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lunes, 17 de octubre de 2011

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de entrega en el plazo pactado. No hay fuerza mayor. Indemnización de daños y perjuicios. Cláusula penal. Interpretación de los contratos.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo (s. 2ª) de 10 de junio de 2011. Pte: JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA. (1.366)

SEGUNDO: Que la parte demandante presentó la demanda a 10 de julio de 2008, sin que a la fecha de la contestación, 10 septiembre 2008 se hubiera empezado a construir por la vendedora, que había sido previamente requerida por dos veces por la compradora en fecha 9 de enero y 8 de marzo de 2008 para resolver el contrato.
Es evidente que la responsabilidad contractual necesariamente ha de tener limitaciones, así no procederá cuando el incumplimiento se produzca como consecuencia de sucesos que no pudieron preverse, o que, previsto, fueron inevitables, es decir, por caso fortuito o fuerza mayor, que supone todo acontecimiento imprevisible, o que, previsto, fuera inevitable, extraño a las personas y a la actividad de explotación del responsable, producidos desde fuera por las fuerzas naturales o por actos de terceras personas. De todo lo cual, se deduce que ha de tratarse de un hecho o acontecimiento independiente de la voluntad del deudor, y por ello, no imputable a él; que sea imprevisto, o siendo previsible es inevitable, que dicho acontecimiento imposibilite al deudor para el cumplimiento de su obligación, y que entre el acontecimiento, la imposibilidad y el consiguiente daño exista un nexo de causalidad, sin que intervenga en la actividad ningún factor doloso o culposo por parte del deudor, es decir, será necesario que sea imprevisible, o insuperable e irresistible. En este sentido señala la Sentencia de 9 de febrero de 1.998 declara que: "identificado con la fuerza mayor en el artículo 1105, es todo suceso culposo imposible de prever, o que previsto sea inevitable, y, por tanto, realizado sin culpa alguna del agente, por lo que el vínculo de causalidad se produce entre el acontecimiento y el daño, sin que en él intervenga como factor apreciable la actividad dolosa o culposa del sujeto, de forma que para que tal suceso origine exención de responsabilidad es necesario que sea imprevisible e inevitable".
Para que el incumplimiento pueda justificar la resolución del contrato ha de frustrar el fin del mismo, como se concreta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 14 de febrero de 2007 Tribunal Supremo Sala 1ª, S 14-2-2007, núm. 147/2007, cuando indica que la más reciente Jurisprudencia de esta Sala se ha decantado por considerar suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo.
En la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2008 (ROJ: STS 6859/2008) Recurso: 2919/2002 se indica: Ante un incumplimiento de este tipo, la jurisprudencia ha venido entendiendo, si bien no de una forma lineal, que los incumplimientos esenciales o sustanciales permiten la resolución del contrato o exigir el cumplimiento (art. 1124.2). Aunque una tendencia jurisprudencial haya exigido lo que se ha calificado como "voluntad deliberadamente rebelde del deudor", sentencias recientes han introducido criterios más matizados para determinar cuándo se produce un caso de incumplimiento, por el hecho de la frustración del fin del contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando (...) que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" (SSTS 18 octubre 2004, 3 marzo 2005 y 20 septiembre y 31 octubre 2006, entre otras).
En el presente caso, es cierto que la fecha de entrega de la vivienda de acuerdo a la cláusula SEXTA, es aproximada, pero de acuerdo a los plazos establecidos, y en el presente caso, esos plazos no pueden cumplirse de ninguna manera cuando a la fecha de contestación a la demanda (aproximadamente un año después de la fecha de entrega prevista), todavía no se ha empezado la obra ni hay visos de que se pueda empezar.
Afirma la demandada que la claúsula sexta del contrato le daba un margen para la entrega(seis meses), por acuerdo con la compradora, acuerdo que no aparece reflejado en el contrato ni en otro documento, y que la compradora inició las reclamaciones extrajudiciales antes de esa fecha, como si la fecha pactada no fuera elemento esencial del contrato y amparándose en esa indefinición del término, pudiera prolongar sine die la entrega de la vivienda. A estos efectos conviene recordar que por obligación principal hemos de entender las que existen por sí y tienen fin propio, es decir, aquellas que es causante y determinante, mientras que accesoria es aquellas que es subordinada y agregada a una principal, es decir, cuando se trata de una prestación que es debida por consideración, o como secuela de otra determinante.
En orden a resolver este motivo, debemos tener en cuenta que en toda relación contractual se estima indispensable que las partes han de estar en posición de igualdad, de modo que las cláusulas han de negociarse, no admitiéndose que sean impuestas por una de ellas. Lo cual, no impide que se admita en nuestro sistema el contrato de adhesión, entendiendo como tal aquél que sus cláusulas son elaboradas por una de las partes e impuesta a la otra, sin que ésta tenga posibilidad de negociarlas, sino simplemente de aceptarlas o no. En este tipo de contrato se mantiene la libertad de contratar, es decir, de celebrarlo o no, pero no la libertad contractual, en el sentido que ambas partes han negociado y han tenido la libertad de establecer las cláusulas.
Si entendemos que dicha cláusula no impone ninguna obligación a la entidad demandada, hemos de suponer que se produce una evidente ruptura o quebranto del equilibrio en las prestaciones que, como ya hemos señalado, han de existir entre las partes contratantes, frustrando las legítimas expectativas que los actores, en cuanto compradores, han puesto en el contrato, al impedírsele disfrutar del bien adquirido en la fecha expresamente pactada. Además, dicha cláusula sería contraria al artículo 1.256 del Código Civil EDL 1889/1, que prohíbe taxativamente dejar la validez y cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes. Con ello se trata de impedir que el cumplimiento de una determinada obligación quede supeditado al libre albedrío del obligado, de modo que el acreedor no podrá compeler al cumplimiento, dado que no se estaría en un supuesto de dejación de la obligación asumida. Si aceptáramos la interpretación que pretende la demandada, se trataría de una cláusula claramente abusiva, ya que si a los compradores le interesa consumar el contrato, es decir, adquirir la propiedad de la vivienda vendida, no le quedará más remedio que otorgarle a la vendedora una prórroga sine die, permitiendo que la vendedora desoiga o menosprecie el pacto expresamente formalizado sobre la fecha concreta de entrega de la vivienda.
No nos encontramos en el presente caso con problemas derivados del retraso en la obtención de licencias de ocupación o cédulas de calificación, sino a una falta total y absoluta de obra por problemas administrativos que solo son imputables a la parte vendedora puesto que la compradora no ha tenido ninguna intervención en ellos.
TERCERO: Que se impugna la interpretación dada por la sentencia de instrucción a la CLAUSULA SEPTIMA, que establece los daños y perjuicios en caso de incumplimiento en 6.000 euros, que incluyen también los intereses legales.
Tenemos que reproducir las consideraciones ya hechas en anteriores resoluciones que afectan a la parte demandada en otros tantos Asuntos civiles (Rollo 253/09, 256/09, etc).
Rollo 253/09 "De dicha documental habrá que referirse principalmente al contrato privado de compraventa realizado por las partes el 16 de agosto de 2005, y dentro de éste especialmente a su cláusula 7ª que se transcribe: "si la parte vendedora, por causas no imputables a la misma, no obtuviera los permisos correspondientes y, por tanto, no se llevara a efecto la citada construcción, se compromete a devolver a la parte compradora, el capital principal entregado, y una cantidad de seis mil euros (6.000 euros), que incluye los intereses legales, sin nada mas que reclamar ninguna de las partes"; y también a su cláusula 6ª que dice: "la parte vendedora se compromete a transmitir la vivienda a la parte compradora, en fecha aproximada de diciembre de 2007 en los plazos legalmente establecidos".
Argumentaba en su escrito de contestación a la demanda la hoy apelante que en la redacción de la cláusula 7ª del contrato se produjo un error de trascripción, y que donde dice: "si la parte vendedora, por causas no imputables a la misma..." debería decir: "si la parte vendedora por causas imputables a la misma", pero afirmación que no pasa de ahí, y por tanto debe entenderse formulada a simple conveniencia y oportunidad, pues nada de ello se probó en la instancia, y hasta el punto de que dicha alegación ni siquiera se reproduce en el recurso.
Ciertamente la cláusula tal como está redactada responsabiliza al vendedor demandado y apelante por actos que van más allá de su culpa y negligencia, y que por tanto incluirían actos ajenos a su voluntad.
Todo lo cual se sigue de una simple lectura de la cláusula tal como figura redactada, sin necesidad de mayores elucubraciones, pues los términos de la misma son claros e inequívocos y, siendo ello así, es a este "sentido literal de las cláusulas" al que habrá que estar, conforme al art. 1281 del C.C., máxime cuando nada permite suponer que las palabras sean contrarias a la intención de los contratantes de la manera evidente que exige el referido precepto en su párrafo segundo para poder acudir a los demás criterios interpretativos del capítulo (De la interpretación de los contratos).
La jurisprudencia del T.S. es de antiguo contundente al respecto, y absolutamente coincidente. Nos dice que los normas o reglas de interpretación contenidas en los artículos 1281 a 1289 del C. Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo 1º del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con carácter subsidiario y subordinado respecto a la que preconiza la interpretación literal (SS TS de 2 septiembre 1996, 20 febrero 1997, 27 diciembre 1996, 28 julio 1995, 20 febrero 1995, 23 de diciembre 1992, etc.); que debe prevalecer la literalidad del documento ante la carencia de cualquier duda en relación a la voluntad contraria de los contratantes (SS TS 15 de julio de 1996, 23 de julio de 1996...); que al ser claros los términos de la cláusula o aspecto examinado sin ofrecer duda racional de la intención de las partes ha de estarse a su sentido literal, y es dominante respecto a la misma contenida en el párrafo 2º del art#. 1281, y en el art. 1282, por lo que la investigación de la intención de las partes solo cabe cuando, conforme al art. 1281, las palabras usadas parecieren contrarias a aquella intención, pues se quiere evitar que se tergiverse lo que aparece claro o que se admita sin aclarar lo que se ofrece oscuro, y "in claris non fit interpretatio", lo que hace inútil o redundante buscar "quam in verbis nulla ambiguitas est", (STS 20-09-01); que el art. 1182 del C.C. es complementario o supletorio del párrafo 2º del art. 1281 y no del primero "(STS 17-03-1983).
Asi lo ha entendido la juez "a quo", y convencimiento que debe prevaler frente al criterio subjetivo e interesado del recurrente, cuando, como se trasluce, la interpretación de la juez "a quo" es racional y ni siquiera suscita duda acerca de su absoluta exactitud.
Deducir simplemente de la gravosidad de la cláusula que otra era la intención de los contratantes, como hace la apelante, y que obligaría a la inclusión de supuestos que ella equipara a la fuerza mayor, no es proceder riguroso, ni respetuoso con el principio de autonomía de la voluntad.
Tal argumento de la apelante de que la compradora al contratar debía asumir riesgos, y los asumió, pues conocía los complejos procedimientos administrativos que debían preceder a la efectiva construcción y entrega del chalet adquirido sobre plano, y lo que ha de llevar a una interpretación excepcional de la cláusula y que favorezca la conservación del negocio jurídico (y con lo que acude, con esto último, nuevamente a criterios secundarios de interpretación de los contratos, arts. 1282 y ss del C.C.) es argumento que también puede retorcerse, y así se puede igualmente argüir que el vendedor asumió voluntaria y libremente riesgos de que aquella entrega se hiciera finalmente harto dificultosa, con absoluto retraso, o incluso que llegara a ser imposible, y hasta sin culpa del vendedor.
En todo caso, se insiste, aunque la imposibilidad física o jurídica del cumplimiento (lo que por otra parte la apelante niega, ya que repite que finalmente se salvaran los trámites, que ganará los recursos y que construirá la obra), si no es atribuible directamente a las partes, p. e. cuando inciden impedimentos urbanísticos (SSTS de 13 de julio de 1995 y de 24 de febrero de 1993), no suponen incumplimiento y frustración de las legítimas aspiraciones de la otra parte que cumple su reciproca obligación (art. 1124 del C.C.), es igualmente cierto que las partes pueden establecer pactos en virtud de su autonomía (art. 1255 del C.C.), lo que constituye el contenido voluntario del contrato (y que coexiste con otro legal, el del art. 1258 del C.C.), y siempre que con ello no se vulneren las normas sobre renuncia de derechos (art. 6 núm. 2 del C.C.), ni las leyes, la moral y el orden público, algo que no acontece en el presente caso.
Así, salvo lo anterior, las partes pueden elaborar un molde legal por su cuenta y agregar por propia voluntad los elementos necesarios para asegurar el fin particular o peculiarísimo que se propusieron al contratar (STS 14 de mayo de 1979, entre otras, relativas a contratos distintos a los dispuestos por la ley con distinta denominación por la doctrina: contratos atípicos, innominados, mixtos o complejos).
Las partes previeron y asumieron anticipadamente los riesgos, también pues la vendedora, y riesgo que se ha efectivamente materializado para esta última, y por lo que no puede hablarse siguiera de un cambio de circunstancias, al ser lo sucedido previsible y previsto en la cláusula de constante referencia, y la cual no hace otra cosa que establecer un supuesto lícito de resolución del contrato a favor del comprador."

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