal señala que se ha debido pagar en compensación.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución a instancia del comprador por incumplimiento de la obligación de aval impuesta por la Ley 57/68.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 5ª) de 26 de octubre de 2011 (D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO).

SEGUNDO.- Infracción de la obligación de aval impuesta por la Ley 57/68.

En primer lugar, afirman los recurrentes la inexistencia del aval cuando obra en la causa presentada con la demanda un aval individual a favor de los actores por importe de 9.913 euros, importe superior a la de 9.300 euros que es la suma total entregada. Alega igualmente que no le fue entregado. Tal documento releva a la Sala del examen del incumplimiento de tal obligación, sin que pueda estimarse la pretensión de los demandados de que el importe del aval sea la suma total de las cantidades que deban entregarse, y no el importe, al menos, de las cantidades entregadas en cada momento.

De otra parte, ha declarado esta Sala que "a este respecto las sentencias de esta sección consideran la obligación de entregar el aval en garantía de las cantidades entregadas conforme a la norma citada como una obligación instrumental. Así la sentencia de esta sección de fecha 14 de julio de 2010establece que "no se discute tal incumplimiento, y es cierto que es doctrina generalizada de las AAPP que el incumplimiento de tal obligación supone un incumplimiento sustancial que permite la resolución del contrato con base al art. 1124 CC (SAP Málaga 16-1-2009, Alicante, 26-1-2006 y las de esta misma Sala nº 561/2009 y 402/2010) si bien no falta sentencias en sentido contrario que entienden lo contrario (SAP Pontevedra 23-2-2007), pero no lo es menos que dicha doctrina ha sido matizada por aquélla que entiende que cuando la obra ha sido ya terminada, el inobservancia de aquella obligación, dirigida a garantizar la devolución de lo anticipado para el caso de que la obra no sea terminado, es irrelevante a los efectos del cumplimiento del contrato(SAP de esta Sala nº 20/2010, de 19 de enero), por lo que su invocación por el comprador para desvincularse del contrato integra un comportamiento contrario a la buena fue con la que los contratos han de ser cumplidos(art. 7.1 CC y 1258CC), que incide, por abusivo, en la esfera del art. 7.2 CC.", en el mismo sentido la de 25 de junio de 2010, también de esta Sección" (sentencia de 24 de febrero de 2011 y, en el mismo sentido las de 18 de abril de 2011, 19 de enero de 2011 y 14 de julio de 2010).

Por todo ello este motivo de recurso ha de ser íntegramente desestimado.

Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Resolución por incumplimiento de la vendedora por no haber garantizado debidamente las cantidades a cuenta entregadas por la compradora, tal y como la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO.- Don Jesús Luis demandó por los trámites del juicio ordinario a la entidad Euro Gestión 2001, S.L., y solicitó la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes en 5 de agosto de 2005, ante el grave incumplimiento por la demandada de sus obligaciones esenciales -consistentes principalmente en la omisión por la vendedora de los correspondientes avales o garantías de las cantidades entregadas por anticipado y de la justificación del ingreso de tales sumas en la cuenta especial exigida por la normativa aplicable-, y la condena a la misma a la devolución del dinero recibido, a lo que ésta se opuso y, además, reconvino para interesar la resolución del contrato por incumplimiento del actor en el pago del segundo de los plazos del precio de compraventa, y hacer suyos, como indemnización, los 72.000 euros suministrados.

El objeto de la compraventa estaba constituido por 12 unidades del proyecto inmobiliario de 160 viviendas sobre la Parcela Urbanística R2A del Plan Parcial SP 9ª, en el término municipal de Benalmádena (Málaga), todas ellas situadas en el Edificio 1, Portales 1 y 2, del Proyecto General: 4 viviendas en planta baja, 4 viviendas en planta primera y 4 áticos en el mismo edificio, por el precio total de 3.376.283 euros, más 236.339,81 euros en concepto de I.V.A., que se abonaría de la siguiente forma: 72.000 euros pagados en el mismo acto de la firma; 598.216,60 euros antes del último día de septiembre del año 2005; el resto en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entrega de la propiedad, con posibilidad de subrogación de la compradora en la futura hipoteca al promotor.

Mercantil. Juicio cambiario. Letra de cambio. La cláusula que condiciona el aval de un título cambiario a que este sea protestado debe entenderse en el sentido de que el protesto debe levantarse con los requisitos establecidos en la LCCH y, por consiguiente, por medio de notario, aun cuando dichos requisitos no se hagan constar expresamente. No se cumple esta exigencia mediante la declaración prevista en el artículo 51.2 LCCH, aunque produzca todos los efectos cambiarios del protesto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011.

PRIMERO. - Resumen de antecedentes.

1. Hierros PPP S. A. reclamó en juicio cambiario el abono de tres pagarés al avalista Banco Guipuzcoano, S. A., fundándose en que, presentados al cobro, no los había abonado la libradora, SSS, S. L., y así se había hecho constar mediante declaración de la Cámara de Compensación.

2. El aval consignado en los pagarés decía: «Por aval del emisor hasta sesenta días naturales después del vencimiento del pagaré, quedando nulo y sin efecto este aval si no se exige su efectividad dentro de dicho plazo o, en todo caso, si este pagaré no se protestase a su vencimiento».

3. Banco Guipuzcoano, S. A., como avalista, formuló oposición fundándose, en lo que aquí interesa, en la falta de protesto notarial.

4. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de contradicción argumentando, en síntesis, que en el aval se había impuesto la obligación de protestar el pagaré a su vencimiento, pero no se había exigido que el protesto fuera notarial.

5. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, fundándose, en síntesis, en que si el aval se condicionó a que los pagarés fueran protestados y la compañía tenedora de los efectos no los protestó en la forma que establece el artículo 52 LCCH, dejó de cumplirse una formalidad necesaria para la eficacia del aval cambiario, según los términos en que se prestó.

6. Hierros PPP, S. A. interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, el cual fue admitido al amparo del artículo 477.2.3.º LEC, por razón de interés casacional.

SEGUNDO. - Admisibilidad del recurso.

El juicio cambiario en el que se ha dictado la sentencia recurrida constituye un procedimiento que la LEC establece por razón de la materia (dentro del Libro IV, dedicado a los procesos especiales) cuando «se presenta letra de cambio, cheque o pagaré que reúnan los requisitos previstos en la Ley cambiaria y del cheque» (artículo 819 LEC). Carece de fundamento, en consecuencia, la afirmación de la parte recurrente de que se trata de un procedimiento establecido por razón de la cuantía incompatible con la modalidad del recurso de casación por interés casacional.