Resolución de compraventa de vivienda por incumplimiento esencial de la vendedora. La compradora no fue informada por los vendedores de que no habían solicitado la licencia requerida por la legislación urbanística para hacer las obras de segregación y división que se llevaron a cabo y de las que resultaron, entre otras, la vivienda adquirida, por lo que como consecuencia de la situación irregular de la vivienda, aun en el caso de que hubiera caducado la posibilidad de proceder a la demolición de lo construido, existe sobre la misma una grave limitación de las facultades de aprovechamiento que faculta para obtener la resolución del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 22 de junio de 2020 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- Antecedentes

El presente recurso versa sobre la resolución por incumplimiento ejercitada por la compradora de una vivienda que procede de la segregación de otra sin que se hubieran solicitado las pertinentes licencias de obras y de primera ocupación.

El juzgado desestima la demanda y la Audiencia declara la resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores, que interponen recurso de casación.

Son antecedentes necesarios del recurso, tal y como han quedado acreditados en la instancia, los siguientes.

1. El 21 de mayo de 2007, D.ª Maribel compra en escritura pública a D. Teodulfo y D.ª Josefina la vivienda sita en Madrid, CALLE000 NUM000.

La vivienda procede de la división de la vivienda situada en el piso NUM000 en otras cuatro viviendas de menor tamaño, D1, D2, D3 y D4, sin que los propietarios de la misma, luego vendedores, hubieran solicitado ni obtenido la previa licencia de obras ni posteriormente la licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Madrid.

Esta situación irregular dio lugar a un expediente de la sección de disciplina urbanística del Distrito de Ciudad Lineal del Ayuntamiento de Madrid, que dictó orden de demolición sobre las obras ejecutadas en el inmueble litigioso con fecha 23 de marzo de 2016.

La compradora interpone demanda contra los vendedores por la que solicita la declaración de nulidad de la compraventa o, subsidiariamente, la resolución del contrato.

Procesal Civil. Jurisdicción civil vs. Jurisdicción contencioso-administrativa. Prejudicialidad administrativa. Falta de competencia del juez civil para resolver sobre la legalidad de una licencia administrativa cuando es la cuestión principal del proceso.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El primero de los motivos del recurso denuncia la vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución (artículo 469.1.4º de la LEC) al no haber entrado la Audiencia a resolver la cuestión prejudicial administrativa (legalidad de la licencia concedida) como paso previo necesario para conocer y resolver la controversia civil, como ordena el artículo 42.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Igualmente se refiere a la violación de la garantía constitucional de un proceso sin dilaciones indebidas al exigir haber iniciado con anterioridad al pleito civil un procedimiento administrativo que hubiese tenido por objeto la cuestión prejudicial y denuncia que ha existido denegación de justicia al dar por resuelta la cuestión prejudicial con la mera presunción "iuris tantum" de validez y eficacia de los actos administrativos, ignorando las pruebas practicadas en el juicio.

Es cierto que la legalidad de la licencia de construcción concedida por el Ayuntamiento, que no consta revocada, constituye el eje esencial de la controversia en cuanto la afirmación de ilegalidad de dicho acto administrativo es el núcleo de la argumentación de la parte demandante para instar la declaración de ineficacia del contrato.