Civil – D. Reales. Retracto legal de comuneros. Concepto y alncance. Caducidad de la acción. Consumación del contrato. Conocimiento de la compraventa consumada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

PRIMERO.- (...) El problema que se plantea es el de caducidad de la acción que impone el artículo 1524 del Código civil que dispone: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Plazo que la jurisprudencia ha matizado en el sentido, en primer lugar que nace el derecho a partir de la consumación del contrato. Dice la sentencia de 18 marzo 2009, reiterando jurisprudencia anterior: "El hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002, que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción".

Y en segundo lugar, destaca que el conocimiento de la compraventa consumada, con todos sus detalles, da lugar al comienzo del plazo de caducidad; así, la sentencia anterior y las de 25 marzo 2007, 26 febrero 2009, 26 febrero 2010. Esta última dice literalmente: "Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009. Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2001 considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007. Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencia en el sentido de que "la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción."

En el presente caso, el problema se presenta en el dies a quo. Si éste es la notificación de la sentencia mencionada o si es el momento en que se consuma la compraventa y el Juzgado también indicado libró el mandamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si se acepta la primera solución, el ejercicio de la acción de retracto, en el presente caso, lo ha sido rebasando sobradamente aquel plazo. Si se acepta la segunda, se ha ejercido dentro del mismo.

Las sentencias de instancia han seguido la primera solución y han desestimado la demanda. La Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Sevilla, de 26 julio 2011 ha confirmado la del Juzgado de 1ª Instancia nº Utrera, de 15 febrero 2010 y afirma, textualmente, lo siguiente: "Pero también hay que estar al caso concreto que nos ocupa donde se demuestra, tal como acertadamente señala la sentencia impugnada, que la recurrente estaba perfectamente imbuída de los elementos capitales de la venta (que no mera señal, como le recordó la sentencia madrileña) mucho antes del transcurso de los nueve días de la fecha que pretende imponer como día inicial del cómputo del plazo de ejercicio de la acción. Cuando se le notifica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid los extremos esenciales que configuraron la compraventa ya le eran conocidos".

Los retrayentes,demandantes en la instancia, han formulado el presente recurso de casación, en el que defienden que el dies a quo es, como resumen en el recurso: Como resulta asimismo de autos, lo compradores habían entregado en el año 2001 y a la firma del contrato únicamente una pequeña parte del precio, 5 millones de pesetas (30.000 #), como señal y a cuenta del mismo; el resto del precio (aproximadamente 220.000 euros, unos 42.000.000 ptas) estaba pendiente de pago y sólo fue pagado por los compradores el día 12 febrero 2008, mediante su ingreso y consignación en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia n° 44 de Madrid; pago que hicieron, a mayor abundamiento, tras varios requerimientos judiciales para que procedieran a su consignación. Sólo tras este pago y consumada la venta, el Juzgado libró el oportuno mandamiento para la inscripción de la tercera parte indivisa transmitida de la finca en el Registro de la Propiedad, no antes.

SEGUNDO.- El retracto legal, como dice sentencia de 4 febrero de 2008 "puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador". Es un límite al derecho de propiedad, en cuanto impone al propietario una restricción a su libre disponibilidad y, como añade esta misma sentencia, supone "una venta forzosa por parte del comprador al retrayente" y, además, dice: "aunque puede redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general". El retracto de comuneros responde al criterio del Derecho romano, que considera antieconómicas y perjudiciales las situaciones de comunidad.

En todo caso, no se trata de subrogarse, como dice el artículo 1521 del Código civil, sino que se produce una nueva adquisición por parte del retrayente. Así lo expresa la sentencia de 9 marzo 1999: "poder sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero..."; lo que "es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva", como concluye la sentencia antes citada de 4 febrero 2008.

Asimismo, debe destacarse la importancia del plazo de caducidad, breve e inexorable, que se explica por razón de que el retracto es -como se ha dicho- un límite al derecho de propiedad. Plazo que parte de la consumación del contrato transmisivo de la propiedad, que no incluye ni los tratos previos, ni la perfección, sigue con el conocimiento completo de todos los detalles del mismo y termina, en su caso, con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

TERCERO.- Aplicando los conceptos anteriores al caso de autos hemos de atender en primer lugar al momento de la consumación. Esta se refiere al cumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato, como punto final del que se perfeccionó en su día, entendiendo que es el momento final si es contrato de tracto único o el comienzo del final si es de tracto o cumplimiento sucesivo. Por tanto, no siempre coincide el concepto de eficacia (nacimiento de las obligaciones) con el de consumación (cumplimiento de las mismas).

En el presente caso, no se puede aceptar que el conocimiento de la sentencia mencionada del Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid, sea de la compraventa consumada. En el fallo de la misma, que ha sido transcrito en líneas anteriores, se condena a vender, cuyo precio de la compraventa le será pagado en el momento de otorgarse la correspondiente escritura pública. Esto no implica la consumación, sino la condena a consumar.

La verdadera consumación se produce cuando una parte, la compradora, hace el pago aunque éste no sea total en el caso del pago aplazado, se entrega la finca y el Juzgado libra el mandamiento para la inscripción de la compraventa que se entiende consumada y se produce el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto que exige la consignación del precio (artículo 1518 del Código civil) y si éste no se ha pagado aún, no tiene sentido consignar (en el ejercicio del retracto) un precio que no ha sido pagado.

CUARTO.- Por razón de todo lo expuesto, debe estimarse el motivo primero del recurso de casación que se ha formulado por los retrayentes, demandantes en la instancia. Se ha denunciado como infringido, el artículo 1524 del Código civil que establece el plazo de caducidad y efectivamente, así se estima al entender la sentencia recurrida, que confirmó la de primera instancia, que el dies a quo era el conocimiento de una sentencia que no constituía la consumación del contrato de compraventa del tercio de la finca, objeto del retracto.