Civil – Contratos. Contrato de opción de compra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 5ª) de 22 de julio de 2013 (Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO).

SEGUNDO.- La figura contractual de opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil, siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STA de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Como recuerda el Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de diciembre de 2011 la opción de compra " es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado". Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: "este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno." La de 23 de abril de 2010 precisa: " el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso." Y la de 7 de mayo de 2010 añade: " cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa - consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previstoasí expresamente."

Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011.

En este sentido la STS de fecha 24 de marzo de 2011 precisa que " la necesaria distinción entre la opción y sus consecuencias en cuanto al cumplimiento del contrato de compraventa que aquélla ha perfeccionado, pues resulta posible que, ejercido el derecho de opción por el optante, surjan después ciertas incidencias o diferencias entre las partes sobre el cumplimiento del contrato de compraventa que incluso en determinados casos puedan determinar la procedencia de su resolución cuando efectivamente se haya dado un incumplimiento con entidad suficiente para ello".

En el contrato de opción de compra la prima es un elemento accesorio y no esencial del contrato. En este sentido, la STS 25 octubre de 2.011, establece que " la figura contractual de la opción, no regulada específicamente en el Código, pero sí reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (...) constituyendo, por tanto, sus elementos principales, referidos a la opción de compra: la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima." En definitiva, constituyen sus elementos principales, tal como se infiere del artículo 14 del Reglamento Hipotecario: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Como conclusión, el derecho civil no regula especialmente este contrato y por ello le son aplicables las disposiciones generales sobre las obligaciones y los contratos, aunque en su aspecto registral el Reglamento Hipotecario le ha dado carta de naturaleza. Como efectos más destacados de este contrato, mientras se encuentra pendiente el derecho de opción, el concedente se encuentra vinculado por el convenio y no puede hacer nada que pueda frustrar la efectividad del mismo; ni conceder una nueva opción cuya efectividad pueda provocar esa frustración. Por su parte el beneficiario de la opción asume la obligación, si así se ha pactado, de pagar la remuneración fijada (prima), y como derecho, el de ejercitar la opción manifestando su voluntad de dar efectividad al contrato, voluntad que, evidentemente ha de ser comunicada al concedente. Una vez ejercitado el derecho de opción queda el contrato a que ésta se refiere en estado de cumplimento. Por último, la opción se extingue, además de por su cumplimiento, por resolución en caso de incumplimiento, por el transcurso del plazo señalado para su ejercicio, y, por demás, por las causas generales de extinción de las obligaciones.