Accesión invertida. Tan solo cabe hablar de accesión invertida, como salvedad al principio tradicional de superficies solo cedit (accesión en beneficio del suelo), en casos de construcción que excede los límites del propio terreno e invade, total o parcialmente, el predio vecino, es decir, cuando la edificación queda en parte en el suelo de qien construye y en parte en el suelo ajeno, ya que si la construcción se realiza completamente en un terreno que no pertenece al que ha construido, supuesto en el que rige en general el principio “superficies solo cedit” establecido en el artículo 358 CC, según el cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en principio, por accesión al dueño de este último “con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”, entre los que se encuentra el 361 CC que, excepcionalmente, sólo en el caso de buena fe del que edificare sobre suelo ajeno, establece un derecho de opción a favor del titular del terreno para hacer suya la obra previa indemnización u obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D. Rodolfo estaba casado con D.ª Jacinta. El matrimonio tuvo tres hijos D.ª Florencia, D.ª Aida y D. Marcelino. Este último se casó con D.ª Patricia y tuvo dos hijos, D. Lucio y D.ª María Consuelo.

2.D. Rodolfo y D.ª Jacinta adquirieron en estado de casados la finca DIRECCION001 en la que aquel construyó una casa, como la finca, ganancial.

La finca y la casa están inscritas en el Registro de la Propiedad. Actualmente el inmueble está señalado con el n.º DIRECCION000 de la parroquia de DIRECCION002, de Vigo. En la ficha del catastro la casa aparece con dos plantas y con una antigüedad que data de 1965.

3.D.ª Jacinta falleció en marzo de 1960, y D. Rodolfo falleció en julio de 1970, en ambos casos sin haber testado, por lo que fueron herederos, por ministerio de la ley, sus tres hijos, D.ª Florencia, D.ª Aida y D. Marcelino.

4.D. Marcelino falleció en mayo de 1985.

5.En 1998, D.ª María Consuelo y D. Lucio, así como su madre, D.ª Patricia, promovieron un expediente de dominio para reanudar el tracto registral e inscribir la finca y la casa de DIRECCION000 a su nombre, que fue desestimado.

En este expediente compareció D.ª Agustina como ocupante de la vivienda, y también su madre, D.ª Natividad, que afirmaron que la casa era propiedad de D. Horacio y D.ª Regina, padres de la segunda y abuelos de la primera, y que, además, esta última había hecho obras en la casa con permiso de sus abuelos, de los que tenía autorización para residir en ella.

6.D.ª Natividad demandó a D.ª María Consuelo, a su hermano, a su madre y a la comunidad hereditaria de D. Rodolfo para que se declarase que la casa y la finca eran de su propiedad, como heredera universal de D. Horacio y D.ª Regina, y para que se rectificase la inscripción registral. Afirmó que sus padres habían comprado la casa y la finca en documento privado el 3 de mayo de 1947 y que desde esa fecha habían poseído la vivienda.

La sentencia que se dictó en este proceso, el 6 de septiembre de 2001, desestimó la demanda. Consideró que el contrato era simulado y, por lo tanto, nulo. La sentencia fue apelada, pero el recurso se desestimó.