Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por denegación de prórroga forzosa por derribo del edificio. Ejercicio del derecho de retorno una vez reconstruido el edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO.- Inverjardi, SL demandó a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, por los trámites del juicio ordinario, con la solicitud de la declaración de la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio situado en los bajos de la calle Gala número 12, esquina con la calle Girona números 10-12 de Campdevanol, del cual la actora era propietaria, por denegación de prórroga forzosa, con la pérdida del derecho de retorno de la demandada y la condena a ésta al desalojo del local y a dejarlo libre y a su disposición y, subsidiariamente, interesaba que, para el caso de que se concediera el derecho de retorno, se fijara con una superficie máxima de 79,52 m2 o la que judicialmente se determinara; a lo que se opuso la litigante pasiva con la alegación de que los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 se rigen por lo dispuesto en el régimen transitorio de la Ley de 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de dicha Ley, que suprime la prórroga forzosa y, en consecuencia, el contrato de arrendamiento suscrito se extingue a los 20 años de la entrada en vigor de esta ley, esto es, el 1 de enero de 2015, con la añadidura de que sólo cabe iniciar la acción de denegación de prórroga forzosa cuando es firme la autorización gubernativa de derribo.

El juzgado acogió la demanda al considerar que la iniciadora del proceso solicitó la autorización para el derribo del edificio a la autoridad administrativa correspondiente y, una vez concedida, fue notificada a la arrendataria, con observancia por la arrendadora de los presupuestos previstos en los artículo 78 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para ejercitar el derecho de retorno una vez reconstruido el edificio, sin que la arrendataria firmara documento alguno para conseguir tal derecho o el de indemnización, como le posibilitaba la ley, sino que sólo ha impugnado el acuerdo administrativo, lo que, conforme a la jurisprudencia aplicable, no le facultaba para evitar el desalojo; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la audiencia que entendió probado que la parte arrendataria ejercitó correctamente el derecho de retorno, ya que realizó el primer requerimiento de desalojo y, tras el segundo verificado por vía notarial, aceptó las posibilidades que le otorgaba la legislación arrendaticia e instó a la propiedad para que procediera a la redacción del documento, amén de que la arrendadora reconoció durante el proceso el derecho de retorno del arrendatario y, requerido el arrendador, si no se suscribió el documento, debe soportar las consecuencias del artículo 87 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Inverjardi, SL ha interpuesto recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia.

SEGUNDO.- El único motivo de casación acusa la infracción de los artículos 81.1 y 81.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y sustenta el interés casacional expresado en la cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de enero de 2005, que, a su vez, señala diferentes resoluciones de esta Sala, donde se dice: «También la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia, con criterio constante tiene establecido que si continúa el inquilino ocupando la vivienda o el local una vez transcurrido el plazo para ejercitar la opción, lo pierde porque el nacimiento y subsistencia de todo derecho depende del cumplimiento de las condiciones que, para ello, impone la Ley o la voluntad de las partes, cuando a ésta le concede aquélla eficacia al efecto»(STS de 25 de enero de 1956) y, en la misma línea, las de 23 de diciembre de 1963, 7 de abril de 1964, 1 de marzo y 25 de octubre de 1965); también, con relación al artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a la que está sometido el presente contrato de arrendamiento, manifiesta que «los inquilinos que deseen instalarse en el inmueble recalificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial y la renta del local de negocio que ocupen, así como el número de locales y viviendas que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador. Si se incumple la obligación de suscribir el documento referido, por razones imputables al inquilino, perderá el arrendatario su derecho a instalarse en la finca reedificada. Como señala el precepto, el citado documento ha de suscribirse antes del desalojo, respecto al cual, la Ley no señala plazo alguno (...)»; asimismo, expresa que, pese a los argumentos expuestos por la audiencia, la recurrente no ha reconocido durante el proceso el derecho de retorno a favor de la recurrida, sino que únicamente le fue ofrecido antes de la formalización de la demanda para obtener el desalojo; igualmente, colige que, requerida la arrendataria sin que abandonara el local, ha de declararse la pérdida del derecho de retorno.

El motivo se desestima.

Los argumentos de la recurrente para combatir la sentencia recurrida son diferentes de los hechos que la audiencia provincial tiene por acreditados, pues la decisión recurrida ha declarado probado que Inverjardi, SL reconoció durante el proceso el derecho de retorno de la arrendataria y, también, ha considerado demostrado que la misma «aceptó las posibilidades que le daba la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en cuanto a ejercitar el derecho de retorno, ha instado a la propiedad para que procediera a su redacción».

El motivo alude a que no se ha reconocido el derecho de retorno a la parte arrendataria, quien tampoco hizo uso, conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, de las facultades fijadas a su favor para que se advirtiera su derecho de retorno y, desde esta particular perspectiva, que supone ignorar los hechos declarados probados en la sentencia recurrida, se refiere a la necesidad de que el arrendatario hubiera debido abandonar el local para hacer efectivo el derecho de retorno.

En definitiva, la recurrente analiza el problema jurídico planteado desde unos hechos diferentes a los que se han fijado como probados y que resultan inalterables a través del recurso de casación, y sólo a través del recurso extraordinario por infracción procesal, pueden alterarse los presupuestos fácticos fijados por la sentencia impugnada.