Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril
de 2018 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).
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PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.
Son hechos relevantes de las
instancias para la decisión del recurso los que se expresan a continuación:
1.- D. Jesús Ángel formuló demanda
contra la mercantil G. Cao Ribadeo, S.L, en la que solicitaba la resolución de
dos contratos de compraventa de vivienda suscritos en fecha 17 de noviembre de
2006, con las consecuencias económicas que recogía en la parte dispositiva de
su demanda.
Articuló como causas de resolución
el incumplimiento por la demandada de las siguientes obligaciones: (i) el
retraso, respecto de la fecha pactada, en la entrega de los dos inmuebles
objeto de la compraventa; (ii) no cumplir, con la entrega de los
correspondientes avales, con la obligación de garantizar las cantidades
entregadas por él a cuenta; (iii) no suministrarle información respecto a la
efectiva fecha de entrega de las viviendas y el estado en que se encontraba la
edificación, y, en cuanto a tener a disposición del público los documentos que
garantizasen las cantidades entregadas a cuenta.
2.- La parte demandada se opuso a la
demanda y formuló reconvención en el sentido de que, con estimación de la
demanda reconvencional, se condenase al actor comprador a otorgar las
correspondientes escrituras públicas de los contratos y al pago del precio, correspondiente
al segundo y tercer pago.
3.- La sentencia de primera instancia
desestimó la demanda interpuesta por la parte actora y estimó la demanda
reconvencional.
En esencia, mantiene la sentencia,
como ratio decidendi de su resolución, que, aunque medió retraso en la
entrega de los inmuebles y falta de entrega de avales, tales incumplimientos no
tienen entidad suficiente como para dar lugar a la resolución de los contratos.
No hubo una voluntad deliberada y
rebelde de la promotora en incumplir la obligación de entrega en plazo de las
viviendas, que vino en parte proporcionada por la paralización de la obra a
causa de un procedimiento contencioso administrativo por razones urbanísticos
relacionados con la licencia de obra.
La entrega de los avales en garantía
de las cantidades entregadas no se recogió en los contratos como obligación
esencial.
Es cierto que existe previsión legal
sobre la obligación de garantizar tales cantidades, pero no existe previsión
legal sobre su incumplimiento.
Además no será esencial la
obligación si no ha impedido su incumplimiento el cumplimiento efectivo del
contrato; por lo que la resolución llevada a cabo por la actora en su
comunicación de 10 de febrero de 2012 por esta causa no puede ser válida, pues
ya se ha decidido que no ha existido retraso culpable en la entrega de las
viviendas.
4.- La parte actora interpuso recurso
de apelación contra la anterior sentencia y correspondió conocer de él a la
sección nº 1 de la Audiencia Provincial de Lugo, que dictó sentencia el 4 de febrero
de 2015 por la que desestimaba el recurso.
La motivación de su decisión en lo
relevante para el recurso de casación es la siguiente:
(i) Retraso en la entrega de las
viviendas.
La escritura pública de compraventa
se había de otorgar, según contrato, antes del 31 de mayo de 2009.
La obra quedó paralizada por la
existencia de procedimiento contencioso administrativo el 14 de mayo de 2009.
Tal paralización se alzó en noviembre de 2011.
La certificación final de obra tuvo
lugar en agosto de 2012.
Con tales antecedentes no estima que
el retraso justifique la resolución pues cuando se produce una paralización de
las obras motivada por una resolución de un organismo administrativo que estima
que estima la existencia de irregularidades ello no puede considerarse como un
incumplimiento previo, que pudiese librar al comprador, de la obligación del
cumplimiento contractual ya que aquella paralización debe considerarse como una
causa ajena a la promotora-vendedora, causa imprevisible, inevitable y
excepcional que encaja en el artículo 1.105 del Código Civil y le exonera, de
responsabilidad ya que escapa del control de la promotora y convirtiéndose en
una, perjudicada frente a la actuación administrativa, no habiéndose acreditado
como exige la jurisprudencia la existencia de una voluntad obstativa y rebelde
el cumplimiento sino todo lo contrario.
(ii) Ausencia de avales.
Con independencia de que su ausencia
pueda erigirse o no en un incumplimiento de tal magnitud que permita acudir a
la resolución del contrato, se debe tener en cuenta que su exigencia viene
determinada para garantizar la devolución de las cantidades entregadas para el
caso de que la construcción no se inicie o no llegue a término, pero es
evidente que no afecta en modo alguno al objeto principal del negocio cuando
aquellas condiciones no se producen. Las viviendas se encuentran ejecutadas y
con licencia de primera ocupación.
(iii) En contra de lo pretendido por
la actora apelante se estima la demanda reconvencional, en orden a que se
cumpla el contrato y no a que se rescinda en aplicación del art. 1454 CC para
las arras penitenciales, conforme a la estipulación quinta del contrato,
porque, a pesar de la denominación que se hace en el contrato de arras
penitenciales, en realidad se trata de arras penales, con la finalidad de
establecer una garantía de cumplimiento mediante consecuencias económicas
previstas para el caso de incumplimiento, pero que no tienen el objeto de que
las partes puedan desistir libremente del contrato soportando el perjuicio económico
previsto.
5.- La representación procesal de la
parte actora interpuso contra la anterior sentencia recurso de casación por
interés casacional en los términos que más adelante se expondrán, que articuló
en tres motivos.
6.- La sala dictó auto el 20 de
diciembre de 2017 en el que acordó admitir el recurso de casación.
La parte recurrida no se personó en
el rollo de casación.
Recurso de Casación.
SEGUNDO.- Motivos:
Motivo Primero.- La Sentencia
recurrida se opone o desconoce la doctrina jurisprudencial del Tribunal
Supremo, que ha establecido como grave o sustancial el incumplimiento del plazo
pactado expresamente por las partes para la entrega de inmuebles en los
contratos de compraventa, y faculta la resolución de los contrates de
compraventa.
La Sentencia recurrida ha infringido
el art. 1.124 y 1.255 del Código Civil, pues el retraso constituye
incumplimiento grave o sustancial siempre que haya sido pactado así por las
partes en aras de la autonomía de la voluntad y permite al perjudicado por el incumplimiento
la resolución del contrato. Igualmente infringe los principios lex contractus
del artículo 1.091 CC, pacta servanda, artículo 1. 258 CC, y la necesidad de la
esencia de la obligación, artículo 1.256 CC. Se aportan como Sentencias de
contraste las STS 52/2014 de 6 de febrero, RJ/2014/836, y 7/2014 de 17 de enero,
RJ/2014/1266.
Según la Sentencia recurrida, las
obras de las viviendas litigiosas se vieron paralizadas de forma obligada desde
el 14 de mayo de 2009 hasta noviembre de 2011 por una resolución judicial,
igualmente indica, que también estuvieron paralizadas por otros motivos
desconocidos dos meses después de la fecha en que debían haber sido ya
entregadas, e incluso tras el alzamiento de la paralización judicial se tardó
desde noviembre de 2011 hasta agosto de 2012 en emitir certificado de final de
obra, sin que haya sido aportado al procedimiento licencia de primera
ocupación, interpretando que el retraso por la paralización de las obras es una
causa ajena e imprevisible al vendedor que le exonera de responsabilidad, y que
el retraso de más de un año, no justificado, sin que estuvieran paralizadas las
obras judicialmente, no es justificativo de la actitud del demandante ya que la
resolución del contrato es un remedio excepcional frente al principio de
conservación del negocio jurídico.
Resulta patente que dicha
interpretación no es conforme con la naturaleza ni espíritu del principio de
conservación del negocio jurídico esgrimido por la propia Audiencia Provincial
de Lugo, ya que dicho principio nunca permite amparar el incumplimiento de una
de las partes contractuales yendo en perjuicio de la otra parte.
En consecuencia lo que corresponde
determinar es si un retraso superior a un año por causas no justificadas por la
vendedora, aparte de los dos años por una paralización judicial de las obras
(En concreto a la fecha de la Vista en la 1a Instancia, de 14 de febrero de
2014, se acumulaba un retraso de casi 5 años por todos los conceptos,
justificados o no), se considera un incumplimiento grave y sustancial cuando
las partes han contratado expresamente un plazo y la consecuencia a la que da
lugar el incumplimiento.
La Sentencia recurrida se opone o
desconoce la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo sobre
e! carácter sustancial del incumplimiento de constituir aval o garantía sobre
las cantidades entregadas a cuenta en compraventas de vivienda y la facultad de
rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta sí
expira el plazo de finalización de las obras sin entregarse las viviendas.
La Sentencia recurrida infringe el
art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, respecto al incumplimiento
de constituir aval o garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta, y el
art. 3 de la misma Ley que permite al cesionario la rescisión del contrato con
devolución de las cantidades entregadas a cuenta cuando ha expirado el plazo
para la terminación de las obras sin que haya acaecido la prestación. Se
aportan como Sentencias de contraste las STS 218/2014 de 7 de mayo,
RJ/2014/3126, y 25/2013 de 5 de febrero, RJ/2013/995
Motivo Tercero.- Enunciación y Planteamiento.
La Sentencia recurrida se opone o
desconoce la doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo sobro
la aplicación de las arras penitenciales cuando estas se encuentran pactadas en
el contrato según dicción literal dicción literal de su texto.
La Sentencia recurrida infringe los
arts. 1.454, 1, 288 Y 1.091 del Código Civil sobre la aplicación de la
Estipulación Quinta de los contratos de compraventa litigiosos, desnaturalizando
misma y aplicando dicha Estipulación de forma arbitraria e ilógica como
cláusula penal en lugar de penitencial. Se aportan como sentencias de contraste
las STS 531/2013 de 26 de septiembre, RJ\2013\6402, y 25/2013 de 15 de febrero,
RJ/2000/667
Se han vulnerado los preceptos
indicados en el encabezamiento de este motivo al no aplicar la Estipulación
Quinta de los contratos de compraventa como cláusula penitencial, ya sea en
favor del vendedor o del comprador, y más cuando en este pacto se pone de manifiesto
la esencialidad de lo acordado en los contratos, pues se establece expresamente
que cualquier incumplimiento de los estipulados conllevará la aplicación del
artículo 1.454 del Código Civil para arras penitenciales o de desistimiento.
Según la jurisprudencia del Tribunal
Supremo para poder aplicarse las arras penitenciales deben contemplarse
perfectamente formuladas, como ocurre en el presente caso, en el que consta
tanto el nombre de las arras, como el artículo del Código Civil de aplicación,
tratándose por tanto de una obligación facultativa de decidir entre cumplir o
pagar lo pactado, sin importar incumplimientos, culpabilidad o imposibilidad.
El texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de
su texto:
«En caso de incumplimiento del
presente contrato, operara lo establecido por el artículo 1454 del Código Civil par
a las arras penitenciales».
La conclusión del recurrente es que
si la audiencia hubiese considerado las arras como penitenciales, como se
pretende y postula, y teniendo en cuenta que a juicio del tribunal la vendedora
no ha incumplido sus obligaciones, la solución no pasaría por exigir al
comprador el cumplimiento de los contratos, sino acordar la resolución de los
mismos, que llevó a cabo el comprador mediante burofax, pero con la pérdida de
las cantidades entregadas a cuenta, en aplicación del pacto de arras
penitenciales.
TERCERO.- En un adecuado orden metodológico
procede enjuiciar y decidir en primer lugar el motivo primero, pues si se
estimase carecería de sentido enjuiciarse el segundo y el tercero.
El segundo decaería por carencia de
efecto útil, pues se persigue a través de su articulación la resolución de los
contratos, que ya se habrían declarado resueltos por la estimación del primer
motivo.
Si se acuerda la citada resolución
de los contratos decae obviamente la demanda reconvencional, cuya pretensión
era exigir el cumplimiento de los contratos, que no sería posible si se han
declarado resueltos; y la interpretación que hace la audiencia de la cláusula
quinta del contrato, que la recurrente combate a través del tercer motivo por
discrepar de ella, la hace el tribunal para estimar la demanda reconvencional,
por lo que también desaparece el efecto útil del motivo. Al estimarse la
demanda ya no cabría enjuiciar en ningún aspecto las pretensiones objeto de la
demanda reconvencional.
CUARTO.- Decisión de la Sala.
Para decidir sobre el motivo
primero, atinente al retraso en la entrega de las viviendas, conviene recordar
la jurisprudencia de la Sala sobre los extremos que ahora son de interés,
teniendo en cuenta que la existencia del retraso, voluntario en casi un año por
causa imputable a la promotora vendedora y en más de dos años por un litigio
contencioso- administrativo por motivos urbanísticos, aparece como hecho
probado y no combatido en la sentencia recurrida.
1.- El objeto del motivo constituye una
de las cuestiones más controvertidas, con un gran componente casuístico. No
obstante, la polémica surge cuando las partes no han pactado de forma expresa
que la falta de entrega en el plazo acordado otorga al comprador el derecho de
resolver el contrato, pues, si así fuese, una vez incumplido el plazo nacería
el derecho a la resolución sin necesidad de otro tipo de valoraciones, en
principio.
A pesar del último inciso vamos a
recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato
de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos
en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria
expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial,
como cuando si hubiese mediado tal pacto.
La STS de 1 de abril de 2014
(Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que respecta a los efectos
resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más
reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc. 369/2008, 21 de marzo
2012, Rc. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, Rc.1666/2010) viene interpretando
la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo
1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto
ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente
resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin
del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la
contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit
(art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al
comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato»,
encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir
la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones
para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega
constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para
el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC).
2.- Cuando se trata de indagar si el
retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora
vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e
inevitables por ella a la fecha del contrato.
De ahí que, con independencia de lo
dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse
plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca
cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un
retraso en la entrega de la vivienda.
Quien fija el plazo de entrega de
las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe
conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que
prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos,
fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le
haga perder algún posible cliente.
El riesgo de acabar las obras dentro
del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor
vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede
trasladarse al comprador.
QUINTO.- Si se aplica la anterior doctrina
al supuesto enjuiciado existen dos hechos relevantes para la estimación del
motivo, por cuanto de ellos se infiere la frustración del interés contractual
para el comprador.
El primero de ellos es que en el
exponendo tercero de los contratos se recoge que se han «obtenido las licencias
y autorizaciones administrativas legalmente exigibles», por lo que se crea en
el comprador la confianza razonable de que no va a padecer dificultades
urbanísticas en la compra.
El segundo que en la estipulación
primera de los contratos se pacta que la parte vendedora entregará a la parte
compradora la vivienda y los anexos objeto del presente contrato antes del día
treinta y uno de mayo de dos mil nueve (31/05/2009), siempre que la parte
compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a
lo previsto en la estipulación tercera del presente contrato. En el caso de que
el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista será de
aplicación lo dispuesto en la condición general quinta.
De ambos se infiere:
(i) No puede trasladarse al
comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan
y paralicen la obra. En primer lugar porque para un profesional del ramo tales
circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles. Y en segundo lugar
porque quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que
soporte el riesgo empresarial.
(ii) Que el plazo de entrega era
esencial, como para frustrar su incumplimiento el interés contractual del
comprador, lo acredita las consecuencias que se pactan para el supuesto de que
el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista en
contrato.
Por todo ello procede estimar el
motivo y, como consecuencia de ello casar la sentencia y asumir la instancia.
SEXTO.- Al asumir la instancia se ha de
estimar la demanda, por estimación del recurso de apelación, y desestimar la
demanda reconvencional.
Surge como interrogante si las arras
a abonar por la parte demandada al comprador serán las ascendentes a 56.163,46
euros, que es el objeto de la pretensión principal, o las ascendentes a 4.000
euros, que es la que se postula en la petición subsidiaria, y ello siempre y
cuando se traten de arras penales.
1.- Aunque hemos expuesto que no cabe
enjuiciar el motivo tercero del recurso de casación, pues se articula en
relación con la estimación por el tribunal de la demanda reconvencional, y, sin
embargo, tal estimación ha quedado sin efecto, una vez que se declaran
resueltos los contratos de compraventa; lo que no se puede obviar es que la
sentencia de la audiencia ha interpretado la cláusula quinta de los contratos
en relación con la primera y alcanza la conclusión, ante su equivocidad
terminológica, que las arras que se prevén en ellas no son arras penitenciales,
aunque así las denominen las partes, sino arras penales, que son las que tienen
como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su
pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento (STS 25 de febrero
de 2013).
Hecha esta consideración cabe decir
que la interpretación de los contratos realizada por la sentencia impugnada no
puede ser revisada en casación, en cuanto es consecuencia de la valoración de
la prueba que es función exclusiva de los tribunales de instancia, salvo cuando
se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la
infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la
vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Por ello, salvo en estos
casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la
interpretación plasmada en la sentencia no sea la única posible, o pudiera
caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (SSTS
13 de junio de 2011 [RC n.º 1706/2007 ], 14 de junio de 2011 [RC n.º435/2008 ])
Como la interpretación que hace el
tribunal de apelación no merece para la sala el calificativo de ilógica o arbitraria,
hemos de mantener que las arras pactadas son las penales, con la finalidad que
tienen anudadas y que ya se ha mencionado.
2.- Sin embargo, una vez mantenida la
calificación de arras penales, y ante el silencio de las cláusulas del contrato
sobre la cuantía de las arras, nos inclinamos por considerar como tales las
que, en su día, se abonaron en concepto de señal para la reserva de los dos
inmuebles.
En consecuencia se estima la
petición subsidiaria de la demanda.
SÉPTIMO.- De conformidad con lo dispuesto en
los arts. 394.1 y 398.1 LEC, no se imponen a la parte recurrente las costas del
recurso de casación ni se le condena a las costas del recurso de apelación.
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