Ley 57/1968. Restitución de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción. La Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En el presente litigio el comprador de una suite en construcción perteneciente al «complejo Hotelero Guadalpin Village» de Marbella reclamó de la entidad bancaria hoy recurrente (Banco Santander, S.A., en adelante BS, antes Banco Popular Español, S.A., en adelante BP), con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, la parte del total anticipado por él a la promotora ingresada en dicha entidad más intereses de los anticipos desde las fechas de las respectivas entregas. Estimada la demanda íntegramente en las dos instancias, la controversia en casación se circunscribe a la cuestión de si dicha compraventa se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la referida ley, dado que la recurrente, como ya hizo en las instancias, niega en casación que tuviera finalidad residencial.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia aquí recurrida y conforme a los antecedentes tomados en consideración por las sentencias de esta sala referidas a otros apartamentos turísticos de la misma promotora y promoción a la que pertenece la suite objeto del presente litigio (sentencias 254/2024, de 26 de febrero, 887/2022, de 13 de diciembre, y 472/2022, de 8 de junio), los antecedentes relevantes para la decisión del recurso son los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos.

1.1. El 15 de abril de 2003 D. Anibal y la entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. (en adelante Aifos o la promotora), representada por Aifos Comercialización de Promociones S.L., suscribieron un contrato privado de compraventa (docs. 2 y 3 de la demanda) que tuvo por objeto la «suite» identificada como « NUM000», perteneciente al referido complejo hotelero.

En las condiciones generales aplicables al contrato (también doc. 3 de la demanda) se incluyó una estipulación decimotercera del siguiente tenor:

«La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de la comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Hotel de Apartamentos de cinco estrellas, obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 5 del Decreto 110/1986 de 18 de Junio sobre Ordenación y Clasificación de Establecimientos Hosteleros de Andalucía, preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha ficha por vía distinta de la Entidad explotadora del Conjunto».

Ley 57/1968. Demanda de dieciocho compradores de viviendas de la promoción "Trampolín Hills Golf Resort". Es inaplicable a favor de cuatro de los cinco compradores, recurrentes en casación, por concurrir indicios contrarios a una finalidad residencial. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Falta de emisión de los certificados individuales. Responsabilidad de la entidad avalista por el total de las cantidades anticipadas por el comprador sí amparados por la Ley 57/1968, correspondientes a pagos previstos en su contrato, aunque se hicieran en efectivo a la promotora y no se ingresaran.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.-El presente recurso dimana de un litigio en el que dieciocho compradores (en once contratos) de viviendas en construcción pertenecientes al residencial «Trampolín Hills Golf Resort» reclamaron de la avalista colectiva (Caixabank S.A., en adelante Caixabank) la totalidad de las cantidades entregadas en su día a la promotora a cuenta del precio de cada una de ellas (más intereses desde las respectivas entregas). Habiéndose desestimado la demanda respecto de los recurrentes en casación, en el recurso se plantea ante esta sala si dicha entidad bancaria-recurrida debe responder como avalista colectiva de las cantidades que se reclaman, todas ellas previstas en los contratos, si bien ha de examinarse con carácter previo la cuestión (suscitada por el banco al oponerse al recurso) de si están amparados o no por el régimen de garantías de la Ley 57/1968.

A tenor de lo declarado probado en este litigio y de los antecedentes tomados en consideración por la doctrina jurisprudencial de esta sala al resolver recursos sobre la responsabilidad de Caixabank S.A. como avalista colectiva de la promotora del residencial «Trampolín Hills Golf Resort», para la decisión del recurso son relevantes los siguientes datos:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. A) Tras formalizar su reserva el 27 de febrero de 2006, con fecha 4 de abril de 2006 D. Ezequiel, con domicilio en DIRECCION000 (Murcia), suscribió con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. (en adelante Trampolin o la promotora) un contrato privado de compraventa (doc. I-2 de la demanda, folios 348 y ss. de las actuaciones de primera instancia) que tuvo por objeto una vivienda en construcción (identificada en el contrato como « DIRECCION001») de la DIRECCION002», promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad sita en Campos del Río (Murcia).

En el contrato, en concreto en el párrafo segundo de la estipulación séptima, fruto de negociación individual, se pactó que la parte compradora, antes de la finalización del segundo pago correspondiente del total de la vivienda y antes de escritura pública, podía «vender o ceder a terceros».

En esa fecha era administrador único de dos sociedades (Disel Telecomunicaciones, S.L. y Xpress, S.L., cuya actividad principal era la realización de instalaciones eléctricas (fundamento de derecho quinto, apdo. 6.-, de la sentencia de primera instancia, confirmada en este punto por la sentencia de segunda instancia) aunque en su objeto social se hiciera también referencia, entre otras actividades, a la promoción de inmuebles (doc. 32 de la contestación a la demanda).

Siguiendo el calendario de pagos pactado en el contrato (estipulación tercera), a cuenta del precio de la vivienda entregó un total de 31.000 euros, 6.000 como señal (en dos pagos, de 3.000 euros cada uno) y 25.000 euros en el momento de la firma del contrato (docs. I-3 a I-5 de la demanda, folios 382 vuelto y ss. de las actuaciones de primera instancia).