Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 18 de junio de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1.- Ante el Juzgado de Primera Instancia
núm. 3 de Chiva se siguió un procedimiento de desahucio por impago de la renta,
a instancia Catalunya Banc, contra Patrimonial Algama S.L., en el que recayó
sentencia firme que declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito
entre las partes el 21 de julio de 2006 y condenó a la demandada a desalojar la
finca arrendada, sita en DIRECCION000, de Xàtiva.
2.- El 10 de septiembre de 2018, el
citado inmueble fue adquirido por Divarian Propiedad S.A. (en adelante,
Divarian).
3.- La finca está ocupada por Avanza
Fitness Club S.L. (en lo sucesivo, Avanza), cuya socia única es Patrimonial
Algama.
4.- Divarian formuló una demanda de
juicio de desahucio por precario contra Avanza, por ocupar sin título el
inmueble y pese a la firmeza de la sentencia del Juzgado de Chiva antes citada.
5.- Previa oposición de la demandada, el
juzgado desestimó la demanda, al entender, resumidamente, que: (i) carece de
justificación que la demandante no haya instado la recuperación del inmueble en
la ejecución de la sentencia precedente; (ii) existió una operación compleja
integrada por unos contratos de arrendamiento financiero con Algama, socia
única de la demandada, y con la demandada, cuya finalidad conjunta era
propiciar el desarrollo del negocio o industria de Avanza; (iii) aunque la
demandante tiene derecho a poseer el inmueble y falte el pago de renta, no
procede el precario, porque la demandada tiene título que justifica su
posesión, dado que las obras efectuadas en el inmueble han transformado la
finca litigiosa y no existe identidad con el objeto del desahucio,
encontrándonos ante unas instalaciones deportivas con todos sus elementos que
no coinciden con la finca objeto del contrato de arrendamiento resuelto en el
proceso anterior (una simple nave industrial), sin perjuicio de que pueda
resolverse la relación en otro procedimiento.
6.- El recurso de apelación de la
demandante fue estimado por la Audiencia Provincial, que consideró,
resumidamente, que: (i) la demandada ocupaba la nave industrial sin título para
ello tras quedar resuelto el contrato que le permitía la posesión; (ii) que la
demandada sea titular de unos bienes muebles que adquirió mediante leasing no
conlleva que tenga título para ocupar el local, que es la cuestión nuclear del
precario; (iii) la posesión de Avanza, en cuanto que no fue parte en el
contrato, estaba subordinada al título que tenía Algama; (iv) las innovaciones
introducidas en la nave no alteran esa situación, ya que en el contrato no se
especificó el destino de la nave y no hay constancia de su situación
arquitectónica con anterioridad al arrendamiento; (v) las obras no le confieren
un título para poseer, ni tampoco el ejercicio de una actividad industrial;
(vi) sobre el derecho a retener, solo se podría oponer como título en este
procedimiento si con carácter previo se hubiera declarado tal derecho, sin perjuicio
del derecho de la demandada respecto a aquellos bienes incorporados de manera
permanente en la nave al correspondiente abono de su importe, cuestión que
queda fuera de este proceso; (vii) no hay ejercicio desleal del derecho.
Por lo que revocó la sentencia de primera
instancia y estimó la demanda.
7.- Avanza ha interpuesto un recurso
extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.
Recurso extraordinario por infracción procesal
de ambos demandados
SEGUNDO.- Primer motivo de infracción
procesal. Cosa juzgada
Planteamiento:
1.- El primer motivo de infracción
procesal, formulado al amparo del art. 469.1.2º
LEC, denuncia la infracción de los arts.
207.3 y 222.4 LEC y el art. 24.1 y 2 CE.
2.- En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente argumenta, resumidamente, que la sentencia recurrida tiene en cuenta
los efectos de la sentencia dictada en un juicio precedente, sobre resolución
del arrendamiento del inmueble, en el que Avanza no fue parte y en el que no
fueron objeto de enjuiciamiento las obras realizadas por ella en el inmueble.
Decisión de Sala:
1.- La sentencia recurrida no aplica la
institución de la cosa juzgada en el sentido de considerar que la sentencia
dictada en el previo juicio de desahucio entre el anterior propietario y
Patrimonial Algama tenga respecto de este procedimiento los efectos previstos
en el art. 222. 3 LEC, sino que la tiene en
consideración para analizar la legitimidad de la posesión de la ahora
recurrente, a fin de determinar si es precarista o no.
2.- Como consecuencia de ello, ni una
supuesta cosa juzgada ha constituido la razón decisoria de la resolución de la
Audiencia Provincial, ni la sentencia hace siquiera mención a esa institución o
a los preceptos legales que la regulan. Lo que el tribunal de segunda instancia
razona es que, como el derecho a poseer de Avanza estaba ligado al de
Patrimonial Algama (en cuanto que ésta era la única socia de Avanza) y
Patrimonial Algama carecía de título posesorio, tampoco lo tenía Avanza.
Cuestión jurídica que atañe al fondo del asunto y que ni tiene carácter
procesal ni tiene que ver con la institución de la cosa juzgada.
3.- En su virtud, este primer motivo de
infracción procesal debe ser desestimado.
TERCERO.- Segundo motivo de infracción
procesal. Error patente en la valoración de la prueba
Planteamiento:
1.- El segundo motivo de infracción
procesal, formulado al amparo del art. 469.1.4.º LEC, denuncia la
infracción del art. 24 CE, en relación con el art. 348 LEC, sobre la
valoración de la prueba pericial.
2.- Al desarrollar el motivo, la parte
recurrente alega, sintéticamente, que la sentencia recurrida incurre en dicho
error patente cuando declara que no hay constancia de la situación
arquitectónica del inmueble con anterioridad al arrendamiento financiero, sin
tener en cuenta la prueba pericial que acredita la ejecución por la recurrente
de unas obras que tuvieron como consecuencia una absoluta transformación del
inmueble.
Decisión de la Sala:
1.- La valoración de las pruebas
periciales es función soberana y exclusiva de los juzgadores que conocen en la
instancia, que no es verificable en el recurso extraordinario por infracción
procesal, salvo que se conculque el art. 24.1 CE por incurrirse en
error de hecho palmario, o se desconozcan o falseen las conclusiones del
perito. La sentencia de esta sala 309/2005, de 29 abril, a la que se
remite la sentencia 460/2016, de 5 de julio, recoge una reiterada
jurisprudencia en el sentido de que, como no existen reglas legales
preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial, ni las
reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas, la conclusión
que resulta es, en principio, la imposibilidad de someter la valoración de la prueba
pericial a la verificación casacional. Excepcionalmente, cabrá la revisión
cuando en los informes de los peritos o en la valoración judicial se aprecie un
error patente, ostensible o notorio, cuando se extraigan conclusiones
contrarias a datos fácticos evidentes, se efectúen apreciaciones arbitrarias o
contrarias a las reglas de la común experiencia, se tergiversen las
conclusiones periciales de forma ostensible, se falseen arbitrariamente sus
dictados o se aparten del propio contexto del dictamen pericial (sentencias
58/2010, de 19 febrero; 28/2013, de 30 de enero; 163/2016, de 16 de
marzo; 460/2016, de 5 de julio; 141/2021, de 15 de marzo;
y 514/2023, de 18 de abril; entre otras).
2.- La sentencia recurrida no desconoce
el informe pericial, sino que lo valora en el sentido de que el dictamen toma
en consideración los proyectos de ejecución de obras que facilitó la demandada,
pero no certifica en qué estado se encontraba el inmueble antes de la ejecución
de tales obras. Es más, la sentencia hace mención expresa al dictamen pericial
y a su contenido, pero tras analizarlo concluye que no puede servir de base
para afirmar que el inmueble sobre el que se firmaron los contratos de arrendamiento
y el que ahora es objeto de litigio sean diferentes, porque en el contrato de
arrendamiento no se especificó el destino de la nave y no consta su situación
arquitectónica anterior.
Asimismo, la Audiencia Provincial tampoco
ignora la existencia y realización de las obras, pero considera que su
ejecución no confiere a la demandada/recurrente título suficiente para
permanecer en el inmueble. Lo que nuevamente es una cuestión jurídica ajena a
una mera valoración probatoria.
3.- En su virtud, el segundo motivo de
infracción procesal también debe ser desestimado.
CUARTO.- Tercer motivo de infracción
procesal. Carácter plenario del juicio de desahucio por precario
Planteamiento:
1.- El tercer motivo de infracción
procesal, formulado al amparo del art. 469.1.3.º y 4.º LEC.
Infracción del art. 24 CE con indefensión.
2.- En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente arguye, resumidamente que la sentencia recurrida ha rechazado que
pueda oponerse el derecho de retención sobre el inmueble, por no haber sido
reconocido el mismo con carácter previo en un juicio precedente, lo que vulnera
la doctrina del Tribunal Supremo sobre el carácter plenario del juicio de
desahucio por precario, sin restricción alguna en materia de alegación y
prueba.
Decisión de la Sala:
1.- Nuevamente se parte de una premisa
incorrecta, puesto que la sentencia recurrida no niega el carácter plenario del
juicio de desahucio por precario, e incluso, al contrario, lo afirma
expresamente.
2.- Cosa distinta es que niegue el
derecho de retención pretendido por la demandada sobre determinados muebles e
instalaciones, pero no por el tipo de juicio, sino porque considera que dicho
derecho tendría que haber sido reconocido previamente en otro procedimiento.
En todo caso, la influencia que un pretendido
derecho de retención o la indemnización que quepa por las inversiones
realizadas en el bien poseído tengan en el título posesorio habilitante para
enervar una acción de precario no son cuestiones de índole procesal, sino, una
vez más, de orden sustantivo, dirimibles en el recurso de casación, pero no en
el de infracción procesal.
3.- Como consecuencia de ello, el tercer
motivo de infracción procesal debe seguir la misma suerte desestimatoria que
los anteriores.
Recurso de casación
QUINTO.- Primer motivo de casación.
Interpretación de los contratos
Planteamiento:
1.- El primer motivo de casación denuncia
la infracción del art. 1281-1 CC, sobre interpretación de los contratos.
2.- En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente aduce, sintéticamente, que la sentencia recurrida ha considerado que
la recurrente carece de título para poseer el inmueble porque asumió que su
posesión estaba subordinada al título que tenía sobre el inmueble la mercantil
arrendataria financiera, con lo que desconoce lo que fue el objeto de los
contratos de arrendamiento financiero con opción de compra, en cuya virtud la
arrendataria adquirió la propiedad de los elementos del establecimiento que
pasaron a incorporarse al inmueble integrándose como parte inseparable, con
pleno consentimiento del propietario de la nave.
Decisión de la Sala:
1.- No nos encontramos ante un problema
de interpretación contractual, porque la Audiencia Provincial, precisamente
porque los contratos de arrendamiento quedaron resueltos por la previa
sentencia de desahucio, no los interpreta.
2.- La sentencia recurrida no hace
ninguna interpretación ilógica o arbitraria de los contratos de arrendamiento
que antecedieron a la situación posesoria que ahora se discute. Su conclusión
de que unos contratos resueltos por sentencia firme no pueden constituir título
suficiente para considerar que la demandada no es precarista es perfectamente
ajustada a Derecho, puesto que no puede constituir título posesorio un contrato
que ya no está en vigor y en el que la ahora recurrente ni siquiera fue parte.
3.- En su virtud, el primer motivo de
casación debe ser desestimado.
SEXTO.- Segundo, tercero y cuarto
motivos de casación. Construcción en inmueble ajeno. Poseedor de buena fe.
Derecho de retención. Viabilidad del desahucio
Planteamiento:
1.- El segundo motivo de casación
denuncia la infracción del art. 361 CC, en relación con los arts.
434 y 453 CC.
En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente argumenta, resumidamente, que la sentencia recurrida infringe los
mencionados preceptos legales y su jurisprudencia interpretativa, por cuanto no
le otorga la protección del constructor de buena fe en inmueble ajeno cuando la
obra es consentida por el propietario.
2.- El tercer motivo de casación denuncia
la infracción de los arts. 334.3º, 353, 358 y 361 CC.
Al desarrollar el motivo, la parte recurrente
alega, sintéticamente, que la sentencia recurrida infringe los citados
preceptos y la jurisprudencia que los interpreta, al ignorar que, en cuanto que
el propietario de un inmueble en el que se realiza una obra por un constructor
de buena fe solo adquiere la propiedad de lo incorporado mediante su
indemnización, no tiene acción para el desahucio en tanto no realice el pago de
lo construido.
3.- El cuarto motivo de casación denuncia
la infracción del art. 361 CC.
En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente aduce, resumidamente, que la sentencia recurrida se opone a la
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que declara que el propietario de
un inmueble en el que se han realizado obras de edificación por un tercero de
buena fe no pude reclamar la posesión sin previo pago de la indemnización
correspondiente.
4.- Dada la neta conexidad argumental
entre estos tres motivos de casación, que tienen como denominador común la
alegación de que la acción de desahucio es inviable hasta que el poseedor sea
indemnizado por los gastos y obras que haya realizado en el inmueble, al tener
mientras tanto un derecho de retención, se resolverán conjuntamente, para
evitar inútiles reiteraciones.
Decisión de la Sala:
1.- En los últimos años, la sala ha
conformado un cuerpo de doctrina sobre los derechos del poseedor en relación
con los gastos necesarios y los gastos útiles en la cosa poseída y la exigencia
de la buena fe y las situaciones de precario a los efectos de obtener el
reembolso de tales gastos, o correlativamente un derecho de retención sobre el
inmueble mientras no le sean reembolsados, constituido básicamente por
las sentencias 123/2018, de 7 de marzo, 586/2019, de 6 de
noviembre, 614/2020, de 17 de noviembre, y 755/2021, de 3 de
noviembre, que su vez, compendian y sistematizan otras muchas anteriores.
2.- En tales resoluciones hemos declarado
que de la regulación contenida en los arts. 453 y 454 CC se
desprenden con claridad las siguientes reglas: (i) todo poseedor (aún sin ser
de buena fe) tiene derecho al abono de los gastos necesarios; (ii) sólo el
poseedor de buena fe tiene derecho al abono de los gastos útiles o del aumento
de valor que por ellos haya adquirido la cosa (opción que corresponde a quien
haya vencido en la posesión); (iii) el poseedor de buena fe también tiene
derecho en ambos casos (gastos necesarios y útiles) a la retención de la cosa
en garantía del derecho de abono; (iv) ningún poseedor, aunque sea de buena fe,
puede exigir el abono de los gastos suntuarios (de puro lujo o recreo).
Asimismo, la jurisprudencia de esta sala ha
interpretado el art. 453 CC tanto en lo que se refiere a la
distinción de los conceptos de gastos necesarios y gastos útiles, como en
relación con el concepto de buena fe en las situaciones de tenencia de las
fincas en precario, a los efectos de determinar la existencia o no de un
derecho de retención de la finca, como título enervante de una eventual acción
de desahucio.
3.- En particular, la sala ha abordado en
distintos precedentes la cuestión de si el precarista puede tener la condición
de poseedor de buena fe a los efectos de obtener el reembolso de los gastos
útiles hechos en la finca durante el tiempo de duración del precario, cuestión
que ha resuelto en sentido negativo, con la consecuencia de haber negado
correlativamente el derecho de retención para oponerse al desahucio.
En este sentido, la sentencia 133/1948,
de 17 de mayo, ya afirmó que:
"[c]omo solamente cabe reputar poseedor
de buena fe, conforme al art. 433, al que ignora que [en] su título o modo de
adquirir existe un vicio que lo invalide, resulta evidente que el derecho a la
retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es
decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista, que carece de título y
goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo
no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado,
ni impedir el desahucio [...]".
Doctrina que fue posteriormente reiterada por
la sentencia 442/1984, de 9 de julio, que precisó la exigencia de buena fe
en el sentido de relacionarla y vincularla también a la existencia de un título
suficiente de la posesión, que niega en el precarista; así como por
las sentencias 326/1997, de 21 de abril, 726/2000, de 13 de
septiembre, y 469/2002, de 20 de mayo.
4.- Más recientemente,
las sentencias 123/2018, de 7 de marzo, y 755/2021, de 3 de
noviembre, han reiterado y confirmado la doctrina que interpreta el art.
453 CC, en el sentido de reconocer el derecho de retención de la cosa únicamente
al poseedor civil, pero no al precarista, que carece de título y goza sólo de
la tenencia o posesión natural de la cosa.
El derecho de retención actúa como garantía
del derecho de abono de los gastos o mejoras hechas en la finca, de forma que
aquel derecho sólo existirá cuando exista este derecho de reembolso, pues como
derecho de garantía es accesorio de la obligación a cuyo aseguramiento sirve
(aunque no siempre que existe el derecho de reembolso se reconoce también el de
retención, ex art. 453-I CC).
En consecuencia, en las situaciones de
precario, donde concurren la falta de título suficiente y de buena fe (derivada
del conocimiento por el precarista de su falta de título), no existe ni el
derecho de reembolso de los gastos útiles ni el derecho de retención que
garantiza su efectividad.
5.- Toda la argumentación de la
recurrente en los tres motivos que analizamos parte una petición de principio
que contradice la base fáctica de la sentencia recurrida, que ni consideró
probado que las obras se realizaran con conocimiento y consentimiento del
arrendador, ni que alteraran sustancialmente el estado del inmueble, ni que se
ejecutaran mientras subsistía el contrato de arrendamiento.
6.- En consecuencia, los tres motivos de
casación agrupados deben ser desestimados.
SÉPTIMO.- Costas y depósitos
1.- De conformidad con lo previsto en
el art. 398.1 LEC, la desestimación del recurso extraordinario por
infracción procesal y del recurso de casación conlleva que deban imponerse a la
recurrente las costas causadas por ellos.
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