Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
[Ver
esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10449568?index=0&searchtype=substring]
PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
partimos de los siguientes antecedentes relevantes:
1.º-En fecha 16 de junio de 2014, D. Alonso,
en representación voluntaria de D. Emiliano y D.ª Socorro, en calidad de
vendedores y titulares registrales, y por otra parte D. Hugo, como comprador,
formalizaron en escritura pública autorizada por el notario de Benidorm Sr.
Sánchez Bernal, n.º 710 de su protocolo, la compraventa de la finca registral
n.º NUM000 del Registro de la Propiedad de Altea (Alicante), que resultó ser la
vivienda unifamiliar de una sola planta, sita en el término de La Nucia,
partida Barranco Hondo, construida sobre un solar de 10 áreas, con una
superficie cubierta de 64 m2.
Consta, en el mentado instrumento público, que
se otorga por razones de urgencia, así como que el Sr. Alonso no aporta
justificación documental de la representación que afirma ostentar,
manifestando, ante el fedatario autorizante, que sus representados ratificarán
la precitada compraventa.
2.º-Por otra escritura pública de 12 de
diciembre de 2014, otorgada ante el mismo notario, número 1542 de su protocolo,
el Sr. Alonso aporta un poder otorgado en Miami, el día 10 de octubre de 2014,
por parte de los vendedores a su favor, de cuya copia resulta, según el notario
autorizante, que se concedía al apoderado facultades suficientes para aprobar y
ratificar, en todas y cada una de sus partes, la escritura de compraventa de 16
de junio de 2014, como así hizo.
3.º-El Sr. Emiliano falleció en fecha 10 de
abril de 1999, bajo testamento en el que instituyó a su esposa la Sra. Socorro
como heredera de todos sus bienes en España. El 29 de noviembre de 2003,
falleció esta última, que también había otorgado testamento instituyendo como
heredero de sus bienes a su esposo el Sr. Emiliano.
4.ºAmbos fallecieron sin descendientes ni
ascendientes y el Estado belga dispuso el nombramiento de un administrador para
la conservación de los bienes de la herencia en la persona de D. Heraclio. Este
contactó con la letrada D.ª Eloisa, con la finalidad de realizar las gestiones
necesarias para proceder al avalúo y venta del referido inmueble, encargando al
respecto un informe pericial que fue emitido en fecha 4 de julio de 2008.
Puesta en venta la precitada finca no se llegó a realizar su enajenación.
La Sra. Eloisa abonaba los recibos de IBI y
tasas por recogida de residuos sólidos urbanos en nombre del administrador
judicial de la herencia. No obstante, a partir de febrero de 2015, no pudo
pagar el IBI. Tras realizar las oportunas averiguaciones descubrió que la finca
había sido vendida y que se había producido un cambio en la titularidad
catastral a favor de D. Hugo.
5.º-Así las cosas, D. Heraclio, como
administrador judicial de la herencia, interpuso una demanda contra D. Hugo y
D. Alonso, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia
n.º 2 de Benidorm, que la tramitó por los cauces del juicio ordinario 1070/2015,
con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial que declarase la
nulidad del contrato de compraventa de 16 de junio de 2014 y ulterior
ratificación de 12 de diciembre de dicho año, con la correlativa cancelación de
la inscripción registral a favor del comprador Sr. Hugo.
Seguido el procedimiento, por todos sus
trámites, con oposición de la parte demandada, se dictó sentencia estimatoria
de la demanda.
En síntesis, razonó el juzgado que era
evidente la falta de consentimiento en la venta de la finca por parte de los
vendedores y titulares registrales, toda vez que éstos no pudieron otorgar el
poder, de fecha 10 octubre de 2014, a favor del Sr. Alonso, pues habían
fallecido años antes. Por tanto, al no existir consentimiento contractual, la
compraventa era nula de pleno derecho conforme al artículo
1261.1 del Código Civil (en adelante CC).
La sentencia no cuestionó la buena fe del Sr.
Hugo, pues no considera acreditada la existencia de un acuerdo entre los
codemandados para defraudar a la herencia yacente; pero considera que no es de
aplicación el 34 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), pues debe estarse a lo
dispuesto en el artículo 33 de la precitada disposición general, conforme al
cual: «la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes».
6.º-Contra dicha sentencia se interpuso
recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la sección sexta de
la Audiencia Provincial de Alicante, que dictó sentencia 303/2019, de 13 de
noviembre, confirmatoria de la pronunciada por el juzgado. El tribunal
provincial descartó la aplicación del art. 34 de
la LH, y consideró, por el contrario, que el recurso encontraba su tratamiento
jurídico procedente en el art. 33 de la referida
disposición general; por lo que, como había resuelto el juzgado, tras citar la
jurisprudencia aplicable, razonó que:
«En el caso sometido al debate de la SaIa, es
evidente que no concurren los requisitos, para la aplicación del precepto
citado -con referencia al art. 34 LH- pues aunque
el recurrente no conociese la muerte de los propietarios y titulares
registrales deI inmueble, ello no determina la aplicación de la protección
registral pretendida por el apelante pues como se ha expuesto para la
aplicación del artículo 34 de la L. H. debe ser
válido el acto adquisitivo del tercero, pues el precepto protege de la nulidad
del acto adquisitivo anterior no del propio y por tanto siendo nula la
compraventa por falta de consentimiento de los vendedores se debe aplicar
el artículo 33 de la L. H. y por tanto procede la
desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución objeto
de recurso».
7.º-Contra dicha sentencia interpuso el
demandado D. Hugo recursos extraordinarios por infracción procesal y casación.
Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO.- Examen de los motivos del
recurso por infracción procesal
Este recurso se articuló con base en la
alegación de sendas infracciones de tal naturaleza, que pasamos analizar por
una elemental exigencia del principio de motivación de las resoluciones
judiciales que impone el art. 120 Constitución (en
adelante CE).
2.1 El primero de los motivos del
recurso
La primera infracción procesal denunciada se
fundamenta al amparo del artículo 469.1.4.º Ley
de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), por la vulneración de los
derechos fundamentales reconocidos en el artículo
24 de la CE, concretamente del derecho a la tutela judicial efectiva, en tanto
en cuanto se subestiman las consideraciones y argumentos que se constatan de la
prueba practicada ante el juzgado de primera instancia. En su desarrollo, se
queja que no se le hubiera dispensado la protección registral del art. 34 LH, que la parte demandante obró de mala fe al no
haber inscrito su derecho (art. 32 LH) y que se
vulneró el art. 1473 del CC.
La verdad es que resulta difícil comprender de
qué forma ha podido vulnerar el derecho fundamental a la tutela judicial
efectiva la sentencia del tribunal provincial, toda vez que se encuentra
debidamente motivada y está fundada en Derecho, sin que, de ninguna manera, se
le pueda atribuir los calificativos de arbitraria, irrazonable o que incurra en
un error fáctico patente como exige la jurisprudencia constitucional (por
todas SSTC 127/2008, de 27 de octubre, FJ 2.º y 146/2024, de 2 de
diciembre, FJ 6).
La circunstancia de que la parte recurrente
considere que la fundamentación de la sentencia del tribunal provincial no es
correcta, no corresponde al recurso por infracción procesal interpuesto sino,
en su caso, al recurso de casación (SSTS 1230/2023, de 18 de septiembre; 1065/2024,
de 23 de julio y 1666/2024, de 12 de diciembre).
Es sabido, además, que una motivación adecuada
y suficiente no implica que deba ser favorable a las pretensiones del
recurrente, siempre que no sea absurda, irracional o ilógica, lo que, desde
luego, no acontece en el caso presente, en el que se expone la realidad de los
hechos, cuales son la falta de consentimiento de los titulares registrales de
la finca enajenada dado que difícilmente podían venderla, mediante un poder
conferido a favor de quien se atribuyó su representación, cuando habían
fallecido años antes de la fecha del apoderamiento. Y, por otra parte, aplica
la jurisprudencia de esta sala con respecto al juego normativo de los arts. 33 y 34 de la LH,
que la parte recurrente se obstina en desconocer.
2.2 El segundo de los motivos del
recurso
Se construye sobre la infracción del artículo 469.1, apartado 3.º de la LEC, por infracción
del artículo 376 del mismo texto legal, relativo
a la valoración de la prueba testifical, al prescindir totalmente la sentencia
de la audiencia de las circunstancias que concurrieron en la declaración del
interrogado D. Heraclio y de la testigo D.ª Eloisa, con infracción de los actos
y garantías que rigen el proceso.
De nuevo, es difícil comprender la infracción
alegada mediante la formulación del recurso; puesto que, si lo que la parte
quiere exteriorizar es su discrepancia con la valoración de tal prueba, debió
hacerlo por la vía del art. 469.1 4.º de la LEC,
justificando que la apreciación probatoria llevada a efecto por el tribunal
provincial incurre en un error patente, notorio y manifiesto o en arbitrariedad
o en una concreta infracción de una norma tasada de valoración probatoria,
siempre que resulte además manifiestamente absurda, irracional o ilógica, de
manera que no supere el test de la racionalidad constitucionalmente exigible
para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el art. 24.1 de la CE (entre las más recientes, sentencias 88/2019, de 13 de febrero; 132/2019, de 5 de marzo; 7/2020,
de 8 de enero; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero, entre otras muchas).
En cualquier caso, la sentencia de la
audiencia no proclama que el recurrente hubiera actuado de mala fe, sino que su
título adquisitivo es nulo de pleno derecho, dado que le vendió un apoderado
carente de poder de representación, y, por lo tanto, no concurre el
consentimiento preciso para la existencia de todo contrato conforme al art. 1261 del CC.
No vemos, por lo tanto, qué error, con
trascendencia en la decisión del proceso, incurre la sentencia de la audiencia
al valorar la prueba testifical practicada, ni que relevancia tiene lo
declarado por dichos testigos en la decisión del proceso, cuando lo
fundamental, como es la constatación de la ineficacia del título de adquisición
del recurrente por medio de un poder manifiestamente falso, resulta, de forma
diáfana, de la documental practicada.
Recurso de casación
TERCERO.- Los motivos del recurso de
casación
1.º- Fundamento de los recursos
interpuestos
Como consta en los antecedentes de esta
sentencia, y aunque, desde luego, la técnica casacional empleada deja mucho que
desear, lo cierto es que los preceptos considerados infringidos, cuales son
los arts. 32, 33, 34 y 38 de la LH no
son heterogéneos en tanto en cuanto se encuentran relacionados entre sí, y el
recurrente plantea una cuestión de naturaleza estrictamente jurídica,
consistente en resolver si puede implorar la protección registral que, al
tercero de buena fe le dispensa el art. 34 de la
LH, quien adquiere un derecho en virtud de un título nulo, lo que exige
determinar el recíproco campo de actuación de los arts.
33 y 34 de la LH.
La íntima conexión existente entre los dos
motivos del recurso de casación interpuesto determina que proceda su
tratamiento conjunto.
2.º- Breves consideraciones sobre la
protección que brinda el art. 34 LH
La jurisprudencia delimita, por ejemplo, en
la STS 424/2011, de 21 de junio, cuya doctrina
reproduce la ulterior STS 261/2016, de 20 de
abril, el ámbito tuitivo del art. 34 de la LH, de
la forma siguiente:
«El artículo 34
LH contempla los supuesto de adquisiciones a non domino [de quien no es
dueño] a favor de los terceros adquirentes de buena fe que cumplan los
requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca
como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba
su derecho). La norma establece la protección del tercero hipotecario
justificada (STS de 8 de octubre de 2008) por la
necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de la que
este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos
llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la titularidad de los
mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que
pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral,
sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones
fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido del
Registro inmediatamente anterior a su adquisición.
»Acerca de quién debe merecer la consideración
de tercero hipotecario, la STS del Pleno de 5 de
marzo de 2007, RC n.º 5299/1999, precisa que es tercero en el campo del derecho
hipotecario el adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro
de la Propiedad, no puede afectarle lo que no resulte de un determinado
contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro
el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la
Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran.
»Lo relevante de la doctrina establecida por
cita sentencia del Pleno es que se sienta como regla que el artículo 34 LH ampara las adquisiciones a non domino
[de quien no es dueño] porque salva el defecto de titularidad o poder de
disposición del transmitente que, según el Registro, aparece con facultades
para transmitir la finca. En el mismo sentido las SSTS
de 16 marzo 2007, 20 marzo 2007, 7 y 10 octubre 2007, 5 mayo 2008 y 8
octubre 2008, 20 noviembre 2008, 6 marzo 2009 y 23
abril 2010».
En definitiva, el art.
34 de la LH, que proclama el principio de la fe pública registral, requiere no
solo la adquisición a título oneroso y de buena fe, sino también que se trate
de una adquisición derivativa fundada en un título adquisitivo válido, así como
que el bien o derecho conste previamente inscrito a favor del transmitente, y
que, según el contenido del propio registro, esté legitimado para transmitir.
3.º- La necesaria armonización entre
los arts. 32 y 34 de la LH
En efecto, el precitado art. 34 LH es necesario conjugarlo con lo dispuesto
en el art. 32 de la precitada disposición
general, que norma que:
«La inscripción no convalida los actos o
contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».
Por consiguiente, conforme a dicho precepto,
para que opere el art. 34 de la LH y, por
lo tanto, entre en juego la protección jurídica que dispensa, es preciso que el
negocio jurídico de adquisición derivativa del tercero sea válido; puesto que
la inscripción no tiene las virtudes mágicas o milagrosas de convertir lo nulo
en válido o eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan
convalidados por la buena fe del adquirente. O dicho de otra manera, la
inscripción registral por el demandado no hace el negocio concertado de mejor o
peor condición que la ostentada antes de su acceso al registro mediante su
oportuna inscripción.
En concordancia con lo expuesto, dentro de las
causas de rectificación del registro contempladas en el art. 40 de la LH, susceptibles de llevarse a efecto a
instancia del titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo
esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, figura en su
apartado d): «cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto
del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra
causa de las no especificadas anteriormente», y que precisará el consentimiento
del titular o, en su defecto, resolución judicial, como es el caso que nos ocupa.
La jurisprudencia ha explicitado el recíproco
ámbito de actuación de los arts. 33 y 34 LH, y de esta manera ha proclamado que, con el fin de
despejar dudas sobre el alcance de la aplicación del art.
34 LH, es preciso recordar que resulta protegido por la fe pública quien es
tercero respecto del título de adquisición nulo y que adquiere de manera válida
de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo (SSTS 139/2017, de 1 de marzo; 208/2020,
de 29 de mayo y 1064/2024, de 23 de julio,
entre otras); por lo tanto, para que opere la protección al tercero de buena fe
se requiere «como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a
título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a
su vez el tercero inscriba su adquisición» (STS
621/2024, de 8 de mayo); pero es que, en el presente caso, el acto de
adquisición llevado a efecto por el recurrente Sr. Hugo es radicalmente nulo
por la ausencia del requisito del consentimiento necesario para la existencia
de todo contrato como proclama el art. 1261.1º
del CC.
En este sentido, la STS
406/1989, de 23 de mayo, señala que:
«[s]i el acto adquisitivo del tercero es
inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor
función convalidante o sanatória, ya que únicamente asegura la adquisición del
tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del
Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho
principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el
sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca».
Dicha doctrina se ratifica en la
posterior STS 636/1996, de 25 de julio, al
disponer:
«[a]simismo, la sentencia
de 17 de Octubre de 1989 proclama que "para que el artículo 34 sea aplicable debe ser válido el acto
adquisitivo del tercero o protegido. Si fuera nulo, se aplicaría el artículo 33 de la propia Ley Hipotecaria, y la
declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto
inválido. El artículo 34 sólo protege frente a
la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio. El artículo 34 es una excepción al anterior artículo 33, tal como resulta de su propia finalidad,
así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de 1961 (sic) y
de su colocación sistemática en la Ley actual"; en idéntico sentido se
pronuncia la sentencia de 8 de Marzo de 1993, que
también recoge las dos anteriormente transcritas. La expresada doctrina
jurisprudencial ha de llevarnos a la ineludible conclusión de que el
codemandado, aquí recurrente, D. Teodoro, no tiene la condición de tercero
hipotecario, al haber la sentencia aquí recurrida, como al principio se dijo,
declarado inexistente e ineficaz el contrato (instrumentado en la escritura
pública de 21 de Junio de 1988) por el que D. Ángel Jesús manifestó venderle
los inmuebles litigiosos (el piso y la plaza de aparcamiento), todo lo cual ha
de comportar el inexorable fenecimiento de este motivo cuarto».
4.º- Examen de las circunstancias
concurrentes y desestimación de los motivos del recurso de casación
Pues bien, con tal base legal y
jurisprudencial, a los efectos resolutorios del recurso es necesario partir de
un dato incuestionable, cual es la nulidad del contrato de compraventa, que
constituye el título del recurrente que inscribió en el Registro de la
Propiedad. El art. 1261.1 del CC norma que
para que exista un contrato es necesario, entre otros requisitos, que concurra
el consentimiento de los contratantes.
Es igualmente indiscutible que los dueños del
piso y titulares registrales, esto es, el matrimonio belga, no pudieron
concertar, mediante el mecanismo del apoderamiento, la venta del piso litigioso
en virtud de una escritura de poder otorgada cuando ambos habían fallecido años
antes.
Tampoco ofrece duda, por lo tanto, que la
personalidad de aquellos fue suplantada por medio de la introducción en el
tráfico jurídico de un poder ficticio artificialmente creado con fines
claramente fraudulentos.
En consecuencia, de lo expuesto hasta ahora,
no podemos obtener otra conclusión que no sea que el título adquisitivo del
demandado recurrente D. Hugo es radicalmente ineficaz con la categoría de
inexistente.
En este sentido, se expresa, entre otras
muchas, la STS 350/2001, de 10 de abril, cuando
señala que es necesario tener en cuenta que:
«[e]n sede de ineficacia de los contratos
resultan perfectamente diferenciables los conceptos de inexistencia o nulidad
radical, de una parte, y de nulidad relativa o anulabilidad, de otra. En el
primero se comprenden los supuestos en que o falta alguno de los elementos
esenciales del contrato que enumera el artículo
1261 del Código Civil, o el mismo se ha celebrado vulnerando una norma
imperativa o prohibitiva. El segundo se reserva para aquellos otros en que en
la formación del consentimiento de los otorgantes ha concurrido cualquiera de
los llamados vicios de la voluntad (error, violencia, intimidación o dolo)».
De igual forma, la STS
843/2006, de 6 de septiembre, indica que:
«Cuando no concurren los requisitos
establecidos en el artículo 1261 CC en el
negocio jurídico controvertido estamos, pues, en presencia de un supuesto de
nulidad absoluta o de pleno Derecho (STS de 10 de
abril de 2001), equivalente a la inexistencia, cuya característica radica en la
imposibilidad de producir efecto jurídico alguno ...».
Por su parte, el art.
1259 CC, establece que:
«Ninguno puede contratar a nombre de otro sin
estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal.
»El contrato celebrado a nombre de otro por
quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que
lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la
otra parte contratante».
El supuesto vendedor D. Alonso no tenía poder
ni la representación legal de los dueños de la finca litigiosa y titulares
registrales de la misma, ni estos podían ratificar la supuesta compraventa
llevada a efecto cuando habían fallecido antes de su falaz enajenación al
comprador demandado.
En virtud de lo argumentado, lo pretendido por
el recurrente, relativo a que su título adquisitivo nulo quede convalidado por
la inscripción registral, no puede ser acogido; puesto que, como venimos
reseñando con la oportuna cita jurisprudencial, para que goce de la protección
invocada del art. 34 LH, es preciso que su acto
adquisitivo sea válido y eficaz; requisito que obviamente no concurre en el
caso que nos ocupa, lo que determina el acierto de la sentencia recurrida y
correlativa desestimación del recurso de casación interpuesto.
5.º- Las otras infracciones legales
denunciadas
Hay que destacar, por último, que tampoco
vulneró la resolución impugnada el art. 32 de la
Ley Hipotecaria, al no corresponder al recurrente la cualidad de «tercero» a
que la norma se refiere. El artículo 38 de la
citada Ley, al sancionar el principio de «legitimación registral», lo que
establece es una presunción iuris tantuma favor del titular de los
derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que, al haber sido
desvirtuada en el litigio por prueba en contrario, determina la improcedencia
de su aplicación (SSTS de 4 de enero de 1982, 16 de septiembre de 1985, 18
de febrero y 21 de septiembre de 1987, así como 406/1989, de 23 de mayo, entre otras muchas).
La alegación de la doble venta del art. 1473 CC es cuestión nueva, amén de que no
existe doble venta, pues los titulares registrales, el matrimonio belga, no
solo no vendieron la finca de su titularidad en sendas ocasiones, sino que
nunca procedieron a su enajenación.
CUARTO.- Costas y depósito
La desestimación del recurso interpuesto
conlleva la condena en costas (art. 398 LEC), con
pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª apartado 9, de la LOPJ.
No hay comentarios:
Publicar un comentario