Banner Top 970x160

lunes, 6 de junio de 2011

Civil - Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración. Interpretación de expresión "tiempo indefinido" para referirse a su duración en los contratos de arrendamiento urbano celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril.

1.                  Sentencia T.S. de 26 de abril de 2011. (13/05/2011)

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2011 (D. ROMAN GARCIA VARELA).
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso se funda en la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, respecto del alcance que debe ofrecerse al término «indefinido», plasmado en un contrato de arrendamiento suscrito bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril. Señala el recurrente que unas Audiencias consideran que el uso del vocablo «indefinido» implica, por sí mismo, el sometimiento del contrato de arrendamiento al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Es el caso de las sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª, de 23 de marzo de 2007 y 30 de junio de 2006. Frente a este criterio, otras Audiencias Provinciales niegan que el uso de dicho término suponga el sometimiento al régimen de prórroga forzosa. Así lo defiende la Audiencia Provincial de Baleares, sección 3ª, en sus sentencias de 29 de noviembre de 2005 y 10 de octubre de 2006.
El motivo debe ser desestimado. La cuestión jurídica que plantea el recurrente, ya ha sido resuelta por esta Sala (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008, entre muchas otras), que ha reiterado que resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como «tiempo indefinido» o «por meses», permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, como declaró la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009, de la definición del contrato de arrendamiento que proporciona al artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso se sustenta en la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales respecto de la interpretación de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, a los efectos de determinar su duración. Argumenta el recurrente que ciertas Audiencias Provinciales valoran que la existencia de cláusulas de estabilización de renta, la indeterminación de su duración y la autorización al arrendatario para la realización de obras, exige concluir que la duración del contrato está sometida al régimen de prórroga forzosa, mientras que otras Audiencias Provinciales lo niegan. El recurso en este motivo aparece mal preparado al no haber citado el recurrente dos sentencias de una misma sección de una misma Audiencia que defiendan un criterio jurídico diferente al expuesto por otras dos sentencias dictadas por un mismo tribunal.
No obstante, plantea prácticamente esta misma cuestión a través de su tercer motivo, fundado en la existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Cita el recurrente las SSTS de fecha 14 de junio de 1994 y 20 de abril de 1993 que, a su juicio permiten concluir que en contratos como el que es examinado, en el que se pactaron cláusulas de estabilización de renta y no se fijó una duración, son indicios reveladores que permiten concluir que están sometidos, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa.
Esta Sala ha declarado reiteradamente (SSTS 10 de marzo o 30 de abril de 2010) que la publicación del Real Decreto Ley 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo de la ley, conforme a lo que disponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964. Pero, para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.
La Audiencia Provincial tras examinar el contrato y analizar los actos posteriores y coetáneos a su celebración, rechaza que pueda considerarse que existan datos, aún presuntivos, que permitan declarar que la voluntad de las partes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En definitiva, lo que pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde con sus intereses, cuando es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.
Tales defectos, en modo alguno pueden predicarse de la sentencia recurrida.

No hay comentarios:

Publicar un comentario en la entrada

Formulario de contacto

Nombre

Correo electrónico *

Mensaje *