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domingo, 11 de septiembre de 2011

Civil – Contratos. Resolución contractual por incumplimiento de una de las partes. Requisitos. Compraventa de vivienda. Venta a cuerpo cierto, por un precio alzado. Resolución por inhabilidad del objeto de la compraventa. Se desestima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 12 de julio de 2011. (1.082)

PRIMERO.- Apelan los demandantes D. Vidal y Dña. Melisa la sentencia de primera instancia desestimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de compraventa, formalizado en documento privado de 19 de abril de 2007, de la vivienda en la C/ DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, de Viladecans, y una plaza de aparcamiento, con fundamento en los artículos 1124 y concordantes del Código Civil, alegando los apelantes el incumplimiento de los demandados vendedores D. Aquilino y Dña. Aurora, por no hacer mención en el contrato de compraventa a la existencia de obras en la vivienda, consistentes en la ampliación de la cocina ocupando una terraza comunitaria, cegando la ventana de una de las habitaciones, que son ilegales administrativamente, y contrarias a las normas sobre propiedad horizontal.
Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.
Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.
Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.
Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995; RJA 8836/1994, 2149 y 5342/1995), "grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero, y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), "esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994, y 11 de abril de 2003; RJA 7024/1994 y 3017/2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986) o bien que genere la frustración del fin del contrato (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002; RJA 1106/1995 y 10127/2002),o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995; RJA 8984/1990, 1518/1991, 4859/1995, y 6978/1995).
En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de ambas partes, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario:
1º.- que el edificio de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Viladecans está construido según licencia urbanística de 27 de septiembre de 1988, para la construcción de un edificio plurifamiliar entre medianeras de planta NUM003, y dos pisos.
2º.- que los demandantes Sr. Vidal y Sra. Melisa adquirieron el local de la planta NUM003 en escritura pública de 30 de noviembre de 1989, instalando un negocio de carnicería, por lo que, en su condición de propietarios de un elemento del edificio, desde hace alrededor de veinte años, se presume su conocimiento del título constitutivo, y de los acuerdos, de la Comunidad de Propietarios.
3º.- que los demandados Sr. Aquilino y Sra. Aurora adquirieron la vivienda del piso NUM001 en escritura pública de 18 de diciembre de 1992.
4º.- que, alrededor de quince años antes de la presentación de la demanda, los demandados autorizaron la instalación en su terraza del piso NUM001 de unos respiraderos del local de la planta baja de los demandantes.
5º.- que, alrededor de ocho años antes de la presentación de la demanda, los demandados ejecutaron la obra de ampliación de la cocina ocupando una terraza comunitaria, y cegando la ventana de una de las habitaciones que fue transformada en un aseo, pasando los bajantes por el local de los demandantes, quienes autorizaron la instalación a través de su local.
6º.- que, según informe del Ayuntamiento de Viladecans, de 21 de diciembre de 2007 (doc 6 de la demanda), las acciones para requerir la restauración de las obras de modificación de la distribución de la vivienda del piso NUM001 ejecutadas sin licencia, se encuentra prescrita; la infracción urbanística, calificada como leve, se encuentra igualmente prescrita; y no se puede incoar ningún expediente de protección de la legalidad urbanística, dado que han transcurrido más de dos años desde que las obras han sido realizadas.
7º.- que no consta que la Comunidad de Propietarios del edificio haya iniciado ninguna acción por la ocupación de la terraza comunitaria, no habiendo tampoco constancia de ninguna queja, reclamación, o convocatoria de la Junta de Propietarios para tratar de la cuestión de la ocupación, y 8º.- que los demandantes conocían perfectamente, antes de la compraventa, la distribución y estado de la vivienda, y las obras ejecutadas en la misma.
Así las cosas, es doctrina comúnmente admitida en relación con los artículos 1469 y 1471 del Código Civil (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de may de 2000, y 31 de enero de 2001; RJA 3921/2000, y 1479/2001), que cuando la venta se hace a cuerpo cierto, por un precio alzado, el hecho de que la finca tenga más o menos metros que los consignados en su descripción en el contrato de compraventa no es un vicio oculto de la cosa, cuando la verdadera superficie se encuentra a la vista del comprador, ha podido ser perfectamente comprobada antes de firmar el contrato de compraventa, y el comprador conocía lo que adquiría por haberlo visitado según es lo habitual en el tráfico usual y corriente.
En este sentido, cuando la venta se hace a cuerpo cierto, de modo que el precio no se haya pactado por unidad de medida, estipulándose un precio sin referencia a ese dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado. Por el contrario, debe de figurar en el contrato la conexión entre precio y unidad de medida para que la venta no se considere que se hace a cuerpo cierto.
Por lo tanto, siempre que falta la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley que la determinación de las dimensiones del objeto vendido no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan solo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2000;RJA 6469/2000). En este caso, en el contrato de compraventa de 19 de abril de 2007 (doc 1 de la demanda), se contiene la descripción de la vivienda, con una superficie útil de noventa y tres metros con noventa y cinco decímetros cuadrados, y una terraza posterior de cincuenta y cinco metros cuadrados, que coincide exactamente con la descripción registral, según resulta de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad de Viladecans (doc 3 de la contestación), habiéndose fijado el precio de la compraventa en un tanto alzado de 477.804'62 #, por la vivienda y la plaza de aparcamiento, sin que se pactara un precio por unidad de medida.
Por lo demás, la infracción urbanística, por la ampliación de la cocina y la construcción del aseo sin licencia municipal, se encuentra prescrita, según el informe del Ayuntamiento de Viladecans, de 21 de diciembre de 2007.
Y en cuanto a la pretendida infracción de las normas sobre Propiedad Horizontal por la ocupación de una terraza comunitaria, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1992, y 29 de julio de 1995; RJA 1199/1992, y 5922/1995), que los elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, como son los pasos, patios, y corredores, a los que se refiere el artículo 396 del Código Civil, y en la actualidad el artículo 553.41 del Código Civil de Cataluña, tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, si bien la descripción, no de "numerus clausus", sino enunciativa, que dicho precepto hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enumeración, de "ius cogens", sino de "ius dispositivum" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1984 y 17 de junio de 1988; RJA 2544/1984, y 5115/1988,entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos, mediante desafectación, a ciertos elementos comunes que, no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel, o las cubiertas de parte del edificio (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero y 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989; RJA 211 y 1168/1985, 1001/1987, 4297 y 5720/1989).
En este sentido, los artículos 553.42.2 y 553.43 del Código Civil de Cataluña permiten la vinculación del uso exclusivo de elementos comunes a un elemento privativo, e incluso la desafectación de un elemento común para vincular su uso exclusivo a un elemento privativo o para atribuir al mismo el carácter de elemento privativo.
Y, a partir de la norma del artículo 553.36.3, también es posible, en determinados casos, presumir el consentimiento de la comunidad a la alteración de los elementos comunes.
Por lo que, en el presente caso, resulta de lo actuado, que, en relación con las obras ejecutadas en la vivienda, en las que se funda la pretensión resolutoria de la demanda, por un lado, no se puede incoar ningún expediente de protección de la legalidad urbanística, dado que han transcurrido más de dos años desde que las obras han sido realizadas; y, por otro lado, han transcurrido más de ocho años desde su ejecución, sin que se haya manifestado oposición por la Comunidad de Propietarios, integrada por la planta NUM003 en la que se encuentra el local de los demandantes, que es el único elemento al que podría perjudicar la ocupación de la terraza situada encima, y dos pisos, uno de los cuales es el de los demandantes, y otro en el piso NUM002 al que no consta que la ocupación ocasione ningún perjuicio, por encontrarse en la última planta.
Atendido lo anterior, no es posible, en este caso, apreciar la pretendida inhabilidad del objeto de la compraventa cuya resolución se pretende, siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1993, y 17 de febrero y 25 de octubre de 1994; RJA 2997/1993, y 1621 y 7682/1994), que únicamente se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del contratante, que es lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.
Por lo que, no siendo posible apreciar, en este caso, el pretendido incumplimiento de las obligaciones propias del contrato de compraventa por la parte vendedora, que es denunciado en la demanda por la parte compradora como fundamento de la pretensión resolutoria del contrato de compraventa, y de devolución de la cantidad entregada a cuenta de 48.000 #, procede, en definitiva, la desestimación de la pretensión de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso apelación de la parte demandante.

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