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jueves, 28 de noviembre de 2013

Civil – Contratos. Resolución de compraventa de inmueble. Procede, por incumplimento grave del vendedor, cuando el dominio de dicho inmueble aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de persona distinta de dicho vendedor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- El único motivo de casación se formula conjuntamente por infracción de los artículos 1258, 1281 a 1289, 1261 y 1278 del Código Civil, lo que ya pone de manifiesto su falta de claridad por tratarse de una invocación excesivamente genérica, que se agrava además por el hecho de faltar cualquier nueva mención en el desarrollo del motivo de los indicados preceptos y, por tanto, la precisión del concepto en que efectivamente se considera que han sido conculcados.
Toda la argumentación de la parte recurrente viene a centrarse en el hecho -que no se discute- de la posibilidad de que se otorgue escritura pública de venta de un bien inmueble cuando el mismo se halla inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de persona distinta del vendedor, para lo que cita varias sentencias de esta Sala y bastaría, desde luego, una simple remisión a la doctrina reiterada sobre la validez obligacional de la venta de cosa ajena.
En este sentido se afirma textualmente en el recurso (pág.33 "in fine") que «finalmente la escritura no se firmó, si bien no fue por causa imputable al vendedor, Sr. Alfredo, sino al comprador, quien exigía que dicha escritura se pudiese inscribir en el Registro de la Propiedad, cuestión que, como hemos expuesto, no se pactó por las partes y que no le es dable exigir al comprador».
Dicho razonamiento no puede ser compartido. Basta acudir al texto del artículo 1258 del Código Civil -que se denuncia como infringido- para comprobar que los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Precisamente se desprende de dicha regulación que quien vende un bien inmueble ha de ser titular registral del mismo, en el caso de que esté inmatriculado, sin necesidad de que ello se haga constar expresamente en el contrato y será en caso contrario -cuando tal titularidad aparezca registralmente a nombre de otro- cuando los contratantes habrán de hacerlo constar así en el propio contrato y pactar lo que consideren oportuno.
En el caso la sentencia impugnada ha decretado la resolución del contrato (Artículo 1124 del Código Civil) por un incumplimiento del vendedor que ha de ser considerado esencial pues afecta a la propia obligación de entrega de la cosa para poder dar lugar a su posesión legal y pacífica por parte del comprador (artículo 1474 del Código Civil), lo que no se consigue cuando queda sujeto a las posibles acciones de reclamación por parte del titular registral.
Como afirma esta Sala en sentencia núm. 440/2012, de 28 junio, la jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 Código Civil) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 1468 Código Civil) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 Código Civil, en relación con el artículo 1445 del mismo código).
La obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de los inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador, siendo este último aspecto el que exige que, salvo previsión expresa del contrato que así lo autorice, el inmueble registrado lo esté precisamente a favor del vendedor que de ese modo aparece facultado para transmitirlo, hace posible que el comprador inscriba a su nombre y, en consecuencia, siendo procedente, quede protegido por la fe pública registral y pueda a su vez transmitir a terceros con la misma protección.

En consecuencia el motivo ha de ser desestimado.

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